Алгоритм юридических действий по сдаче внаем жилого помещения

Дания Рузыева
юрист

26.09.2024

Если собственник жилого помещения (квартиры или одноквартирного жилого дома) намерен законно сдать в аренду свое имущество, включая, например, одну комнату в двух- или многокомнатной квартире, ему необходимо выполнить определенные действия. Официальное заключение и регистрация договора аренды жилого помещения обеспечивают защиту интересов как арендатора, так и арендодателя, способствуя соблюдению цивилизованных отношений и возможности законно отстаивать свои права.

Законодательные основания сдачи квартиры внаем определены п.2 ст.136 ЖК (ГК (ст.642) прямо отсылает к ЖК). Определено, что собственники жилых помещений имеют право в порядке, установленном законодательством (в том числе), предоставлять гражданам по договору найма либо в безвозмездное пользование, организациям по договору аренды жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности.

Таким образом, заключение договора найма жилого помещения - законное основание предоставления этого жилого помещения в пользование нанимателю.

Алгоритм юридических действий по сдаче внаем жилого помещения

Шаг 1. Заключение договора найма

Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совмина от 12.09.2006 № 1191. В ней отражены существенные (обязательные) условия договора, по желанию сторон договор можно расширить, записав соответствующие нормы в п.13 «Дополнительные условия» формы договора или одновременно заключить дополнительное соглашение к договору.

Справочно Пунктом 1 ст.298 ГК установлено, что денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. Статьей 4 Закона от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» установлено приостановление действия на 2024 год ч.2 п.1 ст.298 ГК и ч.2 ст.11 БК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных (расчетных) денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). При этом законодательством установлено, что именно в договоре аренды необходимо определять размер платы за пользование имуществом только в белорусских рублях. Таким образом, учитывая, что отношения наймодателя и нанимателя не поименованы в вышеуказанном Законе, то, следовательно, определение суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах в договоре найма жилого помещения не противоречит законодательству. Учитывая это, в договоре найма жилого помещения можно указывать размер платы за пользование жилым помещением в иностранной валюте или в условных денежных единицах, подлежащей оплате в белорусских рублях по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единицах на день платежа.

Договор заключается между собственником жилого помещения и нанимателем. Полномочия по заключению договора, а также проведению иных юридически значимых действий (заключение других видов договоров, необходимых для обеспечения надлежащего комфорта в жилом помещении (например, договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг, пользования домофонной сетью, подключение сети Интернет, телевидения и т. п.), выражение согласия на регистрацию по месту пребывания нанимателя и т. п.) могут быть переданы собственником жилого помещения своему представителю по нотариально удостоверенной доверенности (ст.186 ГК).

В договоре необходимо указать срок, на который он заключается. Если срок не указан, то договор заключен на неопределенный срок.

Справочно Если заключается договор с регистрацией нанимателя по месту пребывания, то срок договора не может быть больше чем 1 год, так как ч.2 п.21 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утв. Указом от 07.09.2007 № 413, установлено, что регистрация граждан (как граждан Республики Беларусь, так и иностранных граждан, беженцев, лиц без гражданства) осуществляется на срок до 1 года.

Договор найма заключается в трех экземплярах, по одному для нанимателя и наймодателя помещения, а также для местного исполкома.

Обратите внимание! Основанием для возникновения у нанимателя права владения и пользования жилым помещением возникает не с даты заключения договора, а с даты его регистрации в местном исполкоме (п.14.2 типовой формы договора).

Для регистрации в местном исполкоме договора найма граждане представляют следующие документы (п.1.8 Перечня № 200):

✓ заявление, подписанное собственником квартиры и участниками общей долевой собственности на эту квартиру;

✓ паспорта сторон договора (или документы, их заменяющие);

✓ 3 экземпляра договора или дополнительного соглашения к нему;

✓ документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

✓ технический паспорт на квартиру.

Регистрация договора производится бесплатно, действует бессрочно, осуществляется в течение 2 дней со дня подачи заявления.

Справочно В г. Минске формы договора для заполнения можно взять в расчетно-справочных центрах своего района. Договор на регистрацию также принимается в этих центрах.

При заключении договора найма и передачи квартиры во владение и пользование нанимателю рекомендуется заключить акт приемки-передачи помещения (примерная форма прилагается). Законодательно такого требования нет, однако акт, подписываемый сторонами договора, в котором отражено состояние передаваемого имущества, является документом, подтверждающим наличие (отсутствие) недостатков имущества, и в дальнейшем может способствовать разрешению спорных вопросов. К акту можно приложить фотографии как самой квартиры, так и имущества, находящегося в квартире.

Регистрирующий орган в пятидневный срок с момента регистрации направляет копию договора в налоговый орган по месту жительства наймодателя для учета и исчисления налога.

В случае если стороны вносят изменения в договор (например, продлевают срок действия договора), заключается дополнительное соглашение к договору, которое также подлежит регистрации в местном исполкоме по той же процедуре, что и заключение договора.

Шаг 2 (при необходимости). Регистрация нанимателя по месту пребывания

Регистрация граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства, постоянно проживающих на территории Республики Беларусь, производится в соответствии с п.13.2 Перечня № 200. Для регистрации граждан необходимо в одну из следующих организаций (в зависимости, как в населенном пункте организована подача таких заявлений): организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (ЖЭС, ЖЭУ, ЖЭК), производящую учет, расчет и начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением (РСЦ), жилищно-строительный кооператив, товарищество собственников - подать:

✓ заявление о регистрации по месту пребывания по форме, установленной приложением 2 к постановлению МВД от 15.11.2010 № 364. На заявлении необходима подпись наймодателя о согласии регистрации нанимателя по месту пребывания;

✓ паспорт (иной документ, удостоверяющий личность) регистрируемого гражданина;

✓ документ, являющийся основанием для регистрации по месту пребывания (в рассматриваемом случае - договор найма);

✓ для регистрации несовершеннолетних от 14 до 18 лет, имеющих одного законного представителя, не по месту жительства либо месту пребывания этого законного представителя необходимы документы, подтверждающие отсутствие второго законного представителя (свидетельство о смерти, копия решения суда о лишении родительских прав и т. п.);

✓ квитанцию об оплате процедуры.

Госпошлина за регистрацию нанимателя по месту пребывания - 0,5 БВ, срок проведения процедуры - 3 рабочих дня со дня подачи заявления, граждане регистрируются на срок до 1 года.

Шаг 3. Ежемесячная уплата подоходного налога

За сдачу внаем квартиры собственнику (наймодателю) необходимо ежемесячно уплачивать налог за каждую комнату, сданную внаем. Если сдается однокомнатная квартира, налог на нее будет такой же, как на 1 комнату в квартире, где есть несколько комнат.

С февраля по декабрь 2024 г. установлены следующие ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей:

Подоходный налог уплачивается не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата подоходного налога (подп.1.2 п.1 ст.221 НК).

Для уплаты подоходного налога необходимо знать учетный номер плательщика. Его можно узнать на сайте МНС, не обращаясь при этом в налоговую инспекцию.

Алгоритм поиска УНП физического лица:

1) зайдите на сайт МНС;

2) выберите «Электронные сервисы»;

3) выберите раздел «Государственный реестр плательщика»;

4) выберите подраздел «Поиск физических лиц»;

5) внесите данные паспорта (номер паспорта и Ф.И.О.).