Материал помещен в архив

УЧЕТ РЕАЛИЗАЦИИ КВАРТИРЫ БАНКОМ РАБОТНИКУ В РАССРОЧКУ

Ситуация Банк покупает у застройщика квартиру для перепродажи ее своему работнику, не состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, с рассрочкой оплаты. Цена реализации квартиры превышает цену приобретения. Первоначальный взнос в счет оплаты квартиры составляет 30 % стоимости квартиры, оставшаяся сумма уплачивается равными долями в течение 24 месяцев, проценты за предоставление рассрочки оплаты не взимаются. С момента государственной регистрации права собственности работника и до момента полной оплаты стоимости квартира признается находящейся в залоге. Стоимость приобретения квартиры - 275 000 руб. (без НДС). Плата за государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, заключенного банком и застройщиком, и перехода права собственности на квартиру составила 250 руб. (в том числе НДС 41,67 руб.). Квартира реализована работнику банка по договору купли-продажи, согласно которому продажная цена квартиры - 275 300 руб. (без НДС). Согласно договору купли-продажи плату за удостоверение и государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру осуществляет работник. В день перечисления покупателем оплаты в сумме первоначального взноса осуществляются подписание акта приема-передачи квартиры и подача документов на государственную регистрацию сделки. В учетной политике банка предусмотрена оценка приобретенных товаров по фактической себестоимости, которая включает в себя сумму фактических затрат на приобретение товаров и приведение их в состояние, пригодное для использования. Как отразить в налоговом и бухгалтерском учете указанную ситуацию?

Гражданско-правовые отношения

По договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному в письменной форме, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.520, часть первая ст.521 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК). Обязательство продавца по договору продажи недвижимости считается исполненным по факту передачи недвижимости покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи или иного документа, подтверждающего передачу имущества (части первая и вторая п.1 ст.527 ГК). Если стороной договора является физическое лицо, договор должен быть удостоверен нотариально или регистратором (п.1 ст.67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее - Закон № 133-З).

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, переход права собственности на квартиру также подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522, п.2 ст.529 ГК). Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом осуществляется регистрирующим органом путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (подп.2.1 п.2 ст.38, ст.39 Закона № 133-З).

Предусмотренная договором на реализацию рассрочка в оплате квартиры является беспроцентным коммерческим займом (п.2 ст.456, ст.770 ГК).

Исходя из норм ГК обязательство работника перед банком по коммерческому займу обеспечено залогом (ипотекой) квартиры (п.5 ст.458 и п.3 ст.459 ГК). Квартира подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности (ст.59 Закона № 133-З). После окончательного расчета работника с банком регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию прекращения обременения прав на квартиру, связанных с ипотекой (абзац 7 ст.55 Закона № 133-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться абз.7 ст.55 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З, не повлиявших на суть материала.

Налоговый учет

Налог на добавленную стоимость

Объектами налогообложения НДС признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав плательщиком своим работникам (подп.1.1.1 п.1 ст.115 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК). Освобождаются от НДС обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда (подп.1.33 п.1 ст.118 НК).

Справочно К объектам жилищного фонда относятся, в частности, жилые помещения - квартиры (пп.13, 26 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Следует руководствоваться пп.13, 24 ст.1 данного Кодекса.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения налогом на прибыль признаются валовая прибыль, а также дивиденды и приравненные к ним доходы, начисленные белорусскими организациями (п.1 ст.167 НК).

Прибыль (убыток) от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от их реализации на возмездной основе, уменьшенной на суммы налогов и сборов, исчисляемых из выручки, и затратами, учитываемыми при налогообложении (п.1 ст.168 НК).

Выручка от реализации на возмездной основе товаров (работ, услуг), имущественных прав отражается на дату признания ее в бухгалтерском учете независимо от даты проведения расчетов по ним с соблюдением принципа начисления в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, с учетом положений п.7 ст.168 НК (часть первая п.7 ст.168 НК). С учетом данной нормы и рассматриваемой ситуации выручка от реализации квартиры признается для целей исчисления налога на прибыль на дату подписания акта приема-передачи.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2021 г. из ч.1 п.7 ст.168 НК слова «Республики Беларусь» исключены Законом от 29.12.2020 № 72-З.

Фактическая себестоимость квартиры при расчете налога на прибыль отражается в составе затрат, учитываемых при налогообложении (пп.1, 3 ст.169 НК).

Налог на недвижимость

Объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения (их части), находящиеся в собственности плательщиков, вне зависимости от того, на каких счетах бухгалтерского учета они учитываются (подп.1.1 п.1 ст.227 НК).

