Приобретение жилого дома при наличии непрекращенной ипотеки

Ситуация

Сельскохозяйственному предприятию, которое находится в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), принадлежит на праве собственности жилой дом, построенный сельхозпредприятием за счет кредитных ресурсов банка, предоставленных в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.09.1996 № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе» (далее - Указ № 346) под залог (ипотеку) строящегося жилья в сельской местности.

Жилой дом предоставлен работнику сельхозпредприятия для проживания по бессрочному договору найма. В дальнейшем жилой дом потерял статус служебного жилья.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 20.07.2018 № 287 «О продаже жилых домов (квартир) в сельской местности» антикризисный управляющий направил уведомление бывшему работнику сельхозпредприятия с предложением заключить договор о приобретении занимаемого им жилого дома. Однако бывший работник не выразил письменного согласия о покупке дома, соответственно, он отказался и от заключения договора перевода долга по кредитным обязательствам сельхозпредприятия перед банком на него.

В судебном порядке расторгнуть договор найма не удалось, и антикризисный управляющий вынужден был выставить на торги заселенный бывшим работником жилой дом. Торги по продаже жилого дома, обремененного ипотекой банка и договором найма, были признаны несостоявшимися, поскольку на торги подал заявку единственный участник - бывший работник, который проживал в жилом доме.

В соответствии со ст.127 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» гражданину было предложено заключить договор купли-продажи жилого дома по начальной цене, увеличенной на 5 %, на что тот согласился. Антикризисный управляющий подписал с гражданином соответствующий договор, который подлежал государственной регистрации. Оплата по договору гражданином была осуществлена. Вместе с тем в государственной регистрации договора было отказано в связи с наличием ипотеки, которая не прекращена.

Правомерен ли отказ территориального органа по государственной регистрации и земельному кадастру?

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 октября 2023 г. действует Закон от 13.12.2022 № 227-З «Об урегулировании неплатежеспособности». При этом по делам об экономической несостоятельности (банкротстве), производство по которым возбуждено до вступления в силу Закона № 227-З, применяются нормы Закона № 415-З, за исключением требований к управляющему и организации, осуществляющей гарантированное возмещение банковских вкладов (депозитов) физических лиц. Иные переходные положения определены в ст.228 Закона № 227-З. Комментарии см. здесь.

Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи является правомерным.

Государственная регистрация осуществляется на основании соответствующего заявления, поданного в организацию по государственной регистрации в установленном порядке (подп.1.1 п.1 ст.32 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п.3 ст.315 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

В отношении жилого дома зарегистрирована ипотека, возникшая в силу законодательства, а именно подп.7.1 п.7 Указа № 346.

Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также по основаниям, предусмотренным п.1 ст.15 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке», если иное не установлено законодательными актами (п.2 ст.15 названного Закона).

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 2 октября 2022 г. Законом от 28.06.2022 № 177-З в п.2 ст.15 Закона № 345-З слово «пунктом» заменено словами «частью первой пункта». Комментарий см. здесь.

Право залога возникает с момента заключения кредитного договора и прекращается в случаях прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством (подп.7.1 п.7 Указа № 346).

Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи может быть произведена после государственной регистрации прекращения ипотеки.

В рассматриваемой ситуации заявитель может подать заявление при наличии вышеуказанных оснований и представлении документов, предусмотренных пп.17.34, 17.56, 17.57, 17.62 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

08.07.2020

Михаил Чеканин, юрист