Материал помещен в архив

ВОПРОС: Общее собрание товарищества собственников нежилого (административного) здания (бизнес-центра) планирует утвердить большинством голосов форму типового договора между товариществом и собственником о технической эксплуатации и ресурсоснабжению имущества совместного домовладения. Положения типового договора не противоречат законодательству о совместном домовладении.

1. Вправе ли товарищество собственников настаивать на использовании единой формы договора для всех членов товарищества (по примеру РУП «Минскэнерго», его филиалов «Энергосбыт», «Минские тепловые сети», УП «Минскводоканал»)?

2. Можно ли по желанию одной из сторон изменять существенные условия утвержденного общим собранием типового договора?

3. Обязан ли собственник, не участвовавший в собрании (либо воздержавшийся, проголосовавший против), подписывать данный договор?

4. Каковы последствия для товарищества и собственника при отсутствии заключенного между ними договора?

5. Обязано ли товарищество и на каком основании снабжать энергоресурсами и обеспечивать техническое обслуживание помещения собственника, не подписавшего никаких договоров с товариществом?

6. Как и на каком основании возможно обязать члена товарищества заключить договор с товариществом (любой, типовой или произвольный)?

ОТВЕТ: Деятельность товарищества собственников в нежилых (административных) зданиях регулируется Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З), Типовым уставом товарищества собственников, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 (далее - Типовой устав), и другими законодательными актами.

1-3. Товарищество собственников имеет право на утверждение собственной формы договора на обслуживание нежилого (административного) здания, что следует из подп.6.1 п.6 Типового устава (товарищество собственников имеет право организовывать обслуживание объектов недвижимого имущества собственников). Вместе с тем исходя из понятия договора, установленного ст.390 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), а также принципа свободы договора, предусмотренного пп.1, 3 ст.391 ГК, у товарищества собственников нет права обязывать всех своих членов заключать договор только в той форме, в которой он был утвержден общим собранием членов товарищества собственников. Если член товарищества собственников голосовал против (или воздержался) этой формы на общем собрании (то есть не принял добровольно обязательство по заключению договора в форме, предлагаемой товариществом собственников), товарищество должно внести изменения и дополнения в предлагаемую форму договора, если они не противоречат законодательству, предмету договора и договорам, заключенным товариществом собственников в интересах членов товарищества собственников (например, с ресурсоснабжающими организациями).

4. Отсутствие письменного договора с товариществом собственников на обслуживание нежилого (административного) здания не освобождает собственника нежилого помещения от несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество, что предусмотрено ст.11 Закона № 135-З и подп.11.2 п.11 Типового устава. При этом собственник нежилого помещения, который не подписал договор на обслуживание с товариществом собственников, не имеет прав, установленных этим договором.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Закон № 135-З изложен в новой редакции Законом от 04.01.2021 № 78-З. Комментарий см. здесь.

5. В случае если товарищество собственников является поставщиком энергоресурсов члену товарищества собственников и между этим членом товарищества собственников и ресурсоснабжающей организацией нет отдельного договора на поставку энергоресурсов, то при отказе от заключения договора на обслуживание, поставку энергоресурсов товарищество имеет право не обслуживать нежилое помещение собственника и не поставлять ему энергоресурсы, оговоренные в неподписанном договоре (договорах).

6. Как уже было сказано выше, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.391 ГК).

22.10.2015

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь