Возможность передачи в собственность арендного жилья.
Комментарий к Указу от 19.06.2025 № 235

Наталья Кухарчик
юрист

27.06.2025

С 21.06.2025 вступил в силу комментируемый Указ, скорректировавший указы:

• от 27.01.2025 № 38 «Об особенностях предоставления и использования арендного жилья», который дополнен порядком передачи арендного жилья в собственность граждан, относящихся к категории наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) (приложение);

• от 07.04.2020 № 121 «О жилищных отношениях».

Основные направления Указа № 235 - повышение эффективности использования государственного жилищного фонда и обеспечение социально-правовых гарантий граждан в области жилищных отношений, которое реализуется посредством предоставления гражданам права выкупа арендного жилья, предоставленного на период трудовых отношений или требующего ремонта.

В комментарии рассмотрены:

Изменения в Указе № 38

Право на передачу в собственность арендного жилья

Указом № 38 установлено, что перечни наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) ежегодно утверждаются местными исполкомами (ч.2 п.1). Далее арендное жилье предоставляется гражданам наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) местными исполкомами по спискам, формируемым на основании индивидуальных ходатайств государственных органов и организаций, с которыми эти граждане состоят в трудовых отношениях, в порядке поступления таких ходатайств.

Новая редакция Указа № 38 сохранила первоочередное право за гражданами наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих), не имеющими жилья в населенном пункте по месту работы. Но при этом определено, что после удовлетворения индивидуальных ходатайств в отношении этих граждан, обеспечивающихся таким жильем в первоочередном порядке, арендное жилье предоставляется иным гражданам наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) и при этом преимущественное право на его предоставление получают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч.6 п.1 Указа № 38).

Указ № 38 дополнен п.1¹, согласно которому арендное жилье республиканского и коммунального жилищного фонда, расположенное в населенных пунктах с численностью населения до 20 000 человек (за исключением населенных пунктов Минского района), предоставленное на период трудовых (служебных) отношений гражданам, относящимся к категории наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) (далее - арендное жилье), передается в собственность этих граждан в порядке, определенном в приложении к Указу № 38.

Таким образом, правом на передачу в собственность арендного жилья обладают граждане наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих), получившие такое жилье на период трудовых отношений в населенном пункте с численностью населения до 20 000 человек.

Передача арендного жилья в собственность

Как уже было отмечено, Указ № 38 дополнен порядком передачи арендного жилья в собственность граждан, относящихся к категории наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих).

Какие же категории граждан имеют право на передачу в собственность арендного жилья?

Арендное жилье передается на возмездной основе в собственность граждан наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих), получивших такое жилье на период трудовых (служебных) отношений в населенном пункте с численностью населения до 20 000 человек (далее - приобретатели).

Передача в собственность арендного жилья осуществляется, если приобретатели относились к числу наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) на дату:

• поступления в районные, городские исполнительные комитеты индивидуальных ходатайств государственных органов и организаций, с которыми эти граждане состоят в трудовых отношениях,

• или на дату принятия решения о предоставлении арендного жилья,

• или на дату подачи заявления приобретателя о передаче арендного жилья в собственность.

Таким образом, в собственность передается арендное жилье необязательно только из числа жилых помещений, расположенных в жилых домах (их частях), предназначенных для проживания граждан наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) (ч.9 п.1 Указа № 38).

Обратите внимание! Данный порядок не распространяется на отношения, связанные с передачей в собственность жилых помещений государственного жилищного фонда, в отношении которых Президентом определен иной порядок передачи их в собственность (например, подп.1.1 и 1.2 п.1 Указа № 121, Указ от 13.02.2023 № 37 «Об арендном жилье для военнослужащих» и др.).

Условия передачи в собственность арендного жилья

Для передачи в собственность арендного жилья гражданам должны быть соблюдены в совокупности перечисленные ниже условия (п.1 Порядка № 38).

1. У приобретателя есть основания для признания его нуждающимся в улучшении жилищных условий по месту нахождения арендного жилья в соответствии с ЖК (основания предусмотрены в п.1 ст.36 ЖК).

2. У приобретателя есть стаж работы в организации, предоставившей арендное жилье и (или) ходатайствовавшей о его предоставлении (ее правопреемниках), и права владения и пользования таким жильем не менее 10 лет.

Обратите внимание! То есть гражданин должен иметь не только стаж работы, но и проживать в арендном жилье, предоставленном на период трудовых (служебных) отношений, на условиях договора найма арендного жилья не менее 10 лет.

При этом в стаж работы засчитывается не только период работы в организации, предоставившей или ходатайствовавшей о предоставлении арендного жилья, но также и в организациях, входящих в ее систему (структуру, состав) или подчиненных ей либо входящих в систему (структуру, состав) или подчиненных государственному органу, организации, в систему (структуру, состав) которых также входит (в подчинении которых также находится) организация, в ведении которой находится арендное жилье.

3. У приобретателя отсутствует задолженность по плате за пользование арендным жильем, плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, возмещению расходов организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, на электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, в многоквартирных жилых домах.

4. Приобретатель и (или) члены его семьи не пользовались, в том числе до вступления в силу Указа № 235 (то есть до 21.09.2025), государственной поддержкой при возведении, реконструкции или приобретении жилых помещений.

Определено, что под членами семьи приобретателя понимаются проживающие совместно с ним (зарегистрированные по месту жительства):

• супруг (супруга) приобретателя;

• несовершеннолетние дети и не вступившие в брак дети в возрасте до 23 лет приобретателя и (или) его супруга (супруги), в том числе являвшиеся ими на дату принятия решения о передаче в собственность арендного жилья;

• не вступившие в брак нетрудоспособные дети в возрасте старше 23 лет приобретателя и (или) его супруга (супруги), являющиеся инвалидами I и II группы, нуждающимися в постоянном постороннем уходе или посторонней помощи.

Под государственной поддержкой понимается оказание господдержки в форме льготных кредитов, одноразовых субсидий на возведение, реконструкцию или приобретение жилых помещений, субсидии на уплату части процентов за пользование кредитами, выдаваемыми банками на возведение, реконструкцию жилых помещений, субсидии на погашение основного долга по этим кредитам, информация о предоставлении которой содержится в единой базе данных граждан, являющихся (являвшихся) кредитополучателями льготных кредитов (получателями одноразовых субсидий) на возведение, реконструкцию или приобретение жилых помещений, получателями субсидии на уплату части процентов за пользование кредитами (субсидии на уплату части процентов за пользование кредитами и субсидии на погашение основного долга по кредитам), и членов их семей.

5. У приобретателя и (или) членов его семьи отсутствуют иные жилые помещения в собственности (доли в праве общей собственности на них), расположенные в населенном пункте по месту нахождения арендного жилья, либо факты их отчуждения (перехода права собственности) в течение 3 лет до даты подачи заявления.

Порядок передачи в собственность арендного жилья

Арендное жилье передается в собственность приобретателей на основании их заявлений.

Передача арендного жилья в собственность приобретателей осуществляется:

• из числа коммунального жилищного фонда - по решению местных исполнительных и распорядительных органов;

• из числа республиканского жилищного фонда - по решению государственных органов и государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, государственных органов и государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилыми помещениями республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц (далее - госорганы, другие организации).

Передача в собственность жилых помещений республиканского жилищного фонда, переданных организациям негосударственной формы собственности по договорам безвозмездного пользования (уполномоченные лица), осуществляется с письменного согласия госорганов и госорганизаций, заключивших такие договоры.

Процедура принятия решения о передаче в собственность жилого помещения определена в подп.1.1.22 п.1 Перечня № 200.

Право на приобретение арендного жилья на вышеуказанных условиях приобретатель может использовать только один раз.

Стоимость и рассрочка при передаче в собственность арендного жилья

Арендное жилье передается в собственность приобретателя по оценочной стоимости, но не выше рыночной стоимости, которые определяются по результатам независимой оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, из расчета:

• 20 м² общей площади на приобретателя и на каждого члена его семьи;

• 30 м² общей площади на приобретателя с составом семьи 1 человек при передаче в собственность однокомнатной квартиры или одноквартирного жилого дома.

Общая площадь арендного жилья сверх указанной передается в собственность приобретателя по рыночной стоимости, но не ниже оценочной стоимости, которые определяются по результатам независимой оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Обратите внимание! Разница между датой оценки рыночной стоимости в текущем использовании арендного жилья и датой оценки его оценочной стоимости не должна превышать 1 календарного месяца. Проведение экспертизы достоверности оценки стоимости арендного жилья не требуется. Оплата расходов, связанных с оценкой стоимости арендного жилья, осуществляется за счет средств приобретателей.

Оплата стоимости арендного жилья может осуществляться в рассрочку на 15 лет ежемесячно равными долями без индексации платежей при условии внесения первоначального взноса в размере 10 % от стоимости арендного жилья, подлежащей оплате:

• при использовании в установленном законодательством порядке именных приватизационных чеков «Жилье», средств семейного капитала - в течение 3 месяцев с даты подписания договора купли-продажи жилого помещения;

• в иных случаях - в течение 1 месяца с даты подписания указанного договора.

Допускается внесение приобретателем первоначального взноса большего размера.

При этом приобретатель вправе оплатить стоимость арендного жилья, подлежащего передаче в собственность на условиях рассрочки, досрочно. Отчуждение приобретателем такого жилья допускается после полного погашения его стоимости.

Денежные средства, полученные от передачи в собственность арендного жилья, зачисляются на соответствующие специальные счета облисполкомов, госорганов, других организаций, особенности функционирования которых и использования поступающих на эти счета средств определены в подп.1.4 п.1 Указа № 121.

Принятие решения о передаче в собственность арендного жилья

Местные исполкомы, госорганы, другие организации для принятия решения устанавливают наличие (отсутствие) условий для передачи в собственность арендного жилья на дату подачи заявления.

Документы (сведения), необходимые для принятия решений о передаче в собственность арендного жилья, запрашиваются (уточняются) у соответствующих государственных органов и организаций, а также у местных исполкомов из единой базы данных граждан, являющихся (являвшихся) кредитополучателями льготных кредитов (получателями одноразовых субсидий) на возведение, реконструкцию или приобретение жилых помещений, получателями субсидии на уплату части процентов за пользование кредитами (субсидии на уплату части процентов за пользование кредитами и субсидии на погашение основного долга по кредитам), и членов их семей. Указанная информация предоставляется в 10-дневный срок со дня поступления запроса без взимания платы.

Информация об отсутствии у приобретателя и (или) членов его семьи иных жилых помещений в собственности (доли в праве общей собственности на них), расположенных в населенном пункте по месту нахождения арендного жилья, либо фактов их отчуждения (перехода права собственности) в течение 3 лет до даты подачи заявления предоставляется из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним посредством общегосударственной автоматизированной информационной системы.

Приобретатели вправе самостоятельно представить документы (сведения), необходимые для принятия решений о передаче в собственность арендного жилья (п.7 Порядка № 38).

Арендное жилье, передаваемое в собственность, подлежит исключению из состава арендного жилья.

Влияние приобретения в собственность арендного жилья на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий

Приобретатели, воспользовавшиеся правом на приобретение арендного жилья в собственность, и состоящие с ними на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий члены их семей подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании заявлений о снятии с этого учета, подписанных приобретателями и совершеннолетними членами их семей до подписания договоров купли-продажи жилых помещений.

Приобретатели не подлежат принятию на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с ЖК в течение 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, за исключением случаев увеличения состава семьи в связи с рождением (усыновлением, удочерением) детей (п.8 Порядка № 38).

Изменения в Указе № 121

Передача в собственность граждан одноквартирных жилых домов государственного жилищного фонда, квартир государственного жилищного фонда в блокированных жилых домах при определенных условиях

Пункт 1 Указа № 121 изложен в новой редакции.

Подпункт 1.1 п.1 Указа № 121 определяет возможность передачи в собственность граждан одноквартирных жилых домов государственного жилищного фонда, квартир государственного жилищного фонда в блокированных жилых домах при определенных условиях (предоставление до 1 апреля 2014 г. и признание их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям).

При этом для целей данного подпункта ранее было определено, что не подлежали передаче в собственность на условиях, предусмотренных в подп.1.1 п.1 Указа № 121, жилые помещения, предоставленные на период трудовых (служебных) отношений, специальные жилые помещения, а также отчуждаемые в соответствии с указами от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» и от 20.07.2018 № 287 «О продаже жилых домов (квартир) в сельской местности».

Новая редакция Указа № 121 предусматривает, что не подлежат передаче жилые помещения:

• предоставленные на период трудовых (служебных) отношений;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения, отчуждаемые в соответствии с указами:

• № 253;

• № 287;

• от 28.05.2020 № 177 «О мерах по развитию юго-восточного региона Могилевской области»;

• от 13.02.2023 № 37 «Об арендном жилье для военнослужащих»;

• от 27.01.2025 № 38 «Об особенностях предоставления и использования арендного жилья».

Изменения данного подпункта касаются оценки стоимости передаваемого в собственность жилого помещения. Так, предусмотрено, что разница между датой оценки рыночной стоимости в текущем использовании жилого помещения и датой оценки его оценочной стоимости не должна превышать 1 календарного месяца. Проведение экспертизы достоверности оценки стоимости жилого помещения не требуется, а оплата расходов, связанных с оценкой стоимости жилых помещений, осуществляется за счет средств приобретателей.

Также определено, что оплата стоимости жилых помещений при их передаче в собственность может осуществляться в рассрочку до 3 лет равными долями без индексации платежей.

Указом № 121 установлен порядок принятия решения о передаче в собственность жилых помещений - такие решения могут приниматься без оформления правоудостоверяющих документов на них. Указом № 235 данный порядок дополнен положениями о том, что по квартирам в блокированных жилых домах такие решения принимаются при условии наличия в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним сведений в отношении капитальных строений, в которых они расположены.

Также Указ № 121 дополнен нормами, касающимися регистрации прав на передаваемые в собственность граждан жилые помещения и земельные участки. Так, в частности, определено, что госрегистрация создания жилых помещений в случае передачи их в собственность, а также договоров купли-продажи таких помещений, прав, ограничений (обременений) прав на них осуществляется на основании техпаспорта, договора купли-продажи и передаточного акта. В договоре купли-продажи одноквартирного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме допускается не указывать данные, определяющие расположение таких домов на соответствующем земельном участке.

В части регулирования земельных отношений установлено, что земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, решения о продаже которых приняты без правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых они расположены, предоставляются их приобретателям без проведения аукциона в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель. Госрегистрация таких земельных участков осуществляется в установленном законодательством порядке.

Не являются основаниями для отказа в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий, в совершении таких действий:

• выявление территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним фактов изменения объектов недвижимого имущества, передаваемых в соответствии с Указом № 121;

• наличие в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним сведений о госрегистрации объектов недвижимого имущества, передаваемых в соответствии с Указом № 121, за правопредшественником правообладателя данного имущества при условии наличия документов, подтверждающих правопреемство.

Ранее нормы Указа № 121 предусматривали обязательство покупателей только по проведению ремонта (реконструкции) жилых помещений с учетом их фактического состояния для использования их по целевому назначению. Данное обязательство дополнено возможностью сноса этих жилых домов и возведения иных жилых домов на их месте.

Расширение прав местных исполкомов

Указ № 121 дополнен нормой, предусматривающей право местных исполкомов, госорганов, других организаций принимать решения о передаче в собственность расположенных в сельской местности и заселенных одноквартирных жилых домов государственного жилищного фонда, квартир государственного жилищного фонда в блокированных жилых домах со сроком эксплуатации таких домов 10 и более лет, отнесенных согласно актам технических осмотров зданий, составленным в соответствии со строительными нормами, к объектам, требующим проведения капитального ремонта (подп.1.2 п.1).

Обратите внимание! Под сельской местностью понимаются территории сельсоветов, поселков городского типа, городов районного подчинения, являющихся административно-территориальными единицами, поселков городского типа и городов районного подчинения, являющихся территориальными единицами, а также иных населенных пунктов, не являющихся административно-территориальными единицами, входящих вместе с другими территориями в пространственные пределы сельсоветов.

При этом не подлежат передаче в собственность на условиях, предусмотренных подп.1.2 п.1 Указа № 121:

• жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях договора найма арендного жилья в связи с характером трудовых (служебных) отношений при отсутствии у них 5 лет непрерывного стажа работы (службы) в организации, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о его предоставлении;

• специальных жилых помещений;

• жилых помещений, отчуждаемых в соответствии с указами № 253, № 287, № 177, № 37 и № 38.

Передача в собственность таких жилых помещений осуществляется в соответствии с подп.1.1 п.1 Указа № 121 без учета условий, установленных в абз.2, 3 ч.1 подп.1.1 п.1 Указа № 121 (предоставление до 1 апреля 2014 г. и признание не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям).

При этом передача в собственность граждан жилых помещений коммунального жилищного фонда по решению местных исполкомов базового территориального уровня осуществляется с письменного согласия облисполкомов.

Применение понижающих коэффициентов к плате за пользование арендным жильем

Подпункт 1.3 п.1 Указа № 121 в новой редакции предусматривает дополнительные случаи применения понижающего коэффициента при установлении в соответствии с законодательными актами размера платы за пользование арендным жильем. В частности, такой коэффициент применяется в том числе в случае расторжения договоров купли-продажи (приватизации) этих жилых помещений, за исключением жилых помещений, вновь предоставляемых гражданам в установленном порядке, а также в случае расторжения договоров купли-продажи жилых помещений, переданных в собственность граждан в соответствии с законодательными актами, если до госрегистрации перехода права собственности на такие жилые помещения на граждан плата за пользование арендным жильем взималась с применением понижающих коэффициентов.

Кроме того, понижающие коэффициенты к плате за пользование арендным жильем могут применяться в иных случаях по решению президента.

Включение арендного жилья в социальное по заявлениям детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Подпункт 1.4 исключен из п.1 Указа № 121, поскольку соответствующие корректировки были внесены в ч.1 п.5 ст.113 ЖК (включение арендного жилья в социальное по заявлениям детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей).

Особенности функционирования специальных счетов и использования поступающих на них денежных средств, полученных от передачи в собственность жилых помещений

В приложении 1 к Указу № 121 определены особенности функционирования специальных счетов и использования поступающих на них денежных средств, полученных от передачи в собственность жилых помещений, указанных в ч.1 подп.1.1 и ч.1 подп.1.2 п.1 Указа № 121, предоставления арендного жилья в размере платы за пользование таким жильем, а также пени за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за пользование арендным жильем.

Пункт 2 данных Особенностей дополнен нормой, предусматривающей, что возврат денежных средств, зачисленных на специальные счета в результате технической ошибки и списанных с таких счетов в порядке, определенном банковским законодательством, не является нецелевым использованием этих денежных средств.

В п.4 Особенностей, предусматривающий целевое использование денежных средств, полученных от передачи в собственность жилых помещений, предоставления арендного жилья в размере платы за пользование таким жильем, а также пени за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за пользование арендным жильем, внесены дополнения, касающиеся раскрытия понятия администрирования.

В частности, такие денежные средства дополнительно к уже определенным случаям могут также использоваться на цели:

• уборки, дезинсекции свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, вывоз и утилизацию имущества после смерти нанимателей, в которых не остались проживать иные граждане;

• обследования арендного жилья, составления документации, в том числе смет ремонтных работ и их приемки, в случае предоставления этого жилья гражданам при условии выполнения ремонта за счет собственных средств с их согласия.

Напомним, что ремонт за счет собственных средств граждан с их согласия осуществляется при предоставлении арендного жилья в соответствии с требованиями, определенными в п.2 Указа № 38.

Скорректирован порядок направления денежных средств на текущий ремонт свободного (освободившегося) арендного жилья, установку, замену и ремонт оборудования, а также на выполнение функций администрирования. Такой порядок в новой редакции предусматривает годовое планирование исходя из объема денежных средств, поступивших от предоставления арендного жилья, зачисленных на специальные счета за предыдущий год.

Пункт 5 Особенностей устанавливает запрет нецелевого использования денежных средств.

Особенности дополнены п.5¹, предусматривающим ответственность за незаконное получение, нецелевое использование денежных средств, их использование с нарушением законодательства. Определено, что такие действия влекут применение мер ответственности, предусмотренных за незаконное получение, нецелевое использование средств бюджета, а также за использование средств бюджета с нарушением бюджетного законодательства.

Установлено, что Президент в отдельных случаях может определять иные особенности функционирования специальных счетов и использования поступающих на них денежных средств.