Материал помещен в архив

7 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ СТОИМОСТИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КВАРТИР

Вопрос 1: Жилой дом строится с 2015 года. Цена на первые квартиры была установлена в эквиваленте 1 300 долл. США за 1 м². Через полгода застройщик принял решение о заключении договоров долевого строительства на следующие квартиры уже по цене 1 100 долл. США за 1 м². В 2016 году последние квартиры предложили по цене 950 долл. США за 1 м². Дольщики, заключившие договоры на строительство квартир по цене 1 300 и 1 100 долл. США за 1 м², стали требовать снизить им цену до 950 долл. США за 1 м². Основание - норма, в соответствии с которой застройщик вправе в процессе строительства снизить цену договора для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех неочередников (часть десятая п.7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263)).

Застройщик отказался.

Прав ли он?

Ответ: Застройщик прав.

Положением № 263 предусмотрено снижение цены договора за счет прибыли застройщика, однако только в отношении уже заключенных договоров с установленной изначально ценой за 1 м². Другими словами, дольщики, в договорах которых стоимость 1 м² установлена в размере 1 300 долл. США, вправе претендовать на снижение цены одновременно с теми дольщиками, которые заключили свои договоры с ценой за 1 м² 1 100 и 950 долл. США (при наличии на то согласия застройщика). Выборочного снижения стоимости квартир по уже заключенным договорам не может быть. Например, сегодня застройщик не вправе снизить цену только тем, у кого она является максимальной (первой группе дольщиков), без рассмотрения этого же вопроса в отношении остальных дольщиков.

Что касается разных цен, предложенных застройщиком (1 300, 1 100, 950 долл. США), то они были установлены с учетом конъюнктуры рынка для заполнения строящегося жилого дома. Вероятно, в 2016 году застройщик не смог привлечь к строительству граждан по цене за 1 м², превышающей 950 долл. США.

Вопрос 2: Долевой дом вводится в эксплуатацию. При окончательном расчете дольщикам предъявляются платежи, не включенные в смету, например, стоимость регистрации жилого дома. Дольщики отказываются оплачивать не предусмотренные в договоре статьи затрат.

Правы ли дольщики?

Ответ: В данном случае дольщики не правы.

Если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом с дольщиками заключается дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором (часть одиннадцатая п.7 Положения № 263).

Если речь идет о затратах на регистрацию жилого дома, то они максимально точно могут быть определены по завершении строительства. При этом ряд застройщиков закладывают эти затраты изначально в договор, устанавливая их размер на дату определения цены.

Кроме затрат на регистрацию жилого дома, могут иметь место иные затраты, размер которых определяется в процессе строительства или после его завершения. При этом указанный подход неприменим к договорам, в которых цена установлена неизменной до окончания строительства или в привязке к иностранной валюте.

Вопрос 3: В окончательном расчете за построенную квартиру застройщик увеличил сумму своей прибыли. Однако в Положении № 263 отмечено, что сумма прибыли застройщика не подлежит увеличению.

Прав ли застройщик?

Ответ: Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой договора, за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с законодательством (часть девятая п.7 Положения № 263).

В свою очередь изменение цены договора возможно по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон по изменению проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства (то есть если дольщик решил сделать в квартире перепланировку), по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены договора.

Кроме того, застройщик вправе самостоятельно, без согласования с дольщиками изменить цену договора в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену договора (части третья, четвертая п.7 Положения № 263).

Только в обозначенных случаях застройщик может откорректировать свою прибыль.

Вопрос 4: В договоре на строительство квартиры застройщик указал на необходимость внесения всех средств на свой текущий (расчетный) счет, мотивируя это тем, что договор заключен в привязке к иностранной валюте, что не дает возможности вычленить три составные части цены договора.

Прав ли застройщик?

Ответ: Застройщик не прав.

Привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на специальные счета, открытые для каждого строящегося жилого дома. При этом денежные средства на оплату услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на эту стоимость, а также прибыль застройщика зачисляются на его текущий (расчетный) счет (часть первая п.5 Положения № 263). Иначе говоря, аккумулировать все средства на текущем (расчетном) счете нельзя.

Средства специального счета используются исключительно на цели строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства. Средства, которые аккумулируются на текущем (расчетном) счете, также используются по назначению. Таким образом, введение специального счета направлено прежде всего на обеспечение целевого использования средств граждан.

Вопрос 5: При заключении договора на начальном этапе строительства застройщик выдвинул условие внесения полной стоимости строительства более чем за год до планового ввода дома в эксплуатацию.

Правомерно ли данное требование застройщика, если дольщики не согласны?

Ответ: Положением № 263 за застройщиком оставлено право предложить дольщиками порядок уплаты цены договора:

• единовременно;

• поэтапно в соответствии с согласованным графиком платежей или на основании справок застройщика о выполненных работах.

Дольщик вправе принять или не принять предложение застройщика, также он может предложить свой вариант. Если стороны не сошлись в едином мнении по вопросу порядка платежей, дольщику стоит задуматься о целесообразности заключения договора с таким застройщиком. Внесение всей суммы платежа в размере стоимости квартиры разово предполагает безусловное доверие дольщика застройщику. При этом принимать такое решение на начальном этапе строительства следует с большой осторожностью и при условии, что в договоре будет указано на отсутствие дополнительных платежей после ввода дома в эксплуатацию.

Вопрос 6: Можно ли зафиксировать цену договора долевого строительства в привязке не к иностранной валюте, а к белорусскому рублю?

Ответ: Такой вариант предусмотрен Положением № 263, хотя используется сторонами по договору достаточно редко.

По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный период строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (часть седьмая п.7 Положения № 263).

При этом следует учитывать, что установленная цена договора может быть откорректирована по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Что касается возможного изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ или изменения налогового законодательства, эти факторы в расчет в данном случае не принимаются.

Вопрос 7: Застройщик перенес срок ввода жилого дома в эксплуатацию в установленном порядке, соответственно, изменилась цена договора. Дольщикам предложено подписать дополнительное соглашение, которое, как уверяет застройщик, не подлежит регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах.

Прав ли застройщик?

Ответ: Застройщик не прав.

Срок ввода объекта в эксплуатацию и цена договора являются существенными условиями договора. Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора (часть восьмая п.10 Положения № 263).

К существенным условиям, помимо названных, еще относятся следующие:

• номера текущего и специального счетов;

• порядок внесения денежных средств;

• гарантийный срок на объект долевого строительства;

• права и обязанности сторон;

• порядок изменения условий договора;

• основания расторжения договора и др. (часть вторая п.6 Положения № 263).

На основании сказанного в рассматриваемом случае застройщик должен зарегистрировать дополнительное соглашение в исполкоме.

25.08.2016

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь

По этой теме также см.:

1. 6 ответов на вопросы, касающиеся возврата средств гражданам при прекращении ими долевого строительства. 

2. 7 ответов на вопросы о долевом строительстве квартир, построенных по государственному заказу (застройщики и физические лица - дольщики, члены ЖСПК, покупатели).