Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 № 54 «Об утверждении Инструкции о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику». Анализируем порядок замены застройщика и расчет долей каждого дольщика и доли прежнего застройщика

Особенности долевого строительства

В Республике Беларусь правовому регулированию долевого строительства уделяется пристальное внимание.

В целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь 15 июня 2006 г. был принят Указ Президента Республики Беларусь № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». В связи с многократным внесением в него изменений и дополнений 6 июня 2013 г. был принят новый Указ Президента Республики Беларусь № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), действующий в настоящее время.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее - постановление № 156) (комментарий см. здесь).

Основными особенностями Указа № 263, направленными на защиту дольщиков, по сравнению с предыдущим документом стали следующие положения:

• из числа лиц, имеющих право привлекать денежные средства граждан, исключены индивидуальные предприниматели;

• для граждан, строящих жилые помещения с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, договор долевого строительства заключается только по утвержденной типовой форме;

• контроль за порядком заключения и исполнения договоров будет осуществляться местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объектов;

• в целях исключения двойной продажи одного и того же жилого помещения и соответствия законодательству заключаемых с дольщиками договоров долевого строительства, как и прежде, предусмотрена регистрация местными исполнительными и распорядительными органами не только самих договоров, но и дополнительных соглашений к нему (в случаях изменения существенных условий договора);

• определен порядок расторжения договоров сторонами;

• предусматривается обязанность застройщика по проведению ежегодного аудита целевого использования привлекаемых в строительство средств с представлением копии результатов такого аудита в местные исполнительные и распорядительные органы, право дольщика на ознакомление с результатами данного аудита;

• введена ответственность застройщика за нарушение нормативных сроков строительства;

• гарантийный срок объекта долевого строительства увеличен с 2 до 5 лет.

14 января 2014 г. Указом Президента Республики Беларусь № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26) внесены изменения и дополнения в единую форму типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденную Указом № 263. Теперь договор создания объекта долевого строительства заключается между гражданами и застройщиками при долевом строительстве жилья как с оказанием господдержки, так и при коммерческом строительстве.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. постановлением № 156 утверждена новая форма типового договора создания объекта долевого строительства.

Обратите внимание! Согласно требованиям, установленным в подп.2.11 п.2 Указа № 263, привлечение средств дольщиков допускается только при возведении объекта строительства либо его части за счет собственных средств застройщика. При этом сумма направляемых застройщиком средств должна составлять не менее 15 % от стоимости объекта.

Механизм замены застройщика

Случаи и порядок замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства установлены в одноименном Положении, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (далее - Положение № 1056).

Обращения о возникновении случаев неисполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками могут поступать из различных источников: от граждан, надзорных, правоохранительных и контролирующих органов, соответствующих исполнительных комитетов, журналистов, общественности и др.

Реализация механизма замены застройщика происходит следующим образом.

Если обращения о возникновении случаев неисполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками в соответствующий областной или Минский городской исполнительный комитет (далее - облисполком, Мингорисполком) нашли подтверждение, органы госуправления вправе создать комиссию по изучению причин возникновения оснований для замены застройщика и возможности их устранения.

Положением № 1056 предусмотрено участие представителей дольщиков в комиссии по анализу оснований для замены застройщика (п.4). Широкая представительность в комиссии заинтересованных органов и организаций, а также коллегиальность позволят устранить субъективизм при принятии решения.

Созданная комиссия рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае их неустранимости вносит в соответствующий облисполком или Мингорисполком предложение о замене застройщика. На основании предложений комиссии соответствующий облисполком или Мингорисполком принимает решение о замене застройщика.

В случае если облисполком или Мингорисполком считают, что возникшие основания для замены застройщика носят временный характер и могут быть устранены застройщиком в разумные сроки, соответствующий облисполком или Мингорисполком могут не согласиться с предложением комиссии заменить застройщика.

В случае принятия решения о замене соответствующий облисполком или Мингорисполком назначает нового застройщика, которому переходит не завершенный строительством объект строительства, и обязует его достроить.

Новый застройщик назначается из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %, имеющих право на осуществление строительной деятельности в соответствии с действующим законодательством (часть первая п.6 Положения № 1056).

Обратите внимание! Новый застройщик должен соответствовать требованиям Указа № 26.

Решение о замене застройщика влечет расторжение дольщиками договоров с застройщиком и является основанием для заключения дольщиками договоров создания объекта долевого строительства с новым застройщиком.

Обратите внимание! Расторжение договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком не освобождает стороны от ответственности за их нарушение.

Решение о замене застройщика может являться основанием для приостановления строительства объекта долевого строительства до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком, но не более чем на 3 месяца (п.4 Положения № 1056).

Началом процедуры замены застройщика является дата принятия соответствующим облисполкомом или Мингорисполкомом решения о замене застройщика, а окончанием - дата опубликования новым застройщиком проектной декларации.

Новый застройщик определяет сумму средств, необходимых для завершения возведения объекта строительства, рассчитывает новые цены объектов долевого строительства, определяет долю дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику.

