Материал помещен в архив

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАКЛЮЧАЕМОГО С ГРАЖДАНАМИ, НЕ СОСТОЯЩИМИ НА УЧЕТЕ НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Предмет договора и его значение

Одним из существенных условий договора является условие о его предмете (ст.402 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)). Несмотря на то что определения предмета договора ГК не дает, данный термин используется в ГК практически в каждой из его глав с целью систематизации договоров как обязательств по направленности на определенный результат.

При этом для одних договоров предметом выступает обязанность одной стороны совершить определенные действия, в которых заинтересована другая сторона, для других - обязанность совершить действия в отношении материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) объекта, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон.

Таким образом, под предметом договора можно понимать тот результат, ради достижения которого стороны вступают между собой в гражданские правоотношения на основании заключенного договора.

Вопрос о предмете договора имеет важное значение. Условие о предмете определяет характер самого договора и позволяет отнести при этом конкретные правоотношения к определенному договорному институту. Предмет одного договора, как правило, не может совпадать с предметом другого.

Разногласия по поводу предмета договора, по сути, означают разногласия по поводу того, какой гражданско-правовой договор считается заключенным. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, и договор считается незаключенным.

Предмет договора создания объекта долевого строительства

Как самостоятельный вид обязательства договор создания объекта долевого строительства в ГК отсутствует и в силу этого ГК не содержит определения о предмете данного договора. Данный вид договора урегулирован Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156.

Однако, используя подход к обозначению предмета договора в ГК, можно попытаться определить предмет договора создания объекта долевого строительства исходя из указания на него в Положении.

В соответствии с договором одна сторона - застройщик - принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором (п.7 Положения).

Таким образом, исходя из законодательного определения договора создания объекта долевого строительства, в качестве его предмета выступает, прежде всего, услуга, которая оказывается застройщиком дольщику, а именно обязательство застройщика заключается в конкретном действии, которое представляет собой обеспечение строительства (создание) помещений. То есть в Положении идет речь об осуществлении застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц такой деятельности, в результате которой появится новый объект недвижимости, право собственности на который должно возникнуть не у застройщика, а у дольщика, который со своей стороны принял обязательства по своевременному финансированию строительства объекта.

В связи с этим в Положении особо оговаривается, что следует понимать под объектом строительства и под объектом долевого строительства, т.е. под тем результатом, на достижение которого нацелены действия сторон.

Объект долевого строительства - это часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре (абзац 8 п.2 Положения).

Под объектом строительства понимается один или несколько жилых домов, относящиеся к ним инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости (абзац 9 п.2 Положения).

Объект строительства определяется местными исполнительными и распорядительными органами в разрешительной документации на долевое строительство объекта строительства.

Исходя из приведенных определений объекта строительства и объекта долевого строительства, объектом долевого строительства не могут быть нежилые помещения в нежилых зданиях, сооружениях.

Следовательно, отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства этих объектов, не могут составлять предмет договора создания объекта долевого строительства.

В связи с тем что по окончании строительства у дольщика должно возникнуть право собственности на объект долевого строительства, Положением предусмотрена необходимость максимально точно определять в договоре объект долевого строительства.

Так, в частности, договор создания объекта долевого строительства должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ (п.6 Положения). Это позволит максимально защитить интересы участников долевого строительства. Данное условие является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается в соответствии со ст.402 ГК незаключенным.

Указанное требование Положения может быть выполнено застройщиком путем оформления к договору создания объекта долевого строительства приложения, а именно поэтажного плана многоквартирного жилого дома с нанесением на него объекта долевого строительства. Можно также подробно указать индивидуальные признаки объекта долевого строительства - этаж, площадь, количество комнат, их размеры и прочее непосредственно в договоре.

Право на общую собственность

У дольщиков возникает не только право собственности на объект долевого строительства, но и «право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

В этой связи в п.14 Положения уточняется определение понятия «объект долевого строительства». В частности, в нем указывается, что при возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства.

К общему имуществу многоквартирного жилого дома Положение относит:

• межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования;

• несущие, ограждающие ненесущие конструкции;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений;

• элементы озеленения и благоустройства;

• иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома (п.2 Положения).

Положение не содержит требования об отражении в договоре целевого назначения строящихся объектов долевого строительства: для личных, семейных, бытовых нужд или предпринимательской деятельности, как ранее это предусматривалось Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

Вместе с тем следует отметить, что указанное целевое назначение будет иметь значение для дольщика - физического лица, в т.ч. и индивидуального предпринимателя, при выборе способа защиты в случае нарушения застройщиком его прав.

Так, если объект долевого строительства строится для нужд физического лица, которое намерено его использовать в предпринимательских целях для извлечения прибыли, то защита его прав не будет подпадать под действие Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей».

24.10.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»