Материал помещен в архив

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

В Республике Беларусь наряду с улучшением жилищных условий граждан с государственной поддержкой предполагается улучшение данных условий без государственной поддержки путем развития существующих и создания новых финансовых механизмов. Одним из таких финансовых механизмов является строительство жилья на коммерческой основе посредством долевого участия в нем граждан и юридических лиц.

В настоящее время в Республике Беларусь правовое регулирование долевого строительства объектов регламентировано Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Указом № 263 утверждены Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение о долевом строительстве) и форма типового договора создания объекта долевого строительства.

В соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона - застройщик - принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором (часть первая п.7 Положения о долевом строительстве).

С точки зрения дольщиков, участие в таком способе строительства дает возможность приобретения жилья в рассрочку по более низкой цене (в сравнении со стоимостью квадратного метра уже готового жилья) с небольшим первоначальным взносом.

Застройщик также заинтересован в развитии этого способа строительства жилья, так как он получает денежные средства от дольщиков, не вкладывая ни свои средства, ни кредитные ресурсы, и, начиная строительство, уже имеет покупателей строящихся объектов.

В данном материале исследуются особенности правового регулирования участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве жилья в Республике Беларусь, выявляются имеющиеся в этом способе жилищного строительства проблемы, предлагаются правовые и организационные пути их устранения.

Следует иметь в виду, что Положением о долевом строительстве регулируются отношения по привлечению денежных средств:

а) граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, - для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;

б) граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц - для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе. Необходимо учитывать, что строительство на коммерческой основе предполагает отсутствие государственной поддержки в виде предоставления льготных кредитов и (или) одноразовых субсидий в соответствии с законодательством и отсутствие ограничения прибыли застройщика.

Что касается термина «иной объект недвижимости», то под ним понимается связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома.

Когда застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков

В Республике Беларусь сегодня к надежности и платежеспособности застройщика предъявляются повышенные требования. С этой целью в Положении о долевом строительстве определено, что право на привлечение денежных средств дольщиков для обеспечения долевого строительства объектов долевого строительства предоставляется застройщику при следующих условиях:

• отсутствие у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды;

• наличие документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;

• наличие документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;

• наличие договоров создания объектов долевого строительства, зарегистрированных местными исполнительными и распорядительными органами (часть первая п.3 Положения о долевом строительстве).

Для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах дополнительно к вышеперечисленным документам необходимо наличие прошедшей государственную экспертизу проектной документации, договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами), а также разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (часть вторая п.3 Положения о долевом строительстве).

Частью четвертой п.3 Положения о долевом строительстве предусмотрено, что Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования к застройщикам. Такие требования изложены в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - постановление № 1007).

Постановлением № 1007 установлено обязательное соблюдение показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. К ним относятся коэффициент обеспеченности обязательств и норматив безубыточности, определяемые по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (п.2 постановления № 1007).

Постановлением № 1007 утверждено Положение о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости.

Названным Положением определяются перечень необходимых сведений, состав и порядок их представления застройщиками и устанавливается, что сведения и справки представляются застройщиком в установленные сроки (в зависимости от вида сведений - ежеквартально (ежемесячно)) в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

В Положении о долевом строительстве указывается, что застройщик обязан не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров создания объекта долевого строительства опубликовать проектную декларацию с информацией о себе (часть первая п.4 Положения о долевом строительстве) и объекте строительства и одновременно направить указанную декларацию в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, для размещения декларации на сайте таких органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.

С целью обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств определено, что опубликование проектной декларации допускается только при возведении им части объекта строительства за счет собственных (привлеченных) средств (кроме привлеченных средств дольщиков) в сумме, составляющей не менее 15 % от стоимости объекта строительства (подп.2.1¹ п.2 Указа № 263). Речь идет, как правило, о выполнении работ по возведению фундамента или цокольного этажа, а при строительстве многоэтажного панельного дома - о возведении второго и третьего этажей здания.

Договор создания объекта долевого строительства

Договор создания объекта долевого строительства заключается между застройщиком и дольщиком в простой письменной форме в двух экземплярах. Существенные условия договора изложены в п.6 Положения о долевом строительстве.

Договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденной Указом № 263.