В рассматриваемой ситуации квартира не используется банком для проживания физических лиц, а предназначена для продажи, поэтому освобождение от налога на недвижимость, предусмотренное подп.1.1 п.1 ст.228 НК, на нее не распространяется. Если по состоянию на дату исчисления налога на недвижимость (1 января календарного года) квартира не будет продана, она будет объектом для исчисления налога на недвижимость исходя из норм вышеуказанных статей НК. Налогооблагаемой базой будет стоимость квартиры, отраженная в бухгалтерском учете (абзац 3 п.1 ст.229 НК).

Подоходный налог с физических лиц

Плательщиками подоходного налога с физических лиц признаются физические лица (часть первая ст.195 НК). Исчисление подоходного налога с доходов плательщика, источником которых является налоговый агент, производится налоговым агентом (п.1 ст.216 НК). В отношении сумм коммерческих займов подоходный налог налоговыми агентами не исчисляется (абзац 9 п.2 ст.216 НК).

Имущественный налоговый вычет в сумме стоимости приобретения квартиры работнику не предоставляется в связи с тем, что он не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (часть первая подп.1.1 п.1 ст.211 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2021 г. ч.1 подп.1.1 п.1 ст.211 НК после слова «заключения» дополнена словами «договора купли-продажи, предусматривающего оплату цены одноквартирного жилого дома или квартиры в рассрочку» Законом № 72-З. С 1 января 2022 г. следует руководствоваться п.1 ст.216 НК в ред. Закона от 31.12.2021 № 141-З.

Бухгалтерский учет

Банк приобрел квартиру в целях получения экономической выгоды в виде доходов от ее продажи, значит, квартира относится к активам банка (абзац 2 ст.1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»). Указанный актив не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, так как не предусмотрен для собственного потребления, а предназначен для реализации (п.6 Национального стандарта финансовой отчетности 16 «Основные средства» (НСФО 16), утвержденного постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 28.12.2012 № 708).

Активы, приобретенные для реализации, признаются в бухгалтерском учете запасами, к которым относятся товары (п.6, абзац 7 п.7 Национального стандарта финансовой отчетности 2 «Запасы» (НСФО 2), утвержденного постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 28.12.2012 № 741; далее - НСФО 2). Принятие к бухгалтерскому учету поступивших товаров отражается записью по дебету счета 5600 «Запасы» и кредиту счета 6530 «Расчеты с поставщиками, подрядчиками» (часть вторая подп.49.1 п.49, часть третья подп.55.4 п.55 Инструкции о порядке применения Плана счетов бухгалтерского учета в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях, открытом акционерном обществе «Банк развития Республики Беларусь», утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 29.08.2013 № 506; далее - Инструкция № 506). Приобретенную квартиру банк может только после регистрации договора на ее приобретение и оформления права собственности. Стоимость услуг регистрирующего органа по совершению названных действий относится на увеличение стоимости квартиры и отражается по дебету счета 5600 и кредиту счета 6530 (п.11 НСФО 2). Налог на добавленную стоимость, предъявленный к оплате регистрирующим органом, отражается по дебету счета 6503 «Налог на добавленную стоимость» и кредиту счета 6530 (части четвертая и пятая подп.55.1, часть третья подп.55.4 п.55 Инструкции № 506).

При выбытии товаров доходы и расходы признаются в бухгалтерском учете с учетом Инструкции по признанию в бухгалтерском учете доходов и расходов, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.07.2009 № 125 (далее - Инструкция № 125) (п.30 НСФО 2).

Доходы и расходы, связанные с реализацией товаров, отражаются в составе доходов и расходов на счетах 8359 «Доходы от выбытия прочего имущества» и 9359 «Расходы от выбытия прочего имущества».

Операционные доходы от выбытия активов в виде имущества признаются в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении условий, определенных подп.18.1, 18.2 и 18.4 п.18 Инструкции № 125, независимо от формы оплаты (аванс, задаток, отсрочка, рассрочка), определенной условиями договора (часть первая п.30 Инструкции № 125). В данной ситуации доходы от реализации квартиры признаются на дату подписания акта приема-передачи квартиры, которая совпадает с датой государственной регистрации сделки. При этом соблюдаются все условия для признания выручки от реализации товаров, перечисленные в п.18 Инструкции № 125.

Доходы от реализации квартиры отражаются записью по кредиту счета 8359 в корреспонденции с дебетом счета 6531 «Расчеты с покупателями».

Стоимость реализуемой квартиры списывается по дебету счета 9359 и кредиту счета 5600.

Стоимость квартиры, полученной банком в ипотеку при предоставлении коммерческого займа, учитывается на внебалансовом счете 99552 «Ипотека» (подп.80.2 п.80 Инструкции № 506). Сумма полученного обеспечения подлежит списанию со счета при прекращении обязательств их исполнением, то есть при поступлении от работника последнего платежа за квартиру.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2022 г. ч.1 подп.32.1 п.32 Инструкции № 506 дополнена словами «(за исключением денежных средств, учитываемых на счете 3034)» постановлением Правления Нацбанка от 24.12.2021 № 410.

23.10.2019

Евгения Волошкина, экономист