Материал помещен в архив

ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ И ПРОВЕРИТЬ ДОЛЬЩИКУ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА АКТА НА ПЕРЕДАЧУ ЗАТРАТ, ПРОИЗВЕДЕННЫХ ПРИ СОЗДАНИИ ОБЪЕКТА, ФОРМЫ С-17

В случае если организация осуществляет строительство объекта, выступая в качестве дольщика, то по его завершении заказчиком (застройщиком) и приемки объекта строительства организация-дольщик получает от заказчика (застройщика) затраты по строительству объекта долевого строительства, которые должна отразить в своем бухгалтерском учете.

Оформить первичный учетный документ

При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика (п.52 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, далее - Инструкция № 10).

В этом случае заказчик, застройщик по окончании строительства передает третьему лицу (в том числе дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10.

Юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, принимает объект (часть объекта) к бухгалтерскому учету на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с требованиями п.52 Инструкции № 10, с отражением по дебету счета 08 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (п.53 Инструкции № 10).

Передача затрат по строительству объекта недвижимости заказчиком (застройщиком), то есть их списание у заказчика (застройщика) со счета 08 и отражение получения затрат по строительству дольщиком - юридическим лицом, то есть их отражение у дольщика на счете 08 будет и для одной и для второй стороны хозяйственной операцией.

Хозяйственная операция - действие или событие, подлежащие отражению организацией в бухгалтерском учете и приводящие к изменению ее активов, обязательств, собственного капитала, доходов, расходов (абзац 24 ст.1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности», далее - Закон № 57-З).

Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом (п.1 ст.10 Закона № 57-З), и на его основании она отражается на счетах бухгалтерского учета (ст.1 Закона № 57-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. ст.10 Закона № 57-З изложена в новой редакции Законом от 11.10.2022 № 210-З.

Таким образом, и для заказчика (застройщика), и для дольщика - юридического лица акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта, - первичный учетный документ, на основании которого в бухгалтерском учете передающей стороны (заказчика, застройщика) и принимающей стороны (дольщика - юридического лица) должны быть отражены соответствующие хозяйственные операции.

Проверить соответствие формы акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, требованиям законодательства

Акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта, формы С-17 (далее - акт С-17) - приложение 10 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3.

Перечень первичных учетных документов утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360 (далее - Перечень № 360).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться перечнем первичных учетных документов в ред. постановления Совмина от 30.12.2022 № 962.

Первичные учетные документы (далее - ПУД), которые содержатся в Перечне № 360, обязательны к применению всеми организациями на территории Республики Беларусь независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, ведомственной подчиненности и иных аспектов.

Акт С-17 в Перечне № 360 отсутствует, в связи с чем он является рекомендуемой формой ПУД.

Исходя из требований п.4 ст.10 Закона № 57-З формы ПУД, не указанных в Перечне № 360, могут утверждаться республиканскими органами государственного управления по согласованию с Министерством финансов Республики Беларусь либо руководителем организации.

При этом организация вправе самостоятельно утверждать для применения формы первичных учетных документов независимо от наличия форм таких документов, утвержденных республиканскими органами государственного управления в соответствии с частью первой п.3 ст.10 Закона № 57-З.

На основании вышеизложенного акт С-17 в соответствии с требованиями п.4 ст.9 Закона № 57-З должен быть включен в учетную политику организации в качестве ПУД, используемых в своей хозяйственной деятельности заказчиком (застройщиком).

На практике подавляющее большинство организаций - заказчиков (застройщиков) в строительной деятельности в качестве ПУД, подтверждающего передачу затрат дольщикам - юридическим лицам при исполнении договоров долевого строительства, используют акт С-17.

Такое решение заказчиков (застройщиков), по мнению автора, логично и целесообразно, так как создает единообразие в формах применяемых ПУД, что способствует унификации и облегчению документооборота между организациями и в конечном итоге приводит отсутствию и (или) значительному уменьшению спорных и конфликтных ситуаций между заказчиками (застройщиками) и дольщиками.

Однако, если по каким-то причинам заказчик (застройщик) разработает и будет применять форму акта на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта, отличную от акта С-17, и такая разработанная форма ПУД будет включена в учетную политику организации - заказчика (застройщика), ее применение не будет противоречить требованиям законодательства по бухгалтерскому учету и отчетности.

При этом если организация-дольщик желает все-таки при получении затрат по строительству объекта иметь акт С-17, то в целях получения ПУД именно такой формы соответствующую норму целесообразно включить в договор на создание объекта долевого строительства, заключаемый между организацией-дольщиком и заказчиком (застройщиком).

Определить срок получения дольщиком акта С-17

Акт С-17 (либо иной аналогичный ПУД) может быть составлен заказчиком (застройщиком) только по окончании строительства объекта.

Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь (п.6 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, далее - Положение № 716).

Датой приемки в эксплуатацию объекта согласно п.8 Положения № 716 считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

На основании п.52 Инструкции № 10 не требуется составления каких-либо промежуточных актов на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта, до даты приемки объекта строительства в эксплуатацию требованиями законодательства Республики Беларусь.

Более того, до даты приемки объекта строительства в эксплуатацию и определения окончательной суммы затрат по строительству объекта такие акты не могут быть составлены даже при достижении подобной договоренности между застройщиком и дольщиком.

Количество составляемых заказчиком (застройщиком) актов С-17

В связи с тем что в акте С-17 указываются все объекты учета (например, здание основного назначения, наружные инженерные сети, благоустройство и т. п.), то в общем случае составляется один акт С-17.

Справочно По акту С-17 в соответствии с п.52 Инструкции № 10 передаются не только непосредственно затраты по строительству, но и оборудование, которое было установлено на объекте строительства. Поэтому дополнительное оформление застройщиком для дольщика товарной либо товарно-транспортной накладной не требуется. При строительстве объектов организации-дольщики, как правило, получают оборудование не как физический объект, а как долю в праве на общее имущество, то есть стоимость такого оборудования отражается в учете каждого из дольщиков исходя из удельного веса переданных ему затрат и стоимости оборудования.

Однако на практике могут возникать ситуации, когда на дату передачи застройщиком затрат, произведенных при создании объекта долевого строительства, часть затрат по объекту строительства дольщику до определенной даты передана быть не может.

В частности, к таким наиболее часто встречающимся ситуациям относятся случаи, когда затраты по строительству, например объектов наружной инженерной и транспортной инфраструктуры, застройщик будет передавать на баланс специализированным эксплуатационным организациям, однако на дату «первоначальной» передачи дольщику затрат по акту С-17 затраты по строительству наружных инженерных сетей и сооружений еще не будут переданы заказчиком (застройщиком) соответствующим эксплуатационным организациям.

В таких случаях заказчик (застройщик) оформляет несколько актов на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта. При этом общий стоимостный показатель таких актов (общая стоимость получаемых дольщиком затрат) должен быть равен общей сумме затрат, которые приходятся на долю дольщика по каждому из актов на передачу затрат.

Пример Общая сумма затрат, отраженная в бухгалтерском учете застройщика на счетах 08 и 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» и приходящаяся на долю дольщика, составляет 100 000 руб., в том числе затраты по строительству наружных сетей электроснабжения - 3 000 руб. (с учетом приходящейся на них суммы налоговых вычетов). Затраты по строительству наружных инженерных сетей электроснабжения застройщик планирует передать на баланс РУП «Минскэнерго». 19 июня 2017 г. застройщик на основании акта С-17 передает затраты дольщику. На дату составления акта С-17 и передачи дольщику затрат, произведенных при создании объекта долевого строительства, затраты по строительству наружных инженерных сетей электроснабжения на баланс специализированной эксплуатационной организации еще не переданы. Затраты по строительству наружных инженерных сетей будут переданы на баланс РУП «Минскэнерго» в августе 2017 г. В данном случае застройщик составит для дольщика два акта С-17: 1) в июне 2017 г. на общую сумму 97 000 руб.; 2) в августе 2017 г. на общую сумму 3 000 руб.

Ситуация, в которой заказчик (застройщик) будет вынужден составить несколько актов на передачу дольщику затрат, возможна также, если на дату приемки объекта строительства часть работ (например, работы по благоустройству территории) была перенесена на более благоприятный период и на дату передачи дольщику затрат еще не выполнена.

В подобной ситуации заказчик (застройщик) дополнительно передаст дольщику такие затраты после их фактического осуществления.

Может ли акт С-17 быть составлен до полной оплаты дольщиком цены договора на создание объекта долевого строительства

В данной ситуации необходимо рассмотреть два случая:

1) если объектом долевого строительства является жилое или иное помещение, то есть которое является объектом долевого строительства в рамках правового регулирования Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Указ № 263), которым утверждено Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Объект долевого строительства - часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре (п.2 Положения № 263);

2) строительство так называемой коммерческой недвижимости, специальные нормативные правовые акты в отношении регулирования строительства которой в настоящее время в законодательстве Республики Беларусь отсутствуют.

В первом случае необходимо руководствоваться требованиями п.14 Положения № 263, согласно которому после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Дольщик обязан не позднее 3 месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, в установленном порядке зарегистрировать данное право.

Передача дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование осуществляется застройщиком после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства, за исключением случаев, предусмотренных в части седьмой п.14 Положения № 263.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства (цену договора), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора).

При передаче застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в течение 1 рабочего дня после обращения дольщика, полностью уплатившего цену объекта долевого строительства (цену договора), в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания такого договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества.

Во втором случае - при строительстве объектов, не являющихся предметом правового регулирования Указа № 263, то есть нежилых помещений, передача объекта долевого строительства дольщику, в том числе затрат по строительству на основании акта С-17, может быть произведена в соответствии с условиями договора на создание объекта долевого строительства и до полной оплаты цены договора дольщиком, если такой порядок передачи и условия передачи объекта долевого строительства будут установлены соглашением сторон.

Какие еще первичные учетные документы должен получить дольщик от заказчика (застройщика)

Акт С-17 является для дольщика первичным учетным документом, основанием для отражения полученных затрат в бухгалтерском учете дольщика (на счетах 08, 41 «Товары» либо на иных счетах бухгалтерского учета в зависимости от вида получаемых затрат и цели, для которой дольщиком осуществлялось строительство объекта, - для собственного использования, для дальнейшей реализации и т. п.).

Однако акт С-17 не единственный первичный учетный документ, который должен быть у дольщика, чтобы «закрыть» цену договора (стоимость объекта долевого строительства).

Помимо акта С-17 дольщик должен получить от застройщика и акт сдачи-приемки оказанных застройщиком услуг. Но данный акт необходим дольщику только в том случае, если сумма фактических затрат по строительству, понесенных застройщиком, меньше цены договора долевого строительства.

Если сумма фактических затрат по строительству, понесенных застройщиком, больше цены договора долевого строительства, то для целей отражения в бухгалтерском учете полученных затрат дольщику будет достаточно акта С-17.

Пример 1 Согласно условиям договора на создание объекта долевого строительства стоимость объекта составляет 100 000 руб. Сумма фактических затрат по строительству с учетом НДС, приходящихся на долю дольщика, - 90 000 руб. Застройщик составит: • акт С-17 на сумму 90 000 руб.; • акт сдачи-приемки услуг застройщика на сумму 10 000 руб.

Пример 2 Согласно условиям договора на создание объекта долевого строительства стоимость объекта составляет 100 000 руб. Сумма фактических затрат по строительству с учетом НДС, приходящихся на долю дольщика, - 120 000 руб. Застройщик составит акт С-17, в котором укажет и общую сумму затрат, приходящихся на долю дольщика, в размере 120 000 руб., и сумму затрат в пределах суммы договора, то есть 100 000 руб., которую дольщик и отразит у себя в бухгалтерском учете в качестве полученных затрат. У застройщика возникшая разница 20 000 руб. отражается в бухгалтерском учете на счете 90-10, в налоговом учете в составе внереализационных расходов. В бухгалтерском учете операции отражаются записями: Д-т 51 - К-т 76 - 100 000 руб. Д-т 76 - К-т 08, 18 - 120 000 руб. Д-т 90-10 - К-т 76 - 20 000 руб. Дольщик поставит объект к себе на учет по цене договора - 100 000 руб., у него никаких дополнительных операций отражать не следует, т.к. эта сумма, в том числе будет указана в акте С-17.

Необходимо ли дольщику получать у заказчика (застройщика) акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством

Приемка в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов в соответствии с п.4 Положения № 716, осуществляется в порядке, предусмотренном для приемки объекта в целом, с составлением отдельных актов приемки на каждые принимаемые в эксплуатацию очередь строительства, пусковой комплекс.

Формы актов приемки в настоящее время утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. действует постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию, гарантийного паспорта объекта строительства, перечней документов, представляемых приемочной комиссии». С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.02.2019 № 26.

На основании Положения № 716 приемку объектов строительства в эксплуатацию осуществляет заказчик (застройщик).

Требованиями законодательства необходимость передачи заказчиком (застройщиком) актов приемки объекта строительства, в частности акта приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством, прямо не предусмотрена. Однако в отдельных ситуациях дольщику целесообразно получить от заказчика (застройщика) заверенную копию данного акта (либо его первой страницы, либо приказа об утверждении приемки в эксплуатацию объекта строительства).

Например, такая необходимость будет возникать у дольщика при желании применить льготу по налогу на недвижимость, установленную подп.1.11 п.1 ст.186 Налогового кодекса Республики Беларусь, согласно которой освобождаются от налога на недвижимость впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения) организаций в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), при возведении которых были превышены установленные проектной документацией сроки их строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. согласно подп.1.13 п.1 ст.228 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З, освобождаются от налога на недвижимость у плательщиков-организаций впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством.

В связи с тем что датой начала периода применения вышеуказанной льготы считается именно дата «строительной» приемки объекта, а не дата получения затрат дольщиком от застройщика или дата ввода полученных объектов в качестве основных средств (дата «бухгалтерского» ввода в эксплуатацию), то дольщику необходимо получить информацию (документы), подтверждающую дату приемки объекта строительства в эксплуатацию в соответствии с Положением № 716.

Какая информация должна быть указана в акте С-17

В соответствии с п.52 Инструкции № 10 в акте С-17, оформленном для дольщика (юридического лица), должна быть указана следующая информация:

1) наименование объекта учета;

2) сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10;

3) процент долевого участия;

4) сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;

5) сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика;

6) сумма оплаты по договору;

7) сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;

8) сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;

9) сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно).

Справочно Дополнительно см. «Порядок оформления акта на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (форма С-17)».

08.08.2017

Виктор Статкевич, аудитор