Материал помещен в архив

ВОПРОС (КПУП «ГВК»): Заказчиком по объекту незавершенного строительства выступает УКС. На объекте предусматривается строительство водопроводных сетей. Источник финансирования - средства местного бюджета. В связи с отсутствием бюджетного финансирования, необходимого для завершения строительства, эксплуатирующая организация готова выступить заказчиком по данному объекту с финансированием за счет собственных средств. Эксплуатирующая организация находится в коммунальной собственности города.

Имеет ли право эксплуатирующая организация принять указанные затраты при ее согласии?

Какой порядок передачи затрат?

Требуется ли решение областного, городского или районного исполнительного комитета?

Какую форму акта следует применять для передачи затрат по незавершенному строительством объекту: С-17а либо С-22?

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться формами С-17а и С-22 с изменениями, внесенными постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.04.2018 № 21. Комментарий см. здесь.

ОТВЕТ: В настоящее время возможность передачи затрат по незавершенному строительству между двумя разными юридическими лицами (в том числе юридическими лицами, имущество которых находится в коммунальной собственности) законодательством Республики Беларусь прямо не предусмотрена.

Передача затрат по строительству объектов возможна в следующих ситуациях.

1. При передаче затрат по строительству объектов, возведение которых осуществлялось в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков).

При этом возможность передачи затрат существует как в отношении объектов жилищного строительства в рамках правового регулирования Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, так и в отношении так называемой коммерческой недвижимости, в отношении строительства которой какие-либо специальные нормативные правовые акты отсутствуют.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

2. При передаче затрат по строительству объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры», подп.1.9 п.1 которого предусмотрена возможность передачи в государственную собственность объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации.

Однако вышеназванным Указом предусмотрена возможность передачи затрат уже по возведенным сетям, то есть по объекту инженерной инфраструктуры, фактически завершенному строительством.

Следует отметить, что возможность «передачи затрат» по незавершенному строительству непосредственно связана с необходимостью фактической «замены заказчика» в строительной деятельности.

Заказчиком в строительной деятельности согласно ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З) является юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора.

Заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию (п.2 ст.55 Закона № 300-З).

Отдельными нормативными правовыми актами предусмотрена и регламентирована возможность замены заказчика.

Например, такая возможность существует при долевом строительстве согласно Положению о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056.

Несмотря на отсутствие прямой правовой регламентации в иных ситуациях также возможна замена заказчика строительства, однако это требует проведения ряда процедур, прежде всего связанных:

• с принятием решения соответствующим исполнительным комитетом об изъятии земельного участка у предыдущего заказчика и предоставлении его новому заказчику в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»;

• оформления «новым» заказчиком разрешительной документации на строительство объекта в соответствии с Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. Положение № 223 изложено в новой редакции постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.20148 № 785.

• получения новым заказчиком разрешения на производство строительно-монтажных работ в соответствии с требованиями Положения о порядке выдачи (перерегистрации) разрешений на производство строительно-монтажных работ, внесения изменений и (или) дополнений в них и продления срока их действия, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25.02.2016 № 151;

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 мая 2018 г. на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 утратило силу Положение № 151 и утверждено Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ. Новое Положение определяет порядок направления в органы государственного строительного надзора уведомлений о производстве строительно-монтажных работ на объектах строительства, за исключением объектов, на которых в соответствии с законодательством не осуществляется государственный строительный надзор, и порядок действий органов государственного строительного надзора при получении уведомлений;

• при необходимости заключения новым заказчиком договора строительного подряда;

• проведения всех иных необходимых процедур, связанных с получением разрешительной документации, разработкой проектной документации либо использованием ранее разработанной проектной документации, получением необходимых согласований и заключение и т. п.

Однако, несмотря на то, что с правовой точки зрения будет возможна процедура замены заказчика, возможность передачи затрат по строительству, отраженных в бухгалтерском учете «старого» заказчика на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» в соответствии с Инструкцией о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, все равно законодательством не предусмотрена и не регламентирована.

В отношении коммерческих организаций можно было бы рассматривать возможность реорганизации юридических лиц в форме присоединения либо слияния, предоставляющих возможность объединения финансовых ресурсов и возможность продолжать осуществлять функции заказчика в строительной деятельности правопреемником в отношении уже начатого строительством объекта.

Но в отношении разных юридических лиц, имущество которых находится в коммунальной собственности и которые вероятнее всего являются юридическими лицами, созданными для осуществления каких-либо специализированных функций (видов деятельности), проведение реорганизации вряд ли будет целесообразным и возможным.

В связи с этим наиболее логичным является передача не затрат по незавершенному строительству, а передача объекта незавершенного строительства в качестве актива, что в свою очередь потребует его регистрации в качестве «незавершенного законсервированного капитального строения» в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З).

Согласно абзацу 12 ст.1 Закона № 133-З незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Закон № 133-З устанавливает правила государственной регистрации в том числе незавершенных законсервированных капитальных строений (подп.1.2¹ п.1 ст.3).

Документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, согласно ст.50 Закона № 133-З являются:

• разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;

• документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;

• технический паспорт на незавершенное законсервированное капитальное строение.

После регистрации объекта незавершенного строительства в качестве «незавершенного законсервированного капитального строения» у организации будет в наличии актив, который в соответствии со ст.128 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) уже будет объектом гражданских прав и в отношении которого согласно ст.129 ГК могут осуществляться гражданско-правовые сделки, в том числе купля-продажа, дарение и т. п.

В связи с этим зарегистрированное незавершенное законсервированное капитальное строение по решению соответствующего уполномоченного органа (как правило, соответствующего исполнительного комитета) может быть передано как объект с баланса одной организации коммунальной формы собственности на баланс иной организации коммунальной формы собственности.

Такая безвозмездная передача в соответствии с подп.2.3 п.2 ст.31, подп.4.9.3 п.4 ст.128 Налогового кодекса Республики Беларусь не будет признаваться оборотом по реализации, включаемым у передающей стороны в объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, а у передающей стороны в состав внереализационных доходов, учитываемых при определении облагаемой налогом прибыли.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Нормы п.2 ст.31 и подп.4.9 п.4 ст.128 старой редакции соответствуют нормам п.2 ст.31 и подп.4.8 п.4 ст.174 новой редакции данного Кодекса.

В отношении порядка документального оформления такой передачи необходимо обратить внимание на следующее.

В соответствии со ст.10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом.

Согласно п.3 ст.10 этого Закона, перечня первичных учетных документов, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360, при передаче объекта незавершенного строительства таким первичным учетным документом является акт о передаче не завершенного строительством объекта С-22, форма которого утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13.

19.05.2017

Виктор Статкевич, аудитор

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Бухгалтерский учет в строительстве»