Материал помещен в архив

ВСЕ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Введение

2. Что такое квартира? Техническое состояние жилого помещения

3. Права на земельный участок при отчуждении недвижимости

4. Жилищный фонд. Ограничение права на распоряжение жилым помещением

5. Улучшение жилищных условий

6. Основания приобретения жилых помещений

7. Общая совместная собственность, долевая собственность на жилое помещение

8. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилое помещение

9. Купля-продажа жилых домов (квартир)

10. Передача недвижимости

11. Государственная регистрация

Введение

Недвижимость - важнейший вид имущества, находящегося в собственности граждан. В соответствии с гражданским законодательством к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Выделение недвижимых вещей в отдельную группу существует в связи с их особой общественной значимостью. Пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми, как правило, обладают более высокой стоимостью.

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома) для большинства граждан Республики Беларусь - единственное значимое имущество, и при этом дорогостоящее. В то же время сделки с недвижимостью достаточно опасны. С учетом высокой стоимости жилья заключаемые сделки оценивают, как правило, в миллионы рублей. Пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением жилья. Пользуясь юридической неосведомленностью граждан, мошенники добиваются заключения гражданами невыгодных для себя соглашений, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важны средства защиты участников от потери принадлежащего им жилья. Их права охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

В отношении недвижимого имущества устанавливается особый режим правового регулирования и применения специальных юридических норм.

Так, к сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляется правило государственной регистрации сделки, перехода права и т.д. Кроме того, сделки об отчуждении недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Приобретение недвижимости - одна из форм вложения капитала и улучшения жилищных условий.

Как видим, купить квартиру сложно, но реально.

При приобретении квартиры необходимо сразу определиться с последовательностью действий.

В данном материале рассмотрены некоторые аспекты жилищного законодательства, связанные с порядком заключения, содержанием и условиями исполнения сделок с недвижимым имуществом.

Что такое квартира? Техническое состояние жилого помещения

В первую очередь, выбирая квартиру, мы обращаем внимание на ее техническое состояние.

Квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома (ст.1 Жилищного кодекса РБ; далее - ЖК).

Объектами купли-продажи недвижимости могут быть также и одноквартирный жилой дом (жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории), квартира в блокированном жилом доме (жилой дом, состоящий из 2 и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории), жилая комната в квартире (отдельное помещение для проживания в квартире или одноквартирном жилом доме).

Дано и определение жилого помещения. Это помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан.

Согласно ст.8 ЖК жилые помещения предназначаются для проживания граждан, т.е. жилое помещение имеет целевое назначение.

Жилое помещение - один из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника: использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Согласно ст.8 ЖК использование не по назначению пригодных жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.

Такие случаи предусмотрены частью четвертой ст.8 ЖК, согласно которой использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Декретом Президента РБ от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» установлен запрет на осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия без перевода этого помещения в нежилое в порядке, определенном законодательством.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые установлен Указом Президента РБ от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые».

В части определения пригодности жилого помещения для проживания граждан существуют минимальные стандарты, так называемые типовые потребительские качества.

Приказом Минстройархитектуры РБ от 07.10.1999 № 303 утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений, которые устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемые государством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования в соответствии с Государственным стандартом Республики Беларусь 1154-99 «Жилище. Основные положения».

Данные Указания применяются для расчета показателя стоимости 1 кв.м общей площади при строительстве жилья. Например, ими можно воспользоваться для примерного определения стоимости построенного жилого помещения в случае его первичной продажи.

Что касается определения потребительских качеств вторичного жилья, то при покупке квартиры следует выяснить: не признано ли жилое помещение в установленном порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания.

Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждены постановлением Минжилкомхоза РБ от 02.05.2000 № 4 «Об утверждении условий, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания».

В зависимости от значимости и наличия дефектов устанавливаются две категории санитарного и технического состояния жилых помещений:

- к первой категории относятся жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям;

- ко второй категории - непригодные для проживания.

Например, пригодными для проживания, но не соответствующими санитарным и техническим требованиям могут быть признаны жилые помещения:

- размещенные в цокольных этажах жилых домов, за исключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым и исключена возможность их затопления ливневыми водами и канализационными фекалиями (в случае засоров);

- устроенные в чердаках, за исключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым;

- при наличии в домах встроенных помещений, запрещаемых техническими нормативными правовыми актами к размещению в жилых зданиях.

В таких помещениях:

- отсутствует специальная вентиляция и звукоизоляция встроенных нежилых помещений; кухня; естественное освещение и вентиляционный канал в кухне;

- не соблюдаются санитарные правила и нормы по инсоляции;

- высота этажа от пола до потолка в жилых помещениях менее 2,4 м; окно (окна) жилой комнаты выходят под арку или в крытую галерею, если такая жилая комната не имеет других окон;

- расстояние между окнами жилой комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м включительно при отсутствии других окон в жилой комнате;

- вход в уборную осуществляется непосредственно из жилой комнаты;

- имеется наличие отдельных конструктивных элементов, техническое состояние которых близкое к аварийному;

- жилые комнаты находятся над помещениями с большим тепловыделением, и температура воздуха на расстоянии 1,5 м от уровня пола в ней превышает 25°С при температуре пола выше 28°С;

- установлено несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам;

- жилые помещения расположены в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий, в которых степень загрязнения атмосферного воздуха, уровень шума, вибрации, напряжения электромагнитных полей превышают предельно допустимые концентрации и предельно допустимые уровни;

- жилой дом расположен по отношению к транспортным дорогам меньше размеров, указанных в нормативных документах;

- в конструкциях жилого помещения применены материалы, запрещенные СанПиН № 9-27-94 «Санитарные правила устройства, оборудования и содержания жилых домов», утвержденными заместителем Министра здравоохранения РБ, Главным государственным санитарным врачом РБ 19 декабря 1994 г., Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Гигиенические требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Минздрава РБ от 25.08.2009 № 95.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения в случаях, когда:

- физический износ каменных жилых домов свыше 70 %, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов - свыше 65 %, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами;

- жилое помещение находится в аварийном состоянии, устранение которого невозможно.

