Материал помещен в архив

ВОПРОС: Вправе ли банк принять в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств юридического лица по кредитному договору незавершенное законсервированное капитальное строение, принадлежащее ему на праве собственности?

ОТВЕТ: Да, вправе.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты (ст.130 Гражданского кодекса РБ). Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ст.1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации):

- вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение;

- незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В ст.3 Закона о государственной регистрации определено, что данный Закон устанавливает правила государственной регистрации в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества:

- земельных участков;

- капитальных строений (зданий, сооружений);

- незавершенных законсервированных капитальных строений;

- изолированных помещений, в т.ч. жилых;

- предприятий как имущественных комплексов;

- других видов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Основаниями для государственной регистрации изменения недвижимого имущества являются (ст.45 Закона о государственной регистрации):

- изменение границ земельного участка;

- строительство и ввод в эксплуатацию надстройки, пристройки капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;

- перестройка и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;

- разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации изменения капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, надстройка, пристройка, перестройка которых были осуществлены самовольно;

- гибель или уничтожение части капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения;

- изменение назначения недвижимого имущества;

- завершение строительства незавершенного законсервированного капитального строения и ввод в эксплуатацию ранее законсервированного объекта;

- иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, являются (ст.50 Закона о государственной регистрации):

- разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;

- документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;

- документ, подтверждающий, что строительство производилось без существенных отступлений от проекта и нарушений строительных норм и правил;

- технический паспорт на незавершенное законсервированное капитальное строение.

Таким образом, законодательство Республики Беларусь относит незавершенное законсервированное капитальное строение к объектам недвижимого имущества.

Согласно ст.1 Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке) ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находятся эти строения, с учетом требований, установленных Законом об ипотеке, либо с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве аренды (ст.47 Закона об ипотеке). Ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельном участке, принадлежащем лицу на праве постоянного или временного пользования либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется без залога права постоянного или временного пользования либо пожизненного наследуемого владения таким земельным участком. При обращении взыскания на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве аренды, и их продаже с публичных торгов (торгов) приобретатель капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений приобретает одновременно право аренды этого земельного участка.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 января 2014 г. следует руководствоваться ст.47 Закона об ипотеке в редакции Закона РБ от 12.07.2013 № 54-З.

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (ст.62 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», далее - Закон об архитектурной деятельности).

Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя:

- прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией на строительство;

- осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;

- завершение заказчиком, инвестором расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;

- проведение заказчиком, инвестором, инженером (инженерной организацией) периодических осмотров законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном Законом об архитектурной деятельности и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством. В случае если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены принудительное отчуждение этого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества), демонтаж или снос этого объекта за счет средств собственника (владельца).

Таким образом, банк вправе с учетом вышеизложенного принять в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств юридического лица по кредитному договору незавершенное законсервированное капитальное строение, принадлежащее ему на праве собственности.

31.01.2011 г.

Денис Сафаревич, юрист