Материал помещен в архив

ИПОТЕКА: ПРЕДПОСЫЛКИ И УСЛОВИЯ ВНЕДРЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Ипотека представляет собой правовой институт, на основе которого формируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание такой системы в Республике Беларусь является как одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства, строительства, так и эффективным способом решения жилищной проблемы в стране на современном этапе.

Обеспечение граждан Республики Беларусь доступным и комфортным жильем было и остается одним из важнейших приоритетов социально-экономической политики нашего государства. Вместе с тем, несмотря на постоянное увеличение объемов государственной поддержки граждан в строительстве жилья, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий неуклонно растет, не решены проблемы обеспечения жильем нетрудоспособных и малообеспеченных граждан, нуждающихся в социальном жилье, проблемы переселения жильцов из ветхого жилищного фонда и др. Исходя из этого Концепцией государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 267 (далее - Концепция), планируется создание условий для «расширения возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос с использованием различных форм поддержки со стороны государства».

Одним из путей улучшения жилищных условий граждан является жилищная ипотека. По мнению разработчиков Концепции, внесение изменений в Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон № 345-З), укрепление экономики страны, снижение размера ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь и величины процентов по ипотечному кредитованию, а также принятие иных мер, направленных на формирование устойчивого рынка ипотеки, позволят расширить привлекательность ипотечных кредитов в сфере жилищного строительства.

Главная цель внедрения в Республике Беларусь ипотеки - построение устойчивой, достаточно надежной системы финансирования строительства и приобретения жилья как гражданами всех категорий, так и юридическими лицами. Созданная система ипотечного жилищного кредитования расширит возможности для приобретения жилья гражданами, создаст условия для привлечения средств населения, других источников финансирования в жилищный сектор, активизирует банковскую деятельность в жилищном секторе, деятельность рынка ценных бумаг в связи с вводом в обращение весьма надежных и привлекательных ценных бумаг - закладных.

Справочно Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Построение в Республике Беларусь системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

Нормативное регулирование

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что к 2014 г. в Республике Беларусь созданы в основном правовые условия для внедрения ипотеки, в первую очередь - жилищной.

Во-первых, создана и сегодня эффективно действует система государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З) установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Законе № 133-З определено понятие государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, изложен порядок государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в т.ч. ипотеки.

Во-вторых, в 2008 г. принят долгожданный Закон № 345-З, в котором приведено понятие ипотеки как залога недвижимого имущества и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам, и определено, что в силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Законодателем установлены:

• форма и содержание договора об ипотеке, особенности возникновения и прекращения ипотеки;

• права и обязанности залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке;

• переход прав на имущество по договору об ипотеке и обременение этого имущества правами других лиц;

• последующая ипотека;

• передача (уступка) прав по договору об ипотеке, по закладной, залог закладной;

• обращение, прекращение обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;

• особенности ипотеки земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, а также жилых помещений.

Таким образом, Закон № 345-З обобщает и отражает основные правовые нормы ипотечного правоотношения, обеспечивает высокий уровень гарантий для инвесторов.

В-третьих, в целях регулирования оценочной деятельности, обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведении оценки стоимости объектов гражданских прав, соблюдения экономических интересов Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц принят Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», которым утверждено Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь (далее - Положение № 615).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 июля 2020 г. следует руководствоваться Положением № 615 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 147. Комментарий см. здесь.

Положением № 615 регулируются отношения, возникающие в процессе деятельности по оценке стоимости отдельных объектов гражданских прав в Республике Беларусь. Объектами гражданских прав, подлежащими оценке в соответствии с Положением № 615, являются предприятия как имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, не завершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы, доли в уставных фондах юридических лиц, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности.

В-четвертых, одной из сдерживающих развитие ипотеки правовых проблем было отсутствие возможности для банков обратить взыскание на жилье - предмет договора ипотеки, в котором проживают граждане.

В новом Жилищном кодексе Республики Беларусь, вступившем в действие в 2013 г., появилась долгожданная для ипотечных кредиторов ст.87 «Выселение граждан из жилых помещений, находящихся в залоге у банка». В ней определено, что в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.81 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З.

Установлено, что после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В-пятых, в настоящее время в Республике Беларусь есть потенциальные инвесторы и потенциальные заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

Разработка и принятие нормативных правовых актов, регламентирующих участие в гражданском обороте ипотечных ценных бумаг, позволяет организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов. С этой целью в 2008 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.11.2008 № 1801 «О составлении закладных и учете прав по ним» установлена примерная форма (бланк) документарной закладной, утверждены две инструкции:

1) Инструкция о порядке составления документарной закладной, которой определен порядок составления и заполнения формы (бланка) документарной закладной регистратором организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

2) Инструкция о порядке составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, учета прав по такой закладной в депозитарной системе, которой определен порядок составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в республиканское унитарное предприятие (РУП) «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг», а также регулируются взаимоотношения между организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, центральным депозитарием и депозитариями в процессе обеспечения депозитарного учета прав по таким закладным. Ею также установлено, что порядок совершения депозитарных операций в процессе фиксации в депозитарном учете информации о бездокументарных закладных и их владельцах, о правах по ним и об обременении (ограничении) этих прав, определяемых данной Инструкцией, устанавливается Министерством финансов Республики Беларусь.

В 2010 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.12.2010 № 1798 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 ноября 2010 г. № 583» утверждены:

• Положение о порядке предоставления конфиденциальной информации о депонентах в части их ценных бумаг, обремененных залоговыми обязательствами, в центральный депозитарий ценных бумаг Республики Беларусь, которым определен порядок предоставления юридическими лицами, осуществляющими депозитарную деятельность, конфиденциальной информации о депонентах в части их ценных бумаг, обремененных залоговыми обязательствами в РУП «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг» для последующего предоставления данной информации в рамках интегрированного информационного ресурса об имуществе, права на которое ограничены залоговыми обязательствами, банкам, небанковским кредитно-финансовым и лизинговым организациям;

• Положение о порядке замены эмитентом обеспечения исполнения своих обязательств по облигациям, исполнение которых обеспечивается различными способами обеспечения исполнения обязательств, в т.ч. залогом.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2023 г. вышеназванные положения № 1798 исключены постановлением Совмина от 23.03.2023 № 201.

Этим же нормативным правовым актом поручено Министерству финансов Республики Беларусь создать информационный ресурс о ценных бумагах, права на которые ограничены залоговыми обязательствами.

В 2014 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.01.2014 № 69 внесены изменения и дополнения в постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26.11.2008 № 1801 и от 10.12.2010 № 1798, уточняющие порядок обращения закладных в Республике Беларусь.

Внедрение в практику в ближайшее время нормативных правовых актов об ипотечных ценных бумагах - закладных дает возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья свои средства, связать рынок недвижимости с фондовым рынком. Таким образом, можно организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков (кредитных организаций), выдающих эти кредиты.

Однако сегодня в Республике Беларусь, несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей вопросы ипотеки, рынок долгосрочных ипотечных кредитов развивается медленно, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и предоставляет банкам реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Основными причинами такого положения, по мнению автора, следует считать следующие:

• нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

• высокие кредитные риски;

• отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

• недостаточно высокий уровень доходов граждан;

• неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

• отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Но тем не менее и руководители государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования сегодня нет.

Перспективы внедрения ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Анализируя нововведения по активизации ипотеки, содержащиеся в Концепции, автор считает решение о создании национального ипотечного агентства весьма важным этапом в развитии ипотеки в нашей стране. Предполагается, что работа по созданию национального ипотечного агентства в Беларуси будет идти с учетом опыта России, других государств, которые давно занимаются ипотекой. Ипотечное агентство будет тем механизмом, структурой, которая практически должна реализовывать ипотеку. Практика других стран показывает, что, пока таких системных организаций не возникало, сами ипотечные методики не действовали. Именно поэтому и принято решение о создании в Беларуси национального ипотечного агентства, способного, по мнению разработчиков Концепции, взять на себя функции по созданию в нашей стране системы долгосрочного кредитования, в основе которой лежит залог недвижимости (ипотека).

Однако следует иметь в виду, что при этом основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно дальнейшая разработка необходимой нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства и создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования.

Следует согласиться с тем, что «опыт внедрения различных форм и методов долгосрочного кредитования в различных странах показывает, что центральной проблемой выступает привлечение ресурсов в эту сферу наиболее эффективными способами. Достижение цели обеспечивается, прежде всего, надежностью финансовых инструментов, их набором, обеспечивающим возможности получения ресурсов в необходимых объемах по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов» (примечание). Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами в Республике Беларусь могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам - возможность гарантированного возврата своих денежных средств.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, по мнению автора, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Необходимо отметить тот факт, что ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в т.ч. путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, не только правовой, но и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Представляется, что на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования особую роль призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и для надежного и эффективного функционирования этой системы формирует правовую базу, разрабатывает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Так, для формирования системы ипотечного кредитования необходимо обеспечить определенные макроэкономические условия: устойчивые темпы экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции; рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего осуществлять накопления и вкладывать их в строительство или покупку жилья.

Важную роль в становлении ипотеки играет работа банковской системы. Высокие риски при первоначальном ипотечном кредитовании делают кредиты дорогими для заемщиков и в условиях инфляции - рискованными для кредиторов. Серьезнейшей проблемой для банков является полное отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов, что лишает многие банки «закачки» денег в систему кредитования через продажу ипотечных ценных бумаг. Образование специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные, является одним из методов стимулирования ипотечной активности.

На период формирования в Республике Беларусь системы ипотечного кредитования полагаем обоснованным право участия в ипотечных программах и, соответственно, выдачи ипотечных кредитов предоставить коммерческим банкам. В последующем можно создать специализированный государственный ипотечный банк с правом предоставления долгосрочных кредитов гражданам, промышленным и сельскохозяйственным предприятиям, фермерам под залог недвижимости.

Развитие отношений, связанных с ипотекой, предполагает выделение на ее «раскрутку» солидных денежных средств, которые необходимо предусмотреть в государственном бюджете. В дальнейшем потребуется привлечение денежных средств и из других источников.

Функция привлечения кредитных ресурсов является основной в системе ипотечного кредитования. Представляется, что на начальном этапе формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования эту функцию должно взять на себя государство.

Выводы

Залог недвижимости (ипотека) представляет собой правовой институт, на основе которого формируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание такой системы в Республике Беларусь является одним из важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства, жилищного строительства.

По мнению автора, основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь в первую очередь должны стать осуществляемые одновременно разработка и совершенствование нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Во вторую очередь необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

Примечание. Крымавская, Т. Модели жилищной ипотеки // Банковский вестник. - 2010. - № 4. - С.26-31.

13.02.2015

Олег Шелков, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь