Материал помещен в архив

ВОПРОС: Собственникам здания - юридическим лицам предоставлен в долевое пользование земельный участок для обслуживания данного здания.

Индивидуальный предприниматель приобрел в этом здании изолированное помещение, что послужило основанием для изъятия исполнительным комитетом земельного участка у собственников с одновременной передачей его в общую долевую аренду. Тем самым право пользования земельным участком у собственников изменено на право аренды, что значительно ухудшило их положение.

Правомерно ли решение исполнительного комитета?

ОТВЕТ: Правомерно.

Абзацем 4 ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) предусмотрено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений). В ст.55 КоЗ закреплен принцип следования права на земельный участок за правом на строение, расположенное на данном участке. Так, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки.

Индивидуальным предпринимателям земельные участки могут быть предоставлены только на праве аренды (в отличие от юридических лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены также на праве постоянного или временного пользования, частной собственности) (подп.1.1 п.1 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ)).

В судебной практике хозяйственных судов встречались единичные случаи рассмотрения споров в отношении земельных участков, предоставленных в общее долевое пользование с последующей передачей в общую долевую аренду в связи с изменением собственников строения (приобретение изолированного помещения индивидуальным предпринимателем). При рассмотрении указанных дел судом не выявлены нарушения в действиях исполнительного комитета и установлено, что решения вынесены в соответствии с действующим законодательством.

Так, в соответствии с порядком перехода прав на земельные участки, установленным ст.55 КоЗ, при переходе прав на расположенные на участках капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или доли в праве на данные объекты, к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены.

Из части первой п.12 Указа следует, что к собственнику изолированного помещения в капитальном строении также переходит право на земельный участок, на котором данное строение расположено.

Соответствующее правовое основание введено Указом Президента РБ от 23.09.2011 № 431, которым внесены изменения в п.12 Указа. При этом нормами КоЗ оно не предусмотрено.

Таким образом, в силу возникновения права собственности на изолированное помещение в здании у приобретателя также возникают и права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

При этом не требуется принятия решения исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права (либо доли в праве) на него, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, размер и границы.

В случае изменения вида вещного права на земельный участок ст.55 КоЗ исполнительному комитету предоставлено право принять решение об изъятии земельного участка у прежнего землепользователя и предоставлении другому лицу без изготовления проекта отвода этого участка.

В описанной выше ситуации состав землепользователей меняется ввиду включения индивидуального предпринимателя в число собственников здания в связи с приобретением им изолированного помещения.

Участок, на котором расположено здание, в соответствии со ст.10 КоЗ является неделимым. Право на участок и расположенное на нем строение должно быть единым для всех его собственников вне зависимости от их организационно-правовых форм. Так как индивидуальным предпринимателям земельные участки могут предоставляться только в аренду, то и юридическим лицам - собственникам здания этот земельный участок также должен быть передан на условиях общей долевой аренды, несмотря на то, что это ухудшает их положение.

Кроме того, случаи предоставления земельных участков на праве постоянного либо временного пользования определены в ст.15, 16 КоЗ, в иных случаях необходимо руководствоваться ст.17 КоЗ.

Если, например, предположить, что изолированное помещение приобрел бы не индивидуальный предприниматель, а общество с ограниченной ответственностью, то режим землепользования при приобретении остался бы прежним.

В этой связи действующий механизм определения вещного права, на основании которого может быть предоставлен земельный участок, очевидно, не совсем правильный. Можно вести речь о нарушении принципа равенства субъектов гражданского оборота, который предусмотрен в ст.2 Гражданского кодекса РБ. Кроме того, в ст.63 КоЗ не содержится такого основания прекращения права временного пользования земельным участком, как приобретение изолированного помещения в капитальном строении индивидуальным предпринимателем. В этой связи, полагаем, режим землепользования для всех субъектов хозяйствования Республики Беларусь должен быть единым вне зависимости от организационно-правой формы.

22.08.2012 г.

Юлия Гребенева, юрист, член общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»

От редакции «Бизнес-Инфо» В Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З на основании законов РБ от 22.01.2013 № 17-З (с 26 апреля 2013 г.), от 04.01.2014 № 107-З (с 12 января 2014 г.), от 31.12.2014 № 230-З (с 20 января 2015 г.) и от 18.07.2016 № 403-З (с 1 августа 2016 г.) внесены изменения и дополнения.