Материал помещен в архив

ЖИЛИЩНЫЕ ОБЛИГАЦИИ: ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, ЭМИССИЯ, ОБРАЩЕНИЕ, ПОГАШЕНИЕ

Как известно, существует два основных способа финансирования жилищного строительства:

1) за счет сбережений граждан;

2) за счет банковского кредита.

Одна из разновидностей первого (наряду с накопительными депозитами и др.) - покупка жилищных облигаций.

Понятие жилищных облигаций, их особенности

Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение их владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории (часть первая п.3 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54; далее - Инструкция № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. п.3 Инструкции № 54 изложен в новой редакции на основании постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 07.05.2018 № 33 (далее - постановление № 33). Комментарий см. здесь.

Привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании:

1) договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком;

2) договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;

3) на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций (п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства»).

Жилищная облигация имеет номинальную стоимость и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах, который остается неизменным и не может быть менее 0,1 м² общей площади (часть вторая п.3 Инструкции № 54).

Номинальная стоимость ≤ Э (м²) × ЕПН (руб.),

где Э - эквивалент номинальной стоимости в м²;

ЕПН - единый предельный норматив стоимости 1 м² общей площади жилого помещения, в настоящее время равна 6,6 млн руб. (неденоминированных) (абзац 2 п.8 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2014 № 1055 «О мерах по выполнению заданий на 2015 год по строительству жилых домов, объемах ввода в эксплуатацию и финансирования строительства жилья и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в 2016 году»).

Объем выпуска жилищных облигаций в суммарном эквиваленте номинальной стоимости в квадратных метрах, не может превышать общую площадь в соответствии с проектной документацией (п.7 Инструкции № 54).

Эмитентом жилищных облигаций вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Беларусь, являющееся заказчиком (застройщиком). Объектом финансирования является общая площадь жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории (Указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»).

Особенности жилищных облигаций по сравнению с другими их видами в том, что:

• они имеют двойной номинал (в рублях и эквивалент в квадратных метрах);

• заем, оформленный жилищными облигациями (ст.768 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее - ГК), носит целевой характер.

Номинальная стоимость облигаций (любых, не только жилищных) может выражаться в белорусских рублях или иностранной валюте (часть первая п.66 Инструкции о некоторых вопросах выпуска и государственной регистрации ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 11.12.2009 № 146; далее - Инструкция № 146). Использование иностранной валюты в расчетах за такие облигации разрешено, как в отношении покупателей юридических лиц, так и физических (абзац 3 подп.25.5 п.25, абзац 3 подп.31.2 п.31 Правил проведения валютных операций, утвержденных постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 ноября 2017 г. вместо Инструкции № 146 действует Инструкция о некоторых вопросах эмиссии и государственной регистрации эмиссионных ценных бумаг, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 31.08.2016 № 78.

Отличие ипотечных облигаций от жилищных

Жилищные облигации следует отличать от банковских облигаций, обеспеченных правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. Их еще называют ипотечными или секьюритизированными.

Основные отличия ипотечных облигаций от жилищных:

• их эмитенты - банки, а не застройщики (заказчики);

• обеспечение ипотечных облигаций вторичное (право требования по ранее выданным кредитам), а не собственно финансируемые активы;

• цель эмиссии ипотечных облигаций - рефинансирование ранее выданных и выдача новых кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости, жилищных - непосредственно финансирование строительства определенного жилья. Отсюда - погашение ипотечных облигаций в денежной форме, жилищных, как правило, в натуральной.

Другими словами, в случае жилищных облигаций сумма заемных средств направляется на финансирование строительства (сбор средств предшествует строительству), тогда как ипотечных - на замену и расширение финансового капитала, участвующего в кредитовании жилищного строительства (сначала - строительство, потом - выпуск облигаций);

• эмиссия и обращение ипотечных облигаций регулируется Национальным банком Республики Беларусь на основе специального законодательства, а именно: Указа Президента Республики Беларусь от 28.08.2006 № 537 «Об эмиссии банками облигаций», Порядка эмиссии, обращения и погашения облигаций, эмитируемых банками, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 29.12.2006 № 1753/22, Инструкции о порядке согласования Национальным банком Республики Беларусь эмиссии банками отдельных видов облигаций, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 03.11.2016 № 557.

Размер эмиссии ипотечных облигаций ограничен 80 % стоимости обеспечения или (если без покрытия) размером нормативного капитала банка. Сделки купли-продажи облигаций в период их обращения совершаются в торговой системе организатора торговли ценными бумагами.

Справочно Минимальный размер нормативного капитала банка - 45,0 млн бел. руб. (абзац 2 п.56 Инструкции о нормативах безопасного функционирования для банков, открытого акционерного общества «Банк развития Республики Беларусь» и небанковских кредитно-финансовых организаций, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 28.09.2006 № 137).

Эмиссия жилищных облигаций

Алгоритм процедуры эмиссии жилищных облигаций

Эмиссия жилищных облигаций осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг» (далее - Закон № 231-З), Инструкцией № 146, Инструкцией № 54. Процедура эмиссии согласно ст.12 Закона № 231-З включает следующие этапы:

1. Принятие решения о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг, его утверждение. Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (абзац 6 ст.50) относит такое решение к компетенции совета директоров (наблюдательного совета). В предусмотренных уставом случаях решение должно быть утверждено общим собранием.

Решение о выпуске жилищных облигаций должно содержать (части вторая, шестая, седьмая ст.13 Закона № 231-З, п.8 Инструкции № 54):

• полное наименование и место нахождения эмитента;

• дату принятия (утверждения) и наименование уполномоченного органа эмитента, принявшего (утвердившего) решение о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг;

• вид, категорию, тип эмиссионной ценной бумаги в случае, если наличие категории и типа следует соответственно из вида и категории эмиссионной ценной бумаги;

• указание на то, являются эмиссионные ценные бумаги именными или на предъявителя;

• права владельца и обязанности эмитента, удостоверяемые эмиссионной ценной бумагой;

• указание количества эмиссионных ценных бумаг в этом выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг;

• номинальную стоимость эмиссионной ценной бумаги;

• условия размещения эмиссионных ценных бумаг;

• срок размещения эмиссионных ценных бумаг;

• срок обращения эмиссионных ценных бумаг и периоды выплаты дохода по облигациям, если выплата дохода предусмотрена условиями выпуска, в случае принятия решения о выпуске облигаций;

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, в том числе сведений о нормативном сроке продолжительности строительства, предполагаемой дате приемки в эксплуатацию объекта жилищного строительства, сведений об общей площади жилых и нежилых помещений в жилом доме, иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией объекта жилищного строительства, на строительство которого эмитенту предоставлены права заказчика (застройщика);

• сведения о способе и условиях обеспечения обязательств эмитента по облигациям, лице, предоставляющем обеспечение;

• подпись руководителя эмитента либо уполномоченного им лица, главного бухгалтера эмитента либо руководителя организации или ИП, оказывающих эмитенту услуги по ведению бухгалтерского учета и составлению бухгалтерской и (или) финансовой отчетности, печать эмитента.

Если размещение планируется за рубежом, дополнительно указывается наименование организатора торговли ценными бумагами, в торговой системе которого будет осуществляться их размещение.

2. Регистрация проспекта эмиссии.

Справочно Проспект эмиссии - документ, содержащий сведения об эмитенте эмиссионных ценных бумаг, о его финансовом положении и предстоящем размещении эмиссионных ценных бумаг, а также иные сведения, состав которых устанавливается настоящим Законом и республиканским органом государственного управления, осуществляющим государственное регулирование рынка ценных бумаг (абзац 28 части первой ст.1, ст.16 Закона № 231-З, пп.33-39 Инструкции № 146). Проспект эмиссии должен быть подготовлен при участии профессионального участника рынка ценных бумаг.