Постановлением Совета Министров РБ от 07.09.1999 № 1392 установлен порядок обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания. Подтверждение факта признания жилого помещения не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодным для проживания, - решение местного исполнительного и распорядительного органа, принятое в соответствии с подп.1.1.12 п.1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень № 200).

От редакции: В подп.1.1.12 п.1.1 Перечня № 200 Указом Президента РБ от 27.06.2011 № 276 внесено изменение: с 5 июля 2011 г. представление домовой книги не требуется.

Права на земельный участок при отчуждении недвижимости

Недвижимость - это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей. В этой связи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно предполагает решение вопроса о праве на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст.3 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) к объектам земельных отношений относятся земля (земли), земельные участки, права на земельные участки, ограничения (обременения) прав на земельные участки, в т.ч. земельные сервитуты.

Земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах:

- государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций;

- пожизненного наследуемого владения;

- постоянного пользования (пользования без заранее установленного срока);

- временного пользования;

- аренды (субаренды).

Земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь для:

- строительства и обслуживания жилого дома - в случаях, установленных Президентом РБ, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;

- обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение. При этом договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны.

В соответствии со ст.47 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента РБ и иными законодательными актами. Например, ограничение отчуждения земельных участков установлено в отношении иностранных граждан: земельные участки могут находиться в частной собственности граждан РБ, негосударственных юридических лиц РБ, собственности иностранных государств, международных организаций. В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства земельные участки могут находиться только в случае, если данные лица - родственники наследодателя в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами (ст.12 Кодекса о земле).

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Жилищный фонд. Ограничение права на распоряжение жилым помещением

Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов (ст.7 ЖК).

Государственный жилищный фонд включает:

- республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

- коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд включает:

- жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

- жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности.

При этом в жилищный фонд не включаются:

- помещения, предназначенные для сезонного проживания (дачи и садовые дома, помещения для отдыха в профилакториях, домах отдыха, кемпингах и тому подобные помещения);

- помещения, предназначенные для временного проживания (номера гостиниц, помещения для приезжих);

- помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством; передвижные помещения (вагоны, трейлеры, палатки и др.);

- самовольно построенные или заселенные, непригодные для проживания строения независимо от факта их использования для проживания;

- жилые корпуса колоний и тюрем, казармы и тому подобные здания.

Как уже отмечалось выше, жилое помещение - один из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника: использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Кроме указанного ограничения жилищное законодательство устанавливает запреты в отношении отдельных видов жилых помещений.

Так, согласно подп.1.3 п.1 Указа Президента РБ от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» государственный жилищный фонд включает жилые помещения местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций (в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда), в т.ч. жилые помещения:

- социального пользования;

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

- специальные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях.

В отношении всех вышеуказанных видов жилых помещений, как правило, запрещены обмен, раздел и приватизация.

Кроме того, согласно п.4 Положения о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 26.07.2010 № 388 (далее - Положение № 388, Указ № 388), если иное не установлено Президентом РБ, не подлежат продаже:

- служебные жилые помещения;

- специальные жилые помещения;

- жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения социального пользования;

- жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны РБ;

- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);

- жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств.

Улучшение жилищных условий

Сегодня статус нуждающегося в улучшении жилищных условий дает гражданину права, не доступные гражданам, которые в улучшении жилищных условий не нуждаются: право на получение жилого помещения социального пользования, право включения в организации застройщиков с возможностью строительства квартиры по более приемлемым ценам либо при помощи индексации приватизационных чеков «Жилье», возможность получить льготный кредит, или же в том случае, если льготный кредит не полагается, кредит может предоставить банк под сравнительно низкие процентные ставки, а также можно получить субсидию. Кроме того, нуждаясь в улучшении жилищных условий, гражданин вправе получить земельный участок для строительства индивидуального жилого дома без проведения аукциона либо купить государственную квартиру у государственной организации либо на аукционе.

Порядок и основания для постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, установлены Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565 (далее - Положение № 565).

Основания, при наличии которых граждане могут быть приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, перечислены в п.3 Положения № 565.

Порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, прост: необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган по месту жительства или организацию по месту работы, службы и предоставить документы согласно подп.1.1.5 п.1.1 Перечня № 200.

От редакции: В подп.1.1.5 п.1.1 Перечня № 200 Указом Президента РБ от 27.06.2011 № 276 внесено изменение: с 5 июля 2011 г. представление домовой книги не требуется.

Заявление гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий местный исполнительный и распорядительный орган, иной государственный орган, другая организация зарегистрирует в книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и затем запросит у соответствующих организаций документы, необходимые для принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий местный исполнительный и распорядительный орган, организация по месту работы, службы, сельскохозяйственная организация истребуют следующие документы:

- справки о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении и составе семьи (в соответствии с подп.12.2 п.12 Положения № 565) - от организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, или организаций, предоставивших жилое помещение, или сельских, поселковых, городских (городов районного подчинения) Советов депутатов (исполнительных комитетов);

- справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в соответствующем населенном пункте (в соответствии с подп.12.3 п.12 Положения № 565) - от соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Процедура выдачи справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в соответствующем населенном пункте, установленная подп.22.17.6 п.22.17 Перечня № 200, предусматривает внесение платы за осуществление данной процедуры - 0,1 базовой величины.

В течение 1 месяца со дня подачи заявления и после получения всех необходимых документов заявление о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий будет рассмотрено и о принятом решении гражданину сообщено в письменной форме. В решении о принятии на учет указываются дата принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, основания для принятия его на учет, общий или отдельный список учета, состав семьи, номер очереди, а в решении об отказе в принятии на учет - основания для отказа.

Основания приобретения жилых помещений

В соответствии со ст.102 ЖК граждане приобретают право собственности на жилое помещение на основании:

- строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

- приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

- принятия жилого помещения в наследство;

- оформления права собственности на жилое помещение членом организации застройщиков;

- передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

- передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

- совершения гражданско-правовых сделок;

- по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь.

Рассмотрим подробнее каждое из оснований, в соответствии с которыми может быть приобретено право собственности на жилое помещение.

Строительство жилого дома, части жилого дома, квартиры. Сегодня граждане и организации вправе осуществлять строительство жилого помещения:

- в составе организации застройщиков, формируемой в соответствии с нормами Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43 (далее - Положение об организациях застройщиков);

- путем заключения договора создания объекта долевого строительства с застройщиком в соответствии с нормами Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»;

- путем самостоятельного строительства одноквартирного, блокированного жилого дома.

В соответствии с гражданским законодательством недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

В соответствии с Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) недвижимое имущество признается государством созданным только после государственной регистрации этого недвижимого имущества.

Следовательно, построенный дом, его часть или квартира должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения) не может осуществляться ранее государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Иными словами, при строительстве жилого дома перед государственной регистрацией этого дома необходимо изначально зарегистрировать земельный участок, на котором находится это имущество. По аналогии государственная регистрация создания квартиры не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором она расположена.

После регистрации создания жилого помещения необходимо зарегистрировать право собственности на это помещение.

Приватизация занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда. Данный способ приобретения жилого помещения - разновидность гражданско-правовой сделки - купли-продажи жилого помещения, в которой одной из сторон выступает наниматель, занимающий жилое помещение государственного жилищного фонда на условиях договора найма, а другой стороной является государство в лице местного исполнительного и распорядительного органа или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится это жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение в результате приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда приобретается только гражданами, поскольку в соответствии с Законом РБ от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (далее - Закон о приватизации) субъекты приватизации - граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь.

В ст.5 Закона о приватизации указаны категории жилых помещений, не подлежащих приватизации.

Процедура приватизации осуществляется в соответствии с подп.1.1.9 п.1.1 Перечня № 200.

Решение о приватизации жилого помещения принимается в течение 1 месяца со дня подачи заявления и действует 1 год.

В течение данного срока гражданин должен заключить с местным исполнительным и распорядительным органом либо с организацией, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение, договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения. Если такой договор не будет заключен, решение о приватизации жилого помещения утратит силу.

Принятие жилого помещения в наследство. Принятие жилого помещения в наследство возможно как гражданами, так и юридическими лицами.

Вместе с тем существуют особенности принятия наследства юридическими лицами: они могут быть наследниками только по завещанию при условии, что они являлись созданными в момент открытия наследства.

Общие положения о наследовании установлены Гражданским кодексом РБ (далее - ГК) (ст.1031-1086, 1088).

Оформление права собственности на жилое помещение членом организации застройщиков. Порядок формирования организаций застройщиков определен в Положении об организациях застройщиков.

Согласно Положению об организациях застройщиков организации застройщиков могут быть сформированы по инициативе:

- местных исполнительных и распорядительных органов, других государственных органов, иных государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам) - из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей как из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и из не состоящих на данном учете.

В организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, такие граждане направляются в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет.

При этом при определении состава членов формируемой организации застройщиков государственным органом, иной государственной организацией вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет:

- имеющих право на внеочередное получение льготных кредитов на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений согласно подп.1.10 п.1 Указа Президента РБ от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений».

От редакции: С 16 августа 2011 г. в подп.1.10 п.1 названного Указа Указом Президента РБ от 09.08.2011 № 352 внесено дополнение: перечень государственных органов дополнен Государственной инспекцией охраны животного и растительного мира при Президенте РБ;

- из числа руководящих работников государственных органов и иных организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников государственных органов и иных организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, утвержденный Указом Президента РБ от 08.11.2001 № 644, в т.ч. освобожденных в установленном законодательством порядке от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

Количество в формируемой организации застройщиков вышеназванных граждан должно составлять не более 30 %.

В случае отсутствия либо отказа лиц, имеющих право на внеочередное включение в состав членов организации застройщиков, от вступления в организацию застройщиков она может формироваться только с участием граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющих такого права, в соответствии с очередностью постановки их на данный учет, а при отсутствии или отказе указанных граждан от вступления в организацию застройщиков - с участием граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за жилое (нежилое) помещение, предоставленное ему в пользование (оплативший стоимость этого жилого (нежилого) помещения), приобретает право собственности на данное жилое помещение с даты регистрации такого права в установленном законодательством порядке.

Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права собственности члена организации застройщиков на построенные в указанном доме жилые (нежилые) помещения, выдаваемое территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, является основанием для вселение в построенное жилое помещение.

Передача жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Порядок реализации имущественных прав граждан, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, и организаций при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества установлен Указом Президента РБ от 02.02.2009 № 58 (далее - Указ № 58).

Согласно п.10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента РБ от 27.12.2007 № 667, изъятие и предоставление земельных участков для государственных нужд осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров Республики Беларусь, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента РБ, Совета Министров РБ либо программами, утвержденными Президентом РБ или Советом Министров РБ.

Согласно пп.4 и 5 Указа № 58 местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (доли в праве собственности на одноквартирный, блокированный жилой дом или квартиру) реализацию одного из его прав на получение:

- в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (долей в праве собственности на соответствующее недвижимое имущество), - денежной компенсации в размере данной разницы;

- денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

При наличии объективной возможности, в т.ч. подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, местный исполнительный комитет обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом) дополнительно к вышеназванным правам, реализацию одного из его прав на:

- строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

- перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Передача жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома. В соответствии со ст.106 ЖК если при капитальном ремонте или реконструкции жилого дома жилое помещение, находящееся в собственности гражданина, не может быть сохранено или его площадь уменьшится, то предприятием, учреждением, организацией, которым предназначается подлежащий капитальному ремонту или реконструкции жилой дом (жилое помещение), предоставляется гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее занимаемого жилого помещения и соответствующее требованиям ст.73 ЖК (предоставляемое жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов), или по его желанию выплачивается денежная компенсация за утраченное жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

Если собственник жилого помещения - юридическое лицо негосударственной формы собственности, ему предоставляется в собственность равноценное по площади и благоустройству жилое помещение или по его желанию выплачивается денежная компенсация за утраченное жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

Совершение гражданско-правовых сделок. Согласно гражданскому законодательству право собственности на жилое помещение может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Указанные договоры должны быть заключены письменно, нотариально удостоверены и зарегистрированы в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки, она считается ничтожной.

Другие основания, предусмотренные законодательными актами Республики Беларусь. Перечень оснований, по которым можно приобрести право собственности на жилое помещение, не является исчерпывающим.

Например, согласно ст.554 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Как правило, для приобретения в собственность жилого помещения заключается договор ренты на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (нескольких граждан) (ст.567 ГК).

В таком случае договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты, с которым заключен такой договор.

Одна из возможностей приобретения в собственность большей по площади квартиры: в пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено не только отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), но и иное жилое помещение. Например, если в собственности находится однокомнатная квартира, а по договору пожизненного содержания с иждивением приобретается трехкомнатная, в соответствующем договоре может быть предусмотрено условие предоставления получателю содержания однокомнатной квартиры.

Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. При этом передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме). Новый собственник может выселить его, только предоставив другое жилье. Замена жилища должна решаться по соглашению сторон.

Положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением определены ст.554-576 ГК.

Общая совместная собственность, долевая собственность на жилое помещение

Собственность граждан на жилые помещения может быть долевой (с определением доли каждого из собственников в праве собственности) или совместной (без определения долей).

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст.246 ГК).

Согласно ст.249 ГК распоряжение имуществом, а в соответствии со ст.117 ЖК и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, производится по согласию всех участников общей долевой собственности.

Таким образом, при осуществлении собственниками правомочий по владению и пользованию жилым помещением, находящимся в долевой собственности, применяется, как и при распоряжении таким жилым помещением, принцип единогласия и равенства голосов всех собственников независимо от размера доли. Однако в случае разногласия любой собственник независимо от того, поддерживают или не поддерживают его другие участники, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении порядка пользования участниками общим имуществом.

Существование общей совместной собственности в жилищной сфере, как правило, связано с родственными отношениями и иными личными связями владельцев такой собственности. Иногда такая собственность на жилые помещения возникает на основании совместного строительства жилого дома не связанными родством лицами либо последующего выкупа доли жилого помещения у одного из членов семьи. Совместная собственность на жилые помещения может возникнуть также при приватизации жилья супругами.

В соответствии со ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.

Таким образом, общая совместная собственность супругов - жилые помещения, нажитые ими во время брака. Например, общим имуществом супругов признается квартира, приобретенная за счет льготного кредита, оформленного на одного из супругов. Не является исключением из общего правила и приобретение жилого помещения за счет средств, выделенных одному из супругов предприятием, оплата за счет юридического лица приобретаемого жилого помещения. Для режима общей совместной собственности супругов не имеет значения, на кого из супругов приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства для приобретения жилого помещения.

Исключение составляет имущество, полученное супругами в период брака в дар или в порядке наследования. В этом случае такое имущество - собственность каждого из супругов.

По общему правилу в случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором.

При разделе имущества супругов жилое помещение может быть передано судом одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за его долю в праве собственности на жилое помещение либо оставлено в их общей долевой собственности. Если на праве совместной собственности супругам принадлежит несколько жилых помещений, при отсутствии соглашения о разделе их между супругами суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения.

Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам, установленным ст.247 ГК.

Размер долей участников долевой собственности может быть определен на основании акта законодательства, а также по соглашению всех участников долевой собственности. Если размер не может быть определен в указанном порядке, то доли считаются равными.

Доля может быть выражена арифметически: 1/2, 1/3, 1/5 и т.п. Такая арифметическая доля может не совпадать с размером жилого помещения или количеством комнат, которыми фактически пользуется собственник.

В соответствии со ст.119 ЖК собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием 2 и более отдельных жилых помещений.

При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат. Подсобные помещения при этом остаются в их общем пользовании. Согласно п.35 постановления Пленума Верховного Суда РБ от 30.03.2000 № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» при таком разделе право общей собственности на жилые комнаты прекращается, изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на праве собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой собственности.

При этом суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер доли, взыскав денежную компенсацию за разницу в долях и изменив соответственно доли в общей собственности на жилое помещение.

Обратите внимание!

Собственник, обратившийся с требованиями об увеличении его доли в жилом помещении с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан предоставить доказательства о наличии у него средств, необходимых для выплаты компенсации.

Раздел жилого помещения в соответствии с частью второй ст.119 ЖК не влечет прекращения права общей собственности, поскольку подсобные помещения остаются в общей долевой собственности; участники долевой собственности после такого раздела сохраняют преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст.253 ГК).

В связи с этим в решении суда о разделе жилого помещения должны быть указаны необходимые для государственной регистрации разделенного жилого помещения данные, в т.ч. об изменении размера долей собственников в жилом помещении, а при разделе жилого помещения по основаниям части второй ст.119 ЖК - о размере доли каждого из них в жилых комнатах и подсобных помещениях после раздела.

В силу положений ст.44 Закона о регистрации после раздела жилого помещения производится его государственная регистрация.

В соответствии со ст.51 Закона о регистрации раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на 2 или более объекта недвижимого имущества, заключенного в установленном порядке между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о разделе недвижимого имущества на 2 или более объекта недвижимого имущества, принятого в установленном порядке его собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или на основании судебного постановления.

Документы, подтверждающие создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате раздела: соответствующие договор, решение или судебное постановление.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение

В соответствии со ст.249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст.253 ГК.

