Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Положению о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056. Нововведения в области долевого строительства

Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (далее - Положение, постановление № 1056), принято во исполнение части второй п.3 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» и п.4 Указа Президента Республики Беларусь от 22.04.2014 № 174 «О мерах по завершению строительства жилого дома» (далее - Указ № 174).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Как Указ № 174, так и Положение направлены на защиту законных интересов граждан по улучшению ими своих жилищных условий и урегулирование отношений по завершению строительства жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по которому застройщик не выполнил взятые на себя обязательства перед дольщиками.

Проанализируем нормы Положения.

Основания для замены застройщика

Основания для замены застройщика - случаи неисполнения (нарушения) застройщиком обязательств по договорам создания объектов долевого строительства, а именно:

превышение сроков исполнения обязательств более чем на 6 месяцев;

превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, являющемся приложением к договору строительного подряда, более чем на 3 месяца;

прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более 3 месяцев;

отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам долевого строительства и (или) договору строительного подряда (п.3 Положения).

Обращения о возникновении случаев неисполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками могут поступать из различных источников: от граждан, надзорных, правоохранительных и контролирующих органов, соответствующих исполнительных комитетов, журналистов, общественности и др.

Создание комиссии для рассмотрения вопроса о целесообразности замены застройщика

Право рассматривать вопрос о целесообразности замены застройщика предоставлено областным и Минскому городскому исполнительным комитетам (далее - облисполком, Минский горисполком).

Соответствующий облисполком, Минский горисполком в 10-дневный срок со дня обнаружения оснований для замены застройщика создает комиссию по изучению причин возникновения оснований для замены застройщика с участием представителей:

• застройщика;

• подрядчика;

• дольщиков;

• представителей местных исполнительных и распорядительных органов, выдавших разрешительную документацию на строительство;

• Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь;

• Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь;

• контролирующих (надзорных) органов;

• при необходимости других заинтересованных органов и организаций (п.4 Положения).

Комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит в соответствующий облисполком или Минский горисполком предложения о целесообразности замены застройщика.

Обратите внимание! В случае если облисполком или Минский горисполком считают, что возникшие основания для замены застройщика носят временный характер и могут быть устранены застройщиком в разумные сроки, соответствующий облисполком или Минский горисполком могут не согласиться с предложением комиссии заменить застройщика.

Принятие решения о замене застройщика. Назначение нового застройщика

В случае принятия решения о замене застройщика соответствующий облисполком или Минский горисполком назначает нового застройщика.

Новому застройщику согласно п.8 Положения предоставляется земельный участок, ранее выделенный прежнему застройщику, передается не завершенный строительством объект строительства, право и обязанность его достроить.

Назначается новый застройщик из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %, имеющих право на осуществление строительной деятельности в соответствии с действующим законодательством (часть первая п.6 Положения).

Права, обязанности и действия нового и прежнего застройщиков

Новый застройщик письменно извещает дольщиков в 14-дневный срок со дня принятия решения о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях.

Обратите внимание! Новый застройщик по объекту строительства не несет ответственности по обязательствам прежнего застройщика.

Принятие решения о замене застройщика является основанием для расторжения дольщиками договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком согласно части второй п.6 Положения и заключения с новым застройщиком договора создания объекта долевого строительства на те же объекты на новых условиях.

Решение о замене застройщика - основание для приостановления строительства объекта долевого строительства до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком, но не более чем на 3 месяца (п.4 Положения).

Справочно Началом процедуры замены застройщика считается дата принятия соответствующим облисполкомом или Минским горисполкомом решения о замене застройщика, а окончанием - дата опубликования новым застройщиком проектной декларации.

Прежний застройщик помимо передачи не завершенного строительством объекта строительства согласно п.9 Положения должен:

1) перечислить денежные средства, поступившие из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего счетов соответственно на специальный и текущий счета нового застройщика;

2) передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства;

3) заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства.

Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика.

В случае невозможности выполнения указанных обязательств оплата подлежит возврату новому застройщику (подп.9.2 п.9 Положения).

Новый застройщик рассчитывает долю дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного ему.

Порядок расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством переданного новому застройщику объекта строительства поручено установить Министерству архитектуры и строительства Республики Беларусь в трехмесячный срок после вступления в силу постановления № 1056 (подп.2.1 п.2 постановления № 1056).

Справочно Под объемом не завершенного строительством объекта строительства для целей Положения понимаются средства, определенные как сумма стоимости не завершенного строительством объекта строительства, денежных средств на специальном, текущем (расчетном) счете, открытом прежним застройщиком на жилой дом, оплаченные, но неисполненные обязательства поставщиков, и другие документально подтвержденные затраты, связанные с передаваемым не завершенным строительством объектом строительства.

Внесение (направление) денежных средств на строительство не завершенного строительством объекта подтверждается дольщиками и прежним застройщиком копиями платежных документов.

Заключение дольщиком договора долевого строительства с новым застройщиком

Новый застройщик определяет сроки, сумму средств, необходимых для завершения возведения объекта строительства, рассчитывает новые цены объекта долевого строительства и извещает об этом дольщиков.

Дольщик в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения должен принять решение о продолжении строительства на новых условиях (часть первая п.11 Положения).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. в ч.1 п.11 Положения слова «цен объектов долевого строительства (цен договоров)» заменены словами «цен договоров (цен объектов долевого строительства)» постановлением Совмина от 12.03.2019 № 155.

Если в указанный срок договор не заключается, новый застройщик публикует проектную декларацию и заключает договоры с иными дольщиками в порядке, установленном Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».

В случае согласия с новыми условиями дольщик заключает договор долевого строительства с новым застройщиком.

Возврат новым застройщиком денежных средств дольщикам и прежнему застройщику

При расчетах платежей дольщика новому застройщику будет учитываться внесенная предыдущему застройщику доля в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта долевого строительства. То есть при заключении договора с новым застройщиком из сформированной им цены объекта долевого строительства вычитается доля в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства, приходящаяся на данного дольщика.

Обратите внимание! Дольщики, отказавшиеся от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком, и прежний застройщик согласно части первой п.13 Положения вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств.

Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.

Возврат средств дольщикам и прежнему застройщику осуществляется в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта строительства.

В случае если фактическая стоимость доли в не завершенном строительством объекте, приходящейся на прекратившего строительство дольщика, составляет в сопоставимых ценах сумму меньшую, чем сумма внесенных дольщиком за счет всех источников финансирования средств, возврату новым застройщиком подлежит сумма, равная доле дольщика в фактической стоимости не завершенного строительством объекта.

Обратите внимание! Недостающая сумма, составляющая разность между проиндексированными средствами, внесенными дольщиком на цели строительства за счет всех источников финансирования, и возвращаемой новым застройщиком суммой, может быть взыскана дольщиком в судебном порядке с прежнего застройщика.

Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств (часть седьмая п.13 Положения).

Возврат денежных средств новым застройщиком прежнему застройщику осуществляется не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления прежнего застройщика о возврате денежных средств (часть восьмая п.13 Положения).

Постановление № 1056 вступает в силу с 15 февраля 2015 г.

27.11.2014

Зоя Шлег, заместитель начальника управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь