Материал помещен в архив

ЗАКАЗЧИК (ЗАСТРОЙЩИК) НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ ТОЛЬКО ПРИ ПРАВИЛЬНОМ ТЕХНИЧЕСКОМ ОБСЛУЖИВАНИИ ПОСТРОЕННЫХ ДОМОВ

При заключении договоров с дольщиками заказчики (застройщики) обязаны взять на себя обязательства по устранению недостатков, выявленных в течение гарантийного срока. Однако заказчики (застройщики) должны нести эти обязательства в том случае, когда не нарушаются правила эксплуатации жилых домов. Ведь причиной образования дефектов могут служить не только строительные недостатки, но и нарушение установленных норм эксплуатации зданий.

Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) специально не оговаривает случаи освобождения застройщика от обязанности устранения недостатков, выявленных в период действия гарантийного срока. Однако это вовсе не означает, что застройщик (заказчик) обязан нести ответственность за все выявленные в период гарантийного срока дефекты и недостатки.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156.

Пунктом 2 ст.710 Гражданского кодекса РБ определено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Следовательно, заказчик, как и подрядчик, не должен нести ответственности за дефекты, вызванные ненадлежащей эксплуатацией. При этом обязанность доказывания факта отсутствия вины подрядчика в возникновении недостатков (дефектов) лежит на подрядчике.

Таким образом, дольщики, как владельцы помещений, обязаны знать и строго выполнять требования, предъявляемые к эксплуатации жилищного фонда, вовремя принимать меры по устранению причин, которые могут вызвать причинение ущерба элементам и инженерным системам здания.

Если дольщик по отношению к заказчику реализует свое право требования, связанное с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства и закрепленное в п.16 Указа № 263, подрядчик примет все меры для установления причин образования недостатков.

Что понимается под эксплуатацией жилого дома?

Эксплуатация жилищного фонда - это использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением следующего комплекса организационно-технических мероприятий:

• содержание жилых домов иных капитальных строений (зданий, сооружений);

• техническое обслуживание;

• текущий ремонт;

• капитальный ремонт (п.63 ст.1 Жилищного кодекса РБ).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. Жилищный кодекс РБ изложен в новой редакции Законом РБ от 04.05.2019 № 185-З. Согласно п.64 ст.1 новой редакции данного Кодекса эксплуатация жилищного фонда - использование по назначению жилищного фонда с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, техническому обслуживанию лифтов, текущему ремонту, капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

Для подрядчика важно правильное техническое обслуживание домов в течение гарантийного срока

Для подрядчика, гарантировавшего качество строительных работ в течение пятигодичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством объектов, наиболее важным является вопрос организации технического обслуживания здания в гарантийный период его эксплуатации, поскольку текущий и капитальный ремонты проводятся, как правило, за рамками гарантийного срока.

Система технического обслуживания, содержания и ремонта в соответствии с п.3.4 технического кодекса установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2005 (02250)), утвержденного и введенного в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 10.10.2005 № 262 (далее - ТКП 45-1.04-14-2005), должна обеспечивать:

• контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;

• профилактическое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;

• текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройства и озеленения прилегающей территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;

• содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;

• подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнего благоустройства зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды года);

• проведение необходимых работ по устранению аварий;

• учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2017 г. следует руководствоваться техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования», утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2016 № 321.

Разделом 4 «Требования к техническому состоянию и эксплуатации зданий» технического кодекса установившейся практики «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и их оценка пригодности к эксплуатации» (ТКП 45-1.04-208-2010 (02250)), утвержденного и введенного в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 15.07.2010 № 267 (далее - приказ № 267), предусмотрено, что контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации путем проведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров (далее - осмотр) собственными силами, а при необходимости - путем проведения обследования специализированной организацией.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства.

Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

Периодичность частичных осмотров устанавливается собственником здания, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов.

Неплановые осмотры должны проводиться после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований.

При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано постоянное наблюдение за их развитием, выяснены причины возникновения, степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания и определены сроки их устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов следует провести обследование элементов здания специализированной организацией.

Здания необходимо защищать от неравномерных деформаций оснований путем защиты оснований от увлажнения и промерзания, обеспечения исправного состояния температурных и осадочных швов, систематического контроля за осадкой оснований и, в необходимых случаях, соответствующего их укрепления.

В соответствии с ТКП 45-1.04-14-2005 эксплуатационная организация в месячный срок по итогам осеннего осмотра должна:

• составить планы текущего ремонта на следующий год;

• определить объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта;

• проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

• выдать рекомендации собственникам, пользователям и нанимателям помещений (в жилищном фонде) по выполнению за свой счет внутриквартирных ремонтных работ.

По итогам проведения весеннего осмотра эксплуатационная организация должна уточнить перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы (пп.6.15 и 6.16 ТКП 45-1.04-14-2005).

Перечень работ по техническому обслуживанию и периодичность их выполнения установлены постановлением Минжилкомхоза РБ от 20.05.2013 № 12 и согласованы с Министерством архитектуры и строительства РБ, областными и Минским городским исполнительными комитетами. Указанные работы должны выполняться в обязательном порядке в рамках технического обслуживания, без дополнительного взимания денежных средств с потребителей.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 июля 2017 г. перечень № 12 изложен в новой редакции постановлением Минжилкомхоза РБ от 30.06.2017 № 10.

Перечень работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах, установлен техническим кодексом установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденным приказом № 267.

Обязанности собственников по соблюдению правил пользования жилыми помещениями

Важным условием сохранности жилого дома является соблюдение Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 21.05.2013 № 399 (далее - Правила № 399).

В соответствии с Правилами № 399 граждане обязаны:

• использовать жилые и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

• соблюдать установленные для проживания санитарно-эпидемиологические и технические требования, правила пожарной безопасности, требования Правил № 399 и иные требования, установленные законодательством;

• обеспечивать в жилых и вспомогательных помещениях сохранность конструктивных элементов и инженерных систем, санитарно-технического, электрического, газового и иного оборудования, соблюдать правила пользования этим оборудованием.

При обнаружении неисправности конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования жилого дома, других опасных явлений, угрожающих разрушению конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования жилого дома, здоровью и жизни проживающих в жилом доме граждан, их имуществу, незамедлительно принимать меры к устранению данных неисправностей и сообщать о дефектах организации или соответствующей аварийной службе;

• содержать в чистоте и порядке жилые помещения, включая подсобные, балконы и лоджии, не сорить в кабинах лифтов, вспомогательных помещениях жилых домов и на придомовой территории;

• обеспечивать подготовку жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);

• возмещать ущерб, причиненный гражданами вспомогательным помещениям жилого дома, помещениям других граждан и организаций независимо от форм собственности при осуществлении права владения и пользования жилыми помещениями;

• содержать в надлежащем техническом, противопожарном и санитарном состоянии в подвале и вспомогательных помещениях жилого дома занимаемые хозяйственные кладовые (сараи) и прилегающие к ним проходы, не допускать накопления в них мусора, хранения взрывчатых веществ, легковоспламеняющихся (горючих) жидкостей, газовых баллонов и других огнеопасных веществ и материалов, а также пользования открытым огнем;

• использовать легкосъемные конструкции для закрытия существующих каналов прокладки сантехнических коммуникаций;

• поддерживать функциональность элементов противопожарной защиты (эвакуационные двери, люки, лестницы), расположенных на балконах и лоджиях квартир.

Собственники жилых помещений частного жилищного фонда, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, обязаны проводить за свой счет, в т.ч. с привлечением специализированных организаций:

• текущий ремонт жилых помещений (штукатурка, заделка трещин, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, покраска полов, подоконников, оконных и дверных заполнений, радиаторов, вставка стекол, замена полов, оконных и дверных заполнений и их утепление);

• замену и ремонт внутриквартирного электрического (плиты, вытяжные электровентиляторы, водонагреватели), газового (плиты, котлы, водонагреватели), санитарно-технического (ванны, мойки, умывальники, унитазы, смывные бачки, смесители) и иного оборудования (за исключением системы отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации);

• установку, замену и ремонт приборов индивидуального учета расхода газа, воды, тепловой и электрической энергии (в т.ч. находящихся во вспомогательных помещениях), а также внутриквартирной электропроводки, за исключением случаев устранения дефектов и неисправностей в жилых помещениях, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по их вине.

Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, должны исправляться силами собственника (или нанимателя) или эксплуатирующей организацией за их счет.

Разрешение конфликтов

Устранение дефектов и неисправностей, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственников жилых помещений частного жилищного фонда, производится за счет организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, или за счет организации, проводившей работы по замене или ремонту конструктивных элементов, инженерных систем, в период действия гарантийных сроков по проведенным работам (п.8 Правил № 399).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 мая 2015 г. в части первой п.8 Правил № 399 слова «и иного оборудования (за исключением системы отопления» заменены словами «, котлов на твердом виде топлива и иного оборудования (за исключением системы центрального отопления» постановлением Совета Министров РБ от 26.05.2015 № 446.

Для зданий, у которых не истек гарантийный срок эксплуатации, собственником (по поручению собственника - эксплуатирующей организацией) по результатам осмотров проводится претензионно-исковая работа по устранению подрядчиком выявленных дефектов.

Выявив повреждения элементов здания, санитарно-технического и иного оборудования, эксплуатирующая организация устанавливает виновных лиц и направляет им претензию для принятия мер к восстановлению поврежденного имущества.

В случае добровольного неисполнения требований эксплуатирующей организации возникший спор передается ею на рассмотрение суда. В этом случае немаловажное значение о причинах образования недостатков будет иметь заключение судебно-технической экспертизы.

Однако судебный процесс об устранении недостатков весьма длительный и затратный, в связи с этим стороны должны стремиться к разрешению возникающих вопросов в соответствии с требованиями, установленными законодательством как к производству строительных работ, так и к процессу эксплуатации жилого дома.

12.07.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»