Материал помещен в архив

ВОПРОС: Организация (далее - дольщик) заключила договор с застройщиком о долевом строительстве торговых помещений и перечислила в качестве аванса 100 млн.руб. Для целей финансирования строительства дольщик заключил кредитный договор с банком на сумму 120 млн.руб., из которых обязательства по основному долгу составляют 100 млн.руб. и по уплате процентов за кредит - 20 млн.руб.

По истечении времени ввиду ухудшения финансового положения дольщик пришел к соглашению с банком о прекращении обязательств в части погашения кредита и уплаты процентов по нему. В результате этого заключено соглашение об отступном на сумму 120 млн.руб., согласно которому дольщик уступает банку права и обязанности, вытекающие из договора о долевом строительстве с застройщиком.

Включается ли в первоначальную стоимость основных средств, принятых банком по окончании строительства, сумма затрат в размере 20 млн.руб., понесенных банком по договору об отступном?

ОТВЕТ: В соответствии со ст.11 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности» при принятии активов и обязательств на бухгалтерский учет их стоимость определяется в соответствии с настоящим Законом, а также иными нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету и отчетности.

Активы и обязательства принимаются на бухгалтерский учет в белорусских рублях.

Стоимость активов, приобретенных за плату, определяется путем суммирования стоимости активов, указанной в первичных учетных документах, и фактически произведенных затрат, связанных с их приобретением, в т.ч. осуществляемых другими лицами на основании договоров.

Единый порядок определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете и организации бухгалтерского учета затрат инвестора на новое строительство, реконструкцию, а также порядок их отражения организациями (за исключением банков, иных небанковских кредитно-финансовых организаций, организаций, финансируемых из бюджета) и индивидуальными предпринимателями на счетах бухгалтерского учета установлен Инструкцией о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10).

Так, п.3 Инструкции № 10 предусмотрено, что бухгалтерский учет затрат инвестора на новое строительство, реконструкцию (далее - строительство) осуществляется инвестором или уполномоченной им организацией.

Затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (п.7 Инструкции № 10).

К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет, но увеличивающие учетную стоимость объекта строительства:

- проценты по кредитам и займам, привлекаемым инвестором, заказчиком, застройщиком, в связи со строительством;

- проценты по кредитам и займам, привлекаемым подрядчиком при соблюдении условий договора строительного подряда, заключенного в соответствии с законодательством;

- суммы НДС, относимые в установленном порядке на стоимость объекта строительства;

- затраты на управление строительством, оплата услуг инженера (инженерной организации) по организации и обеспечению строительства;

- затраты на консервацию (расконсервацию) объекта, не завершенного строительством;

- государственная пошлина за выдачу органами государственного строительного надзора заключения о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, проекту, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности. Исчисляется от фактической стоимости строительно-монтажных работ для статистической отчетности, определенной на дату обращения за выдачей указанного заключения;

- курсовые разницы по обязательствам, связанным со строительством и выраженным в иностранной валюте, суммовые разницы;

- другие затраты, непосредственно связанные со строительством и определенные законодательством.

В связи с изложенным уступка (реализация) своего права требования дольщиком третьему лицу (новому дольщику) должна осуществляться на весь объем исполненных обязательств дольщика перед застройщиком. При этом размер фактически произведенных первоначальным дольщиком затрат (капитальных вложений) может быть равен или быть больше фактической стоимости этих обязательств, сформированной в бухгалтерском учете первоначального дольщика.

Например, разница может возникать в связи с дополнительными расходами, понесенными первоначальным дольщиком при осуществлении капитальных вложений, в частности, процентов по кредиту или курсовых разниц от переоценки задолженности по валютному кредиту, затрат на рекламу, приходящихся на реализованную часть обязательств и т.д.

Таким образом, уступка права новому дольщику может быть произведена как на величину средств, перечисленных заказчику, так и на большую сумму, при этом сумма такого превышения действующими нормативными правовыми актами не ограничивается.

Соответственно, новый дольщик после заключения договора создания объекта долевого строительства обязан произвести сверку расчетов с застройщиком, в результате которой должна быть получена информация о том, сколько средств первоначальный дольщик предоставил застройщику до даты уступки своего права. Разница между суммой по договору нового дольщика и суммой по договору с первоначальным дольщиком и является упомянутыми в п.7 Инструкции № 10 «другими затратами, непосредственно связанными со строительством». Эти затраты будут увеличивать сумму фактических затрат, полученных от застройщика по акту на передачу инвестору (дольщику) затрат, произведенных при создании объекта (ф.С-17).

Форма С-17 приведена в приложении 17 к постановлению Минстройархитектуры РБ от 11.04.2005 № 13 «Об утверждении форм первичных учетных документов в строительстве и Инструкции о порядке применения и заполнения форм первичных учетных документов в строительстве».

30.11.2010 г.

Александр Савчук, экономист

От редакции: В постановление Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 «Об утверждении Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете» на основании постановлений Минстройархитектуры РБ от 21.10.2010 № 33 (с 1 января 2011 г.), от 27.05.2011 № 30 (с 1 июля 2011 г.) и от 22.12.2012 № 38 (с 24 апреля 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

С 3 июня 2011 г. постановление Минстройархитектуры РБ от 11.04.2005 № 13 «Об утверждении форм первичных учетных документов в строительстве и Инструкции о порядке применения и заполнения форм первичных учетных документов в строительстве» на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 15 утратило силу.