Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ОБЩЕЖИТИЙ

Правовое регулирование

Порядок выселения из общежитий установлен:

• ст.78, 79, 87, 116, п.3 ст.188 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК);

• главой 10 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 269 (далее - Положение об общежитиях; постановление № 269).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. следует руководствоваться Положением об общежитиях с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 № 391;

• а также постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее - постановление Пленума № 11).

Обратите внимание! В связи с принятием новой редакции ЖК (от 04.05.2019) ожидается новая редакция постановления Пленума № 11.

Основания для выселения из общежитий

Согласно п.32 ст.1 ЖК общежитием является жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы, прохождения клинической ординатуры, спортивной подготовки, а также в иных случаях, установленных законодательными актами.

Обратите внимание! Пример иного установленного законодательными актами случая предоставления жилых помещений в общежитии можно найти в ЖК: согласно части второй п.6 ст.116 часть жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях (за исключением находящихся в ведении специализированных учебно-спортивных учреждений) бронируется местными исполнительными и распорядительными органами в установленном законодательством порядке для временного проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, с учетом временного характера предоставления помещений в общежитии договор найма жилого помещения в общежитии является срочным.

В силу специфики жилищных отношений, связанных с выселением, выселение из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях допускается лишь по основаниям, определенным законодательством. Для выселения предусмотрен судебный порядок. При этом необходимо отметить, что требования о выселении из общежития по основанию прекращения трудовых отношений с работником вправе заявить только организация, предоставившая такое жилое помещение.

Если иное не определено Президентом Республики Беларусь, наймодателями жилых помещений коммунального жилищного фонда являются:

• соответствующие местные исполнительные и распорядительные органы;

• государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения коммунального жилищного фонда;

• государственные органы, иные государственные организации, заключившие договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями;

• уполномоченные государственными органами, иными государственными организациями, заключившими договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями, лица, которые имеют право на предоставление этих жилых помещений в соответствии со ст.95, частью третьей п.2 ст.112 ЖК и иными законодательными актами (части третья и четвертая п.2 ст.50 ЖК).

Наймодателями жилых помещений республиканского жилищного фонда являются государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, или вышестоящие органы, государственные органы, иные государственные организации, заключившие договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями, или уполномоченные ими лица.

Допускается выселение проживающих в общежитии лиц в административном порядке с санкции прокурора, но только в случае, если общежитие грозит обвалом.

Обратите внимание! В случаях выселения из общежитий, принадлежащих организациям негосударственной формы собственности, применяются нормы локальных правовых актов, устанавливающих основания для выселения (п.1 ст.144 ЖК). В случае нахождения общежития в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности данные общежития являются общежитиями государственного жилищного фонда и к ним применяются нормы ст.87, 116 и п.3 ст.188 ЖК.

Выселение нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним, допускается только с согласия органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом (часть вторая п.1 ст.80 ЖК).

При этом в части выселения из жилых помещений государственного жилищного фонда граждан, проживающих с несовершеннолетними детьми, следует отметить, что согласно п.11 постановления Пленума № 11 выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи без согласия органа опеки и попечительства не допускается только в случае, если иск о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчиков затрагивает права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом, или это жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей. Представляется, что в судебной практике данная норма сохранит свое действие до принятия нового постановления Пленума.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. п.11 постановления Пленума № 11 изложен в новой редакции постановлением Пленума Верховного Суда от 30.09.2021 № 8. Если иск о расторжении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселение ответчиков затрагивает права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, выселение нанимателя жилого помещения и членов, бывших членов его семьи без согласия органа опеки и попечительства не допускается (ч.2 п.1 ст.80 ЖК).

Пунктом 1 ст.79 ЖК установлены случаи, при которых граждане (к которым в том числе относятся наниматель жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи по основанию прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения) подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц.

Рассмотрим, что относится к основаниям прекращения либо расторжения договора найма.

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, заключенный на определенный срок или без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма и признания их нанимателями на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (п.2 ст.61 ЖК).

Договор найма жилого помещения, заключенный на определенный срок (в том числе на время трудовых (служебных) отношений), прекращается в связи с истечением его срока.

В соответствии с пп.2 и 3 ст.62 ЖК договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть расторгнут по инициативе каждой из сторон.

Наймодатель вправе расторгнуть договор найма при нарушении существенных условий договора. При этом особенностью расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя является обязательное направление нанимателю предварительно, за 1 месяц, письменного предупреждения с указанием мотивов расторжения договора найма (п.5 ст.62 ЖК). Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.

Предварительное предупреждение не требуется при предъявлении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение.

Рассматриваемые в данном материале отношения касаются прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии либо договора найма жилого помещения в общежитии частного жилищного фонда.

В случае предоставления жилого помещения в общежитии на период работы (службы) и с учетом сроков, устанавливаемых для договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии (далее - договор найма) (как правило, на период работы (службы)), в момент истечения срока трудового договора прекращается и действие договора найма.

Так, работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии, в случае отказа освободить жилое помещение в общежитии подлежат выселению из него со всеми гражданами, проживающими совместно с ними, в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. При этом если один из совершеннолетних членов семьи работника, проживающий совместно с ним, состоит в трудовых (служебных) отношениях с организацией, предоставившей жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии, то ему предоставляется жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии на условиях соответствующего договора найма на период трудовых (служебных) отношений (п.1 ст.87 ЖК).

Граждане, не подлежащие выселению из жилых помещений (переходные положения, установленные ЖК)

С учетом изменений в порядке выселения из жилых помещений в общежитиях, произошедших в связи со вступлением в силу нового ЖК в 2013 году, п.3 ст.188 ЖК в редакции 2019 года установлены переходные положения.

Справочно Жилищный кодекс, а также законодательные акты, предусматривающие его изменения и дополнения, применяются к жилищным отношениям, возникшим после вступления его в силу. По жилищным отношениям, возникшим до вступления в силу ЖК, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после вступления его в силу. Переходные положения устанавливаются в тех случаях, когда новый нормативный правовой акт определяет иные права и обязанности для отношений, урегулированных ранее действовавшим нормативным правовым актом.

Жилищный кодекс вступил в силу 2 марта 2013 г., редакция от 04.05.2019 - с 1 января 2020 г.

Пример Работник принят на работу в мае 2003 г. В октябре 2013 г. ему предоставлено жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии. В 2015 году работник прекратил трудовые отношения. Исходя из того, что жилое помещение в общежитии предоставлено после вступления в силу нового ЖК, применяется ст.87 ЖК и работник подлежит выселению совместно с проживающими с ним членами семьи без предоставления другого жилого помещения. В данном случае 10-летний трудовой стаж в организации, предоставившей жилое помещение в общежитии, не учитывается.

Обратите внимание! Таким образом, при предъявлении в судебном порядке требований о выселении из жилых помещений в общежитиях, предоставленных до 2 марта 2013 г., необходимо руководствоваться переходными положениями п.3 ст.188 ЖК.

В частности, из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях, предоставленных до 2 марта 2013 г., не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств, соответствующего требованиям п.3 ст.78 ЖК, наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях (за исключением нанимателей, трудовой договор (контракт) с которыми прекращен по основаниям, признаваемым в соответствии с законодательными актами дискредитирующими обстоятельствами увольнения):

• ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

• относящиеся к категориям граждан, определенным в п.1 и подп.3.3 п.3 части второй ст.2, пп.1-4 части первой ст.3, ст.4 и 22 Закона Республики Беларусь от 17.04.1992 № 1594-XII «О ветеранах»;

• проработавшие в организации, предоставившей им жилое помещение, не менее 10 лет;

• уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников организации, предоставившей им жилое помещение;

• имеющие право на отставку или трудовую пенсию по возрасту (в том числе за работу с особыми условиями труда) и за выслугу лет;

• являющиеся инвалидами I или II группы, а также семьи, в составе которых имеются дети-инвалиды;

• проживающие с несовершеннолетними детьми;

• заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий, инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь увечья или заболевания, приведших к инвалидности, с катастрофой на Чернобыльской АЭС, другими радиационными авариями.

Из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях, предоставленных до 2 марта 2013 г., не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств, соответствующего требованиям п.3 ст.78 ЖК, члены семьи:

• умершего работника, которому была предоставлена жилая площадь в общежитии;

• проживающие совместно с нанимателями жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях (за исключением нанимателей, трудовой договор (контракт) с которыми прекращен по основаниям, признаваемым в соответствии с законодательными актами дискредитирующими обстоятельствами увольнения) в одном жилом помещении и работающие в организации, предоставившей жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии, или выполняющие работу, связанную с непосредственным обслуживанием трудового коллектива этой организации.

Пример Работник принят на работу в мае 2006 г. В октябре 2012 г. ему предоставлено жилое помещение в общежитии. Основания для применения к нему переходных отношений появятся в мае 2016 г. (наличие 10-летнего стажа работы в организации, предоставившей жилое помещение в общежитии) либо в ином установленном названной нормой случае, например при проживании с несовершеннолетним ребенком наниматель уже не подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Следует принимать во внимание, что наличие оснований для применения переходных положений не всегда говорит об отсутствии оснований для выселения. Жилищный кодекс предусматривает также иные основания выселения, при наличии которых переходные положения не применяются. Например, переходные положения не применяются по отношению к бывшим членам семьи выбывшего нанимателя (п.8 ст.116 ЖК, п.66 Положения об общежитиях): в случае выезда нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте члены, бывшие члены его семьи, за исключением лиц, указанных в части второй п.3 ст.87 ЖК, утрачивают право владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда в общежитии. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии члены, бывшие члены семьи нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На требования о выселении таких граждан сроки исковой давности не распространяются.

Кроме того, гарантии, предусмотренные п.3 ст.116 ЖК, не распространяются в отношении граждан, которым жилые помещения в общежитии предоставлены по ходатайству других организаций.

Выселение без предоставления жилого помещения

1. В соответствии с п.2 ст.87 ЖК подлежат выселению по требованию собственника или уполномоченного им лица из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии без предоставления другого жилого помещения наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи:

- имеющие в данном населенном пункте в собственности и (или) во владении и пользовании по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда жилые помещения общей площадью 15 м² и более (в г. Минске - 10 м² и более) на одного человека, соответствующие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

- являющиеся членами организации застройщиков, - по истечении 3 месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию;

- имеющие без уважительных причин 6-месячную задолженность (в течение 6 месяцев подряд) по плате за жилищно-коммунальные услуги, плате за пользование жилым помещением, возмещению расходов на электроэнергию;

- в случае систематического (три и более раза в течение календарного года) разрушения или порчи жилых помещений и мест общего пользования в общежитии, либо использования их не по назначению, либо систематического нарушения правил внутреннего распорядка в общежитии и правил пожарной безопасности, что делает невозможным для других проживание с ними в одном общежитии, если они были предупреждены о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение календарного года после такого предупреждения допускали аналогичные нарушения.

В данном случае переходные положения, установленные п.3 ст.188 ЖК, не применяются, поскольку права и обязанности возникают у нанимателя после вступления в силу ЖК. Так, речь идет о возникновении права собственности на жилое помещение общей площадью 15 м² и более (в г. Минске - 10 м² и более) на одного человека, соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, либо права владения и пользования жилым помещением, построенным в составе организации застройщиков (жилищно-строительного потребительского кооператива). Что касается обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, платы за пользование жилым помещением и возмещению расходов на электроэнергию, то данная обязанность возникает ежемесячно - за каждый истекший месяц до 25-го числа следующего за ним месяца (п.1 ст.31 ЖК).

Ненадлежащее исполнение обязательств по плате за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги, возмещению расходов на электроэнергию в случаях, предусмотренных абзацем 4 п.2 ст.87 ЖК, влечет выселение нанимателей со всеми проживающими с ними лицами из общежитий без предоставления другого жилого помещения (часть четвертая п.15 постановления Пленума № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 октября 2024 г. следует руководствоваться п.15 постановления Пленума № 11 с изменениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда от 24.10.2024 № 7.

Необходимо принимать во внимание, что указанные выше обстоятельства влекут расторжение договора найма в общежитии, поэтому их установление не освобождает наймодателя от обязанности соблюдать требования п.5 ст.62 ЖК о предварительном и своевременном направлении нанимателю жилого помещения в общежитии письменного предупреждения с указанием мотивов расторжения договора найма.

Справочно Пример письменного предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения см. здесь.

При подготовке для направления в суд материалов о выселении нанимателя, членов (бывших членов) его семьи по основанию систематического (три и более раза в течение календарного года) разрушения или порчи жилых помещений и мест общего пользования в общежитии, либо использования их не по назначению, либо систематического нарушения правил внутреннего распорядка в общежитии и правил пожарной безопасности необходимо проверять следующие факты:

• связаны ли действия виновных лиц с владением и пользованием одним жилым помещением в общежитии;

• подтверждение разрушения или порчи жилых помещений и мест общего пользования в общежитии, либо подтверждение фактов использования жилых помещений в общежитии не по назначению, либо подтверждение фактов систематического (три и более раза в течение календарного года) нарушения правил внутреннего распорядка в общежитии или подтверждение фактов привлечения к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности (ст.23.56 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. ответственность за нарушение требований пожарной безопасности установлена в ст.24.36 КоАП от 06.01.2021 № 91-З;

• предупреждались ли виновные лица собственником (уполномоченным им лицом) о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и допускали ли они аналогичные правонарушения в течение года после такого предупреждения.

Жилищный кодекс не содержит процедуры фиксации нарушений правил внутреннего распорядка. Вместе с тем согласно п.6 Положения об общежитиях внутренний распорядок в общежитии устанавливается правилами, утверждаемыми администрацией государственной организации по согласованию с профсоюзным комитетом (при его наличии). Данные правила могут определять порядок фиксации совершенного проживающими в общежитии лицами нарушения.

Гражданам в области жилищных отношений запрещаются действия (бездействие), приводящие к нарушению условий проживания граждан в жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан (абзац 2 п.2 ст.26 ЖК). Поэтому к нарушениям ЖК, делающим невозможным проживание с нарушителем в одной квартире или в одном жилом доме, могут быть отнесены не только правонарушения, предусмотренные ст.21.16 КоАП (нарушение правил пользования жилыми помещениями), но и иные противоправные действия, например, предусмотренные ст.9.1 (умышленное причинение телесного повреждения и иные насильственные действия) или ст.17.1 КоАП (мелкое хулиганство).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. нарушение правил пользования жилыми помещениями (за исключением действий, указанных в ч.1-3 ст.22.12 КоАП от 06.01.2021 № 91-З), содержания жилых, подсобных и вспомогательных помещений жилого дома (за исключением платы за техническое обслуживание жилых помещений и пользование ими, за коммунальные услуги, оказываемые населению, отчислений на капитальный ремонт), общего имущества в жилых домах государственного и частного жилищных фондов, конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа в размере до 20 БВ, а на юридическое лицо - от 30 до 60 БВ (п.4 ст.22.12 КоАП от 06.01.2021 № 91-З). Комментарии см. здесь. С 1 марта 2021 г. оскорбительное приставание к гражданам и другие умышленные действия, нарушающие общественный порядок, деятельность организаций или спокойствие граждан и выражающиеся в явном неуважении к обществу, влекут наложение штрафа в размере от 2 до 30 БВ, или общественные работы, или административный арест (ст.19.1 КоАП от 06.01.2021 № 91-З). Комментарии см. здесь. С 1 марта 2021 г. ответственность за умышленное причинение телесного повреждения и иные насильственные действия либо нарушение защитного предписания установлена в ст.10.1 КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Комментарии см. здесь.

Кроме того, согласно п.3 ст.26 ЖК гражданам запрещаются курение (потребление) табачных изделий, использование электронных систем курения, систем для потребления табака в лифтах и вспомогательных помещениях многоквартирных жилых домов, общежитий.

