Материал помещен в архив

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ И ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ: ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ И ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ

В последнее время субъекты хозяйствования все чаще используют в обеспечение исполнения своих обязательств залог недвижимого имущества (ипотеку). При этом в случаях, предусмотренных законодательными актами, государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним (ст.131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)). В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

По общему правилу согласно ст.403 ГК договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры об ипотеке, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь (п.3 ст.9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон)). Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе ипотеки (п.2 ст.8 Закона). Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Таким образом, договор ипотеки должен быть зарегистрирован, а также должно быть зарегистрировано возникновение ипотеки.

Рассмотрим процедуру государственной регистрации договора и возникновения ипотеки.

1. Определяем место нахождения объекта и, соответственно, место обращения за регистрационными действиями. Прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации, производится регистратором в помещении соответствующей организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества (п.3 ст.34 Закона). Если, например, объект недвижимости находится в Минском районе Минской области, необходимо обращаться в Республиканское унитарное предприятие «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по адресу: г. Минск, ул. Папанина, 7, кабинет № 104. Предварительная запись не обязательна, пройти государственную регистрацию можно в порядке живой очереди с 8:30 до 17:00.

2. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора ипотеки и возникновения ипотеки, определен в п.17.59 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Единый перечень).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует Перечень № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Прежде чем приступить к сбору документов, необходимо посмотреть в договоре ипотеки, какая из сторон уполномочена на государственную регистрацию договора и возникновения ипотеки.

Заявление о государственной регистрации должно быть подписано при государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, соглашения о ее изменении или расторжении, а также основанного на такой сделке права, в том числе доли в праве, или ограничения (обременения) права - совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором или соглашением (подп.13.4 п.13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17 (далее - Инструкция № 17)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 декабря 2024 г. ч.1 подп.13.4 п.13 Инструкции № 17 дополнена словами «за исключением случаев, установленных частями второй и третьей настоящего подпункта» постановлением Госкомимущества от 21.11.2024 № 34.

Таким образом, законодательство Республики Беларусь позволяет сторонам договора ипотеки договориться и уполномочить одну из сторон на государственную регистрацию договора ипотеки и возникновения ипотеки.

Договоре ипотеки может содержать пункт примерно следующего содержания: «По соглашению сторон право подписи и подачи заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанного на нем права, ограничения (обременения), а также подачи иных документов в республиканское унитарное предприятие "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" предоставляется залогодателю».

Государственная регистрация договора ипотеки и возникновения ипотеки по общему правилу совершаются одновременно путем подачи одного заявления.

Для государственной регистрации договора ипотеки и возникновения ипотеки необходимо представить следующие документы:

• доверенность на представителя, если регистрацию договора ипотеки и возникновения ипотеки будет производить представитель. Если доверенность не разовая, то целесообразно подготовить и заверенную копию, которую регистратор оставит в деле;

• заявление о государственной регистрации. В заявлении должны содержаться идентификационные сведения, а также сведения о наличии полномочий на подписание договора, если указанные сведения отсутствуют в договоре (п.17.59 Единого перечня). Идентификационные сведения - фамилия, собственное имя, отчество, число, месяц, год рождения, идентификационный номер, гражданство, место жительства гражданина; полное наименование, регистрационный номер и дата государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, число, месяц, год рождения индивидуального предпринимателя, учетный номер плательщика - юридического лица либо индивидуального предпринимателя, адрес места нахождения юридического лица либо место жительства индивидуального предпринимателя (абзац 4 ст.1 Закона). Регистратору достаточно будет справки в произвольной форме, содержащей идентификационные сведения и сведения об уполномоченном лице.

Справочно Форма заявления о государственной регистрации приведена в приложении 1 к Инструкции № 17;

• свидетельство о государственной регистрации организации, которая будет производить государственную регистрацию ипотеки. Для обозрения регистратором рекомендуем также взять с собой оригинал устава и документы, подтверждающие назначение уполномоченного лица, подписавшего договор;

• паспорт представителя;

• согласие собственника или уполномоченного органа на ипотеку. Если договор ипотеки не является крупной сделкой и у директора отсутствуют ограничения на его заключение, можно подготовить для регистратора соответствующее письмо;

• три прошитых экземпляра договора ипотеки. Один остается у регистратора, а два выдаются сторонам.

3. Плата за государственную регистрацию договора ипотеки предусмотрена в размере 3 базовых величин; 0,2 за возникновение ипотеки и 3 базовые величины за срочность (п.17.59 Единого перечня). Согласно части первой п.3 ст.251 Налогового кодекса Республики Беларусь в случае, если за совершением одного юридически значимого действия, включая предоставление определенных прав или выдачу отдельных документов, одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы по государственной пошлине, государственная пошлина подлежит уплате ими в равных долях, если иное не установлено соглашением между ними. На практике, как правило, расходы по государственной регистрации договора ипотеки, возникновения ипотеки, дополнительных соглашений к договору, прекращения ипотеки возлагаются на залогодателя. Регистратор принимает документы и выписывает счет. Необходимо оплатить счет и факсом переслать копию платежного поручения. Рекомендуем обязательно перезвонить и убедиться, что регистратор увидел оплату.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться ст.287 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

4. Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, если иное не установлено Законом, иными законодательными актами Республики Беларусь и постановлениями Совета Министров Республики Беларусь (часть первая п.2 ст.35 Закона). В п.17.59 Единого перечня установлен иной срок: по общему правилу 5 рабочих дней, а в срочном порядке 1 рабочий день. На практике, если вы с утра подали документы, оплатили счет, регистратор увидел оплату, на следующее утро можно забрать документы.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. Законом от 06.01.2021 № 90-З в ч.1 п.2 ст.35 Закона слова «актами Республики Беларусь» заменены словом «актами».

5. После завершения процедуры государственной регистрации представитель с доверенностью, паспортом и оригиналом платежного поручения забирает два экземпляра договора ипотеки со штампом регистратора и свидетельство о государственной регистрации возникновения ипотеки.

Бланк организации для письма

ДОВЕРЕННОСТЬ № _____

Республика Беларусь, город Минск

Двадцать первое апреля две тысячи шестнадцатого года

Настоящей доверенностью совместное общество с ограниченной ответственностью «Х» (далее - СООО «Х») в лице директора ____________________, действующего на основании Устава, уполномочивает юриста СООО «Х» ____________________ (идентификационный номер ____________________) представлять интересы СООО «Х» в республиканской организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и их подразделениях по вопросам:

- технической инвентаризации и получения технической документации, государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внесения исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

- получения выписок из регистрационной книги (в том числе для нотариального удостоверения сделок) и иной информации о правах, ограничениях (обременениях) недвижимого имущества, содержащейся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

- удостоверения и (или) регистрации совершаемых СООО «Х» сделок с недвижимым имуществом, иных сделок, подлежащих государственной регистрации, регистрации ипотеки, а также дополнительных соглашений об изменении или расторжении вышеуказанных сделок, в том числе удостоверения и (или) регистрации заключаемых СООО «Х» договоров об ипотеке, перевода правового титула, финансовой аренды (лизинга), соглашений об изменении или расторжении указанных договоров.

Для осуществления указанных полномочий ______________________ предоставляется право:

- вести переговоры, предоставлять, получать, подписывать от имени СООО «Х» соответствующие заявления, а также любые иные документы, необходимые для совершения регистрационных действий;

- подписывать совершаемые СООО «Х» сделки с недвижимым имуществом, иные сделки, подлежащие государственной регистрации, а также дополнительные соглашения об изменении или расторжении вышеуказанных сделок, в том числе заключаемые СООО «Х» договоры об ипотеке, перевода правового титула, финансовой аренды (лизинга), соглашения об изменении или расторжении указанных договоров;

- выполнять иные действия и формальности, связанные с указанными поручениями.

Настоящая доверенность действует с двадцать первого апреля две тысячи шестнадцатого года по тридцать первое декабря две тысячи шестнадцатого года включительно.

Бланк организации для письма

Об идентификационных сведениях

Настоящим СООО «Х» в соответствии с п.17.59 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156, и ст.1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» сообщает следующие идентификационные сведения:

полное наименование: совместное общество с ограниченной ответственностью «Х»;

регистрационный номер и дата государственной регистрации юридического лица: № __ от ______;

учетный номер плательщика - юридического лица: ______;

адрес места нахождения юридического лица: ___________________;

сведения о наличии полномочий на подписание договора ипотеки: директор ____________.

Бланк организации для письма

О сделке

Настоящим СООО «Х» сообщает, что следующая сделка не является для общества крупной сделкой в соответствии со ст.58 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»:

договор ипотеки, в соответствии с которым СООО «Ф» передает СООО «Х» в ипотеку капитальное строение с инвентарным номером ____ в обеспечение исполнения своих обязательств по договору поставки от _______ № ___.

Настоящим СООО «Х» подтверждает, что:

1) уставом общества не определено, что на принятие решения о совершении вышеуказанной сделки должен распространяться порядок принятия решения о совершении крупной сделки;

2) сделка не является взаимосвязанной с другими сделками согласно уставу общества.

Настоящим СООО «Х» справочно сообщает, что балансовая стоимость активов общества по состоянию на _________ составляет __________ (цифрами) ________ (прописью) бел. руб.

Настоящим СООО «Х» подтверждает также отсутствие у директора _______________ каких-либо ограничений на заключение с СООО «Ф» вышеуказанного договора, установленных законодательством Республики Беларусь, уставом, трудовым договором (контрактом) (гражданско-правовым договором), локальными нормативными правовыми актами общества, решениями уполномоченных в соответствии с уставом органов общества.

30.05.2016

Денис Сафаревич, юрист общества с ограниченной ответственностью «Арцингер и партнеры»