Посуточная аренда квартир: как работать легально

Татьяна Голованова
юрист

06.11.2025

На практике возникают ситуации, когда физлицо имеет в собственности несколько квартир и планирует сдавать их в краткосрочную аренду. В материале рассмотрено, каков порядок юридического оформления (ИП, самозанятый, без регистрации) и уплаты налогов (перечень налогов).

Автор рассмотрел в разделах:

В каком статусе можно осуществлять деятельность по предоставлению квартир на краткосрочный период

Указанную деятельность можно осуществлять в качестве самозанятого или ИП.

Определение предпринимательской деятельности предусмотрено ч.2 п.1 ст.1 ГК. При этом не относится к предпринимательской деятельность физлиц, перечисленная в ч.3 п.1 ст.1 ГК.

В частности, к предпринимательской деятельности не относится предоставление физлицами принадлежащих им на праве собственности жилых домов, квартир, жилых помещений, садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест по договорам найма жилого помещения или аренды (кроме предоставления жилых домов, квартир, жилых помещений, садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест на краткосрочный период) (абз.16 ч.3 п.1 ст.1 ГК).

При этом под предоставлением жилых домов, квартир, жилых помещений, садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест на краткосрочный период понимаются:

• предоставление мест для краткосрочного проживания;

• предоставление садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест по заключенным в календарном году двум и (или) более договорам аренды, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней (подстрочное примечание «*» к абз.16 ч.3 п.1 ст.1 ГК).

То есть предоставление квартир на краткосрочный период не отнесено к видам деятельности, не являющимся предпринимательской деятельностью, а, следовательно, может осуществляться только в рамках предпринимательской деятельности.

При этом физлицо может выбрать форму осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности:

1) самостоятельная профессиональная деятельность (деятельность самозанятого);

2) деятельность в качестве ИП.

Самостоятельная профессиональная деятельность (деятельность самозанятого)

Самостоятельная профессиональная деятельность является одной из форм индивидуальной предпринимательской деятельности гражданина. Осуществлять такую деятельность гражданин вправе с момента уведомления налогового органа в соответствии с налоговым законодательством о применении особых режимов налогообложения (подп.2 ч.1 п.1 ст.22 ГК).

Перечень видов деятельности, разрешенных для осуществления в качестве самостоятельной профессиональной деятельности, приведен в приложении 2 к постановлению Совмина от 28.06.2024 № 457.

В числе таких видов деятельности есть предоставление принадлежащих на праве собственности физлицу жилых помещений, садовых домиков, дач иным физлицам для краткосрочного проживания (п.52 приложения 2 к постановлению № 457). Ограничений по количеству сдаваемых жилых помещений данная норма не содержит.

Предоставление жилых помещений для краткосрочного проживания предполагает:

1) наличие в календарном году двух и более заключенных договоров;

2) продолжительность каждого из договоров не более 15 календарных дней (подстрочное примечание 7 к п.52 приложения 2 к постановлению № 457).

При осуществлении самостоятельной профессиональной деятельности физлицо вправе применять в отношении такой деятельности НПД или единый налог (подп.1 ст.13 Закона от 22.04.2024 № 365-З «Об изменении законов по вопросам предпринимательской деятельности»; подп.3.2 п.3 ст.337 НК).

Для начала самостоятельной профессиональной деятельности физлицу необходимо:

• если планируется деятельность с уплатой НПД - установить приложение «Налог на профессиональный доход» и проинформировать налоговый орган о применении НПД (ч.1 п.1 ст.381 НК). Приложение «Налог на профессиональный доход» размещено на сайте МНС;

• если планируется деятельность с уплатой единого налога - не позднее дня, предшествующего дню начала осуществления в календарном месяце деятельности с уплатой единого налога, подать в налоговый орган уведомление по форме согласно приложению 9 к постановлению МНС от 30.04.2025 № 20. На основании данного уведомления налоговый орган рассчитает сумму подлежащего уплате единого налога (пп.31, 33 ст.342 НК).

Информация о ставках каждого из налогов и сроках его уплаты приведена в таблице.

Обратите внимание! Предоставление мест для краткосрочного проживания (п.52 приложения 2 к постановлению № 457) предусматривает предоставление жилых помещений физлицам. Сдавать квартиру (в том числе на срок до 15 дней) юрлицу в качестве самозанятого можно в соответствии с п.51 приложения 2 к постановлению № 457 (предоставление в аренду одного объекта (части одного объекта) недвижимого имущества одному юридическому или физическому лицу, в том числе осуществляющему индивидуальную предпринимательскую деятельность, на основании последовательно заключаемых договоров аренды (кроме имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается законодательными актами)). В рамках данного вида деятельности физлицо может одновременно сдавать в аренду только одну квартиру одной организации, применяя при этом НПД. В отношении дохода, полученного от белорусских организаций, в части, превысившей в пределах календарного года 60 000 руб., ставка НПД составляет 20 % (абз.3 п.1 ст.3812 НК).

Деятельность в качестве ИП

При осуществлении индивидуальной предпринимательской деятельности в качестве ИП гражданин вправе осуществлять виды деятельности по перечню видов деятельности, разрешенных для осуществления в качестве индивидуального предпринимателя, согласно приложению 1 к постановлению № 457 (ч.2 п.1 ст.22 ГК).

Приложение 1 к постановлению № 457 включает такие виды деятельности для ИП, как:

• предоставление жилья на выходные дни и прочие периоды краткосрочного проживания (группа 552 в соответствии с ОКЭД);

• сдача внаем собственного и арендуемого недвижимого имущества (группа 682 в соответствии с ОКЭД).

То есть ИП вправе сдавать квартиры как для краткосрочного проживания, так и на длительный срок.

В настоящее время для ИП возможно применение двух систем налогообложения:

1) уплата подоходного налога по ставке 20 % (ч.1 п.3 ст.214 НК);

2) уплата единого налога по ставкам согласно приложению 24 к НК при осуществлении видов деятельности, перечисленных в п.1 ст.337 НК.

При этом ИП, осуществляющие деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания, обязаны применять единый налог (ч.2 п.5 ст.336 НК).

Справочно Предоставление мест для краткосрочного проживания - предоставление жилых помещений, садовых домиков, дач по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней (абз.6 ст.335 НК).

При осуществлении ИП в отчетном периоде предоставления мест для краткосрочного проживания единый налог уплачивается за каждую квартиру (независимо от количества сдаваемых жилых комнат в каждой такой квартире) (п.11 ст.342 НК).

Единый налог уплачивается ИП не позднее 1-го числа каждого календарного месяца, в котором им осуществляется деятельность. ИП, впервые начавший в календарном году осуществление деятельности с уплатой единого налога, уплачивает единый налог не позднее рабочего дня, предшествующего дню осуществления такой деятельности, в том календарном месяце, в котором им впервые в отчетном периоде (календарном квартале) осуществляется деятельность (п.1 ст.343 НК).

Ставки единого налога для ИП установлены в подп.1.1 п.1 приложения 24 к НК:

Обратите внимание! Областные и Минский городской Советы депутатов имеют право уменьшить (увеличить) (не более чем в два раза) установленные приложением 24 к НК ставки единого налога в зависимости от: • населенного пункта, в котором осуществляется деятельность плательщиков (г. Минск, города областного, районного подчинения, поселки городского типа, сельские населенные пункты); • места осуществления деятельности плательщиков в пределах населенного пункта (центр, окраина, транспортные развязки, удаленность данного места от остановок пассажирского транспорта); • категории плательщиков (ИП, физлица) (п.2 ст.339 НК).

Обязанность уведомления о пребывании иностранцев

Если квартира будет предоставляться для краткосрочного проживания иностранцам, то физлицо, в том числе ИП, обязано информировать об этом орган внутренних дел по месту нахождения квартиры (ч.1 ст.43¹ Закона от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь»).

Обратите внимание! Не требуется информировать орган внутренних дел в отношении иностранцев, указанных в абз.2-5, 9-12 ч.1 ст.45 Закона № 105-З. За неисполнение данной обязанности установлена административная ответственность в виде штрафа в размере до 20 БВ (ч.6 ст.24.35 КоАП).