АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ ПО СОЗДАНИЮ ОРГАНИЗАЦИЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок создания и государственной регистрации организаций застройщиков и товариществ собственников (примечание 1), являются:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК);

• Жилищный кодекс (для организаций застройщиков и товариществ собственников, действующих в жилых домах).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Следует руководствоваться главой 28 «Управление общим имуществом совместного домовладения» и главой 29 «Организации собственников» новой редакции данного Кодекса;

• Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее - Декрет № 1);

• Закон № 135-З (для товариществ собственников, действующих в нежилых зданиях).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Закон № 135-З изложен в новой редакции Законом от 04.01.2021 № 78-З. Комментарий см. здесь;

• Типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 (далее - Типовой устав) (для товариществ собственников, действующих в нежилых зданиях) (вступает в силу с 11 июня 2015 г.).

Формирование организаций застройщиков

Организация застройщиков - потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества (п.36 ст.1 ЖК).

К организациям застройщиков относятся:

• жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими;

• жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы (далее - ЖСК) могут быть двух видов:

• формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• формируемые из числа граждан, как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на этом учете, а также юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (далее - ЖСК из ненуждающихся).

Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, хозяйственные общества, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее - государственные организации, хозяйственные общества) при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.

Государственные организации, хозяйственные общества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о формировании ЖСК заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под подпись.

Гражданин, уведомленный о формировании ЖСК, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке (примечание 2), в 30-дневный срок со дня получения такого извещения обязан подать в государственные организации, хозяйственные общества заявление о вступлении в ЖСК или письменно отказаться от вступления в него (неподача заявления гражданином либо его представителем в государственные организации, хозяйственные общества в указанный срок рассматривается как отказ от вступления в ЖСК. Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая подаче заявления в государственные организации, хозяйственные общества (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина), при документальном ее подтверждении.). К заявлению о вступлении в ЖСК прилагаются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь (примечание 3).

Государственные организации, хозяйственные общества созывают собрание учредителей - граждан, формирующих ЖСК. На собрании учредителей граждане принимают решение о добровольном объединении в ЖСК, определяют размер и порядок внесения вступительного и паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества ЖСК), утверждают устав и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

Для формирования ЖСК из ненуждающихся граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели через средства массовой информации или любым другим доступным способом созывают собрание учредителей - граждан (граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей), формирующих ЖСК. На собрании учредителей граждане (граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели) принимают решение о добровольном объединении в ЖСК, определяют размер и порядок внесения вступительного взноса, утверждают устав ЖСК и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

Формирование товариществ собственников

Для жилых домов

Статья 274 ГК устанавливает право собственников квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом, а в установленных законодательством случаях обязанность создавать товарищества собственников.

Товарищество собственников - организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п.56 ст.1 ЖК).

Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.

Создание двух и более товариществ собственников по управлению общим имуществом в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, не допускается.

Создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:

• многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;

• несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.

Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим наименованием.

В уже построенном жилом доме решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном главой 30 ЖК.

Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в т.ч. проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников.

Инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию. Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества.

Учредительным документом товарищества собственников является его устав. Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей - участников совместного домовладения.

Для нежилых зданий

Товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом № 135-З и уставом товарищества собственников (ст.20 Закона № 135-З). Товарищество собственников создается и действует в соответствии с Законом № 135-З, иными актами законодательства Республики Беларусь и своим уставом.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.

Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. В случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом - застройщиком.

Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников.

Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 июля 2018 г. согласно части седьмой ст.20 Закона № 135-З (в редакции Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 132-З) товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и может иметь печать со своим наименованием.

Регистрация организаций застройщиков и товариществ собственников

Государственная регистрация организаций застройщиков и товариществ собственников осуществляется областными, Брестским, Витебским, Гомельским, Гродненским, Минским, Могилевским городскими исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть своих полномочий по государственной регистрации субъектов хозяйствования другим местным исполнительным и распорядительным органам, а названные городские исполнительные комитеты - соответствующим администрациям районов в городах.

В случае если организация застройщиков или товарищество собственников располагается в свободной экономической зоне или на территории администрации Китайско-Белорусского индустриального парка, то регистрация их осуществляется администрацией сводной экономической зоны, администрацией Китайско-Белорусского индустриального парка.

Рассмотрим процесс создания и регистрации организации застройщиков и товарищества собственников в виде алгоритма.

Примечание 1. И организации застройщиков, и товарищества собственников в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК) и Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З) являются некоммерческими организациями, т.е. они не имеют в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяют ее между своими участниками. Полученную прибыль возможно тратить на цели, отвечающие задачам и предмету деятельности этих организаций.

Примечание 2. Гражданин вправе оформить доверенность на предоставление своих интересов другому гражданину, как являющемуся ему родственником, так не являющемуся им. Правила выдачи и действия доверенности установлены в ст.186-190 ГК. Учитывая предписания ст.186 ГК, доверенность на представление интересов гражданина должна быть письменно оформлена и может выдаваться без нотариального удостоверения. При этом доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Примечание 3. В настоящее время этот перечень определен подп.1.1.23 п.1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.

Примечание 4. В уставе организации застройщиков указываются:

• наименование организации застройщиков;

• место ее нахождения;

• предмет и цели ее деятельности, органы управления этой организацией, порядок их избрания;

• условия и порядок приема в члены организации застройщиков, прекращения членства, в т.ч. порядок исключения из этой организации;

• размер, состав и порядок внесения вступительных, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;

• права и обязанности ее членов;

• меры ответственности членов этой организации за нарушение обязательств по внесению взносов;

• компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

• порядок возмещения убытков членами организации застройщиков;

• обязанность организации застройщиков обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;

• обязанность организации застройщиков соблюдать интересы ее членов при определении порядка и условий владения, пользования и распоряжения общим имуществом этой организации;

• порядок рассмотрения споров между организацией застройщиков и ее членами, другими гражданами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями;

• права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью организации застройщиков, в т.ч. за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этой организацией сохранности объектов недвижимого имущества, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица по управлению общим имуществом организации застройщиков, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания или собрания уполномоченных членов организации застройщиков для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этой организации, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);

• порядок реорганизации и ликвидации данной организации;

• иные положения, предусмотренные ЖК и другими актами законодательства.

В уставе товарищества собственников (в жилом доме) указываются:

• наименование товарищества собственников;

• место его нахождения;

• предмет и цели его деятельности, органы управления, порядок их избрания;

• права и обязанности членов товарищества собственников;

• компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

• размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов;

• меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению взносов;

• обязанность товарищества собственников обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;

• обязанность товарищества собственников соблюдать интересы его членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

• порядок возмещения убытков членами товарищества собственников;

• права и обязанности товарищества собственников;

• порядок рассмотрения споров между товариществом собственников и его членами, другими гражданами, организациями;

• права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью товарищества собственников, в т.ч. за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этим товариществом сохранности общего имущества, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этого товарищества, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);

• порядок ликвидации товарищества собственников;

• иные положения, предусмотренные ЖК и иными актами законодательства.

Устав товарищества собственников в нежилых зданиях не должен противоречить Типовому уставу, Закону № 135-З и иному законодательству. Утвержденный до 11 июня 2015 г. (дата вступления в силу Типового устава) устав товариществ собственников должен быть приведен в соответствие с Типовым уставом до 1 января 2016 г. При этом решение о внесении изменений и (или) дополнений в устав принимается квалифицированным большинством (2/3 или 3/4 голосов членов товарищества собственников от их общего количества) и только на очном собрании членов товарищества собственников (проведение письменного опроса по этому вопросу не допускается).

Примечание 5. Порядок согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, а также форма заявления установлены Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154; требования к наименованию, форма справки о согласовании наименования установлены постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц». Наименование резервируется за заявителем в базе данных согласованных наименований Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на срок 1 месяц.

Примечание 6. Форма заявления о государственной регистрации некоммерческой организации установлена приложением 11 к постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь от 27.01.2009 № 8 «О некоторых мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 16 января 2009 г. № 1».

Примечание 7. В настоящее время порядок открытия текущего (расчетного) счета регулируется Декретом № 1, главой 22 Банковского кодекса Республики Беларусь и локальными нормативными актами банков.

Примечание 8. В перечне мест реализации организациями, индивидуальными предпринимателями товаров, выполнения работ, оказания услуг, в которых ведется книга замечаний и предложений, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.03.2005 № 285 (далее - постановление № 285), имеются жилищно-строительные кооперативы, но отсутствуют товарищества собственников.

Форма заявления о выдаче книги замечаний и предложений установлена в приложении 2 к постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 26.04.2013 № 14.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 января 2016 г. приложение 2 к постановлению № 14 на основании постановления Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.12.2015 № 28 утратило силу. Книга замечаний и предложений выдается на основании документов, указанных в п.7 Положения о порядке выдачи, ведения и хранения книги замечаний и предложений, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.03.2005 № 285.

Примечание 9. Размер платы за книгу замечаний и предложений составляет 24 600 бел.руб. (постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 29.03.2005 № 37 «Об установлении размера платы за книгу замечаний и предложений»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2019 г. согласно п.1 постановления № 37 (в редакции постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 14.06.2019 № 29) размер платы за книгу замечаний и предложений установлен в сумме 5 бел. руб. 50 коп.

Примечание 10. Пункт 3 Положения о порядке выдачи, регистрации, ведения и хранения книги замечаний и предложений, утвержденного постановлением № 285.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 января 2016 г. согласно п.3 Положения № 285 в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2015 № 921 книга замечаний и предложений выдается путем реализации государственным органам, иным организациям и индивидуальным предпринимателям республиканским унитарным предприятием «Издательство "Белбланкавыд"» за плату, размер которой устанавливается Министерством финансов Республики Беларусь.

Примечание 11. Постановление Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 27.04.2010 № 31 «О мерах по реализации постановления Совета Министров Республики Беларусь от 18 марта 2010 г. № 383 и о признании утратившими силу постановления и отдельных положений постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь».

04.03.2015

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь