Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь
Текущий ремонт подъезда. Разбираем ситуацию
26.02.2025
 |
Ситуация Собранием жильцов подъезда принято решение о проведении текущего ремонта подъезда. Собственник квартиры не принимал участия в собрании, однако обнаружил в почтовом ящике проект договора с КУП «ЖКХ» на оказание услуги по текущему ремонту. Какая-либо смета к договору не приложена, только график платежей. 1. На основании каких норм проводится такое собрание и текущий ремонт? Какой порядок их проведения? 2. Может ли собственник отказаться от подписания договора? |
1. Правовое регулирование рассматриваемых правоотношений весьма обширно, поэтому выделим основные НПА:
- ЖК;
- Закон от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»;
- Положение о порядке заключения договора на оказание услуги по текущему ремонту жилого дома, утв. постановлением Совмина от 27.01.2009 № 99;
- Инструкция о порядке планирования, проведения и финансирования текущего ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Минжилкомхоза от 30.03.2016 № 5.
В частности, текущий ремонт может выполняться в плановом и внеплановом порядке. В первом случае основанием его проведения является утвержденный годовой план, во втором - решение потребителей либо неудовлетворительное состояние конструктивных элементов или инженерных систем жилого дома (п.5 Инструкции).
Виды и объем ремонтных работ определяются в соответствии с дефектным актом, составляемым по результатам осмотра, а их стоимость - на основании локальной сметы (пп.7, 13 Инструкции).
 |
Справочно Порядок определения сметной стоимости и составления сметной документации урегулирован Инструкцией о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 18.11.2011 № 51. |
В рассматриваемом случае речь идет о внеплановом текущем ремонте по решению потребителей. До начала работ заказчик (уполномоченное лицо по управлению общим имуществом либо организация собственников) обязан выполнить по отношению к потребителям ряд обязанностей, алгоритм которых представлен в таблице.
| № п/п |
Обязанность заказчика | Срок выполнения | Правовое основание |
|
1 |
Представить потребителям следующую информацию: - о планируемых сроках проведения ремонтных работ; - об основных видах ремонтных работ; - об общей ориентировочной стоимости ремонта и сумме, необходимой для возмещения затрат в расчете на 1 м2 общей площади занимаемых потребителями жилых (нежилых) помещений; - о должностном лице заказчика с указанием контактных телефонов, времени и месте приема потребителей для решения организационных вопросов по проведению текущего ремонта (определение перечня и качества материалов, используемых для ремонта, выбор цветового решения, уполномоченного лица (лиц) от потребителей по приемке выполненных работ и иные вопросы) |
Не позднее месяца до начала проведения работ по текущему ремонту | Подпункт 3.1 п.3 Положения |
|
2 |
Уведомить потребителей о дате, месте и времени проведения общего собрания потребителей, повестке дня | Не позднее 10 дней до проведения общего собрания потребителей | Подпункт 3.1 п.3 Положения |
|
3 |
Провести общее собрание потребителей, на котором: - принимается решение потребителей о проведении текущего ремонта (если необходимость ремонта не обусловлена неудовлетворительным техническим и эстетическим состоянием конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома) и сроках выполнения ремонтных работ с рассмотрением локальной сметы (локального сметного расчета); - выбирается уполномоченный представитель (представители) потребителей для решения организационных и иных вопросов, связанных с проведением ремонтных работ, в том числе приемки выполненных работ |
Не позднее 10 дней до начала проведения работ по текущему ремонту | Подпункт 3.2 п.3 Положения |
|
4 |
Оформить протокол общего собрания потребителей с отражением вопросов, возникших в ходе обсуждения или поступивших в письменном виде (подписывается заказчиком и уполномоченным представителем потребителей, избранным на этом собрании) | В течение 3 рабочих дней после проведения общего собрания потребителей | Подпункт 3.3 п.3 Положения |
|
5 |
Заключить с потребителями договор по форме, утв. постановлением № 99 (в простой письменной форме в двух экземплярах) | Не позднее 5 дней до начала текущего ремонта | Пункт 4 Положения |
При организации текущего ремонта подъезда:
• общее собрание проводится с потребителями, в пользовании которых находится подъезд;
• договоры предлагаются к заключению потребителям, в пользовании которых находится подъезд (п.5 Положения).
Законодательством предусмотрена обязанность заказчика представить локальную смету на рассмотрение собрания потребителей (подп.3.2 п.3 Положения), однако не установлена обязанность прилагать данный документ к договору с потребителем.
2. По общему правилу собственник не может отказаться от заключения договора на оказание услуги по текущему ремонту.
Услуга по текущему ремонту относится к основным ЖКУ (подп.2.4 п.2 ст.4 Закона, п.54 ст.1 ЖК). При этом потребитель обязан заключить договор на оказание основных ЖКУ, подготовленный и представленный исполнителем, за исключением случая, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг этому потребителю технически возможно (ч.2 п.7 ст.15 Закона).
Таким образом, потребитель может отказаться от подписания договора на оказание услуги по текущему ремонту только в том случае, если ее неоказание технически возможно. К ситуации с подъездом это неприменимо, поскольку имущество находится в общей собственности и, соответственно, ремонтируя подъезд, заказчик оказывает услугу всем потребителям (в том числе тем, кто не участвовал в собрании либо голосовал против). Кроме того, отказ от подписания договора не освобождает собственника от внесения платы за фактически произведенный текущий ремонт (ч.1 п.5 ст.29 ЖК).
С 19.11.2024 законодательно закреплен такой способ защиты гражданских прав, как признание решений недействительными (п.43 ст.11 ГК). В случае если при проведении общего собрания потребителей, в пользовании которых находится подъезд, были допущены нарушения, заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд с иском о признании принятого решения недействительным.
Протокол общего собрания потребителей - один из документов, требуемых для заключения договора с потребителями (п.4 Положения). Соответственно, в случае признания принятого решения недействительным такие договоры не подлежат заключению.