Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Замена объекта или досрочное расторжение договора долевого строительства с 6 июня 2025 года.
Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266
16.07.2025
С 6 июня 2025 г. существенно изменился порядок заключения договоров долевого строительства жилья. С этой даты вступила в силу новая редакция:
1) Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, формирования цены договора создания объекта долевого строительства (цены объекта долевого строительства), направления физических лиц на строительство объектов долевого строительства, в том числе имеющих право на государственную поддержку при долевом строительстве, и условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утв. постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156;
2) формы типового договора создания объекта долевого строительства, утв. постановлением № 156.
В таблице сравнили нормы Положения № 156, касающиеся возможности замены объекта долевого строительства и требований досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения, действующие до и с 6 июня 2025 г.: которые исключены - отмечены красной заливкой, которые добавлены (изменены), - зеленой.
Особо важные для заказчика и подрядчика нововведения выделены жирным шрифтом.
| Положение № 156 | |
| до 06.06.2025 | с 06.06.2025 |
|
Замена объекта долевого строительства | |
| 4. Дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену объекта долевого строительства в пределах объекта строительства (при наличии другого объекта долевого строительства) с заключением нового договора и зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по первоначальному договору. | 38. Дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену объекта долевого строительства в пределах объекта строительства при долевом строительстве (при наличии другого объекта долевого строительства) с заключением нового договора и зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по первоначальному договору. |
| <...> | <...> |
| Расторжение первоначального договора в целях замены дольщиком объекта долевого строительства, строящегося по направлению районного, городского (городов областного и районного подчинения) исполнительного комитета, местной администрации района в городе с использованием государственной поддержки, допускается только после согласования с районным, городским (городов областного и районного подчинения) исполнительным комитетом, местной администрацией района в городе, выдавшим дольщику направление для заключения договора. В этом случае осуществляется возврат по источникам финансирования денежных средств, внесенных в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) | Расторжение первоначального договора в целях замены дольщиком объекта долевого строительства, строящегося по направлению местного исполнительного и распорядительного органа с использованием государственной поддержки, допускается только после согласования с местным исполнительным и распорядительным органом, выдавшим дольщику направление для заключения договора. В этом случае осуществляется возврат по источникам финансирования денежных средств, внесенных в счет уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства). |
| Застройщик в целях реализации права дольщика, указанного в части первой настоящего пункта, в течение двух рабочих дней со дня подписания с дольщиком акта о расторжении договора обращается в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший дольщику направление для заключения договора, с заявлением в произвольной форме о согласовании расторжения первоначального договора. Местный исполнительный и распорядительный орган в течение пяти рабочих дней направляет застройщику письмо о согласовании расторжения первоначального договора | |
| Комментарий. Добавлена процедура согласования расторжения первоначального договора: застройщик в течение 2 рабочих дней со дня подписания акта о расторжении договора обращается в местный исполком для согласования расторжения, а исполком в течение 5 рабочих дней направляет застройщику письмо о согласовании | |
|
Смерть дольщика, осуществлявшего строительство с господдержкой | |
| 41. В случае смерти дольщика, осуществлявшего строительство объекта долевого строительства с использованием государственной поддержки, застройщик после согласования с районным, городским (городов областного и районного подчинения) исполнительным комитетом, местной администрацией района в городе, выдавшим умершему дольщику направление для заключения договора: | 40. В случае смерти дольщика, осуществлявшего строительство объекта долевого строительства с использованием государственной поддержки, застройщик после согласования с местным исполнительным и распорядительным органом, выдавшим умершему дольщику направление для заключения договора: |
| заключает договор до завершения строительства объекта с совершеннолетним членом семьи дольщика, состоявшим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществлявшим строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком, с зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по первоначальному договору, и в трехдневный срок со дня его заключения уведомляет районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе, выдавший дольщику направление для заключения договора, о суммах денежных средств умершего дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по источникам финансирования; | 40.1. заключает договор до завершения строительства объекта долевого строительства с совершеннолетним членом семьи дольщика (несовершеннолетним членом семьи дольщика в лице законного представителя (с его согласия), состоявшим на учете и осуществлявшим строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком, с зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по первоначальному договору, и в течение трех рабочих дней со дня его заключения уведомляет местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший дольщику направление для заключения договора, о суммах денежных средств умершего дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по источникам финансирования, без индексации этих платежей; |
| принимает решение о прекращении действия договора и осуществляет в месячный срок возврат средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь: | 40.2. принимает решение о прекращении действия договора и осуществляет в течение месяца возврат средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь: |
| при отсутствии совершеннолетних членов семьи дольщика, состоявших совместно с ним на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и включенных вместе с дольщиком в списки на получение льготного кредита (в решение о предоставлении субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом (субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом и субсидии на погашение основного долга по кредиту) на строительство объекта долевого строительства; | при отсутствии совершеннолетних членов семьи дольщика (несовершеннолетних членов семьи дольщика в лице законных представителей (с их согласия), состоявших совместно с ним на учете и включенных вместе с дольщиком в списки на получение льготного кредита (в решение о предоставлении субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом (субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом и субсидии на погашение основного долга по кредиту) на строительство объекта долевого строительства; |
| при незаключении (отказе от заключения) с застройщиком договора лицами, указанными в абзаце втором настоящей части. | при незаключении (отказе от заключения) с застройщиком договора лицами, указанными в подпункте 40.1 настоящего пункта. |
| Районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполнительный комитет, местная администрация района в городе, выдавшие умершему дольщику направление для заключения договора, согласовывает заключение застройщиком договора с совершеннолетним членом семьи умершего дольщика, состоявшим совместно с ним на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и включенным вместе с умершим дольщиком в списки на получение льготного кредита (в решение о предоставлении субсидии (субсидий) на строительство жилого помещения, в пятидневный срок с даты поступления от застройщика запроса о наличии (отсутствии) совершеннолетних членов семьи умершего дольщика, указанных в настоящей части | 41. Местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший умершему дольщику направление для заключения договора, согласовывает заключение застройщиком договора с совершеннолетним членом семьи умершего дольщика (несовершеннолетним членом семьи умершего дольщика в лице законного представителя (с его согласия), состоявшим совместно с ним на учете и включенным вместе с умершим дольщиком в списки на получение льготного кредита (в решение о предоставлении субсидии (субсидий) на строительство жилого помещения, в течение пяти календарных дней со дня поступления от застройщика запроса о наличии (отсутствии) совершеннолетних членов семьи умершего дольщика (несовершеннолетних членов семьи умершего дольщика в лице законного представителя (с его согласия), указанных в настоящим пункте |
| Комментарий. До 6 июня 2025 г. договор мог быть заключен с совершеннолетним членом семьи дольщика, состоявшим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществлявшим строительство совместно с дольщиком. С 6 июня 2025 г., помимо совершеннолетнего члена семьи, договор также может быть заключен с несовершеннолетним членом семьи дольщика в лице законного представителя (с его согласия), состоявшим на учете и осуществлявшим строительство совместно с дольщиком | |
|
Досрочное расторжение договора | |
| 19. Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства). | 42. Дольщик имеет право до ввода объекта строительства при долевом строительстве в эксплуатацию потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства). |
| Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях: | 43. Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях: |
| <...> | <...> |
| несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами. | несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении объекта строительства при долевом строительстве, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами. |
| Обоснование изменения цены договора (цены объекта долевого строительства) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. | Обоснование изменения цены договора (цены объекта долевого строительства) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. |
| Договор может быть расторгнут на любой стадии его исполнения | |
| <...> | |
| Комментарий. Право дольщика требовать досрочного расторжения договора по своей инициативе теперь ограничено - «до ввода объекта строительства при долевом строительстве в эксплуатацию» | |
| 20. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца со дня получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее пяти дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта. | 45. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца со дня получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в течение месяца подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее пяти календарных дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта. |
