Алгоритм получения разрешения на строительство и чек-лист

Лилия Дулебо
специалист по сметному делу, редактор Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

03.09.2026

Кому и когда нужно получать разрешение на строительство? Этот вопрос актуален, если планируется возведение, реконструкция или снос объекта.

Автор разобрал ключевые нюансы: в каких случаях разрешение не требуется, какие документы входят в его состав, сколько времени занимает каждый этап и на что обратить внимание, чтобы избежать задержек и дополнительных расходов.

Материал будет полезен:

✓ юрлицам (заказчикам, застройщикам, инженерам (инженерной организации) при заключении договора на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью) и ИП, планирующим новое строительство, реконструкцию или снос объектов;

✓ юристам, инженерам и техническим специалистам, которые отвечают за получение разрешительной документации.

В конце материала - готовый чек-лист, чтобы ничего не упустить.

Разделы:

Когда необходимо получить разрешение на строительство

Разрешительная документация требуется, если вы планируете:

• разработку проектной документации,

• возведение,

• реконструкцию,

• снос объекта,

• ремонтно-реставрационные работы (п.1 ст.66 Строительного кодекса).

Когда разрешительная документация не требуется

Разрешительная документация не нужна при (п.2 ст.66 Строительного кодекса):

• работах по модернизации, технической модернизации и ремонту объектов (подп.2.1);

• сносе физлицами нежилых капитальных построек на предоставленных земельных участках (подп.2.2);

• строительстве, осуществляемом в целях ликвидации либо предупреждения аварийных и чрезвычайных ситуаций (подп.2.3);

• возведении садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства (подп.2.4);

• возведении дач, хозяйственных строений и сооружений на земельных участках, предоставленных для дачного строительства (подп.2.5);

• возведении и реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек 5-го класса сложности (упрощенный порядок в соответствии с п.1 ст.82 Строительного кодекса) (подп.2.6);

а также при (п.3 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство, утв. постановлением Совмина от 18.12.2025 № 735):

- выполнении работ по размещению объектов, не являющихся капитальным строением (зданием, сооружением) или его частями, в том числе по размещению нестационарных торговых объектов, нестационарных объектов общественного питания, временных зданий и сооружений, необходимых для производства строительно-монтажных работ, а также для обслуживания работников строительства в пределах строительной площадки, отведенной под строительство (абз.2);

- сносе объектов, выполняемом в рамках освобождения строительной площадки, при возведении, реконструкции объекта (абз.3);

- выполнении работ, отнесенных к работам по ремонту и (или) содержанию автомобильных дорог, улиц населенных пунктов (абз.4);

- выполнении работ по установке технических средств противопожарной защиты, систем видеонаблюдения, кондиционирования в случае отсутствия необходимости в выполнении строительно-монтажных работ (абз.5);

- строительстве объектов в соответствии с подп.1.2 п.1 Указа от 31.01.2025 № 46 «Об особенностях строительства и приемки объектов в эксплуатацию» (абз.6);

- строительстве объектов сотовой связи, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимой для обеспечения их функционирования, в соответствии с Указом от 11.08.2025 № 301 «О строительстве объектов сотовой связи» (абз.7).

Если ваш случай не в этом списке - разрешение нужно.

Кто может быть заявителем на получение разрешительной документации

Заявителем на получение разрешительной документации выступает заказчик, застройщик или инженер (инженерная организация) при заключении договора на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью (ч.1 п.1 Положения № 735).

Состав разрешительной документации

Обратите внимание! В архитектурно-планировочном задании не могут устанавливаться требования к конструктивным решениям, внутренней планировке, отделке, оборудованию объекта или иные условия, ограничивающие права заказчика, если они не обоснованы законодательством (ч.1 п.7 Положения № 735). Это правило защищает заказчика (застройщика) от излишних и необоснованных требований.

Алгоритм подготовки и получения разрешительной документации

Шаг 1. Подача заявления в исполком

Заявитель подает заявление в местный исполнительный и распорядительный орган (исполком) по месту нахождения земельного участка. К заявлению необходимо приложить пакет документов, состав которого зависит от ситуации.

