Алгоритм приобретения пустующего жилого дома

Татьяна Голованова
юрист

24.07.2026

Вопросы продажи пустующих жилых домов регулирует Указ от 24.03.2021 № 116 «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами». Приобрести пустующий дом иногда можно всего за 1 БВ. Приведем алгоритм приобретения такого дома.

Алгоритм приобретения пустующего жилого дома

Шаг 1. Выберите дом, который хотите приобрести

Указом № 116 предусмотрено формирование Единого реестра пустующих домов, владельцем которого является Госкомимущество.

Справочно Пустующий жилой дом - жилой дом, соответствующий одновременно следующим критериям: 1) на придомовой территории не осуществляются предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель, не соблюдаются требования к содержанию (эксплуатации) территории и (или) жилой дом находится в аварийном состоянии или грозит обвалом либо разрушен; 2) местной администрацией района в городе, районным, городским (городов областного, районного подчинения), сельским, поселковым исполнительными комитетами по месту нахождения жилого дома установлено, что лица, имеющие право владения и пользования им, в течение трех последних лет не проживали в нем ни одного дня, а в отношении жилых домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, - не проживали постоянно более одного года; 3) в Минский городской, районный, городской (городов областного, районного подчинения), поселковый, сельский исполнительные комитеты, местную администрацию района в городе по месту нахождения жилого дома не представлено уведомление и не обеспечено приведение жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в пригодное состояние (п.5 приложения 1 к Указу № 116).

Выявляет пустующие дома специальная комиссия, которая создается в соответствии с решением райисполкома, местной администрации района в городе или горисполкома (при отсутствии в городе областного подчинения местных администраций районов) (ч.1 п.2 Положения о порядке создания и деятельности комиссии по обследованию состояния жилых домов, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц, районов в городах, утв. постановлением Совмина от 23.09.2021 № 547).

В Единый реестр пустующих домов включаются сведения, в частности, о:

• месте нахождения жилого дома;

• общей площади жилого дома и наружном его размере;

• дате утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (при наличии);

• материале наружных стен жилого дома, этажности;

• сведения о земельном участке;

• контактах местного исполнительного и распорядительного органа (далее - исполком), его уполномоченного лица, к которым можно обратиться по вопросам приобретения конкретного жилого дома (приложение к Положению о порядке формирования и актуализации государственного информационного ресурса «Единый реестр пустующих домов», утв. постановлением Совмина от 20.11.2020 № 667).

Для поиска в реестре домов, предназначенных для продажи, можно использовать соответствующий фильтр.

Сведения из Единого реестра пустующих домов, кроме персональных данных и иной информации, распространение и (или) предоставление которой ограничены, размещаются также на официальных сайтах исполкомов (ч.1 п.9 Положения № 667).

Помимо реестра и сайтов исполкомов, информация о продаже пустующих жилых домов публикуется в СМИ, определенных облисполкомами и Мингорисполкомом (ч.2 п.14, п.41 Положения о порядке продажи без проведения аукционов пустующих жилых домов, организации и проведения аукционов по их продаже, утв. постановлением Совмина от 23.09.2021 № 547).

Если иное не установлено законодательными актами или международными договорами, приобретать пустующие жилые дома могут:

✓ граждане Республики Беларусь;

✓ иностранные граждане и лица без гражданства;

✓ ИП;

✓ юрлица (ч.1 п.5, п.43 Положения № 547).

Справочно Продажа пустующих жилых домов, поступивших в собственность административно-территориальной единицы, может осуществляться без наличия правоудостоверяющих документов на них и земельные участки, на которых они расположены. Земельный участок, необходимый для обслуживания пустующего жилого дома, предоставляется его приобретателю без проведения аукциона в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель. При предоставлении земельного участка в аренду плата за право аренды не взимается. Размер земельного участка определяется с учетом требований законодательства об охране и использовании земель (чч.1 и 2 п.18 Указа № 116).

Шаг 2. Определите порядок продажи дома

Пустующий жилой дом может быть продан:

1) на аукционе, в том числе путем проведения электронных торгов;

2) без проведения аукциона (п.17 Указа № 116). При этом в г. Минске и областных центрах продажа пустующих жилых домов без проведения аукциона не осуществляется. Облисполкомы вправе также определять иные населенные пункты, на территории которых пустующие жилые дома отчуждаются только путем проведения аукциона (ч.5 п.20 Указа № 116).

Способ продажи можно узнать в реестре на странице дома в разделе «Информация о продаже».

Шаг 3а. Представьте необходимые документы организатору аукциона

Аукцион может проводить:

✓ комиссия по организации и проведению аукциона, созданная исполкомом;

✓ специализированная государственная организация, уполномоченная на это исполкомом (ч.2 п.10 Положения № 547).

Извещение о проведении аукциона не позднее чем за 30 календарных дней до дня его проведения публикуется на соответствующих официальных сайтах облисполкомов, Мингорисполкома и Госкомимущества в сети Интернет. Кроме того, информация об аукционе публикуется в печатных СМИ, определенных облисполкомами и Мингорисполкомом, а также размещается в Едином реестре пустующих домов (п.14 Положения № 547).

Требования к содержанию извещения установлены в ч.5 п.14 Положения № 547. В числе сведений, которые должны быть в нем указаны:

• место, дата, время и порядок проведения аукциона;

• место, дата, время начала и окончания приема заявлений об участии в аукционе и прилагаемых к ним документов;

• адрес и характеристики пустующего жилого дома (назначение, площадь, этажность, включая подземную, материал стен, степень износа и прочее), его составные части и принадлежности (хозяйственные и иные постройки);

• начальная цена предмета аукциона;

• информация о необходимости возмещения затрат на организацию и проведение аукциона, в том числе расходов, связанных с проведением оценки рыночной стоимости пустующего жилого дома, изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения, порядке и сроках их возмещения;

• размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты текущего (расчетного) банковского счета для перечисления денежных средств и иные условия участия в аукционе;

• адрес и номер контактного телефона комиссии или специализированной организации;

• перечень документов, которые необходимо предоставить участникам аукциона до его начала.

Начальная цена предмета аукциона устанавливается по его рыночной стоимости, определенной территориальной организацией по государственной регистрации (ч.1 п.19 Указа № 116, п.9 Положения № 547). Однако облисполкомы имеют право определить населенные пункты, за исключением г. Минска и областных центров, на территории которых пустующие жилые дома могут быть выставлены на аукцион с начальной ценой продажи, равной 1 БВ (ч.4 п.20 Указа № 116).

После получения документов комиссия или специализированная организация выдает участникам билеты участников аукциона с указанием даты регистрации заявлений. Перед началом аукциона билеты обмениваются на аукционные номера (пп.21, 24 Положения № 547).

Обратите внимание! Участник аукциона имеет право до начала аукциона письменно отозвать заявление об участии в нем. При этом неявка на аукцион приравнивается к письменному отзыву заявления об участии в аукционе. В этом случае сумма внесенного задатка возвращается участнику аукциона в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона (ч.1 п.22 Положения № 547).

Аукцион проводится в месте, день и время, указанные в извещении, при наличии двух или более участников аукциона, а его результаты оформляются протоколом, копия которого выдается победителю в день проведения аукциона (пп.25, 26 и 29 Положения № 547).

В протоколе о результатах аукциона указываются, в частности:

• предмет аукциона;

• победитель аукциона;

• начальная цена предмета аукциона;

• цена продажи предмета аукциона;

• срок и реквизиты текущего (расчетного) банковского счета для перечисления победителем аукциона платы за пустующий жилой дом, сумма расходов, связанных с проведением оценки рыночной стоимости пустующего жилого дома, изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения;

• обязательство победителя аукциона обратиться в исполком с заявлением о предоставлении земельного участка и после принятия им соответствующего решения - за государственной регистрацией земельного участка и предмета аукциона, а в случае предоставления земельного участка на праве аренды - также заключить договор аренды земельного участка и обратиться за его государственной регистрацией (п.30 Положения № 547).

Если аукцион признается несостоявшимся, начальная цена продажи может быть понижена в порядке, установленном чч.1, 2 п.20 Указа № 116.

В случае если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что заявление об участии в нем подано только одним участником либо для участия в нем явился только один участник, предмет аукциона продается этому участнику при его согласии по начальной цене предмета аукциона, увеличенной на 5 % (ч.2 п.37 Положения № 547).

В течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола о результатах аукциона либо протокола о признании аукциона несостоявшимся соответственно победитель аукциона либо единственный участник несостоявшегося аукциона обязан:

✓ внести плату за предмет аукциона (часть платы в случае представления письменного заявления о предоставлении рассрочки);

✓ подать в исполком, уполномоченный в соответствии с компетенцией в области использования и охраны земель на принятие решения об изъятии и предоставлении земельного участка, на котором расположен проданный жилой дом, заявление о предоставлении земельного участка (ч.1 п.34 Положения № 547).