| В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не ранее 30 дней с даты получения письма сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения другую сторону | В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пяти календарных дней со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не ранее 30 календарных дней со дня получения письма сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом в письменном виде в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения другую сторону |
| Комментарий. Конкретизирован срок: 1) подписания акта о расторжении: если дольщик имеет обстоятельства, препятствующие подписанию акта, срок подписания теперь «не позднее пяти календарных дней со дня их истечения» вместо «не позднее пяти дней»; 2) одностороннего отказа от исполнения договора: при недостижении соглашения о расторжении договора односторонний отказ возможен «не ранее 30 календарных дней» со дня получения письма (ранее «не ранее 30 дней»). Также срок информирования об одностороннем отказе изменился с «трехдневного» на «в течение трех рабочих дней» | |
| 21. О расторжении (прекращении действия в случаях, предусмотренных в абзацах третьем-пятом части первой пункта 41 настоящего Положения) договора создания объекта долевого строительства, строящегося по направлению районного, городского (городов областного и районного подчинения) исполнительного комитета, местной администрации района в городе с использованием государственной поддержки, застройщик уведомляет районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе, выдавший дольщику направление для заключения договора | 46. О расторжении (прекращении действия) договора в случаях, предусмотренных в подпункте 40.2 пункта 40 настоящего Положения, застройщик в течение пяти рабочих дней со дня получения информации, указанной в абзаце втором подпункта 40.2 пункта 40 настоящего Положения, от местного исполнительного и распорядительного органа, выдавшего умершему дольщику направление для заключения договора, уведомляет данный местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший дольщику направление для заключения договора |
| 201. Договор, заключенный застройщиком с дольщиком из числа государственных гражданских служащих на основании направления районного, городского (городов областного и районного подчинения) исполнительного комитета, местной администрации района в городе по ходатайству нанимателя государственного гражданского служащего, подлежит расторжению в случае освобождения государственного гражданского служащего от занимаемой государственной гражданской должности по основаниям, предусмотренным в части четвертой пункта 3 статьи 65 Закона Республики Беларусь «О государственной службе». | 47. Договор, заключенный застройщиком с дольщиком из числа государственных гражданских служащих на основании направления для заключения договоров по ходатайству нанимателя государственного гражданского служащего, подлежит расторжению в случае освобождения государственного гражданского служащего от занимаемой государственной гражданской должности по основаниям, предусмотренным в части четвертой пункта 3 статьи 65 Закона Республики Беларусь «О государственной службе». |
| <...> | <...> |
| Договор подлежит расторжению в течение месяца с даты получения застройщиком уведомления, предусмотренного в части второй настоящего пункта. | Договор подлежит расторжению в течение месяца со дня получения застройщиком уведомления, предусмотренного в части второй настоящего пункта. |
| Застройщик в течение пяти рабочих дней с даты расторжения договора уведомляет об этом нанимателя государственного гражданского служащего и районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе, выдавший направление | Застройщик в течение пяти рабочих дней со дня расторжения договора уведомляет об этом нанимателя государственного гражданского служащего и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший направление для заключения договора |
| 22. Застройщик, заключивший с юридическим лицом договор создания объекта долевого строительства на возведение жилого помещения с использованием субсидий для уплаты части процентов за пользование кредитом в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 августа 2024 г. № 344 «О субсидировании юридических лиц при возведении или приобретении жилых помещений», в случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) в трехдневный срок с даты подписания сторонами акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства уведомляет об этом районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе, принявшие решение о предоставлении субсидии для уплаты части процентов по кредиту этому юридическому лицу | 48. Застройщик, заключивший с юридическим лицом договор создания объекта долевого строительства на возведение жилого помещения с использованием субсидий для уплаты части процентов за пользование кредитом в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 августа 2024 г. № 344 «О субсидировании юридических лиц при возведении или приобретении жилых помещений», в случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) в течение трех календарных дней со дня подписания сторонами акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства уведомляет об этом местный исполнительный и распорядительный орган, принявший решение о предоставлении субсидии для уплаты части процентов по кредиту этому юридическому лицу |
 |
Дополнительно по теме • Выдача направлений физлицам (очередникам) для заключения договоров долевого строительства с 6 июня 2025 ода. Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Передача готового объекта (квартиры) дольщику с 6 июня 2025 года. Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Требования по опубликованию проектной декларации с 6 июня 2025 года. Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. |