Материал помещен в архив

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ, СВЯЗАННЫХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПРОБЕЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Понятие и предмет ипотеки закреплены в ст.1 и 6 Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке». Так, под ипотекой понимается залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в т.ч. которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

В отечественном законодательстве недостаточно регламентирован порядок залога имущественных прав, связанных с недвижимым имуществом, который прямо не относится к ипотеке. В частности, какие именно права могут быть предметом залога, а также как производится их перевод на залогодержателя? Отсутствует даже примерный перечень видов имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залогового обеспечения.

О возможности залога имущественных прав указано в ст.317 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), а также в ст.52-58 Закона РБ от 24.11.1993 № 2586-XII «О залоге» (далее - Закон о залоге). Согласно ст.128 ГК имущественные права являются объектом гражданских прав наряду с любым иным имуществом.

Следует обратить внимание, что институт залога имущественных прав не является новшеством отечественного законодательства. Юрист Р.Р.Томкович справедливо отмечает, что залог права требования (pignus nominis) был известен уже римскому праву, когда были распространены соглашения, по которым лицу, оказавшему кредит домовладельцу для ремонта дома, давалось залоговое право на квартирную плату, подлежащую взносу от жильцов (примечание 1). Вопрос о залоге прав поднимался также в средние века, но его разработка не вышла на какой-либо качественный уровень. Только в XIX в. настал переломный момент и были проведены углубленные исследования. Объяснением существа залога прав занимались немецкие ученые, которые выдвинули несколько возможных теорий. В отечественном праве рассматриваемая тема практически не затрагивалась. В качестве исключения можно назвать работы В.Г.Струкгова и А.С.Звоницкого (примечание 2). После Великой Октябрьской революции данную работу не проводили, прежде всего, из-за исчезновения такого явления, как залог прав. Действующее законодательство зарубежных государств также признает залог обязательств и бестелесного имущества (примечание 3).

Для того чтобы участвовать в обороте, имущественные права должны обладать по меньшей мере следующими признаками:

- должны быть передаваемыми, т.е. должна существовать обеспеченная законодательством возможность перехода этих прав от одного лица к другому;

- должны обладать определенной ценностью для участников гражданского оборота.

Одна из проблем, с которой сталкиваются стороны при заключении договора о залоге имущественных прав, - это выполнение требований п.1 ст.320 ГК об указании в договоре о залоге предмета залога и его оценки.

В частности, в соответствии с п.4 постановления Президиума ВХС РБ от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» (далее - постановление Президиума ВХС РБ № 26) договор о залоге, в котором отсутствуют сведения, индивидуально определяющие заложенное имущество, не может считаться заключенным.

Залогодателем права может быть лицо, которому это право принадлежит. При этом, например, по договору аренды предметом залога может быть как право аренды, принадлежащее арендатору (для этого необходимо получить согласие собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения на арендуемое имущество в соответствии с п.3 ст.316 ГК), так и право требования оплаты за арендуемое имущество. Аналогично и по другим видам обязательств, связанным с имуществом: необходимо получение согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законодательством или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Срочное право может быть предметом залога только до окончания срока его действия (ст.52 Закона о залоге).

Права и обязанности залогодателя и залогодержателя прав перечислены в ст.54, 55 Закона о залоге.

Согласно ст.54 Закона о залоге залогодатель обязан:

1) осуществлять все действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права;

2) не совершать уступки заложенного права;

3) не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права либо уменьшение его стоимости;

4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;

5) сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях со стороны третьих лиц и о претензиях третьих лиц на это право.

При этом согласно ст.55 Закона о залоге залогодержатель имущественных прав имеет право:

1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные пп.2-4 ст.54 Закона о залоге;

2) в случае неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п.4 ст.54 Закона о залоге, самостоятельно принимать все меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц;

3) вступать в качестве третьего лица в судебное дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве.

Неясным является порядок обращения взыскания на заложенные имущественные права. Ни в Хозяйственном процессуальном кодексе РБ, ни в Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума ВХС РБ от 26.11.2009 № 21, не указано об особенностях подобных исполнительных действий. Как отмечает юрист Р.Р.Томкович, законодательство многих зарубежных стран предусматривает, что при залоге прав оформляется уступка права в пользу залогодержателя. Подтверждением этому является императив ст.56 Закона о залоге, исходя из которой при обращении взыскания на обеспеченное залогом право оно переходит к залогодержателю вместе с правами, неотделимыми от этого права. Переход прав оформляется соответствующим договором уступки права требования, оформляемым в соответствии со ст.353-361 ГК.