Применительно к жилищным облигациям проспект эмиссии должен содержать (часть шестая ст.16 Закона № 231-З, п.9 Инструкции № 54):

• информацию об эмитенте;

• сведения о финансово-хозяйственной деятельности эмитента, включая сведения о бухгалтерской и (или) финансовой отчетности эмитента;

• информацию о финансово-экономическом состоянии эмитента и его предпринимательских рисках;

• сведения о членах совета директоров (наблюдательного совета), коллегиального исполнительного органа эмитента, лице, осуществляющем полномочия единоличного исполнительного органа, членах контрольных органов эмитента, включающие их персональные данные, размер доли указанных лиц в уставном фонде эмитента (доля принадлежащих каждому из них акций в общем объеме уставного фонда акционерного общества) и его дочерних и зависимых хозяйственных обществ, а также сведения о дочерних и зависимых хозяйственных обществах эмитента, унитарных предприятиях, учредителем которых является эмитент;

• сведения о собственнике имущества (учредителях, участниках) эмитента, включающие его (их) персональные данные, а также сведения о сделках эмитента, совершенных им за последний отчетный год и квартал текущего года, предшествующий кварталу, в котором принято решение о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг, в совершении которых имелась заинтересованность его аффилированных лиц (в случае, если эмитент создан в форме хозяйственного общества);

• сведения об аудиторской организации или аудиторе - ИП, исполнителе оценки, включающие их персональные данные, профессиональном участнике рынка ценных бумаг, услуги которых используются при осуществлении эмиссии эмиссионных ценных бумаг, а также об иных лицах, подписавших проспект эмиссии;

• сведения о порядке и условиях размещения эмиссионных ценных бумаг;

• номера текущих (расчетных) банковских счетов, в том числе счетов в иностранной валюте, на которые будут зачисляться средства, поступающие при размещении эмиссионных ценных бумаг путем проведения открытой подписки (продажи), наименование обслуживающего банка (не указывается банками);

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, в том числе сведений о нормативном сроке продолжительности строительства, предполагаемой дате приемки в эксплуатацию объекта жилищного строительства, сведений об общей площади жилых и нежилых помещений в жилом доме, иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией объекта жилищного строительства, на строительство которого эмитенту предоставлены права заказчика (застройщика), сведений об утверждении в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства (дата утверждения, полное наименование организации и (или) государственного органа, утвердивших проектную документацию), результатов государственной экспертизы проектной документации (в случае ее проведения в соответствии с законодательством на дату принятия решения о выпуске жилищных облигаций);

• сведения о правах эмитента жилищных облигаций на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, с указанием информации о документах, удостоверяющих право на земельный участок, либо сведения об утверждении акта выбора места размещения земельного участка, номере и дате принятого местным исполнительным и распорядительным органом решения об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта или решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества;

• сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие эмитент жилищных облигаций в течение 5 лет, предшествующих дате принятия решения о выпуске жилищных облигаций, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов;

• сведения о размещенных эмитентом эмиссионных ценных бумагах, находящихся в обращении;

• иные сведения, установленные Министерством финансов Республики Беларусь (далее - Минфин), и (или) определенные эмитентом.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. в п.9 Инструкции № 54 внесены изменения на основании постановления № 33. Проспект эмиссии жилищных облигаций также должен содержать сведения о максимально допустимой цене размещения жилищной облигации.

Зарегистрированный проспект эмиссии должен быть издан эмитентом в виде отдельной брошюры в количестве, достаточном для ознакомления всех потенциальных инвесторов, и в течение периода проведения открытой продажи его экземпляры должны находиться в местах открытой продажи (п.47 Инструкции № 146).

Проспект эмиссии, изменения и (или) дополнения, вносимые в проспект эмиссии, подлежат регистрации, а краткая информация об эмиссии заверению Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь в соответствии с п.15.21 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - перечень административных процедур).

3. Заверение краткой информации об эмиссии в случае эмиссии эмиссионных ценных бумаг, размещаемых путем проведения открытой подписки (продажи).

Для регистрации проспекта эмиссии облигаций и заверения краткой информации об открытой продаже облигаций в Минфин представляются документы, предусмотренные п.15.21 перечня административных процедур. При этом заявление оформляется по форме согласно приложению 5 к Инструкции № 146.

Краткая информация об эмиссии подготавливается эмитентом в случае размещения облигаций путем проведения открытой подписки (продажи) и размещается на едином информационном ресурсе рынка ценных бумаг в соответствии с Инструкцией о порядке раскрытия информации на рынке ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 13.06.2016 № 43 (далее - Инструкция № 43).

4. Государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг. Это юридический акт признания и подтверждения государством факта существования выпуска эмиссионных ценных бумаг, сопровождаемый внесением соответствующих сведений в Государственный реестр ценных бумаг (ст.14 Закона № 231-З). В ст.14 Закона № 231-З содержится перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации, которая не может рассматриваться как гарантия стоимости эмиссионных ценных бумаг.

Срок государственной регистрации - 15 дней. Регистрация проспекта эмиссии облигаций и заверения краткой информации об открытой продаже облигаций в Департаменте по ценным бумагам осуществляется одновременно с государственной регистрацией самих ценных бумаг (часть вторая п.43 Инструкции № 146). Госпошлина за регистрацию ценных бумаг в реестре составляет 35 базовых величин за каждый выпуск (подп.17.4 п.17 приложения 22 к Налоговому кодексу Республики Беларусь).

5. Размещение эмиссионных ценных бумаг путем открытой или закрытой продажи. Оно может осуществляться эмитентом и (или) по его поручению профучастником рынка ценных бумаг на организованном либо неорганизованном рынках (ст.18 Закона № 231-З). Проводится в течение срока, предусмотрено решением о выпуске, и в количестве, не превышающем заявленного в нем.

Справочно Организованный рынок - совокупность отношений, связанных с совершением сделок с ценными бумагами в торговой системе организатора торговли ценными бумагами, в том числе фондовой биржи (абзац 24 части первой ст.1 Закона № 231-З). Неорганизованный рынок - совокупность отношений, связанных с совершением сделок с ценными бумагами вне торговой системы организатора торговли ценными бумагами, в том числе фондовой биржи (абзац 21 части первой ст.1 Закона № 231-З).

Размещение облигаций путем проведения закрытой продажи осуществляется среди заранее индивидуально определенного круга лиц (не более 50) путем совершения сделок купли-продажи на неорганизованном рынке; открытой - среди неограниченного круга на организованном и (или) неорганизованном рынках (части вторая-третья ст.22 Закона № 231-З).

Открытая (закрытая) продажа облигаций одного выпуска может осуществляться траншами в порядке, определенном решением о выпуске облигаций и проспектом эмиссии облигаций. Транши отличаются датами начала и окончания продажи облигаций. Одновременная открытая (закрытая) продажа разных траншей одного выпуска не допускается (часть первая п.75 Инструкции № 146).

Средства, привлеченные путем эмиссии облигаций, могут быть использованы только на цели эмиссии. Запрещается их нецелевое использование, а также предоставление за счет таких средств займов иным юридическим или физическим лицам (часть тринадцатая ст.22 Закона № 231-З).

Эмитент облигаций обязан составлять промежуточную (квартальную) бухгалтерскую и (или) финансовую отчетность за квартал, предшествующий кварталу, в котором принято решение о выпуске облигаций (часть четырнадцатая ст.22 Закона № 231-З).

6. Представление в Минфин отчета об итогах размещения выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг. Согласно ст.19 Закона № 231-З требования к такому отчету должен установить Минфин.

Помимо этапов, названных Законом № 231-З, можно добавить следущее.

В зависимости от документарной (бездокументарной) формы выпуска необходимо:

• заключение договора на депозитарное обслуживание эмитента;

• получение эмитентом согласия на изготовление бланков ценных бумаг (Положение о Государственном реестре бланков ценных бумаг и документов с определенной степенью защиты, а также документов с определенной степенью защиты утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2001 № 1846).

Справочно Государственная регистрация ценных бумаг влечет их передачу на централизованное хранение в депозитарную систему в порядке, установленном Инструкцией о порядке проведения депозитарных операций в центральном депозитарии, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 22.11.2006 № 143.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 февраля 2019 г. действует Инструкция о порядке осуществления депозитарной деятельности, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 28.04.2018 № 30.

В случаях, определенных подп.1.7-1.8 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 28.04.2006 № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг» (далее - Указ № 277), эмиссия должна быть обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией или договором страхования ответственности эмитента. Процедура эта зависит от многих переменных и помимо Указа № 277 регламентирована также п.67 Инструкции № 146.

