Материал помещен в архив

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ОБРАЩЕНИИ И ПОГАШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

На практике нередко возникает вопрос: распространяется ли действие Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее - Закон) на отношения между застройщиками (эмитентом жилищных облигаций) и инвестором (покупателем жилищных облигаций), вытекающие из договоров на создание жилых помещений, заключаемых в связи с покупкой инвестором у застройщика-эмитента жилищных облигаций?

В данном материале представлена точка зрения автора на этот вопрос.

Понятие жилищных облигаций

Жилищные облигации относятся к эмиссионным ценным бумагам (ст.9 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг»; далее - Закон № 231-З).

Законом № 231-З регулируются отношения, связанные с эмиссией, обращением и погашением эмиссионных ценных бумаг, профессиональной и биржевой деятельностью по ценным бумагам со всеми видами ценных бумаг.

Выпуск, продажа и погашение жилищных облигаций регулируются законодательством о ценных бумагах.

Справочно Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме (далее - жилой дом) и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории (п.3 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54; далее - Инструкция № 54).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. п.3 Инструкции № 54 изложен в новой редакции на основании постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 07.05.2018 № 33. Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение от эмитента жилищной облигации в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории либо ее номинальной стоимости. Жилищная облигация может удостоверять право ее владельца на получение определенного в ней процента от номинальной стоимости.

Договорные отношения при приобретении жилищных облигаций

Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме (далее - договор с эмитентом), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций (п.5 Инструкции № 54).

Указанный договор (далее условно - договор купли-продажи жилищных облигаций) смешанный, он содержит элементы инвестиционного договора и договора долевого строительства.

Сфера применения законодательства о защите прав потребителей при приобретении и погашении жилищных облигаций

В соответствии со ст.2 Закона его действие распространяется на отношения между потребителями и изготовителями, продавцами, поставщиками, представителями, исполнителями, ремонтными организациями, возникающие из договоров розничной купли-продажи, подряда, аренды, страхования, хранения, энергоснабжения, комиссии, перевозки пассажира и его багажа, груза, возмездного оказания услуг и иных подобных договоров.

Защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Законом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента Республики Беларусь.

Обратите внимание! В части инвестирования на договор купли-продажи жилищных облигаций Закон не распространяется, поскольку возникающие отношения регулируются законодательством о ценных бумагах.

Получение объекта недвижимости только один из двух возможных способов погашения жилищных облигаций. Второй способ - получение номинальной стоимости облигаций (п.12 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 октября 2023 г. следует руководствоваться п.12 Инструкции № 54 с изменениями, внесенными постановлением Минфина от 08.09.2023 № 53.

Получение инвестором объекта недвижимости является формой погашения ценной бумаги.

Передача жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части при погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций осуществляется эмитентом жилищных облигаций в сроки и на условиях, предусмотренных решением о выпуске жилищных облигаций, проспектом эмиссии жилищных облигаций, при условии выполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору с эмитентом и оформляется актом приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, который подписывается сторонами договора с эмитентом (часть первая п.13 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 октября 2023 г. следует руководствоваться ч.1 п.13 Инструкции № 54 с изменениями, внесенными постановлением № 53.

После погашения жилищных облигаций обязательства эмитента перед инвестором считаются исполненными.

Если при передаче объекта недвижимости будут обнаружены его недостатки, то отношения будут регулироваться уже Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) и субсидиарно Законом.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Обратите внимание! С учетом изложенного и пп.2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24.06.2010 № 4 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о защите прав потребителей» Закон не применим к правоотношениям по купле-продаже жилищных облигаций. Его применение возможно дополнительно с Указом № 263, если погашение жилищных облигаций осуществляется путем передачи объекта недвижимости и у этого объекта имеются недостатки.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой.

Решением районного суда от 03.06.2016 отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки на основании Закона в связи с нарушением сроков выполнения работ (срока передачи инвестору жилого помещения путем погашения жилищных облигаций инвестора), поскольку Закон к данным правоотношениям не применим: между сторонами заключен смешанный договор, который содержит признаки инвестиционного элемента и долевого строительства.

31.10.2017

Олег Бандык, юрист