К договору прилагаются характеристика объекта долевого строительства и график платежей (если уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) не производится дольщиком единовременно либо на основании представленных справок застройщика), являющиеся его неотъемлемой частью (часть первая п.9 Положения о долевом строительстве).

Договор создания объекта долевого строительства регистрируется в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, и считается заключенным с даты его регистрации.

Привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании заключенных договоров на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика (часть первая п.5 Положения о долевом строительстве).

С целью контроля расходования денежных средств дольщиков определено, что средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства.

Собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации.

Средства, внесенные дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, используются застройщиком по целевому назначению.

Уплата дольщиком цены объекта долевого строительства

Как ранее указывалось, уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей. Как правило, уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) осуществляется на основании представленных застройщиком справок о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства (часть вторая п.7 Положения о долевом строительстве).

Необходимо учитывать, что если в объекте долевого строительства часть жилых помещений строится для предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, то финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств.

Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) допускается по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства (цены договора) (часть третья п.7 Положения о долевом строительстве).

Порядок изменения цены договора детальным образом изложен в Положении о порядке расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора), утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1006.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 155 в постановление № 1006 внесены изменения. В частности, название Положения изложено в новой редакции: «Положение о порядке расчета изменения цены договора (цены объекта долевого строительства)».

Что касается формы платежей для оплаты цены объекта долевого строительства (цены договора), то они вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными денежными средствами через банк после регистрации договора (п.11 Положения о долевом строительстве). Если обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, то цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства (часть первая п.12 Положения о долевом строительстве).

Срок исполнения застройщиком обязательств по договору определяется в договоре и должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в установленном порядке по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору (части первая, вторая п.13 Положения о долевом строительстве).

Передача дольщику объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование (часть четвертая п.14 Положения о долевом строительстве).

Указом Президента Республики Беларусь от 24.09.2015 № 400 «О внесении дополнений и изменений в указы Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 400) в Положение о долевом строительстве были внесены изменения и дополнения, способствующие повышению правовой защищенности сторон договора, в первую очередь - дольщиков.

Так, был сокращен срок передачи застройщиком дольщику окончательного расчета стоимости объекта долевого строительства с 2 месяцев до 25 календарных дней, а также уменьшен с 3 до 2 дней срок передачи документов, необходимых для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства (при условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора)) (часть первая п.14 Положения о долевом строительстве).

Также в Положении о долевом строительстве появилась норма, устанавливающая обязанность застройщика передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства (цену договора), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора).

При передаче застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Указом № 400 определен срок, в течение которого заключаются данные договоры, - 1 рабочий день после обращения дольщика, полностью уплатившего цену объекта долевого строительства (цену договора). Соответствующие изменения и дополнения внесены в форму типового договора создания объектов долевого строительства.

Также подвергся редактированию Указ Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26). Указ № 26 дополнен нормой, устанавливающей, что заказчики (застройщики) в порядке, определенном Советом Министров Республики Беларусь, обеспечивают условия для заселения граждан в жилые помещения в месячный срок со дня утверждения в установленном порядке акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (за исключением жилых помещений в жилом доме, построенном по государственному заказу, а также жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда и жилых помещений социального пользования) при осуществлении в полном объеме расчетов за выполненные работы по строительству этих жилых помещений.

Неосуществление отдельными гражданами указанных расчетов не может являться основанием для отказа в заселении иным гражданам, полностью рассчитавшимся за выполненные работы по строительству жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

При этом гражданин считается заселенным в жилое помещение при одновременном выполнении следующих условий:

• обеспечена возможность предоставления ключей от жилого помещения;

• обеспечены доступ в жилое помещение и возможность пользования этим помещением по назначению;

• отсутствуют замечания по характеристикам жилого помещения, определенным договором, и соответствующему качеству выполненных работ (подп.1.15¹ п.1 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. следует руководствоваться подп.1.151 п.1 Указа № 26 с учетом изменений, внесенных Указом от 26.02.2021 № 58. Норма осталась без изменений. Комментарии см. здесь.

Справочно Рекомендации дольщикам и застройщикам, способные повысить правовую защищенность каждой из сторон договора, см. здесь.

20.12.2016

Олег Шелков, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Института управленческих кадров Академии управления при Президенте Республики Беларусь