Инструкция № 54 устанавливает специальные требования применительно именно к жилищным облигациям. В частности, условием эмиссии будет наличие:

• утвержденной проектной документации на объект жилищного строительства;

• документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок.

Существенные условия договора на приобретение жилищных облигаций

Приобретать жилищные облигации вправе (как в процессе размещения, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций (часть первая п.5 Инструкции № 54). Этот договор должен содержать следующие существенные условия:

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, а также описание предмета договора, с указанием сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока;

• размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций;

• количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах;

• порядок и сроки приобретения жилищных облигаций;

• срок исполнения обязательств по договору с эмитентом, в том числе передачи эмитентом владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;

• права и обязанности сторон;

• порядок приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;

• основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор с эмитентом до истечения установленного этим договором срока исполнения обязательств по данному договору, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций;

• порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору с эмитентом или его расторжения. В случае неисполнения эмитентом обязательств по договору с эмитентом условия такого договора должны предусматривать полное возмещение причиненных владельцу жилищных облигаций убытков, а также возврат денежных средств, внесенных эмитенту;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с эмитентом;

• иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть вторая п.5 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. в п.5 Инструкции № 54 внесены изменения на основании постановления № 33. В договоре с эмитентом должна быть указана цель эмиссии жилищных облигаций и направления использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций.

По своей юридической природе это смешанный договор (подрядно-финансового вида), где наряду с элементами договора строительного подряда встречаются элементы договора займа. Последние проявляются не в поэтапной или фактической, а в полной авансовой оплате стоимости строительства в момент покупки облигаций. Дополнительная гарантия, которую дает жилищная облигация - это невозможность пересмотра цены договора, так как эквивалент номинала выражен в квадратных метрах.

Как поступит суд, если эмитент в договоре подрядно-финансового вида будет предусмотрена такая возможность? Судебная практика на этот счет неизвестна, но один из признаков ценных бумаг - безусловность требования, «оторванного» от договора, из которого оно вытекает. Иначе не было бы смысла оформлять отношения ценной бумагой.

Если сравнивать условия финансирования строительства с использованием жилищных облигаций с условиями наиболее близкого к нему долевого строительства (Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь»), то их различия обусловлены разными гарантийными механизмами: в договоре участия в долевом строительстве - установление финансовых нормативов застройщика и контроль банка за использованием средств дольщика со специальных счетов; в случае жилищных облигаций - использование обеспечений эмиссии согласно Указу № 277. Кроме того, договор о долевом строительстве регистрируется в исполкоме, жилищные облигации - в Государственном реестре ценных бумаг.

Договор с эмитентом не заключается (часть третья п.5 Инструкции № 54):

• при приобретении эмитентом собственных облигаций с целью досрочного погашения либо последующей продажи;

• в случае передачи жилищных облигаций республиканскому органу государственного управления, уполномоченному в соответствии с законодательством осуществлять учет, оценку и реализацию (погашение) арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом ценных бумаг, для последующей реализации либо погашения.

В случае неисполнения обязательств эмитентом декларируется принцип полного возмещения убытков (включая проценты по ставке рефинансирования), а также устанавливается трехмесячный срок для возврата денежных средств (п.6 Инструкции № 54).

Обращение жилищных облигаций

Сделки с эмиссионными ценными бумагами в процессе их обращения могут совершаться на организованном рынке (оформляются протоколом о результатах торгов с обязательной регистрацией) либо неорганизованном (договор в простой письменной форме, существенные условия которого перечислены в ст.24 Закона № 231-З).

Одна из особенностей жилищных облигаций - подчиненное положение самой ценной бумаги тому договору подрядно-финансового вида, на основании которого она выдана (так называемая каузальная ценная бумага). Это проявляется, в частности, в том, что заключение соответствующего договора должно предшествовать приобретению жилищных облигаций (часть первая п.11 Инструкции № 54). Объяснить это можно тем, что стороны подрядно-финансового договора и стороны договора купли-продажи жилищных облигаций не совпадают.

Помимо Закона № 231-З и Инструкции № 54 обращение жилищных облигаций регламентирует также Инструкция о порядке обращения ценных бумаг на территории Республики Беларусь, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 31.08.2016 № 76. В частности, она дополняет перечень существенных условий договора купли-продажи облигаций (п.5). Она дифференцирует также организованный и неорганизованный рынки таким образом, что на долю последнего остаются только сделки, не признаваемые сделками купли-продажи (такие как мена, дарение, отступное и др.), но не между профучастниками.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 августа 2018 г. п.5 Инструкции № 76 изложен в новой редакции на основании постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 25.05.2018 № 38. Изменения не затронули суть материала.

Оплата жилищных облигаций при первичном размещении в рассрочку не запрещена (хотя это создает дополнительные риски для эмитента), но инвестор вправе распоряжаться приобретенными облигациями, как правило, только после их полной оплаты (часть двенадцатая ст.22 Закона № 231-З).

Погашение жилищных облигаций

Отличие жилищных облигаций от всех прочих видов облигаций в том, что погашение происходит не денежными средствами, а передачей недвижимости (жилья). Двойной номинал означает, что оплата происходит денежными средствами, а погашение - в натуральной форме. По сути это отношения займа (авансового финансирования), которые фактически объединены с договором залога строящейся недвижимости таким образом, что погашение займа осуществляется за счет такой недвижимости. Поэтому Инструкция № 54 (часть вторая п.12) формулирует обязательство эмитента как альтернативное (ст.301 ГК): владелец жилищных облигаций при их погашении (досрочном погашении) имеет право получить номинальную стоимость жилищных облигаций с уплатой дохода в виде процентов (если иное не предусмотрено условиями эмиссии) либо жилое и (или) нежилое помещение в жилом доме и (или) иной объект недвижимости.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. п.12 Инструкции № 54 изложен в новой редакции на основании постановления № 33. Согласно новой редакции части второй п.12 Инструкции № 54 владелец жилищных облигаций при погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций имеет право вместо получения жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части получить номинальную стоимость жилищных облигаций с уплатой дохода в виде процента (если уплата такого дохода предусмотрена условиями эмиссии жилищных облигаций).

Важная особенность жилищных облигаций - право выбора предмета исполнения. Согласно ст.301 ГК право выбора принадлежит должнику, если законодательством или условиями обязательства не предусмотрено иное. Инструкция № 54 как раз устанавливает иное (то есть право выбора кредитора) для жилищных облигаций.

Причем не позднее чем за 30 дней до начала погашения владелец жилищных облигаций должен письменно известить эмитента о выбранной форме погашения (денежной либо натуральной) (часть третья п.12 Инструкции № 54). Прочие особенности процедуры определяются решением о выпуске жилищных облигаций и проспектом эмиссии.

От редакции «Бизнес-Инфо» Согласно части третьей п.12 Инструкции № 54 (в редакции постановления № 33) для реализации права, предусмотренного в части второй п.12 Инструкции № 54, владелец жилищных облигаций не позднее чем за 30 календарных дней до даты начала погашения (досрочного погашения) жилищных облигаций должен в письменной форме уведомить эмитента о намерении получить номинальную стоимость жилищных облигаций с уплатой дохода в виде процента (если уплата такого дохода предусмотрена условиями эмиссии жилищных облигаций). Владелец жилищных облигаций вправе по соглашению с эмитентом уведомить его в иные сроки.

Передача жилья осуществляется на основании акта приемки-передачи, который подписывается владельцем жилищных облигаций при передаче ему ключей, документов на установленное оборудование и документов, необходимых для оформления права собственности.

Информация о ходе погашения облигаций раскрывается эмитентом в соответствии с подп.17.3 п.17 Инструкции № 43, которой определены и другие случаи раскрытия информации, относящиеся как к периодической отчетности (пп.10-11), так и оперативной информации (п.17 и др.).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2018 г. следует руководствоваться пп.10, 11 и 17 Инструкции № 43 с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 28.12.2017 № 53. Комментарий см. здесь.

22.03.2017

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук