Материал помещен в архив

ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. РАЗБИРАЕМ СИТУАЦИЮ

Ситуация В 2009 г. с работником был заключен договор найма служебного жилого помещения. В апреле 2014 г. договор перезаключен - заключен договор найма жилого помещения коммерческого использования. Работник построил квартиру в составе жилищно-строительного кооператива. Дом введен в эксплуатацию 15 июля 2014 г., но акт приемки квартиры работником еще не подписан, право собственности на квартиру не зарегистрировано. От организации, которой выделена служебная квартира, работнику пришло уведомление от 15.09.2014 о том, что до 15 октября 2014 г. он должен выселиться из занимаемой им квартиры в связи с вводом дома в эксплуатацию. Правомерно ли данное уведомление о расторжении договора (связанное только с вводом дома в эксплуатацию)? В соответствии с п.2 ст.92 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) в случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте другого жилого помещения общей площадью 15 кв.м и более (в г.Минске - 10 кв.м и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, граждане, проживающие в служебном жилом помещении, подлежат выселению из него в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Можно ли руководствоваться данной статьей ЖК при условии, что сейчас заключен договор найма арендного жилья (квартиры)? Что понимается под получением (приобретением) жилого помещения: ввод дома в эксплуатацию или регистрация права собственности на квартиру? Должен ли расторгаться договор найма, если построенная квартира расположена в другом населенном пункте (но в пределах одного района)? Если построенная квартира сдается без отделки, есть ли какие-то сроки по освобождению служебной квартиры (если работник все же должен ее освободить)?

Заключение договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда

Согласно подп.2.1 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563) до 1 апреля 2014 г. фонд жилых помещений коммерческого использования формировался за счет включения в его состав жилых помещений специального служебного жилищного фонда, служебных жилых помещений и специальных жилых помещений государственного жилищного фонда в следующем порядке:

• жилые помещения коммунального жилищного фонда - по решению местных исполнительных и распорядительных органов;

• жилые помещения республиканского жилищного фонда - по решению государственных органов и иных государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, государственных органов или иных государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2016 г. следует руководствоваться подп.2.1 п.2 Указа № 563 с изменениями, внесенными Указом Президента Республики Беларусь от 16.11.2015 № 460.

В соответствии с подп.2.3 п.2 Указа № 563 на основании решений о включении заселенных жилых помещений специального служебного жилищного фонда, служебных и специальных жилых помещений в состав жилых помещений коммерческого использования с нанимателями либо с совершеннолетними членами, бывшими членами семьи выбывших (умерших) нанимателей жилых помещений, включенных в состав жилых помещений коммерческого использования, местные исполнительные и распорядительные органы, государственные органы, другие организации заключают договоры найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда на основе типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утверждаемого Советом Министров Республики Беларусь, на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а если в этих договорах срок не указан - бессрочно, при отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, независимо от его принадлежности - на срок, не превышающий 5 лет.

Исходя из буквального содержания подп.2.3 п.2 Указа № 563 договоры найма жилого помещения коммерческого использования должны быть заключены организацией в следующем порядке:

• с лицами, состоящими в трудовых (служебных) отношениях, - на срок, указанный в ранее заключенных договорах найма.

Справочно Согласно п.7 ст.118 ЖК, п.78 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 № 565 (утратил силу с 1 апреля 2014 г.), договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению либо расторжению в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении государственного жилищного фонда.

Таким образом, в договоре срок найма служебного жилого помещения с гражданином, состоящим в трудовых (служебных) отношениях, должен быть указан: «на период трудовых (служебных) отношений»;

• с лицами, не состоящими в трудовых (служебных отношениях), - на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а если в этих договорах срок не указан - бессрочно, при отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, независимо от его принадлежности - на срок, не превышающий 5 лет.

Жилищным кодексом Республики Беларусь 1999 г. и впоследствии переходными положениями п.3 ст.221 ЖК были предусмотрены категории нанимателей служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, не подлежащих выселению из занимаемых служебных жилых помещений. Как правило, к ним относились не состоящие в трудовых (служебных) отношениях с организацией, предоставившей служебное жилое помещение, инвалиды, ветераны боевых действий на территории других государств, наниматели, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в т.ч. на льготных условиях) и за выслугу лет, граждане, уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников, и др. В таких случаях договор найма служебного жилого помещения мог быть заключен без указания срока либо на неопределенный срок до наступления последствий, предусмотренных пп.2 и 3 ст.92 ЖК (выселение).

Срочный договор найма служебного жилого помещения с лицами, не состоящими в трудовых (служебных) отношениях с организацией, мог быть заключен в соответствии с п.2 ст.118 ЖК в случае отсутствия у членов семьи умершего (объявленного умершим, признанного судом безвестно отсутствующим) нанимателя служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, проживавших совместно с ним, в собственности в данном населенном пункте жилых помещений общей площадью 15 кв.м и более (в г.Минске - 10 кв.м и более) на одного человека, соответствующих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. При условии отнесения одного из членов семьи к категориям, указанным в п.2 ст.118 ЖК, договор найма заключается на срок до 10 лет.

При отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений договор найма жилого помещения заключается на срок до 5 лет.

В соответствии со ст.22 ЖК права и обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений возникают вследствие действий (бездействия) граждан и организаций или наступления событий, с которыми акты законодательства связывают возникновение прав и обязанностей граждан и организаций в области жилищных отношений, в частности, на основании актов государственных органов, в т.ч. местных исполнительных и распорядительных органов.

Следовательно, после принятия решения о включении служебного жилого помещения в состав жилых помещений коммерческого использования местный исполнительный и распорядительный орган, другой государственный орган или организация обязаны заключить договор найма коммерческого использования с гражданами, проживающими (зарегистрированными по месту жительства) в данном жилом помещении с учетом вышеизложенного порядка.

Основания для выселения из жилых помещений коммерческого использования

Основания для выселения из жилых помещений коммерческого использования определены в п.92 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом № 563. Согласно данному пункту наниматели жилых помещений коммерческого использования подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений в следующих случаях:

• истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда данный договор подлежит заключению на новый срок;

• наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги;

• прекращение трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, - в случае, если жилое помещение коммерческого использования предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений;

• иные случаи, предусмотренные законодательными актами.

Согласно ст.10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» в случае расхождения декрета или указа с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. в случае расхождения декрета или указа Президента Республики Беларусь с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа Президента Республики Беларусь были предоставлены законом. Такие полномочия должны быть оформлены в заключительных положениях закона (п.2 ст.23 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах»).

Обратите внимание! Нормы ЖК по отношению к нормам Указа № 563 действуют в части, не противоречащей Указу № 563. А поскольку Указом № 563 изменена структура государственного жилищного фонда (служебный жилищный фонд переведен в фонд жилых помещений коммерческого использования), положения ст.92 ЖК в отношении нанимателей жилых помещений коммерческого использования, касающиеся выселения из служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, применены быть не могут.

В части возникновения права собственности на жилое помещение необходимо отметить, что согласно п.2 ст.7 Гражданского кодекса Республики Беларусь права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством. Статьей 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации данного права.

При рассмотрении вопроса о расторжении договора найма жилого помещения в случае, если построенная квартира расположена в другом населенном пункте, необходимо принимать во внимание следующие обстоятельства:

1) основания для выселения из жилого помещения коммерческого использования не связаны с улучшением жилищных условий нанимателя,

2) улучшение жилищных условий предполагает наличие у гражданина (членов его семьи) в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в собственности и (или) во владении и пользовании жилого помещения, в котором обеспеченность общей площадью жилого помещения составляет 15 кв.м и более (для г.Минска - 10 кв.м и более, а в отдельных случаях - с учетом площади жилых помещений, расположенных в Минском р-не) на гражданина и членов его семьи.

22.10.2014

Наталья Кухарчик, начальник отдела юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь