Материал помещен в архив

ЗАЛОГ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ

Предмет настоящей статьи - общий анализ законодательства о залоге с учетом изменений, внесенных Законом РБ от 09.07.2012 № 388-З «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Республики Беларусь и их отдельных положений по вопросам аренды, залога, создания и деятельности финансово-промышленных групп», которые вступили в силу с 18 января 2013 г. Вопросы правового регулирования видов залога, не имеющих широкого распространения в практике делового оборота, намеренно не затрагиваются. Вместе с тем сделан акцент на залог недвижимого имущества, представляющего наибольший интерес для кредитора, а значит, наиболее часто выступающего предметом залога.

Понятие залога. Правовое регулирование залога

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (п.1 ст.315 Гражданского кодекса РБ; далее - ГК).

Основные нормативные правовые акты, регулирующие отношения залога:

• Гражданский кодекс РБ (§ 3 главы 23);

• Закон РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон № 345-З);

• Указ Президента РБ от 02.06.2009 № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 276);

• Декрет Президента РБ от 01.03.2010 № 3 «О некоторых вопросах залога имущества» (далее - Декрет № 3);

• Указ Президента РБ от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее - Указ № 294).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 ноября 2019 г. следует руководствоваться Указом Президента РБ от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом»;

• Указ Президента РБ от 16.07.1997 № 389 «Об упорядочении залога государственного имущества»;

• постановление Президиума ВХС РБ от 27.10.2010 № 42 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» (далее - постановление Президиума ВХС № 42) и др.

Стороны договора залога

Сторонами договора о залоге выступают залогодатель и залогодержатель.

Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

Залогодателем может выступать как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо. В последнем случае требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному обязательству, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога, если иное не установлено законодательством или договором (п.4 постановления Президиума ВХС № 42).

Если договором залога, по которому залогодатель не является должником по основному обязательству, предусмотрена солидарная ответственность залогодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор в силу ст.304 ГК вправе требовать исполнения как от должника и залогодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Для обращения взыскания на имущество, заложенное лицом, не являющимся должником по основному обязательству, достаточно установить факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом. Исключение составляют случаи субсидиарной ответственности залогодателя, когда на имущество, находящееся в залоге, взыскание по обязательствам должника может быть обращено при его отказе от удовлетворения требования кредитора, в т.ч. ввиду недостаточности или отсутствия имущества, или ненаправления кредитору в разумный срок ответа на предъявленное требование (п.4 постановления Президиума ВХС № 42).

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника, за исключением случаев:

• залога недвижимого имущества;

• иных установленных законодательством и собственником имущества, при которых согласие собственника для передачи имущества в залог обязательно.

Организации, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, а именно Указом № 294.

Следует заметить, что в соответствии с пп.1, 2 ст.47 Закона № 345-З установлены специальные правила, касающиеся судьбы земельного участка при ипотеке капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на таком земельном участке.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 января 2014 г. следует руководствоваться ст.47 Закона № 345-З в редакции Закона РБ от 12.07.2013 № 54-З (далее - Закон № 54-З).

В рассматриваемом случае все зависит от того, на каком праве принадлежит залогодателю земельный участок:

• если на праве частной собственности либо аренды - ипотека допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка (одновременным залогом права аренды земельного участка);

• если на праве постоянного или временного пользования либо пожизненного наследуемого владения - ипотека осуществляется без залога соответствующего права на земельный участок.

В дополнение к этому законодательством установлены специальные требования касательно круга лиц, которые могут выступать залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога. В качестве таковых могут выступать п.1 Указа № 276:

• банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности;

• Международная финансовая корпорация и Европейский банк реконструкции и развития при заключении данными организациями договоров займа с резидентами Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 апреля 2013 г. залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога могут выступать также Евразийский банк развития, Международная финансовая корпорация и Европейский банк реконструкции и развития при заключении данными организациями договоров займа и (или) кредитных договоров с резидентами Республики Беларусь (п.1 Указа № 276, с изменениями, внесенными Указом Президента РБ от 15.04.2013 № 186).

С учетом вышеизложенного в случаях ипотеки капитальных строений, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности либо в аренде, залогодержателем по договору смогут выступать лишь вышеназванные лица, прямо перечисленные в п.1 Указа № 276. В связи с этим при необходимости заключения договора, обязательство по которому планируется обеспечить ипотекой, следует заранее осведомляться о том, на каком праве принадлежит залогодателю земельный участок, предоставленный для обслуживания предмета ипотеки.

Форма договора залога

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор о залоге имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Существенные условия договора о залоге

Перечень существенных условий договора о залоге содержится в п.1 ст.320 ГК. В частности, в нем должно быть указано следующее.

1. Предмет залога. Согласно ст.317 ГК предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования).

Не могут быть предметом залога:

• имущество, изъятое из оборота;

• требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью;

• иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом (п.1 ст.317 ГК);

• имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту) (подп.1.1 п.1 Декрета № 3).

Следует также помнить, что в отношении отдельных видов залога установлены дополнительные требования к составу сведений, которые должны быть отражены в договоре для идентификации предмета залога. Так, согласно ст.12 Закона № 345-З в договоре об ипотеке подлежит указанию имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание. Перечень основных данных объекта недвижимого имущества, который может быть использован при заключении договора об ипотеке для идентификации его предмета, приведен в абзаце 14 части первой ст.1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», а именно: инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. основные данные объекта недвижимого имущества - кадастровый номер, назначение, описание границы, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами (абз.14 ст.1 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

В любом случае идентификация сторонами в договоре предмета залога должна быть максимально подробной, с указанием индивидуальных качественных и количественных характеристик предмета, его идентификационных и иных подобных номеров (при наличии таковых). Исключение составляет договор о залоге товара в обороте, в предмете которого достаточно указать виды товара и его общую стоимость (п.5 постановления Президиума ВХС № 42).

2. Стоимость предмета залога. Стоимость может устанавливаться как по соглашению сторон, так и посредством проведения оценки предмета залога.

В некоторых случаях оценка предмета залога обязательна. Так, согласно п.21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615 (далее - Положение об оценке), обязательным является проведение оценки стоимости имущества, передаваемого в залог (кроме денежных средств), при предоставлении залога имущества в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 июля 2020 г. следует руководствоваться абзацем 3 части первой п.21 Положения об оценке в редакции Указа Президента РБ от 24.04.2020 № 147 (далее - Указ № 147). Норма не изменилась. Комментарий см. здесь.

Следует также указать на то, что часто при регистрации договора ипотеки в организациях по государственной регистрации недвижимого имущества регистраторы требуют указания в договоре стоимости предмета ипотеки, определенной рыночным методом, ссылаясь при этом на п.1 ст.10 Закона № 345-З, который предусматривает, что стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом. Не останавливаясь подробно на вопросах правомерности подобных требований регистратора, для ускорения процесса совершения регистрационных действий рекомендуем проведение залогодателем внутренней оценки предмета залога, результат которой в указанном случае может быть использован, поскольку законодательством не предусмотрено, что оценка в рассматриваемой ситуации должна быть только независимой (часть вторая п.5 Положения об оценке).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 января 2014 г. следует руководствоваться п.1 ст.10 Закона № 345-З в редакции Закона № 54-З. С 26 июля 2020 г. следует руководствоваться частями второй и третьей п.5 Положения об оценке в редакции Указа № 147: «Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, когда в соответствии с законодательством оценка стоимости должна быть только независимой. Результат внутренней оценки может быть признан недостоверным только судом по иску заинтересованного в оценке стоимости лица либо контролирующих (надзорных) органов по отношению к юридическому или физическому лицу, в том числе индивидуальному предпринимателю, проводившему внутреннюю оценку.». Комментарий см. здесь.

3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Согласование указанного условия осуществляется посредством перенесения условий основного договора, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом, в договор о залоге.

В договоре ипотеки, помимо существа, размера и срока исполнения, должно быть дополнительно указано основание возникновения обязательства, обеспечиваемого залогом. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование по обязательству, обеспечиваемому залогом, в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст.318 ГК).

4. Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Отнесение указанного условия к существенным спорно, поскольку в ст.319 ГК прямо указано, что заложенное имущество остается у залогодателя, если договором не предусмотрена передача заложенного имущества во владение залогодержателю (заклад)., что уже предполагает возможность несогласования сторонами в договоре данного условия. Однако считаем необходимым во избежание риска признания договора незаключенным согласовывать в договоре о залоге и это условие.

В договоре об ипотеке, помимо вышеперечисленных, должны также содержаться следующие условия:

• право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя (указанные сведения не указываются в договоре об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством);

• указание на то, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета «депо» залогодержателя.

Обращение взыскания на предмет залога

В соответствии с Декретом № 3, ст.330 ГК обращение взыскания на заложенное имущество возможно 2 способами: по решению суда либо на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем.

По решению суда. В некоторых случаях взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, а именно если:

1) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

2) предмет залога - имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;

3) предмет залога - имущество, ограниченно оборотоспособное;

4) предмет залога - предприятие как имущественный комплекс;

5) предмет ипотеки - имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

6) для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа, другой государственной организации.

Без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем. Указанное соглашение может быть заключено до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. При этом в таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требования залогодержателя и не может предусматриваться переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.

В случаях, когда для залога в соответствии с законодательными актами требуется согласие (решение) лица или государственного органа, иной государственной организации, заключение указанного соглашения возможно только после получения в установленном порядке такого согласия (решения).

При этом реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд, производится путем его продажи:

• на публичных торгах в порядке, установленном актами законодательства:

залогодержателем - если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в т.ч. с расположенными или возводимыми на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями), либо капитальные строения (здания, сооружения) с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения (здания, сооружения), а также имущество, относящееся к основным средствам залогодателя;

залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя с залогодателем, - в иных случаях;

• по договору купли-продажи без проведения публичных торгов банком-залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением банка-залогодержателя с залогодателем, в случаях удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества.

Справочно С аналитическими материалами данной тематики можно ознакомиться в разделе «Способы обеспечения исполнения обязательств по договорам» подборки «Виды хозяйственных договоров».

28.02.2013

Олег Стречень, юрист Revera Consulting Group