При этом в соответствии с Правилами пожарной безопасности Республики Беларусь. ППБ Беларуси 01-2014, утвержденными постановлением Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь от 14.03.2014 № 3, курение на объектах допускается только в специально отведенных, оборудованных и обозначенных указателями «Место для курения» местах, определенных приказом руководителя. Данное требование не распространяется на жилые помещения (кроме общежитий).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 мая 2020 г. вышеназванные Правила утратили силу постановлением Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь от 25.03.2020 № 13. Действуют Общие требования пожарной безопасности к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования, утвержденные Декретом Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7. Комментарий см. здесь.

Таким образом, в общежитии курение запрещено не только во вспомогательных помещениях, но и в жилых. В подтверждение нарушения данного запрета суду должны быть представлены сведения, подтверждающие привлечение лица к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности.

Принимая во внимание порядок выселения по указанным основаниям нанимателя жилого помещения, в данном случае предварительное предупреждение о расторжении договора найма не требуется.

2. В силу п.2 ст.62 ЖК наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с ЖК после исполнения своих обязательств перед наймодателем, предусмотренных договором найма жилого помещения и ЖК. При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

Согласно п.12 постановления Пленума № 11, если из жилого помещения выехала не вся семья, то выбывшие наниматель, член (бывший член) семьи нанимателя могут быть в судебном порядке признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. в п.12 постановления Пленума № 11 внесены изменения постановлением Пленума Верховного Суда № 8.

При этом доказыванию и исследованию в судебном порядке подлежит не только факт выезда ответчика из жилого помещения, о котором возник спор, но и то, в какое жилое помещение ответчик выехал и является ли оно постоянным или временным местом его проживания.

В соответствии с п.14 постановления Пленума № 11 доказательствами выбытия ответчика на место жительства в другое жилое помещение могут быть, в частности, сведения о (об):

• приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем;

• уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальными услугами;

• снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор;

• регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении.

Пунктом 3 ст.87 ЖК предусмотрены особенности выселения лиц, проживающих в жилых помещениях общежитий по основаниям предоставления жилья на период учебы, спортивной подготовки и клинической ординатуры: они подлежат выселению без предоставления других жилых помещений соответственно по окончании срока обучения (и по иным основаниям), после окончания спортивной подготовки, после окончания прохождения клинической ординатуры.

3. Пунктами 5 и 6 ст.87 ЖК, пп.67 и 68 Положения об общежитиях определен порядок выселения граждан из жилых помещений в общежитии при проведении капитального ремонта или реконструкции, в случае сноса общежития, признания жилого помещения в общежитии не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и перевода его в нежилое, а также в случае, если жилое помещение находится в аварийном состоянии или грозит обвалом.

При проведении капитального ремонта или реконструкции общежития, если капитальный ремонт или реконструкция общежития не могут быть произведены без выселения, гражданам, проживающим в жилом помещении в общежитии, на время капитального ремонта или реконструкции общежития предоставляются жилое помещение маневренного фонда либо другое жилое помещение в этом или ином общежитии не менее 6 м² жилой площади на одного человека. При этом договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии не расторгается. Гражданам, проживающим в жилых помещениях государственного жилищного фонда в общежитиях, находящихся в их обособленном владении и пользовании, предоставляются жилые помещения маневренного фонда в обособленное владение и пользование.

В случае отказа граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитии, от выселения в жилые помещения, предоставляемые в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией общежития, они могут быть выселены на время капитального ремонта или реконструкции общежития в предоставляемые жилые помещения в судебном порядке.

В случае сноса общежития, признания жилого помещения в общежитии в установленном законодательством порядке не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и перевода его в нежилое, а также в случае, если общежитие находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, государственная организация предоставляет гражданину, проживающему в общежитии, жилое помещение в другом общежитии с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок). В случае если общежитие находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, гражданину может быть предоставлено жилое помещение в другом общежитии менее 6 м² жилой площади на одного человека.

4. Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат также граждане, самоуправно занявшие жилое помещение в общежитии (абзац 2 п.1 ст.79 ЖК), а также в случае признания договора найма недействительным.

Договор найма в судебном порядке может быть признан недействительным в случае:

• представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, на основании которых им было предоставлено жилое помещение;

• нарушения прав других граждан или организаций на жилое помещение, являющееся предметом договора найма;

• нарушения условий и порядка предоставления жилого помещения, определенных ЖК и иными законодательными актами;

• в иных случаях, предусмотренных законодательными актами (ст.65 ЖК).

Правовые последствия признания договора найма недействительным установлены ст.66 ЖК.

Пример Работнику, не имеющему первоочередное или внеочередное право на предоставление жилого помещения в общежитии, предоставлено жилое помещение «в исключительном порядке» вне очереди либо не соблюден порядок предоставления жилого помещения, например, не принималось решение о предоставлении жилого помещения в соответствии с п.20 Положения об общежитиях. В случае несоблюдения очередности могут быть нарушены права других граждан на жилое помещение в общежитии, являющееся предметом договора найма, а в случае отсутствия решения о предоставлении жилого помещения - нарушен порядок предоставления жилого помещения, определенный ЖК и Положением об общежитиях.

При признании договора найма недействительным наниматель жилого помещения в общежитии и проживающие совместно с ним граждане обязаны в течение 3 суток освободить жилое помещение в общежитии и сдать его наймодателю.

Суд вправе одновременно рассмотреть требования о недействительности договора найма и о выселении, так как признание договора найма жилого помещения недействительным влечет выселение нанимателя и проживающих с ним граждан в случае их отказа освободить жилое помещение (часть четвертая п.24 постановления Пленума № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. в п.24 постановления Пленума № 11 внесены изменения постановлением Пленума Верховного Суда № 8.

5. В соответствии со ст.62 ЖК при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения.

В случае принятия новым собственником жилого помещения решения о расторжении договора найма жилого помещения он предупреждает нанимателя жилого помещения о принятом решении в письменной форме за 1 месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

При этом срок данного предупреждения исчисляется со дня, следующего за днем получения нанимателем жилого помещения предупреждения, а в случае уклонения от получения предупреждения - по истечении 5 рабочих дней со дня его отправления (абзац 3 п.1 ст.63 ЖК).

Вместе с тем следует иметь в виду, что требования п.1 ст.62 ЖК не распространяются на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.

6. В соответствии с п.8 ст.116 ЖК, п.66 Положения об общежитиях в случае выезда нанимателя жилого помещения в общежитии на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте члены, бывшие члены его семьи (за исключением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) утрачивают право владения и пользования жилым помещением в общежитии. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения в общежитии члены, бывшие члены семьи нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

7. Пунктом 4 ст.87 ЖК предусмотрено, что граждане, которым по ходатайству другой организации предоставлено право владения и пользования жилым помещением в общежитии, подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения по истечении срока действия договора найма жилого помещения или после прекращения трудовых (служебных) отношений (независимо от оснований увольнения) с организацией, ходатайствовавшей о предоставлении жилого помещения.

Пример С работником организации частной формы собственности по ходатайству данной организации заключен договор найма жилого помещения на время работы в организации, предоставившей ходатайство. Работник состоит в трудовых отношениях с данной организацией с 2002 года, общежитие предоставлено в 2008 году. В 2015 году выяснилось, что наниматель жилого помещения в общежитии уволен из организации, ходатайствовавшей о предоставлении общежития, в 2010 году. В соответствии с п.4 ст.93 ЖК к данному нанимателю могут быть предъявлены требования о выселении из жилого помещения без применения сроков исковой давности. Переходные положения в отношении лиц, вселенных по ходатайству сторонних организаций, также не применяются. Таким образом, указанный наниматель подлежит выселению из жилого помещения без предоставления другого помещения.

Особые случаи прекращения или расторжения договора найма жилого помещения в общежитии

К особым случаям прекращения, расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии можно отнести следующие.

1. В соответствии с подп.2.3¹ п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563) предусматривается возможность изменения назначения здания общежития на здание многоквартирного жилого дома.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

Такое изменение осуществляется по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа (коммунальный жилищный фонд), государственного органа, другой организации (республиканский жилищный фонд) при условии соответствия жилых помещений, расположенных в этом общежитии, требованиям, предъявляемым к квартирам.

Справочно Квартира - это изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории (п.24 ст.1 ЖК).

Административные процедуры «принятие решения о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения) по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества» и «принятие решения о возможности изменения назначения капитального строения, изолированного помещения, машино-места по единой классификации назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ» предусмотрены соответственно пп.3.30¹ и 3.30³ единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

После принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения об изменении назначения здания общежития на многоквартирный жилой дом жилые помещения государственного жилищного фонда, расположенные в этом доме, в том числе заселенные, подлежат включению в состав жилых помещений коммерческого использования (арендного жилья).

На основании решений о включении заселенных жилых помещений государственного жилищного фонда в состав арендного жилья местные исполнительные и распорядительные органы, государственные органы, другие организации заключают договоры найма арендного жилья на основе типового договора:

• с нанимателями либо совершеннолетними членами, бывшими членами семьи выбывших (умерших) нанимателей, за исключением граждан, указанных ниже, - на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а при отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, независимо от его принадлежности - на срок, не превышающий 5 лет;

• с нанимателями либо членами их семей, не подлежащими выселению из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях в соответствии с п.3 ст.188 ЖК, - бессрочно (часть третья подп.2.3¹ п.2 Указа № 563).

В данном случае в связи с изменением назначения жилого здания договоры найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, заключенные с нанимателями, прекращаются.

2. В соответствии с п.33 Положения об общежитиях предусматривается возможность переселения граждан из одного жилого помещения в другое в общежитии. Такое переселение осуществляется на основании совместного решения администрации государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии), принятого при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), с заключением нового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Согласно типовому договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, утвержденному постановлением № 269 (далее - типовой договор), данный договор может быть расторгнут в случае принятия администрацией наймодателя и профсоюзным комитетом (при его наличии) при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии) совместного решения о переселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из одного жилого помещения в общежитии в другое жилое помещение в общежитии (подп.10.6¹ п.10 типового договора).

На основании п.14 типового договора при расторжении договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в течение 3 суток, а в случае отказа от добровольного освобождения - подлежат выселению из жилого помещения в соответствии с законодательными актами.

Данные условия типового договора являются добровольно принятыми обязательствами.

Если гражданин отказывается от добровольного переселения в другое жилое помещение, спор об исполнении обязательств, предусмотренных договором, подлежит рассмотрению в судебном порядке.

При этом отметим, что действие гарантии, предусмотренной переходными положениями п.3 ст.188 ЖК, в случае переселения сохраняется (часть вторая п.18 постановления Пленума № 11).

Сроки исковой давности

По исковым требованиям о выселении из жилого помещения в общежитии по основаниям прекращения трудовых отношений с организацией, предоставившей общежитие, установленный законом трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое помещение было предоставлено (п.20 постановления Пленума № 11).

На требования о выселении граждан, которым право владения и пользования жилыми помещениями в общежитии было предоставлено по ходатайству других организаций (п.4 ст.87 ЖК), а также о выселении членов (бывших членов) семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, выехавшего на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте (п.8 ст.116 ЖК), срок исковой давности не распространяется.

Срок исковой давности не распространяется и на иски о выселении граждан, самоуправно занявших жилые помещения, так как независимо от срока проживания они самостоятельного права владения и пользования жилыми помещениями не приобретают.

В соответствии с п.2 ст.65 ЖК требование о признании недействительным договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть предъявлено заинтересованным лицом в течение 3 лет со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания такого договора недействительным.

В силу п.3 ст.27 ЖК правила Гражданского кодекса Республики Беларусь о приостановлении, перерыве, восстановлении сроков исковой давности (ст.203, 204, 206 названного Кодекса) применяются и по требованиям в области жилищных правоотношений.

30.12.2019

Наталья Кухарчик, юрист, специалист в области жилищного законодательства