Обратите внимание! Во многих случаях исполком сам запрашивает информацию о государственной регистрации заявителя (юридического лица или ИП), а также о правах и обременениях на недвижимость. Это указано в ч.2 п.9, ч.3 п.12, ч.2 п.14, ч.2 п.19, ч.3 п.26 Положения № 735. Заявителю не нужно представлять эти документы лично. В ситуациях, когда объект или земля находятся в общей собственности, аренде, залоге или ином пользовании, требуется согласие всех заинтересованных сторон. Без такого согласия исполком не сможет принять положительное решение.

Дополнительно по теме • Алгоритм действий при легализации самовольно занятого земельного участка. • Заявление о легализации самовольно занятого земельного участка (пример).

Шаг 2. Запрос в уполномоченную организацию

Исполком в течение 5 рабочих дней со дня получения заявления рассматривает его и при отсутствии оснований для отказа направляет запрос в уполномоченную организацию для подготовки пакета документов (п.31 Положения № 735).

Уполномоченные организации подготавливают (ч.1 п.10 Положения № 735):

• архитектурно-планировочное задание;

• схему размещения объекта;

• справку-обоснование о возможности (невозможности) выдачи разрешения;

• запрашивают технические требования и технические условия в специализированных органах.

Шаг 3. Получение технических условий и требований

Уполномоченная организация направляет запросы в специализированные государственные органы и организации для получения технических требований и условий. Это важный этап, так как именно здесь определяются все технические параметры подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

Перечень организаций, выдающих технические требования, определен в приложении 1 к Положению № 735. В их число входят:

• Минприроды (экологическая экспертиза);

• органы санитарного надзора;

• ГАИ МВД (при строительстве дорог и сооружений);

• органы МЧС (для объектов по установленному перечню);

• ветеринарные станции (для животноводческих объектов);

• Минобороны;

• Департамент по авиации;

• Белорусская железная дорога.

Эти организации обязаны подготовить и направить запрашиваемые документы на безвозмездной основе в течение 7 рабочих дней с момента получения запроса (абз.3 ч.1 п.10 Положения № 735).

Технические условия выдаются организациями, которые определяются исполкомом.

Обратите внимание! Предоставленные по установленным формам технические требования и условия, при их соблюдении, не требуют дополнительного подтверждения, такого как проставление грифа согласования или получение письменного заключения.

Шаг 4. Оплата услуг и подготовка документов

Подготовка документов уполномоченной организацией (КУП и др.) осуществляется на возмездной основе. Плата за услуги формируется на основе экономически обоснованных затрат и уровня рентабельности не более 10 % (чч.2, 3 п.6 Положения № 735).

Важно соблюсти сроки:

✓ счет на оплату выставляется в течение 5 дней с момента поступления запроса в уполномоченную организацию;

✓ заявитель обязан оплатить счет в течение 3 рабочих дней со дня уведомления о его размере (ч.4 п.6 Положения № 735).

После получения оплаты уполномоченная организация готовит пакет документов в течение 17 рабочих дней и передает их в исполком (ч.1 п.17 Положения № 735).

Шаг 5. Выдача разрешительной документации

После получения полного пакета документов от уполномоченной организации исполком принимает решение. На это отводится не более 15 рабочих дней (ч.2 п.17 Положения № 735).

По итогам рассмотрения заявителю направляется разрешительная документация на строительство, которая служит основанием для начала работ.

Шаг 6. Внесение изменений в разрешительную документацию

В процессе строительства может возникнуть необходимость отступить от ранее выданных требований. В этом случае заявитель обращается в исполком с заявлением о выдаче решения о внесении изменений (п.8 Положения № 735). К заявлению прилагаются:

• декларация о намерениях;

• сопоставительная таблица изменения основных проектных решений;

• сопоставительная таблица изменений технико-экономических показателей (ч.1 п.8 Положения № 735).

Исполком может принять решение о внесении изменений или отказать в этом, если изменения приведут к нарушению требований НПА.

Срок действия разрешительной документации

Разрешительная документация на строительство объекта действует:

• до приемки объекта в эксплуатацию (за исключением сноса);

• либо до истечения сроков, установленных в разрешительной документации на строительство (ч.6 п.6 Положения № 735).

Технические требования и технические условия действуют:

• в течение 2 лет с даты их выдачи до начала строительно-монтажных работ;

• после начала строительно-монтажных работ - до приемки объекта в эксплуатацию (п.14 приложения 2, п.13 приложения 3, п.7 приложения 4, п.16 приложения 5, п.12 приложения 6, п.7 приложения 7, п.11 приложения 8, п.9 приложения 9, п.10 приложения 10, п.10 приложения 11, п.13 приложения 12, п.7 приложения 13, п.13 приложения 14, п.6 приложения 15, п.8 приложения 16, п.10 приложения 17, п.23 приложения 18, п.11 приложения 19-20).

Ответственность за нарушение порядка получения разрешительной документации

В случае выполнения строительных работ без разрешительной документации на строительство данная деятельность будет самовольным строительством (абз.6 ч.1 п.1 ст.223 ГК).

Самовольное строительство объекта влечет штраф от 5 до 30 БВ, на ИП - от 20 до 100 БВ, а на юрлицо - от 20 до 500 БВ (ст.22.8 КоАП).

Справочно Регламент административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подп.3.9.11 «Получение решения по самовольному строительству», утв. постановлением Минстройархитектуры от 10.10.2025 № 114.

Нарушение должностным лицом местного исполнительного и распорядительного органа установленных сроков оформления и выдачи разрешительной документации на разработку проектной документации, возведение, реконструкцию, снос объекта, ремонтно-реставрационные работы, а равно возложение на заказчика, застройщика обязанности по оказанию услуг, связанных с подготовкой, оформлением и согласованием такой документации, влекут штраф от 3 до 5 БВ (ст.22.13 КоАП).

Дополнительно по теме • Бухгалтерский и налоговый учет расходов по объектам самовольного строительства. • Можно ли избежать административной ответственности юрлица при самовольном строительстве? Самовольное строительство было в 2017 году (построены две стенки из гипсокартона), выявлено в марте 2025 г. при подготовке ведомости технических характеристик.  • По решению исполкома предприятие снесло не свою незаконную постройку (самовольное строительство). Кто должен забрать себе и оприходовать материальные ценности, образовавшиеся в результате сноса? На основании чего?

Регистрация объекта в Едином реестре объектов капитального строительства (ЕРОКС)

ЕРОКС является информационной системой, предназначенной для накопления, хранения и предоставления информации о стадиях жизненного цикла объектов капитального строительства.

Регистрации в ЕРОКС подлежат объекты капитального строительства 1-4-го классов сложности, на которых выполняются работы по одному из видов строительства (п.3 Положения об информационной системе «Единый реестр объектов капитального строительства», утв. постановлением Совмина от 19.06.2023 № 394, ч.3 письма Минстройархитектуры от 22.05.2024 № 05.1.1-04/6456 «О порядке регистрации объектов капитального строительства»).

Заказчик (застройщик) или инженерная организация обязаны обеспечить регистрацию такого объекта в течение 15 рабочих дней со дня принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта (абз.3 п.14 Положения № 394).

В ЕРОКС регистрируется каждый объект строительства в соответствии с разрешительной документацией независимо от того, какое количество зданий и сооружений, входящих в его состав, планируется одновременно задействовать в строительстве.

Каждая очередь строительства, выделенная из состава объекта капитального строительства, регистрируется в ЕРОКС в качестве самостоятельного объекта с использованием функционала информационной системы. При этом система присваивает очередям строительства отдельные идентификационные номера, которые подобны между собой и отличаются последними двумя знаками номера и обозначают порядковый номер очереди строительства (чч.6, 7 письма № 05.1.1-04/6456).

Обратите внимание! Регистрация в ЕРОКС требуется: 1) при направлении проектной документации на рассмотрение в органы государственной экспертизы в случаях, если государственная экспертиза проектной документации обязательна; 2) при направлении уведомления о начале, возобновлении производства строительно-монтажных работ в органы государственного строительного надзора в случаях, если направление такого уведомления в органы государственного строительного надзора является обязательным (чч.14, 15 письма № 05.1.1-04/6456).

Не нужно регистрировать в ЕРОКС:

✓ объекты капитального строительства 5-го класса сложности;

✓ объекты капитального строительства 1-4-го классов сложности, на которых выполняются только работы по технической модернизации, текущему ремонту;

✓ пусковые комплексы в рамках объекта капитального строительства;

✓ оборонные, особо режимные, режимные объекты, объекты военного и специального назначения, а также информация о таких объектах капитального строительства, распространение и (или) предоставление которой ограничено (п.4 Положения № 394; чч.3, 4 письма № 05.1.1-04/6456).

Дополнительно по теме • Организация имеет разрешение на снос здания 5-го класса без разработки проекта. Нужно ли проходить регистрацию в Едином реестре объектов капитального строительства и нужен ли аттестат на выполнение работ по сносу? • На территории организации запланировано строительство небольшой автомобильной стоянки. Должна ли организация регистрировать такой объект в Едином реестре объектов капитального строительства (ЕРОКС)? • Подлежит ли внесению в Единый реестр объектов капитального строительства (ЕРОКС) объект, на котором планируется выполнение работ по модернизации? Если да, то в какой срок необходимо его зарегистрировать? • В организации нет отдела ПТО. Какой специалист должен заниматься внесением данных в Единый реестр объектов капитального строительства?

Чек-лист для заявителя: получение разрешительной документации

✓ Проверьте необходимость получения разрешения. Убедитесь, что ваш объект не относится к исключениям (ремонт, садовые домики, объекты 5-го класса сложности, строящиеся в упрощенном порядке, объекты сотовой связи и др.). Исключения перечислены в п.2 ст.66 Строительного кодекса и п.3 Положения № 735.

✓ Соберите документы для подачи заявления:

- обзорная схема размещения объекта;

- декларация о намерениях;

- акт выбора места (если требуется);

- согласия всех заинтересованных сторон (собственников, арендаторов, залогодержателей);

- обоснование инвестиций (в установленных случаях);

- разрешение на работы с историко-культурными ценностями (при необходимости).

✓ Убедитесь в комплектности документов.

✓ Подайте заявление. Обратитесь в исполком по месту нахождения земельного участка с полным комплектом документов.

✓ Отслеживайте запрос в уполномоченную организацию. Уполномоченная организация запрашивает документы в специализированных органах (Минприроды, ГАИ, МЧС и др.). Срок - 7 рабочих дней (абз.3 ч.1 п.10 Положения № 735). Документы выдаются на безвозмездной основе.

✓ Получите и оплатите счет. Дождитесь счета от уполномоченной организации (КУП) и оплатите. Счет выставляется в течение 5 дней с момента запроса. Оплатите в течение 3 рабочих дней (ч.4 п.6 Положения № 735). Иначе подготовка документов приостанавливается.

✓ Получите разрешение.

✓ Зарегистрируйте объект в ЕРОКС. В течение 15 рабочих дней со дня принятия решения исполкома объекты 1-4-го классов сложности должны быть зарегистрированы в ЕРОКС (абз.3 п.14 Положение № 394).

✓ Учтите срок действия разрешения. Разрешение действует до приемки объекта в эксплуатацию (кроме сноса). Техусловия - 2 года до начала СМР.

✓ При необходимости внесите изменения. Если отступаете от требований разрешительной документации - подайте заявление с декларацией и сопоставительными таблицами (п.8 Положения № 735).

Заключение

Процесс получения разрешительной документации на строительство четко регламентирован и имеет понятную структуру. Следуя приведенному алгоритму и сверяясь с чек-листом, вы сможете пройти все необходимые этапы с минимальными временными и финансовыми потерями. Ключевыми моментами являются своевременная подача документов, оперативная оплата услуг уполномоченной организации и контроль за соблюдением установленных сроков на всех этапах процедуры.