В соответствии со ст.253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Порядок извещения продавцом о продаже жилого помещения определен п.2 ст.253 ГК: в письменной форме продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Приведем примерную форму извещения.

ИЗВЕЩЕНИЕ
о продаже доли в праве собственности на жилое помещение

Я, Сидоров Сергей Степанович, собственник 1/3 доли трехкомнатной квартиры № 1, в доме № 1 по ул.Незнанского в г.Минске, намереваюсь продать свою долю в указанной квартире Петрову Павлу Потаповичу по цене, эквивалентной 10 000 (десять тысяч) долларов США по курсу Национального банка РБ на дату заключения договора купли-продажи.

Сообщаю, что в соответствии со ст.253 Гражданского кодекса РБ остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В случае отказа от покупки или неприобретения продаваемой доли в праве собственности на квартиру № 1, в доме № 1 по ул.Незнанского в г.Минске в течение месяца со дня получения настоящего извещения, 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру будут проданы Петрову Петру Петровичу.

Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований по соглашению всех участников долевой собственности, может быть установлен способ такого извещения. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Если отчуждается доля в праве собственности одному из участников общей собственности, извещать об этом остальных участников не требуется, так как у них не возникает права преимущественной покупки. Желание приобрести отчуждаемую долю могут выразить несколько участников общей собственности. Право выбора покупателя в таком случае принадлежит продавцу.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если такой порядок соблюден не будет, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Право преимущественной покупки продаваемой доли сохраняется за любым участником, желающим приобрести долю лишь при соблюдении следующих условий:

- доля в праве общей собственности отчуждается не кому-либо из участников-собственников, а постороннему лицу;

- доля в праве собственности должна приобретаться по цене, которая установлена собственником этой доли;

- должны соблюдаться все прочие установленные продавцом доли условия (например, в отношении срока уплаты и т.п.). В случае отказа от принятия установленных собственником условий, предложения иных условий продавец вправе продать долю на тех же условиях постороннему лицу.

Право преимущественной покупки не применяется при отчуждении доли путем дарения, залога, завещания и т.п. Не применяется право преимущественной покупки при продаже доли с публичных торгов.

При нотариальном удостоверении договора об отчуждении части дома нотариус должен проверить принадлежность имущества отчуждающему лицу, а также то, что продавец в письменной форме известил всех остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Собственник, не извещенный о продаже доли и желающий ее приобрести, должен обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть предъявлен в течение 3 месяцев с момента, когда истец узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу. Договор купли-продажи не расторгается, происходит лишь замена истцом-собственником, который должен при предъявлении иска внести на депозитный счет суда уплаченную покупателем за долю сумму и сумму понесенных покупателем расходов. Право преимущественной покупки доли в праве общей собственности - это элемент правоспособности, дающий возможность собственникам увеличить свою долю.

Купля-продажа жилых домов (квартир)

Отношения, возникающие в связи с заключением договора купли-продажи жилых домов (квартир), регулируются ГК, ЖК, Законом о приватизации, Законом РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», Законом о регистрации, Указом № 388 и иными нормативными правовыми актами Республики Беларусь.

Отдельные (спорные) правоотношения, связанные с правом собственности на жилые помещения, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РБ от 26.03.2003 № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».

Субъекты купли-продажи (в частности, приватизации) жилых помещений - граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь.

Что касается прав иностранных граждан при совершении иных сделок, направленных на приобретение жилых помещений, то в соответствии со ст.12 Закона РБ от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь» иностранцы в Республике Беларусь могут иметь в собственности имущество, наследовать или завещать его, пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством РБ, в т.ч. международными договорами РБ.

В соответствии с п.1 ст.1093 ГК право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо осложненным иным иностранным элементом, определяется на основании Конституции Республики Беларусь, ГК, иных законодательных актов, международных договоров РБ и не противоречащих законодательству РБ международных обычаев.

В соответствии с п.5 Положения № 388 граждане Республики Беларусь, в т.ч. постоянно проживающие за ее пределами, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь, а также юридические лица, не зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договору купли-продажи в Республике Беларусь, если это установлено международными договорами Республики Беларусь.

Например, граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в т.ч. по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь (постановление Совета Министров РБ от 10.07.1998 № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3»).

При совершении сделок купли-продажи жилых помещений частного жилищного фонда применяется норма ст.1 ГК, согласно которой правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных и международных юридических лиц (организаций, не являющихся юридическими лицами), иностранных государств, если иное не определено Конституцией Республики Беларусь, иными законодательными актами и международными договорами Республики Беларусь.

Таким образом, указанные лица (независимо от факта проживания в Республике Беларусь) вправе совершать сделки купли-продажи жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь, если иное не установлено законодательством.

Особенностям заключения договора купли-продажи недвижимости посвящены ст.520-529 ГК.

1. Статьей 521 ГК установлена обязательность письменной формы заключения договора продажи недвижимости. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость - еще одно обязательное условие заключения данной сделки: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

4. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с п.2 ст.526 ГК если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения необходимо учитывать, что в нем могут проживать лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Данное условие договора продажи жилого помещения существенно и должно быть отражено в договоре путем перечня таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.529 ГК).

Прежде чем заключить договор купли-продажи, необходимо обратить внимание на некоторые факты.

1. Принадлежность жилого помещения. Необходимы сведения о его собственнике. Право собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающими документами на квартиру (договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или другие документы, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации недвижимого имущества). Кроме того, желательно выяснить основание приобретения продавцом квартиры. Подтверждающими документами могут быть договор купли-продажи (в т.ч. путем приватизации жилого помещения), договор мены и т.д.

2. Наличие проживающих в приобретаемой квартире несовершеннолетних детей. В случае их отсутствия целесообразно уточнить факт закрепления квартиры за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения, поскольку такое жилое помещение может быть продано только с разрешения органов опеки и попечительства.

Данные сведения можно выяснить в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, либо сельском (поселковом) исполнительном комитете.

3. Нахождение квартиры в общей совместной собственности супругов либо в общей долевой собственности. Данный факт устанавливается при нотариальном удостоверении договора купли-продажи.

4. Задолженность за жилищно-коммунальные услуги, задолженность по налогам на недвижимость. Обязанность продавца либо покупателя погасить такую задолженность может быть установлена в договоре купли-продажи либо в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога. Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения. Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.

В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?

В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

При этом по общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора. В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.

Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Важное условие предварительного договора - условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи. Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом. Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.

Примечание. В договоре может быть установлено условие о задатке.

Условие о задатке в предварительном договоре. Предварительный договор об условиях совершения сделки может включать условие внесения задатка. Задаток - один из способов обеспечения исполнения обязательства.

Подписание соглашения о задатке - гарантия продавца не расторгать договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора купли-продажи разумнее настаивать на получении задатка, поскольку в отличие от аванса его обязаны вернуть в 2-кратном размере, если сделка по каким-либо причинам не состоится.

В гражданском законодательстве под авансом понимается сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей за передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. Как и задаток, аванс - доказательство заключения договора, но в отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства. Поэтому согласно ст.351 ГК, если только имеются сомнения относительно того, является ли предварительный платеж задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, этот платеж считается авансом. Данное предписание носит диспозитивный характер, поскольку могут быть приняты во внимание другие доказательства, свидетельствующие, что имело место соглашение о задатке, а не об авансе. При надлежащем исполнении обязательства аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа, при неисполнении - возврату стороне, его уплатившей.

В соответствии со ст.351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно ст.352 ГК при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст.386 ГК) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.386 ГК, если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, она при отсутствии в законодательстве или договоре иных указаний не вправе требовать от другой стороны удовлетворения по договору. Каждая из сторон вправе требовать от контрагента возврата всего, что она исполнила, не получив встречного удовлетворения. Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной стороны в силу обстоятельств, за которые она отвечает, другая сторона при отсутствии в законодательстве или договоре иных указаний имеет право отказаться от исполнения договора и взыскать причиненные неисполнением убытки. Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона, первая сохраняет право на встречное удовлетворение с зачетом выгод, сберегаемых или приобретаемых ею вследствие освобождения от обязательства.

Исходя из практики заключения и расторжения предварительных договоров купли-продажи давать задаток в белорусских рублях в сумме, эквивалентной более чем 200-300 долларам США по курсу Национального банка РБ (далее - Нацбанк РБ), нецелесообразно.

Условия заключения сделки купли-продажи. Как уже отмечалось выше, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. Если условие о цене недвижимости в договоре отсутствует, договор купли-продажи жилого дома (квартиры) считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст.526 ГК).

В том случае, когда цена квартиры установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя размера (например, за 1 кв.м общей площади), общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры (п.3 ст.526 ГК).

Покупатель может произвести предварительную оплату жилого помещения в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом жилого помещения (предварительная оплата). Если покупатель не исполняет обязанности предварительно оплатить покупку, применяются правила, предусмотренные ст.309 ГК (встречное исполнение обязательств).

Расчет между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производится до его подписания и нотариального удостоверения.

В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем: до подписания, при подписании, в день подписания, либо указать конкретную дату расчетов (если расчет производится частями (в рассрочку), указывают не только сроки, но и размеры частей).

В силу нормативных предписаний ст.298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. Таким образом, при заключении договора купли-продажи необходимо обратить особое внимание на порядок взаиморасчетов между сторонами именно в белорусских рублях и параллельно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В данном случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу Нацбанка РБ соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

В договоре можно указать, что покупатель оплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Нацбанка РБ на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.

Стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения в кредит. Выделяют продажу жилых помещений в кредит с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Согласно п.5 ст.458 ГК жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Договор о продаже жилого помещения с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем указаны цена жилого помещения, порядок, сроки и размеры платежей, которые должны быть внесены покупателем жилья.

Приведем примерную форму договора купли-продажи недвижимости.

Нотариальное удостоверение договора. В соответствии со ст.164 ГК нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.161 ГК (письменная форма сделки), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

- указанных в законодательных актах;

- предусмотренных соглашением сторон, даже если по законодательству для сделок данного вида эта форма не требуется.

В соответствии с Законом РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» удостоверение сделок (договоров, завещаний, доверенностей и др.) в полном объеме относится к компетенции нотариусов.

Согласно ст.53 ¹ данного Закона лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, дееспособность граждан (гражданскую дееспособность), правоспособность юридических лиц, полномочия на совершение таких действий от имени и в интересах других лиц.

Если гражданин или юридическое лицо заключили с риэлтерской организацией договор на оказание риэлтерских услуг и по соглашению сторон сделки необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, риэлтерская организация обеспечивает представление нотариусу всех сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия.

Иные сведения, документы, необходимые для совершения нотариальных действий, нотариус самостоятельно истребует от государственных органов и иных организаций Республики Беларусь, за исключением сведений, документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления.

Сведения, документы, выдаваемые компетентными органами иностранных государств, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариальных действий, а в случаях, предусмотренных законодательными актами или международными договорами Республики Беларусь, истребуются нотариусом.

Порядок удостоверения договоров отчуждения земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, договоров об отчуждении жилых домов, квартир, изолированных помещений, зданий, сооружений, договоров приватизации жилого помещения, договоров ренты, договоров о залоге имущества или права на имущество в обеспечение обязательства по договору, определяется Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Минюста РБ от 23.10.2006 № 63.

Согласно п.57 данной Инструкции при удостоверении договора об отчуждении жилых помещений (жилых домов, квартир, изолированных помещений, иных капитальных строений (зданий, сооружений)) нотариус требует соответствующие документы и уточняет необходимые факты.

1. Проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав по выписке из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации).

Нотариус проверяет принадлежность недвижимого имущества на праве собственности или ином вещном праве и истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации и др.). В случае отсутствия подлинных документов подтверждающим документом может являться копия документа, хранящегося в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса), верность которой заверяется подписью с проставлением даты и скрепляется гербовой печатью руководителя государственной нотариальной конторы (частного нотариуса), а также архивная копия нотариального документа, выданная ведомственным нотариальным архивом, данные документы в тексте договора не указываются.

Таким документом, подтверждающим право собственности продавца на квартиру, может являться договор купли-продажи, договор купли-продажи на условиях приватизации, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение, решение суда и т.п. Если правоустанавливающий документ - договор приватизации, необходимо представить справку о начислении участникам приватизации жилищной квоты и о том, кто участвовал в приватизации (справка выдается жилищно-эксплуатационной службой по месту нахождения квартиры), если в договоре данные сведения отсутствуют.

2. Истребует у налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества справку об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества - при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему на территории Республики Беларусь гражданину РБ, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом).

К данной справке налогового органа, выдаваемой в отношении физического лица, прилагается информационное сообщение налогового органа. В информационном сообщении должны быть указаны:

- сумма (за каждый последующий месяц года, в котором выдается справка), вид налога (налогов), подлежащего (подлежащих) уплате за последующие месяцы;

- реквизиты счета, на который должен быть перечислен соответствующий налог (налоги).

В случае если физическое лицо обратилось за совершением нотариального действия после истечения срока действия справки налогового органа, то нотариус совершает нотариальное действие только после уплаты физическим лицом налога в случае, если налог подлежит уплате в соответствии с информационным сообщением. Уплату налога физическим лицом нотариус проверяет по документу, подтверждающему его уплату.

Документ - справка из инспекции Министерства по налогам и сборам РБ по месту расположения квартиры об отсутствии задолженности по уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость. Справка действительна 30 дней с момента выдачи.

3. Проверяет по выписке из регистрационной книги наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия.

Документ - выписка территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, для совершения всех видов сделок с объектами недвижимости, с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений. Срок действия выписки указывается на самой выписке.

4. Проверяет отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов и выписке из регистрационной книги, о чем на выписке из регистрационной книги производит соответствующую отметку с проставлением даты и заверяет своей подписью.

Не может быть предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество:

- на которое наложен арест;

- принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении. Факт, не является ли продавец обязанным лицом, нотариус может проверить по соответствующим документам (документу, удостоверяющему личность, банкам (базам) данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др.). В тексте договора указывается, что продавец удостоверяет, что не является лицом, обязанным возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.

Недвижимое имущество, на которое наложено запрещение отчуждения, может быть предметом договора об отчуждении в случае:

- если кредитор дал согласие на перевод должником своего долга на другое лицо;

- отмены судом запрещения отчуждения в обеспечение иска.

5. Кроме указанных документов нотариус истребует также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Сведения о совместно проживающих членах семьи подтверждаются:

- справкой о месте жительства и составе семьи, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией, предоставившей жилое помещение, сельским, поселковым, городским (города районного подчинения) Советом депутатов (исполнительным комитетом);

- копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;

- домовой книгой;

- иными документами.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченные в дееспособности члены семьи собственника, либо если указанные лица принимали участие в приватизации отчуждаемого жилого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Если жилое помещение приобретено в собственность в результате приватизации, истребуется согласие всех участников приватизации (в т.ч. несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на отчуждение данного жилого помещения как проживающих, так и не проживающих в отчуждаемом жилом помещении.

Сведения об участниках приватизации могут быть подтверждены:

- договором приватизации;

- справкой о начисленной жилищной квоте, выданной местным исполнительным и распорядительным органом;

- решением либо выпиской из решения о приватизации жилого помещения местного исполнительного и распорядительного органа либо органа управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находилось жилое помещение;

- иными документами.

В договоре об отчуждении доли в праве общей собственности может быть определен порядок пользования жилым домом, квартирой, изолированным помещением, зданием, сооружением. В случае если отчуждаемый объект расположен на земельном участке - также порядок пользования земельным участком.

Если участниками сделки являются не все участники долевой собственности, порядок пользования определяется в соглашении, заключаемом между всеми участниками долевой собственности.

Жилые дома, дачи и садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения) могут отчуждаться субъектам права частной собственности на землю только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, в порядке, установленном законодательством.

Кроме того, при совершении сделки купли-продажи жилого помещения потребуются следующие документы:

- копия лицевого счета. Срок действия 6 месяцев;

- заявление супруга собственника о согласии на отчуждение квартиры (при наличии прав) или заявление продавца об отсутствии супруга. Договор о продаже жилого дома, квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на их отчуждение. Договор, заключенный без письменного согласия супругов, признается недействительным. Это правило применяется ко всем случаям заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, даже когда приобретатель недвижимости был добросовестным;

- заявление участников общей долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы (нотариуса) о передаче заявления продавца (дарителя и т.д.) участникам общей долевой собственности, о предстоящей продаже либо мене;

- заявления всех совершеннолетних членов семьи собственника квартиры, проживающих в отчуждаемой квартире и имеющих право пользования квартирой и участвовавших в приватизации квартиры, о согласии на совершение сделки;

- решение органа опеки и попечительства (местного исполнительного и распорядительного органа по месту расположения квартиры) при отчуждении квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, либо при отчуждении квартиры от имени несовершеннолетнего или недееспособного, которые являются собственниками отчуждаемой квартиры либо проживают в ней.

Удостоверение сделки осуществляют при личной явке сторон и представлении паспортов. При подписании договора законным представителем необходимо представить документы, подтверждающие полномочия представителя, и паспорт представителя, при подписании договора представителем, действующим по доверенности, - доверенность и паспорт представителя.

Если земельный участок находится в собственности или пожизненном наследуемом владении продавца, необходимо представить государственный акт на земельный участок, выписку из земельной кадастровой книги, земельно-кадастровый план участка.

Покупатель приобретает право собственности на жилое помещение после регистрации договора купли-продажи в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Приведем примеры заявлений о даче согласия на продажу квартиры второго супруга и об отсутствии супруга, претендующего на отчуждаемую квартиру.

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Сидорова Светлана Сергеевна, даю согласие на продажу моим мужем, Сидоровым Сергеем Степановичем, приобретенной нами в период нашего брака квартиры № 1, расположенной в г.Минске по ул.Незнанского в доме № 1, любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению.

Статья 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье мне разъяснена.

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Сидоров Сергей Степанович, удостоверяю, что не имею супруги, могущей претендовать согласно ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье на отчуждаемую мной квартиру № 1, расположенную в г.Минске по ул.Незнанского в доме № 1.

Передача недвижимости

Порядок передачи недвижимости установлен ст.527 ГК.

Согласно п.1 ст.527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче. При этом законодательством или договором может быть предусмотрен иной порядок передачи. Уклонение сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество соответственно.

В случае если обязательство не предусматривает сроков исполнения и не содержит условий, позволяющих их определить, представляется, что оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Вместе с тем ст.527 ГК не установлено никаких сроков. Целесообразно в договоре купли-продажи отразить конкретные сроки передачи недвижимости.

Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных с задержкой исполнения со стороны продавца, либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков.

Обязательство считается исполненным, если подписан документ о передаче недвижимости и недвижимость фактически передана покупателю. Вместе с тем передача недвижимости покупателю еще не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает лишь в момент регистрации этого права.

Определенные сложности вызывает оформление права собственности на квартиру или жилой дом, приобретенные по договору купли-продажи, где были произведены перепланировка и переоборудование. Органы регистрации нередко отказывают покупателям переоборудованной недвижимости в регистрации права собственности. В таких случаях покупатель может обратиться в суд за защитой своего права собственности.

Согласно п.2 ст.275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В связи с этим существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами права пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением (ст.529 ГК). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилыми помещениями дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст.445 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

В случае если недостатки жилого помещения не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества (в данном случае - квартира), вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Приведем пример передаточного акта недвижимости.

Государственная регистрация

Гражданское законодательство предусматривает государственную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию сделок с данным имуществом (ст.131 ГК).

Государственная регистрация недвижимого имущества - это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Правила государственной регистрации в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения); незавершенные законсервированные капитальные строения; изолированные помещения, в т.ч. жилые, и других объектов установлены Законом о государственной регистрации. Объекты государственной регистрации (ст.4 Закона о государственной регистрации):

- создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

- возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о государственной регистрации и иными законодательными актами Республики Беларусь;

- сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Для государственной регистрации предусмотрена определенная последовательность. Например, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основание которых - сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки и т.п. Последовательность государственной регистрации установлена ст.10 Закона о государственной регистрации.

Что касается регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, то согласно п.1 ст.224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи этого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522 ГК).

Согласно общим требованиям к документам, представленным для осуществления государственной регистрации, установленным ст.32 Закона о государственной регистрации, документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:

- заявление о государственной регистрации;

- документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента РБ и Совета Министров РБ;

- документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента РБ и Совета Министров РБ;

- документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;

- документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Перечень документов, предоставляемых гражданами для осуществления процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определен главой 22 Перечня № 200.

30.06.2011 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь 

От редакции: В Указ Президента РБ от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» на основании указов Президента РБ от 30.09.2011 № 439 (с 12 октября 2011 г.) и от 06.01.2012 № 13 (с 17 января 2012 г.) внесены изменения и дополнения.

В Указ Президента РБ от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» на основании указов Президента РБ от 30.09.2011 № 439 (с 12 октября 2011 г.), от 08.11.2011 № 512 (с 1 января 2012 г.) и от 17.01.2013 № 35 (с 19 января 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

В постановление Минюста РБ от 23.10.2006 № 63 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий» на основании постановлений Минюста РБ от 14.06.2011 № 136 (с 8 июля 2011 г.), от 11.11.2011 № 252 (с 20 ноября 2011 г.), от 17.04.2012 № 97 (с 3 мая 2012 г.), от 20.06.2012 № 177, от 12.07.2012 № 195 (с 9 августа 2012 г.), от 10.12.2012 № 288 и от 10.01.2013 № 3 (со 2 марта 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

С 14 декабря 2011 г. в Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» на основании Закона РБ от 03.06.2011 № 271-З внесены изменения и дополнения.

С 1 января 2012 г. в Указ Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» на основании Указа Президента РБ от 23.09.2011 № 431 внесены изменения и дополнения.

С 1 января 2012 г. в перечень должностей руководящих работников государственных органов и иных организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, утвержденный Указом Президента РБ от 08.11.2001 № 644, на основании Указа Президента РБ от 30.12.2011 № 621 внесены дополнения.

С 17 января 2012 г. Указ Президента РБ от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» на основании Указа Президента РБ от 06.01.2012 № 13 утратил силу.

В Закон РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» на основании законов РБ от 30.12.2011 № 334-З (с 6 апреля 2012 г.) и от 13.07.2012 № 411-З (с 20 января 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

С 27 июня 2012 г. в Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» на основании Указа Президента РБ от 20.06.2012 № 281 внесены изменения и дополнения.

С 9 августа 2012 г. в Перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, на основании Указа Президента РБ от 19.04.2012 № 197 внесены изменения и дополнения.

С 1 сентября 2012 г. в Положение о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 07.09.1999 № 1392, на основании постановления Совета Министров РБ от 22.08.2012 № 774 внесены изменение и дополнения.

Со 2 марта 2013 г. Закон РБ от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и Жилищный кодекс РБ от 22.03.1999 № 248-З на основании Кодекса РБ от 28.08.2012 № 428-З утратили силу.

Со 2 марта 2013 г. в Закон РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» на основании Кодекса РБ от 28.08.2012 № 428-З внесены изменения и дополнение.