Минюст: риэлтеры обязаны привести договоры в соответствие с законом

В связи с поступающими обращениями потребителей в отношении действий риэлтерских организаций Минюст обращает внимание на следующее.

Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для его сторон правила, иные, чем действовавшие при его заключении, условия такого договора должны быть приведены в соответствие с законодательством (п.2 ст.392 ГК).

4 ноября 2024 г. в силу вступило постановление Совмина от 01.11.2023 № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги», изменившее подходы к установлению тарифов на риэлтерские услуги, оказываемые физлицам (за исключением ИП) в отношении жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест.

В связи с этим договоры на оказываемые физлицам риэлтерские услуги, заключенные до принятия постановления № 754, должны быть приведены в соответствие с его нормами, в том числе в части порядка оплаты.

Так, п.2 Положения о порядке установления и применения тарифов на риэлтерские услуги, утвержденного постановлением № 754, предусмотрено, что оплата оказываемых физлицам риэлтерских услуг осуществляется исходя из тарифов, установленных риэлтерской организацией в соответствии с пп.3 и 7 данного Положения.

Таким образом, в договорах следует указать порядок оплаты услуг исходя из тарифов, установленных непосредственно риэлтерской организацией, а не ссылаться на предельные максимальные тарифы, определенные постановлением № 754.

Кроме того, не допускается оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации. Следовательно, нельзя требовать оплату услуг от покупателя объекта недвижимости, отчуждаемого при содействии риэлтерской организации в рамках договора с продавцом, под предлогом того, что покупатель заключил договор с этой же организацией до вступления в силу постановления № 754.

Также риэлтерские организации не вправе понуждать покупателей, заключивших договоры до 4 ноября 2023 г., «произвести замену исполнителя путем заключения договора с другой риэлтерской организацией», что имеет место для обхода нормы о недопустимости двойной оплаты услуг.

В отношении разъяснений отдельных риэлтерских организаций о том, что в рамках договора на оказание услуг, заключенного с продавцом объекта недвижимости, юридическая чистота сделки не проверяется, ведомство обращает внимание на неправомерность таковых.

Правила осуществления риэлтерской деятельности предусматривают, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и госрегистрации сделки, которая в дальнейшем может быть признана недействительной.

Такие требования риэлтерская организация должна выполнять безоговорочно. При этом нельзя согласиться с мнением некоторых риэлтеров о том, что продавец не заинтересован в проверке отчуждаемого им объекта, поскольку в случае признания сделки купли-продажи недействительной пострадает и продавец.

Также отмечено, что возможность проверки объекта недвижимости зависит не от покупателя объекта, а от продавца: только он как собственник недвижимости может выдать риэлтерской организации доверенность на получение необходимых в отношении этой недвижимости документов. Для этого продавец должен состоять с организацией в договорных отношениях.

Если же продавец осуществляет продажу самостоятельно, риэлтерская организация, оказывая услуги покупателю, должна изучать документы, представленные продавцом.

Ведомство рекомендует риэлтерским организациям четко разъяснять потребителям пределы своих полномочий при оказании услуг.

Подготовлено с использованием материалов сайта Минюста