Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ ПО СОЗДАНИЮ ОРГАНИЗАЦИЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок создания и государственной регистрации организаций застройщиков и товариществ собственников (примечание 1), являются:

• Гражданский кодекс РБ (далее - ГК);

• Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента РБ от 16.01.2009 № 1.

• Положение об организациях застройщиков, утвержденное Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43 (далее - Положение № 43).

• Закон РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З).

Формирование организаций застройщиков

В соответствии с Положением № 43 организация застройщиков - это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, создаваемый на основе членства для строительства жилых и нежилых, встроенно-пристроенных или пристроенных помещений в многоквартирном жилом доме, реконструкции жилого дома (домов) либо приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов (далее - строительство, реконструкция, приобретение дома), последующей эксплуатации этих домов и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельным участком) для строительства, реконструкции, приобретения дома.

К организациям застройщиков относятся:

• жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими, либо приобретения недостроенных зданий, а также зданий, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, для их дальнейшего достраивания или ремонта;

• жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК) или жилищные кооперативы могут быть двух видов:

• формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (далее - ЖСК из нуждающихся);

• формируемые из числа граждан, как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на таком учете, а также юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (далее - ЖСК из ненуждающихся).

При формировании ЖСК из нуждающихся организация (местный исполнительный комитет, государственная организация, хозяйственное общество, акции (доли в уставном фонде) которой принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальной единице), в которой граждане состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяет состав этой организации, извещает граждан, из которых будет состоять ЖСК из нуждающихся, заказным письмом с обратным уведомлением или под роспись, созывает и проводит собрание учредителей - граждан, создающих ЖСК из нуждающихся.

При формировании ЖСК из ненуждающихся граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели, заинтересованные в формировании этой организации, созывают и проводят собрание учредителей - граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.

Формирование товариществ собственников

Статья 274 ГК устанавливает право собственников квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом, а в установленных законодательством случаях обязанность создавать товарищества собственников.

В соответствии со ст.20 Закона № 135-З товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом.

Товарищество собственников должно состоять из двух и более собственников недвижимого имущества совместного домовладения (в случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом - застройщиком).

При формировании товарищества собственников несколькими собственниками недвижимого имущества совместного домовладения они проводят собрание учредителей, на котором принимают решение о создании товарищества собственников и утверждают его устав (в случае, если товарищество собственников создает застройщик, устав утверждается застройщиком).

Учредительный документ товарищества собственников - его устав. Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми его учредителями.

Регистрация организаций застройщиков и товариществ собственников

По общему правилу государственная регистрация коммерческой организации осуществляется по месту ее нахождения областными исполнительными комитетами, городскими исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть своих полномочий по государственной регистрации местным исполнительным и распорядительным органам, а указанные городские исполнительные комитеты - соответствующим администрациям районов в городах.

Рассмотрим процесс создания и регистрации организации застройщиков и товарищества собственников в виде алгоритма.

Примечание 1. И организации застройщиков, и товарищества собственников в соответствии с ГК являются некоммерческими организациями, т.е. они могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку она необходима для их уставных целей, ради которых организации застройщиков и товарищества собственников созданы, соответствует этим целям и отвечает предмету деятельности организации застройщиков и товарищества собственников, либо поскольку она необходима для выполнения государственно значимых задач, предусмотренных в уставах этих организаций, соответствует этим задачам и отвечает предмету деятельности этих организаций.

Примечание 2. В уставе организации застройщиков указываются:

• наименование организации застройщиков;

• место ее нахождения;

• предмет и цели ее деятельности, органы управления этой организацией, порядок их избрания;

• условия и порядок приема в члены организации застройщиков, прекращения членства, в т.ч. порядок исключения из этой организации;

• размер, состав и порядок внесения вступительных, паевых (при финансировании строительства, реконструкции, приобретения дома организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;

• права и обязанности ее членов;

• меры ответственности членов этой организации за нарушение обязательств по внесению взносов;

• компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

• порядок возмещения убытков членами организации застройщиков;

• обязанность организации застройщиков обеспечивать сохранность дома данной организации, в т.ч. общего недвижимого имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации дома;

• обязанность организации застройщиков соблюдать интересы ее членов при определении порядка и условий владения, пользования и распоряжения общим недвижимым имуществом этой организации;

• порядок рассмотрения споров между организацией застройщиков и ее членами, другими гражданами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями;

• права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью организации застройщиков, в т.ч. за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этой организацией сохранности дома, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица по управлению общим недвижимым имуществом дома организации застройщиков, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания или собрания уполномоченных членов организации застройщиков (далее - собрание уполномоченных) для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этой организации, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);

• порядок реорганизации и ликвидации данной организации;

• иные положения, предусмотренные Положением № 43 и другими актами законодательства.

В уставе организации застройщиков могут содержаться иные положения, касающиеся ее деятельности и не противоречащие Положению № 43 и другим актам законодательства.

Типовой устав товарищества собственников утвержден постановлением Совета Министров РБ от 08.04.1998 № 569.

Примечание 3. Порядок согласования наименования, а также форма заявления установлены Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 05.02.2009 № 154; требования к наименованию, форма справки о согласовании наименования установлены постановлением Минюста РБ от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц». Наименование резервируется за заявителем в базе данных согласованных наименований Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на срок 3 месяца.

Примечание 4. Форма заявления о государственной регистрации некоммерческой организации установлена приложением 11 к постановлению Минюста РБ от 27.01.2009 № 8 «О некоторых мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 16 января 2009 г. № 1».

Примечание 5. Постановление Правления Нацбанка РБ от 03.04.2009 № 40 «Об открытии банковских счетов».

Примечание 6. В соответствии с постановлением Минфина РБ от 29.03.2005 № 37 «Об установлении размера платы за книгу замечаний и предложений» размер платы за книгу замечаний и предложений составляет 18 600 бел.руб.

Примечание 7. Положение о порядке выдачи, регистрации, ведения и хранения книги замечаний и предложений, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 16.03.2005 № 285.

21.06.2012 г.

Дания Рузыева, юрист

От редакции: Со 2 марта 2013 г. в Закон РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» на основании Кодекса РБ от 28.08.2012 № 428-З внесены изменения и дополнение.