Справочно Победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона по их письменному заявлению может предоставляться рассрочка оплаты пустующего жилого дома на срок до 3 лет со дня подписания договора купли-продажи равными долями без индексации платежей. Победитель аукциона либо единственный участник несостоявшегося аукциона вправе исполнить обязательство по оплате приобретенного пустующего жилого дома досрочно (ч.3 п.34 Положения № 547).

Не позднее 10 рабочих дней после совершения указанных действий исполком:

1) заключает с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона договор купли-продажи;

2) передает ему копию решения суда о признании пустующего жилого дома бесхозяйным и передаче его в собственность административно-территориальной единицы, а также один экземпляр протокола о результатах аукциона либо о признании аукциона несостоявшимся (ч.2 п.34 Положения № 547).

Обратите внимание! Если пустующий дом продается на электронных торгах, то информация об их проведении также будет размещена в Едином реестре пустующих домов (ч.3 п.625 Положения о порядке проведения электронных торгов, утв. постановлением Совмина от 12.07.2013 № 608). Особенности продажи пустующих жилых домов на электронных торгах определены гл.81 Положения № 608.

Шаг 3б. Представьте необходимые документы в исполком

Начальная цена пустующего жилого дома, отчуждаемого без проведения аукциона, устанавливается по рыночной стоимости, определенной организацией по государственной регистрации (ч.1 п.19 Указа № 116). В случае отсутствия по истечении 30 календарных дней со дня опубликования информации о продаже дома заявок на его приобретение цена дома может быть понижена не более чем на 50 % включительно, а по истечении очередных 30 календарных дней - последовательно не более чем до 80 % и 1 БВ включительно (ч.3 п.20 Указа № 116).

Кроме того, облисполкомы вправе определить населенные пункты, за исключением г. Минска и областных центров, на территории которых пустующие жилые дома могут быть проданы без проведения аукциона за 1 БВ без учета положений ч.3 п.20 Указа № 116 (ч.4 п.20 Указа № 116).

Гражданин, желающий приобрести жилой дом, до истечения 30 календарных дней со дня опубликования сведений о его прямой продаже представляет в исполком:

1) заявку на покупку пустующего жилого дома по форме согласно приложению 6 к постановлению № 23;

2) копию документа, удостоверяющего личность, без нотариального засвидетельствования;

3) доверенность - если документы подаются представителем (п.44 Положения № 547).

Не позднее 10 рабочих дней после истечения 30 календарных дней со дня опубликования сведений о прямой продаже пустующего жилого дома исполком принимает одно из следующих решений:

• о продаже пустующего жилого дома претенденту на покупку;

• об отказе претендентам на покупку в прямой продаже пустующего жилого дома и о проведении аукциона по его продаже - если до истечения 30 календарных дней со дня опубликования сведений о прямой продаже пустующего жилого дома в исполком подано несколько заявок от претендентов на покупку и в отношении каждого из претендентов отсутствуют основания для отказа в отчуждении пустующего жилого дома;

• о понижении начальной цены пустующего жилого дома в соответствии с Указом № 116, за исключением случаев продажи за 1 БВ.

В решении о продаже пустующего жилого дома указываются:

✓ покупатель;

✓ цена продажи пустующего жилого дома;

✓ затраты по прямой продаже пустующего жилого дома, в том числе расходы, связанные с проведением оценки рыночной стоимости пустующего жилого дома, опубликованием информации о прямой продаже пустующего жилого дома;

✓ текущие (расчетные) банковские счета и срок перечисления денежных средств;

✓ обязанность покупателя после подписания договора купли-продажи обратиться в исполком, уполномоченный на принятие решения об изъятии и предоставлении земельного участка, на котором расположен проданный дом, с заявлением о предоставлении земельного участка, необходимого для его обслуживания, и срок обращения, который не может превышать 1 месяца (ч.1 п.46 Положения № 547).

С покупателем заключается договор купли-продажи пустующего жилого дома, который не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня его подписания сторонами (ч.3 п.18 Указа № 116). Право собственности на пустующий жилой дом, приобретенный на основании договора купли-продажи, заключенного с исполкомом, возникает у покупателя со дня его подписания сторонами (п.49 Положения № 547).

После приобретения пустующего жилого дома приобретателю необходимо обратиться за государственной регистрацией прав на дом и земельный участок (перечень документов определен в гл.22 Перечня № 200).

Обратите внимание! Если приобретенный дом находится в аварийном состоянии, грозит обвалом или разрушен, то его приобретатель не позднее одного года обязан начать реконструкцию либо капитальный ремонт жилого дома или осуществить его снос. При наличии уважительных причин, препятствующих выполнению таких действий, и представлении в исполком подтверждающих это документов указанный срок может быть продлен (п.7, ч.1 п.27 Указа № 116).