Материал помещен в архив

ВОПРОС: Необходимо ли регистрировать в республиканском унитарном предприятии «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» предварительный договор купли-продажи нежилого строения?

ОТВЕТ: Только при условии, что предварительный договор заключается в отношении конкретного нежилого строения.

Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (абзац 1 части первой п.3 ст.9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»; далее - Закон).

Кроме того, в силу подп.3.4 п.3 ст.24 Закона (в редакции, действовавшей до 21 августа 2008 г.) при государственной регистрации предварительного договора или сделки, в соответствии с которой возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав, возможно, наступят в будущем, записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели. После 21 августа 2008 г. из указанной нормы убрали упоминание про предварительный договор, хотя общий смысл остался прежним.

Вместе с тем суть предварительного договора (ст.399 Гражданского кодекса Республики Беларусь) - зафиксировать решение сторон по согласованным вопросам, тогда как остаются еще «неизвестные», например еще не созданный объект недвижимости. Такой объект может быть идентифицирован для целей соблюдения требований п.3 ст.399 названного Кодекса, но этого явно недостаточно для государственной регистрации. Поэтому более обоснованной представляется позиция регистраторов, считающих, что предварительный договор возможен только в отношении конкретных объектов недвижимости, в соответствии с которым в будущем возникнут, перейдут и прекратятся права, ограничения или обременения, то есть госрегистрации подлежат только те предварительные договоры, в которых в роли неизвестных условий выступают любые другие условия (например, цена, порядок расчетов и т. п.), но не сам объект недвижимости.

11.09.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук