Материал помещен в архив

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ

Правовое регулирование

В последнее время увеличивается число небольших нежилых зданий, в которых можно не создавать товарищества собственников (здание включает в себя не более 5 единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам).

Правоотношения собственников недвижимого имущества в таких нежилых зданиях напрямую регламентируются:

• Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Закон № 135-З изложен в новой редакции Законом от 04.01.2021 № 78-З. Комментарий см. здесь;

• постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников» (далее - постановление № 161);

• Инструкцией о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 12.05.2015 № 12/17/17 (далее - Инструкция № 12/17/17).

Являясь потребителями коммунальных услуг, собственники недвижимого имущества в своей деятельности руководствуются:

• Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК), в частности, ст.510-518;

• Правилами пользования тепловой энергией, утвержденными постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 19.01.2006 № 9.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 декабря 2019 г. следует руководствоваться Правилами теплоснабжения, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.09.2019 № 609. Комментарии см. здесь.

Обратите внимание! На собственников недвижимого имущества в небольших нежилых зданиях не распространяют свое действие ни Закон Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», ни постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг"», так как данные нормативные правовые акты регламентируют правоотношения только граждан (физических лиц), которые заказывают либо имеют намерение заказать жилищно-коммунальные услуги или пользуются ими исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст.1 названного Закона).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 июня 2020 г. Закон № 405-З изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 18.12.2019 № 280-З. Потребитель - физическое лицо, имеющее намерение заказать либо заказывающее жилищно-коммунальные услуги или пользующееся жилищно-коммунальными услугами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (подп.1.6 п.1 ст.1 новой редакции Закона № 405-З).

Способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения

Согласно ст.6 Закона № 135-З совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения в здании у 2 и более собственников.

В соответствии со ст.15 Закона № 135-З управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:

• непосредственным управлением;

• управлением через товарищество собственников;

• иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более 5 единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.

Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном Законом № 135-З.

В случае выбора непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения собственники могут заключить между собой договор о совместном домовладении (часть первая ст.19 Закона № 135-З). Типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением № 161.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Типовой договор о совместном домовладении изложен в новой редакции постановлением Совмина от 02.07.2021 № 384.

Обратите внимание! Законодательно предусмотрена возможность, а не обязанность заключения договора о совместном домовладении. Однако, как показывает практика, заключение такого договора желательно.

Кроме того, участники совместного домовладения по взаимному согласию могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего (часть третья ст.19 Закона № 135-З).

Обратите внимание! Нормы ст.19 Закона № 135-З могут трактоваться как определение иных способов управления недвижимым имуществом, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Таким образом, законодательством предусмотрено, что собственники недвижимого имущества в совместном домовладении, которое включает не более 5 единиц нежилых помещений, могут осуществлять:

• непосредственное управление;

• управление одним из участников этого домовладения;

• управление посредством управляющего.

При этом решение о способе управления должно приниматься единогласно (ст.19 Закона № 135-З).

Собственникам нежилых помещений совместного домовладения, в составе которого не более 5 единиц нежилых помещений, необходимо соблюдать иные нормы Закона № 135-З, в частности, нормы, касающиеся обязанностей собственника по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения (ст.11 Закона № 135-З). К таким нормам относятся обязанность надлежаще содержать свое имущество и оплачивать коммунальные услуги и обязанность участвовать в расходах по содержанию и ремонту общей долевой собственности.

Обратите внимание! Законодательно не предусмотрена возможность понуждать собственника недвижимого имущества к отчуждению своего имущества по каким-либо обстоятельствам (наличие задолженности за предоставленные коммунальные услуги или отказ от обязанности участвовать в расходах по содержанию имущества). Все спорные вопросы, в том числе и о взыскании задолженности, решаются в судебном порядке.

Порядок определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в том числе и в совместных домовладениях, которые включают не более 5 единиц недвижимого имущества, установлен Инструкцией 12/17/17.

Разрешение конфликтных ситуаций между собственниками недвижимого имущества

На практике бывают случаи, когда собственники недвижимого имущества не могут договориться о способе управления общим имуществом. При этом собственники желают самостоятельно, не в соответствии с установленным порядком в совместном домовладении, оплачивать причитающуюся им часть расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества. Такой подход к решению проблемы не совсем корректен по следующим причинам.

Основными коммунальными услугами, которыми пользуются собственники недвижимого имущества в нежилом здании вне своего нежилого помещения, являются:

• водо-, тепло-, электроснабжение;

• горячее водоснабжение;

• канализация.

Как правило, потребление этих услуг (за исключением канализации) определятся показаниями приборов учета соответствующей коммунальной услуги. Потребление этих коммунальных услуг варьируется, определить заранее количество потребления не представляется возможным.

При этом доступ к таким приборам ограничен, и снимать показания могут только специалисты, которые обслуживают нежилое здание.

Справочно Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при использовании энергии (п.1 ст.514 ГК).

Кроме того, невозможно четко определить самого абонента (потребителя) услуг, с которым организациям, предоставляющим коммунальные услуги, необходимо будет заключить договор. Напомним, речь идет о потреблении коммунальных услуг в рамках всего нежилого здания, а не конкретного нежилого помещения.

Следует также учитывать предписания ст.8 Закона № 135-З (доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним), а также предписания ст.4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (не являются объектами государственной регистрации доли в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения).

Таким образом, не представляется возможным конкретно выделить соответствующие доли в общем имуществе совместного домовладения.

Справочно Общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (ст.1 Закона № 135-З).

При возникновении конфликта собственников недвижимого имущества невозможно кого-либо из конфликтующих сторон понудить к отчуждению своей собственности ввиду конфликта или других обстоятельств. Выход один - договариваться.

31.08.2017

Дания Рузыева, юрист