В работе прежнего застройщика возможны ситуации, при которых он имеет неизрасходованные средства дольщиков, аккумулированные на спецсчете, средства в расчетах с контрагентами, неисполненные обязательства, что может составлять значительные суммы. Поэтому, помимо переданного не завершенного строительством объекта строительства, прежний застройщик перечисляет денежные средства, поступившие из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего счетов прежнего застройщика соответственно на специальные и текущий счета нового застройщика, передает новому застройщику бухгалтерскую, проектную, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства, заключает договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства.

Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств оплата подлежит возврату новому застройщику (подп.9.2 п.9 Положения № 1056).

Проектная организация, которая выполняла заказанную и оплаченную прежним застройщиком разработку проектной документации, обязана передать ее копию новому застройщику в случае, если прежний застройщик добровольно не осуществил ее передачу новому застройщику.

Обратите внимание! Новый застройщик вправе использовать всю разрешительную документацию, выданную предыдущему застройщику, без переоформления и переутверждения ее на свое имя, что позволит сократить время завершения строительства объекта.

Из исчисления срока продолжительности строительства объекта строительства для определения его соответствия нормативному сроку продолжительности строительства исключается период приостановления работ, а также период фактического превышения прежним застройщиком сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда.

Порядок расчета долей каждого дольщика и доли прежнего застройщика

Расчет долей каждого дольщика и доли прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, следует рассчитывать в следующем порядке.

1. Доля каждого дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, составляет:

- если:

    n
S_нзсос ≥ ∑ C_i, то
     i = 1

D_i = C_i,

где S_нзсос - стоимость объема не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, определяемая как сумма стоимости не завершенного строительством объекта строительства, исчисляемая как сумма фактически произведенных затрат по данным бухгалтерского учета прежнего застройщика на дату составления расчета, денежных средств на специальном счете, открытом прежним застройщиком на строительство объекта строительства, денежных средств на текущем (расчетном) счете прежнего застройщика, внесенных дольщиками на строительство объекта строительства, стоимости оплаченных, но неисполненных обязательств поставщиков и других документально подтвержденных затрат прежнего застройщика, связанных с передаваемым не завершенным строительством объектом строительства на дату составления расчета, руб.;

C_i - платежи i-го дольщика прежнему застройщику, руб.;

n - количество дольщиков;

D_i - доля i-го дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, руб.;

- если:

    n
S_нзсос < ∑ C_i, то
     i = 1

        n
D_i = S_нзсос / ∑ C_i х C_i,
         i = 1

2. Доля прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, рассчитывается по формуле:

                      n
D_застр = S_нзсос - ∑ C_i.
                        i = 1

где D_застр - доля прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, руб. (п.2 Инструкции о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 № 54).

Для максимальной защиты нарушенных прежним застройщиком интересов дольщиков новому застройщику вменяется в обязанность предложить дольщикам, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, заключить с новым застройщиком договоры на создание тех же объектов долевого строительства, в которых обязательством нового застройщика является завершение строительства объекта долевого строительства.

В связи с тем что объект долевого строительства создается не с самого начала, а с определенного задела, при этом многие дольщики уже оплатили часть его строительства собственными или заемными ресурсами, при определении доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, средства, поступившие за счет кредитов, но не использованные прежним застройщиком на цели строительства, в том числе полученные и неотработанные авансы за счет льготных кредитов, также подлежат учету в оплаченной части дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства.

В случае согласия с новыми условиями дольщик заключает договор долевого строительства с новым застройщиком.

При расчетах платежей дольщика новому застройщику будет учитываться внесенная предыдущему застройщику доля в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта долевого строительства.

Обратите внимание! При заключении договора с новым застройщиком из сформированной новым застройщиком цены объекта долевого строительства вычитается доля в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства, приходящаяся на данного дольщика.

Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации в соответствии с законодательством.

В связи с тем что возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации, внесены дополнения в Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.

В случае если фактическая стоимость объема не завершенного строительством объекта, приходящегося на прекратившего строительство дольщика, составляет в сопоставимых ценах сумму меньшую, чем сумма внесенных дольщиком за счет всех источников финансирования средств, возврату подлежит сумма, равная доле дольщика в фактической стоимости незавершенного строительством объекта.

Недостающая сумма, составляющая разность между проиндексированными средствами, внесенными дольщиком на цели строительства за счет всех источников финансирования, и возвращаемой новым застройщиком суммой, может быть взыскана дольщиком в судебном порядке с прежнего застройщика.

Возврат средств прежнему застройщику, вложенных им в создание объекта строительства, осуществляется после проведения всех расчетов (взаимозачетов) с первоначальными дольщиками.

Новый застройщик несет обязательства перед дольщиками, у которых был заключен договор создания объекта долевого строительства с прежним застройщиком, только в пределах их доли в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства.

Реализация объектов долевого строительства, на создание которых по истечении данного срока не были заключены договоры с новым застройщиком, производится согласно действующему законодательству.

Обратите внимание! Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.

12.05.2015

Марина Еременко, кандидат экономических наук, доцент, заведующая отделом разработки и совершенствования жилищной политики государственного предприятия «Институт жилища - НИПТИС им. Атаева С.С.»