Материал помещен в архив

ВЫКУП АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Правовое регулирование

В соответствии с пп.1, 2 ст.595 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

О порядке согласования условий выкупа арендованного имущества указано в ст.90 Закона РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее - Закон об аренде). В соответствии с ней договор о выкупе имущества может быть либо самостоятельным документом, либо разделом в составе договора на аренду имущества.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. Закон об аренде на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З утратил силу. На данный момент вопросы аренды регулируются главой 34 ГК.

Таким образом, условие о выкупе арендуемого имущества может быть предусмотрено в законодательстве, непосредственно в договоре и в дополнительном соглашении к нему. В частности, в законодательстве такой случай прямо предусмотрен Положением о лизинге, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 04.06.2010 № 865, в п.3 которого определено: лизинг, при котором лизинговые платежи в течение срока лизинга (не менее 1 года) обеспечивают возмещение лизингодателю не менее 75 % контрактной стоимости предмета лизинга независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом предмета лизинга лизингополучателем или его возвратом лизингодателю, определяется как финансовый. Выкуп арендуемого имущества для финансового лизинга - основная черта, отличающая его от оперативного лизинга.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2014 г. взамен Положения № 865 действуют Правила осуществления лизинговой деятельности, утвержденные постановлением Правления Нацбанка РБ от 18.08.2014 № 526. Определение финансового лизинга дано в абзаце 2 части первой п.4 Правил № 526.

За выкупаемое имущество уплачивается определенная цена с зачетом (или без зачета) ранее внесенной арендной платы. Для того чтобы условие договора о выкупе арендуемого имущества было признано действительным, договор должен содержать существенные условия купли-продажи арендуемого имущества, в т.ч. наименование имущества, его выкупную стоимость и т.п. При этом существенные условия договора аренды в нем также должны присутствовать. Иначе он будет признан незаключенным. В ст.580 ГК установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В ст.90 Закона об аренде содержится норма о том, что в договоре выкупа определяются: состав и денежная (стоимостная) оценка выкупаемого государственного имущества, формы и источники выкупа, порядок и сроки выкупа, участие в выкупе третьих лиц и, в частности, кредиторов, условия продавца и покупателя, гарантии качества выкупаемого государственного имущества, а также иные, не противоречащие законодательству РБ положения, связанные с особенностями объектов и субъектов выкупа.

В договоре выкупа отдельно выделяют состав и стоимость объектов, относящихся к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социально-культурного назначения), которые передаются в безвозмездное пользование. В договоре указывают обязательства собственника в отношении объектов (их содержание, капитальный ремонт).

Не допускается принуждение к выкупу излишнего для арендатора имущества.

Условие о возможности выкупа арендованного имущества также содержится и в ст.471 ГК, которая прямо предусматривает подобный вид договора и называет его договором найма-продажи. В соответствии с ней в договоре может быть указано, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст.461) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента его оплаты.

Отличие между смешанными договорами, предусмотренными ст.461 и 595 ГК, состоит в том, что в первом случае основным будет договор купли-продажи, а условие о найме факультативным, во втором же случае основным будет возмездное пользование и владение имуществом, а выкуп уже выступает в качестве факультатива к аренде.

В договорах аренды необходимо оговаривать порядок производства улучшений арендованного имущества. Если договор предусматривает последующий выкуп арендованного имущества, следует также предусмотреть порядок возмещения арендодателем стоимости улучшений, которые выкупает арендатор вместе с арендуемым имуществом.

Детальному и полному согласованию условий как аренды, так и выкупа арендованного имущества следует уделять самое пристальное внимание в договоре аренды с правом последующего выкупа имущества. Наличие каких-либо недостатков, влекущих незаключение договора аренды, приводит к незаконности последующего перехода права собственности к арендатору на арендуемое имущество по такому договору.

Судебная практика

Пример 1

Хозяйственный суд рассмотрел иск республиканского унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства (истец) к индивидуальному предпринимателю И. (ответчик) о признании договора аренды незаключенным и выселении из занимаемого нежилого помещения.

Как было установлено судом в ходе рассмотрения дела, районный исполнительный комитет своим решением дал согласие на сдачу ответчику в аренду с правом последующего выкупа хранилища, расположенного на территории бывшего военного городка. На основании данного решения между сторонами был заключен договор аренды имущества с правом выкупа от 24.12.2002.

Согласно условиям договора аренды арендуемое имущество переходит в собственность арендатора при внесении последним всей причитающейся арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также при внесении арендных платежей остаточной стоимости имущества, аренда которого завершена до амортизационного срока.

Во исполнение условий договора, касающихся выкупа арендуемого имущества, ответчик перечислил истцу 964 294 бел.руб. с указанием назначения платежа: выкуп арендуемого помещения, что подтверждается соответствующими банковскими документами. При определении подлежащей уплате суммы истец исходил из стоимости арендуемого имущества, указанной в договоре аренды (964 294 бел.руб.). С момента перечисления стоимости арендуемого имущества, по мнению ответчика, произошел переход права собственности на него.

При рассмотрении спора суд исходил из следующего.

Действующим законодательством (ст.402 ГК) предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 625 ГК установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Принимая во внимание, что нежилое помещение - часть здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с п.1 ст.621 ГК правила § 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений. На основании этого условие о размере арендной платы - существенное условие договора аренды нежилого помещения (п.4 постановления Пленума ВХС РБ от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 февраля 2012 г. вместо постановления № 20 действует постановление Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

Условиями договора аренды установлена обязанность арендатора вносить арендные платежи. Порядок внесения арендных платежей определен в договоре аренды, как и порядок выкупа арендуемого помещения. Момент перехода права собственности на арендуемое ответчиком помещение согласно условиям договора определяется внесением арендных платежей. При этом в договоре аренды не указан размер арендной платы и вся сумма арендных платежей в цифровом выражении, а также не установлен порядок определения арендной платы и арендных платежей.

Суд пришел к выводу об отсутствии в договоре данных о размере арендной платы. Поскольку это условие законом определено как существенное, договор при таких обстоятельствах считается незаключенным.

В связи с тем что ответчик занимает спорное помещение в отсутствие на то каких-либо законных оснований, требование истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения - хранилища, было признано законным и обоснованным и удовлетворено судом.

Особенности в принятии решения об отчуждении арендованного имущества установлены законодателем в отношении находящихся в собственности Республики Беларусь капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. В частности подп.7 ¹.1 п.7¹ Указа Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» предусмотрено, что, если иное не установлено Президентом РБ, без проведения аукциона либо конкурса отчуждение на возмездной основе находящихся в собственности Республики Беларусь капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений может осуществляться юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим свою деятельность в сфере производства товаров, выполнения работ и (или) оказания услуг и арендующим данное имущество не менее 5 лет. Во всех иных случаях проведение аукциона обязательно. Отчуждение имущества в таких случаях производится по рыночной его стоимости. Стороны вправе договориться о зачете ранее внесенных арендных платежей. Вместе с тем такой обязанности в законодательстве нет.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 марта 2023 г. следует руководствоваться Указом от 19.09.2022 № 330 «О распоряжении имуществом». Комментарий см. здесь.

Таким образом, отчуждение государственного имущества в большинстве случаев имеет своим основанием куплю-продажу, если происходит возмездная передача имущества и смена собственника. На данных условиях государственное имущество может быть передано только физическим лицам, в т.ч. индивидуальным предпринимателя, негосударственным юридическим лицам.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. В частности, такие случаи установлены в ст.7 Закона РБ от 15.07.2010 № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства». При этом согласно ст.8 данного Закона в случаях, предусмотренных законами или актами Президента РБ, объекты, находящиеся только в собственности государства, могут передаваться негосударственным организациям, иностранным государствам, международным организациям, физическим лицам в аренду без права выкупа или в безвозмездное пользование.

Кроме того, запрет на отчуждение арендованного имущества может быть наложен судом.

Пример 2

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «С» (истец) обратилось в хозяйственный суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Э» (ответчик) о признании права собственности на нежилое здание, приобретенное на основании договора аренды с правом выкупа от 17.06.2008, заключенного с ответчиком.

Определением суда от 20.12.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ЗАО «Т» и республиканское унитарное предприятие (РУП) «М».

Между ООО «С» (арендатор) и ЗАО «Э» (арендодатель) подписан договор аренды с последующим выкупом нежилого здания от 17.06.2008. Данное нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи от 17.06.2008. Договор зарегистрирован РУП «М» 4 июля 2008 г.

В соответствии с п.1.4 договора срок аренды определен с 5 мая 2008 г. по 1 ноября 2012 г.

Пунктом 3.1 договора стороны установили выкупную цену арендованного здания - 770 млн.бел.руб., которая должна выплачиваться в течение срока договора.

Между ООО «С» и ЗАО «Т» с согласия ответчика подписан договор от 19.04.2009 перенайма, по условиям которого истец передает ЗАО «Т» права и обязанности по договору аренды с последующим выкупом от 17.06.2008. Нежилое помещение передано ЗАО «Т» по акту приема-передачи от 19.04.2009.

Истец уплатил ответчику выкупную стоимость арендованного объекта недвижимости (платежное поручение от 08.10.2009).

Ссылаясь на приобретение права собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на него к истцу, истец обратился в хозяйственный суд.

Как видно из материалов дела, уплаченная истцом выкупная цена спорного здания возвращена ответчиком (платежное поручение от 26.01.2010).

Решением хозяйственного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ООО «С» просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение. Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с п.2 ст.219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В обоснование приобретения права собственности на спорный объект недвижимости истец ссылается на договор аренды с последующим выкупом от 17.06.2008.

В соответствии с п.1 ст.595 ГК в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно ст.224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Спорное здание принадлежит на праве собственности ответчику, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2007.

Суд первой инстанции установил, что выкупная цена спорного здания неправомерно уплачена истцом после вынесения хозяйственным судом определения от 30.09.2009 о запрещении ООО «С» совершать действия (сделки) по приобретению в собственность по договору аренды от 17.06.2008 с последующим выкупом спорного нежилого здания.

Уплатив выкупную цену спорного здания после подписания с ЗАО «Т» договора перенайма от 19.04.2009, в нарушение запрета, наложенного определением суда от 30.09.2009, истец злоупотребил своим правом арендатора по договору аренды от 17.06.2008, что в силу ст.9 ГК является основанием для отказа в его защите.

Таким образом, на основании вышеизложенного в удовлетворении требований истца о признании права собственности на нежилое здание судом первой инстанции отказано правомерно.

30.09.2011 г.

Сергей Белявский, юрист, заместитель председателя Гродненского областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»