Согласно ст.353 ГК право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании акта законодательства. Таким образом, речь идет об обязательственных имущественных правах, или правах требования. В то же время указанная статья не предусматривает возможности уступки прав вещных, которые также относятся к имущественным. Передача по договору уступки права требования вещных имущественных прав (права собственности, а также вещных прав лиц, не являющихся собственниками) не предусмотрено главой 24 ГК.

Законодательством определена возможность залога непосредственно самого имущества собственником или лицом, обладающим на него иным вещным правом (с согласия собственника).

Для вещного права характерно право следования, т.е. субъективное право следует за вещью. Объектом отчуждения всегда выступает сама вещь, а вещное право, например право собственности, переходит к приобретателю вещи в силу указания в законе (п.1 ст.224 ГК). Возникновение права собственности по договору обычно связано с моментом передачи вещи либо с государственной регистрацией договора или иным событием, предусмотренным законодательством или договором, но такой переход неизбежен именно в силу следования вещного права за вещью. Отсутствует вещь - отсутствует и вещное право на нее.

Таким образом, в сфере гражданского оборота вещные права всегда следуют за вещью и в отрыве от вещи вещное право теряет всякий смысл. Соответственно вещные права не могут быть и предметом залога. Предметом залога может быть только сама вещь.

Таким образом, можно сделать вывод о недостаточно корректном изложении главы 10 Закона о залоге, в которой идет речь о залоге прав. Ее необходимо привести в соответствие со ст.317 ГК, в которой указано на возможность залога имущественных прав (требований). В главе 10 Закона о залоге и ст.317 ГК обращается внимание на возможность залога именно обязательственных имущественных прав (требований), а не всех имущественных прав вообще.

Передача заложенных имущественных обязательственных прав производится на основании договора уступки права требования. Тем самым залогодержателю передается само право (требование), и он будет вправе потребовать исполнения обязательства от должника в свою пользу, направив полученное в погашение задолженности по обеспеченному обязательству.

Пунктом 6 ст.321 ГК установлено, что договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании акта законодательства, законодательством может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Законодательство не раскрывает содержание понятия «имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем». В литературе они обычно рассматриваются в рамках института уступки, под которую предоставляется финансирование (п.1 ст.772 ГК). Так, например, по мнению О.Ломидзе, «будущими, в строгом смысле этого слова, являются... требования из будущих (еще не заключенных) договоров и отдельные правомочия, когда возникновение корреспондирующей обязанности должника обусловлено зависящими от контрагента условиями, которые еще не наступили» (примечание 4).

С точки же зрения Л.А.Новоселовой, к будущим правам в наиболее точном, узком понимании следует относить лишь такие права, которые основаны на еще не возникшем обязательстве (примечание 5).

Однако наиболее удачной представляется классификация, предложенная П.С.Малаховым в работе «Залог будущих имущественных прав». По его мнению, под имущественными правами, которые залогодатель приобретет в будущем, следует понимать имущественные права, потенциально способные к сингулярному правопреемству, в отношении которых уполномоченное лицо в момент заключения договора залога не имеет правовой возможности передать другому лицу (отчуждать), а именно:

1) права требования из будущего обязательственного правоотношения;

2) права требования из существующего обязательственного правоотношения, осложненные зависимостью от исполнения встречного обязательства.

Возможность передавать другому лицу (отчуждать) субъективное право из взаимного обязательства возникает у субъекта с момента исполнения этим субъектом лежащей на нем обязанности по взаимному обязательству. Иными словами, с данного момента право становится способным к уступке (сингулярному правопреемству) и соответственно полноценным предметом залога.

С практической точки зрения весьма серьезным препятствием для заключения договора залога будущих прав выступает вероятностный характер самого будущего права (требования), так как будущее право (требование) может либо возникнуть, либо не возникнуть вовсе. Кроме того, важным аспектом является также момент возникновения права залога будущих прав. Как обоснованно отмечает в работе «Залог имущественных прав» А.В.Цветков, по этому вопросу и в российской арбитражной практике, и в отечественной судебной практике существует единое мнение. Если договором о залоге предусмотрен залог вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества (п.4 постановления Президиума ВХС РБ № 26). Представляется, что выражение «приобретение соответствующего имущества» следует понимать таким образом, что при залоге будущих прав право залога возникает с момента приобретения этих прав залогодателем. В данном случае усматривается определенная аналогия с залогом товаров в обороте, которые становятся предметом залога с момента приобретения залогодателем права собственности на них (п.2 ст.338 ГК). Остается вопрос: чем определяется момент приобретения будущего права? Исходя из общего понятия обязательства можно прийти к выводу о том, что право кредитора возникает с момента возникновения соответствующей обязанности у должника из настоящего или будущего договора.

Поскольку при заключении договора залога будущее право (требование) не существует в реальности, то между моментом заключения договора залога и моментом возникновения права залога образуется временной интервал, который можно условно назвать залоговым вакуумом. Соответственно если, например, в момент выдачи банком кредита обязательства заемщика обеспечивались только залогом будущих прав или имущества, которое поступит в собственность в будущем, то для банка может возникнуть риск классификации кредита как не обеспеченного в момент выдачи. В практике рассмотрения дел хозяйственным судом Гродненской обл. выявлялись подобные случаи, которые в связи с изложенными обстоятельствами разрешались сторонами в ходе переговоров.

Особенности правового регулирования и практики заключения договора уступки права требования содержат в себе скрытые угрозы действительности залога имущественных обязательственных прав (требований). Так, в частности, в соответствии со ст.359 ГК уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит законодательству или договору. Таким образом, залогодатель может заключить договор с должником, по которому уступка прав требования будет запрещена. Кроме того, дополнительное соглашение об этом можно заключить после заключения основного договора. И что самое важное, недобросовестный залогодатель может заключить договор об этом задним числом, т.е. после заключения договора о залоге, либо утаить о существовании подобного дополнительного соглашения перед залогодержателем. Закон о залоге в данном случае не защищает права залогодержателя.

Данная особенность договоров залога имущественных прав является дополнительным фактором, препятствующим заключению подобных договоров. В связи с этим Закон о залоге, а также ГК нуждаются в своем совершенствовании в указанной части.

Необходимо остановиться на разновидностях договора залога имущественных прав, связанных с недвижимостью. Можно выделить 2 наиболее востребованных:

1) залог прав на строящийся объект;

2) залог прав по договору аренды недвижимости.

В отношении залога прав на строящийся объект недвижимости необходимо отметить, что до момента сдачи строящегося объекта в эксплуатацию он существует в виде незавершенного строительства, правом собственности на которое обладает то или иное лицо. В связи с этим возможен залог объекта, не завершенного строительством, строительных материалов и иного имущества, а не объекта, который будет создан в будущем (а может, и не будет). При этом к предмету такого залога могут применяться правила о предмете сделки купли-продажи, изложенные в п.7 постановления Президиума ВХС РБ от 17.12.2007 № 82 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Предметом договора купли-продажи объекта недвижимости, не завершенного строительством и не зарегистрированного в установленном порядке, могут являться материалы и иное имущество, из которого объект создается.

Согласно п.4 постановления Президиума ВХС РБ № 26, если договором о залоге предусмотрен залог вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п.6 ст.321 ГК), право залога возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.

Данный вывод Президиума Высшего Хозяйственного Суда РБ обусловлен правовой природой самого залога как способа обеспечения обязательства, неотъемлемым условием которого является наличие у залогодателя прав собственности (хозяйственного ведения) в отношении предмета залога (п.2 ст.316 ГК).

Таким образом, по договору об ипотеке, заключенному в момент, когда предмет залога еще только строился, т.е. не считался созданным в соответствии с законодательством, право залога может возникнуть у залогодержателя только после приобретения залогодателем права собственности на предмет залога (на объект недвижимости).

Следует также учитывать, что в соответствии с п.3 ст.8 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации их возникновения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Таким образом, по договору, предусматривающему залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, право залога следует регистрировать в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом регистрации права залога должна предшествовать регистрация создания введенного в эксплуатацию капитального строения как объекта недвижимости, а также регистрация залогодателем права собственности на данное строение.

Непосредственно сам договор залога, заключенный по правилам п.3 ст.320 ГК, не подлежит государственной регистрации.

Необходимо помнить, что ограничения, обусловленные залогом, в равной мере распространяются как на имущество, так и на имущественные права. Так, в соответствии с п.3 ст.54 Закона о залоге при залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан не совершать действий, которые влекут прекращение заложенного права либо уменьшение его стоимости.

Приведем пример из судебной практики.

Пример 1

Хозяйственным судом (решение от 08.06.2005) было рассмотрено дело по иску открытого акционерного общества «Банк» (далее - ОАО «Банк», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Б» (далее - ООО «Б», ответчик) с участием третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора индивидуального предпринимателя И. (далее - ИП И.) о признании недействительным договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору согласно договору залога ответчиком передано в залог здание в стадии незавершенного строительства.

В связи с непогашением ответчиком задолженности по кредиту в срок, установленный кредитным договорам, истец обратился в хозяйственный суд с заявлением о возбуждении приказного производства и выдаче определения о судебном приказе. На основании определения о судебном приказе хозяйственным судом было возбуждено исполнительное производство.

В рамках исполнительного производства было обращено взыскание на недвижимое имущество, а именно на недостроенное здание, являющееся предметом залога по договору залога. Спорное имущество передано на баланс ОАО «Банк».

Истец обратился в городской исполнительный комитет с заявлением об отводе ему земельного участка для приобретенного имущества. Однако согласно письму городского исполнительного комитета земельный участок передан в аренду ИП И. для обслуживания незавершенного строительства. Право собственности на здание незавершенного строительства ИП И. подтвердила оспариваемым по настоящему делу договором купли-продажи и актом приема-передачи объекта.

Истец считает, что сделка, совершенная ООО «Б» по отчуждению заложенного имущества, противоречит ст.54 Закона о залоге, а также п.2 ст.327 ГК.

Из материалов дела следует, что ООО «Б» в нарушение п.3 ст.54 Закона о залоге, п.2 ст.327 ГК реализовало по договору купли-продажи недостроенное здание, являющееся предметом залога.

В соответствии с п.3 ст.54 Закона о залоге при залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан не совершать действий, которые влекут прекращение заложенного права либо уменьшение его стоимости.

В силу п.2 ст.327 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

На основании ст.167 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом.

Согласно ст.169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах требования истца об установлении факта ничтожности сделки, совершенной по договору купли-продажи недостроенного здания, заключенному между ООО «Б» и ИП И., были признаны судом законными и обоснованными. Хозяйственным судом был установлен факт ничтожности сделки, совершенной по договору купли-продажи недостроенного здания, заключенной между ООО «Б» и ИП И.

Отдельный порядок уступки прав требования на строящийся объект установлен законодательством в отношении долевого строительства жилых домов. В настоящее время существуют ограничения на уступку прав по таким договорам. Согласно п.15 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396, уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, допускается только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство.

Соответственно следует признать, что в настоящее время физические лица, за исключением перечисленных близких родственников, не могут передавать в залог свои обязательственные права по договору долевого строительства жилого помещения.

Залог прав по договору аренды является одним из наиболее универсальных видов залога имущественных прав, связанных с недвижимостью. В то же время приходится констатировать, что практическая ценность залога прав аренды невысока. Не всегда у залогодержателя может быть потребность в аренде данного имущества, а для передачи в субаренду необходимо получить согласие собственника имущества. Кроме того, аренда влечет за собой затраты в виде арендной платы, а возможность возложить эти затраты на залогодателя представляется сомнительной: если дело дошло до обращения взыскания на заложенное право аренды, то платежеспособность должника стала уже критической.

Кроме того, залог права (требования) к арендодателю передачи вещи во владение и (или) пользование вряд ли может иметь сколько-нибудь значительную распространенность, поскольку на практике временной разрыв между заключением договора аренды и передачей вещи арендатору, как правило, невелик, а потребность обеспечить залогом обязательства возникает у арендатора уже на той стадии, когда он осуществляет владение и (или) пользование арендуемой вещью.

В силу ст.7 Закона о залоге арендатор может передать в залог свои арендные права с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата. Пункт 3 ст.321 ГК устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При этом залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п.3 ст.316 ГК).

Указом Президента РБ от 02.06.2009 № 276 «Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» определено, что залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.

Следует отметить, что российская судебная практика придерживается подхода, в соответствии с которым права, не вытекающие из обязательства, в т.ч. вещные права, предметом уступки быть не могут. Дело в том, что вещные права возникают и прекращаются лишь постольку, поскольку в обороте участвует сама вещь. Так, например, нельзя продать право собственности на вещь, но можно продать саму вещь. Аналогично и с правом аренды: продать его невозможно, однако оно может возникнуть у лица, не являющегося собственником, посредством договора аренды, перенайма, субаренды и др. При этом содержание вещного права в ряде случаев определяется как сделкой, на основании которой она приобретается (договор купли-продажи, ссуды и т.п.), так и правовым статусом лица, которое ее приобретает (хозяйственное общество, учреждение и т.п.). Соответственно если допустить залог права аренды, то становятся совершенно неразрешимыми вопросы о том, каким образом перенести данное право аренды на лицо, которое приобретет его при реализации предмета залога в рамках обращения на него взыскания; какую сделку необходимо заключить с победителем торгов, чтобы достичь этой цели, при этом не делая предметом сделки саму вещь (так как арендуемая вещь залогом не обременена) (примечание 6).

Показательными являются следующие примеры из российской арбитражной судебной практики.

Пример 2

Акционерное общество (истец) на основании п.3 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ответчик) о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со ст.382 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) (примечание 7).

При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (п.2 ст.616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло «чистое» право аренды, не обремененное никакими обязательствами.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования п.2 ст.615 ГК РФ, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям п.1 ст.20 Закона № 122-ФЗ.

Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст.615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пп.1 и 3 ст.615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (п.2 ст.616 ГК РФ). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложены на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что п.2 ст.615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу 4 п.1 ст.20 Закона № 122-ФЗ.

Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, во-первых, справедливо не согласился с возможностью передачи права аренды по договору уступки (цессии), во-вторых, обозначил круг сделок, посредством которых может осуществляться оборот права аренды:

- договор перенайма;

- внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;

- внесение в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

При обращении взыскания на право аренды, переданное в залог, передача данного права аренды его приобретателю с торгов может производиться только посредством заключения договора перенайма, единственного пригодного для этих целей. По договору перенайма одна сторона (прежний арендатор) передает или обязуется передать другой стороне (новому арендатору) все права и обязанности из договора аренды. В результате заключения договора перенайма происходит замена арендатора как стороны в договоре. При этом важно понимать, что юридически право аренды к новому арендатору не переходит, оно возникает у нового арендатора, поскольку с заключением договора перенайма происходят прекращение одного арендного правоотношения и возникновение другого. Эта особенность подчеркнута в определении договора перенайма, данном в одном из комментариев к ГК РФ: перенаем - это прекращение договора аренды с одновременным заключением нового договора на тех же условиях с новым арендатором (примечание 8). Данное обстоятельство подтверждает, что и при договоре перенайма справедлив ранее выдвинутый нами тезис: объектом оборота является не право аренды и не обязанности арендатора, а сама арендуемая вещь.

Поскольку новое арендное правоотношение возникает на точно таких условиях, на которых существовало прежнее, новый арендатор не только получает вещь во владение и (или) пользование, но также становится должником во всех долгах и обязанностях, вызываемых договором аренды.

Приведем пример из российской арбитражной судебной практики.

Пример 3

Арендодатель предъявил к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, иск о взыскании с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий период.

В ходе судебного разбирательства ответчик в своих возражениях ссылался на то, что в силу п.2 ст.335 ГК РФ п.1 ст.54 Федерального закона от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее - Федеральный закон о залоге) предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно п.3 ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон об ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов права арендатора приобрел ответчик. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Федерального закона о залоге и Федерального закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды, продолжает нести первоначальный арендатор.

Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований.

В силу п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Как предусмотрено п.5 ст.22 ЗК РФ, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.

В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права приобрел ответчик. По смыслу абзаца 1 п.2 ст.615 ГК РФ и п.5 ст.22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу 1 п.2 ст.615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Поэтому ответчик, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме).

Предложенная Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ логика находит поддержку и в научной цивилистической литературе. Так, А.В.Ерш полагает, что особенностью осуществления перенайма является невозможность сепаратной передачи третьему лицу «чистого» права аренды без соответствующих обязанностей. Перенаем представляет собой одну из форм замены стороны в договоре, следовательно, предполагает передачу не только прав, но и обязанностей (примечание 9). Совершенно иначе пытается объяснить данную точку зрения Л.А.Новоселова: «В целом ряде случаев перемена лица на стороне кредитора может привести к существенному изменению характера обязательства, в связи с чем возможность свободной передачи права по сделке уступки будет исключена» (примечание 10).

Как справедливо отмечает А.В.Тарасов в работе «Некоторые проблемные вопросы теории и практики залога арендных прав», возможность реализовать право аренды, являющееся предметом залога, только через договор перенайма существенно нивелирует ценность залога права аренды, что на практике часто не учитывается залогодержателями данного права. Фактически речь идет не о залоге права аренды как актива, некого блага, свободного от пассива (обязательств), а о залоге права вступить в договор аренды. Именно возможность вступить в договор аренды в качестве стороны (арендатора) и будет той ценностью, которую приобретет лицо, победившее на торгах. Поскольку с правом владеть и (или) пользоваться объектом аренды такое лицо приобретет и соответствующие обязанности (платить арендную плату, нести обязанности по текущему ремонту и пр.), ценность такого предмета залога фактически будет зависеть от того, насколько стоимость права аренды превышает арендную плату и иные обязательные расходы арендатора, установленные договором аренды и законодательством.

На проблемы, связанные с залогом имущественных прав, неоднократно указывалось Высшим Хозяйственным Судом РБ (разъяснение ВХС РБ от 23.01.2006 № 03-30/143 «О реализации заложенного имущества в виде имущественных прав (требований) при исполнении судебного решения», письмо ВХС РБ от 15.03.2005 № 03-24/528 «О залоге имущественных прав (требований)»). Необходимо отметить, что вопросы, связанные с реализацией заложенных прав, не урегулированы не только в отечественном законодательстве (примечание 11).

Представляется, что в отечественном законодательстве следует конкретизировать перечень имущественных прав, связанных с недвижимостью, которые могут быть предметом залога, хотя это и не является ипотекой, а также разъяснить порядок обращения взыскания на подобные права. Недостаточное правовое регулирование в данной сфере обуславливает то, что он считается наиболее рискованным видом залога и распространен поэтому в меньшей степени, чем залог имущества.

Примечание 1. Римское частное право: учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М., 2001. - С.346.

Примечание 2. Струкгов В.Г. О залоге по русскому праву. Изд. 2-е. - СПб., 1891; Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - Киев, 1912.

Примечание 3. Гавальда К. Банковское право: Учреждения. Счета. Операции. Услуги / К.Гавальда, Ж.Стуфле. - М.: Финстатинформ, 1996. - С.412.

Примечание 4. Ломидзе О. Распоряжение обязательственным правом: потребности оборота и их обеспечение действующим законодательством // Хозяйство и право. - 2004. - № 1. - С.92-94.

Примечание 5. Новоселова Л. Сделки по уступке будущих прав требования // Хозяйство и право. - 2002. - № 10. - С.75.

Примечание 6. Тарасов А.В. Некоторые проблемные вопросы теории и практики залога арендных прав.

Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой / Под общ. ред. проф. В.А.Белова. - М., 2008. - С.801. Автор главы - В.А.Белов.

Примечание 7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - № 3. - 2002.

Примечание 8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. д-ра юр. наук С.А.Степанова (автор комментария к ст.615 - Д.В.Мурзин). - М., 2009.

Примечание 9. Новоселова Л.А., Рожкова М.А. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Выпуск 1) // Комментарий к пунктам 15-20 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66) (автор комментария - Ерш А.В.). - М.: Статут, 2007.

Примечание 10. Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. - М.: Статут, 2003. - С.494.

Примечание 11. Вятчин В.А., Криворогова Т.Ю. Из практики применения Арбитражным судом Астраханской области отдельных положений законодательства об обеспечении исполнения обязательств при рассмотрении споров, вытекающих из договоров займа и кредита // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 7. - С.83; Скворцов В.В. Договор и повышение эффективности залога.

30.06.2010 г.

Сергей Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»

От редакции: В Указ Президента РБ от 02.06.2009 № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» на основании указов Президента РБ от 03.08.2010 № 402 (с 12 августа 2010 г.) и от 15.04.2013 № 186 (с 18 апреля 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

С 27 октября 2010 г. постановление Президиума ВХС РБ от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» на основании постановления Президиума ВХС РБ от 27.10.2010 № 42 утратило силу.

С 18 января 2013 г. Закон РБ от 24.11.1993 № 2586-XII «О залоге» на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З утратил силу.

В Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З на основании законов РБ от 09.07.2012 № 388-З (с 18 января 2013 г.) и от 05.01.2013 № 16-З (с 11 июля 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

С 9 сентября 2013 г. Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» на основании Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 утратил силу.