Материал помещен в архив

АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПАМЯТКА УЧАСТНИКАМ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Общие положения

Аренда коммерческой недвижимости регулируется § 4 главы 34 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), нормами декретов и указов Президента РБ.

По договору аренды коммерческой недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание (помещение).

Правила, регулирующие аренду зданий (помещений), применяются и при аренде частей зданий (помещений).

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Правовой статус сторон, наличие полномочий у их представителей и правовой статус объекта недвижимости

Арендодатель и арендатор должны быть зарегистрированы в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГР). Для установления этого факта достаточно ознакомиться со свидетельством о государственной регистрации организации (индивидуального предпринимателя).

Больше гарантий предоставляет выписка из ЕГР, в которой содержится информация о месте нахождения (юридическом адресе), учредителях, размере уставного фонда, дате государственной регистрации, статусе субъекта хозяйствования (действует, находится в стадии ликвидации, исключен из ЕГР).

Для получения выписки из ЕГР необходимо представить письменный запрос, составленный в произвольной форме (п.19 Положения о Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 23.02.2009 № 229), а также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (1 базовая величина за каждую выписку (п.79 приложения 22 к Налоговому кодексу РБ)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2013 г. следует руководствоваться п.79 приложения 22 к Налоговому кодексу РБ в редакции Закона РБ от 26.10.2012 № 431-З.

За информацией из ЕГР можно обратиться как в Министерство юстиции РБ, так и в регистрирующие органы по месту нахождения субъекта хозяйствования, о котором запрашиваются сведения.

Выдача выписки производится в течение 7 календарных дней.

По наименованию субъекта хозяйствования и номеру государственной регистрации в ЕГР (совпадает с учетным номером плательщика) можно определить, участвует ли арендодатель (арендатор) в судебных спорах, является ли он лицом, в отношении которого принят акт о невозможности взыскания денежных средств либо судебное исполнение длится более 3 месяцев. Такую информацию можно получить на сайте Высшего Хозяйственного Суда РБ http://www.court.by либо направив запрос о представлении сведений по исполнительному производству в хозяйственный суд по месту нахождения арендодателя (арендатора) (см. разъяснение ВХС РБ от 01.06.2011 № 03-19/1022 «Об ознакомлении с материалами исполнительного производства и представлении информации в порядке статьи 407 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь»).

Полномочия лиц на заключение договора аренды можно проверить, ознакомившись с уставом организации, трудовым договором (контрактом) с руководителем организации, приказом о его приеме на работу, должностной инструкцией, доверенностью и т.п.

Договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу ст.169 ГК как не соответствующий требованиям ст.579 ГК.

Договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по основаниям ст.175 ГК по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. Представление доказательств прямого одобрения договора аренды, в т.ч. последующего, может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (ст.184 ГК).

Доверительный управляющий не вправе без согласия вверителя имущества (собственника, другого лица в случаях, предусмотренных ст.909 ГК) заключать договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. При отсутствии такого согласия вверителя с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды считается прекращенным (ст.895, 897, 899, п.3 ст.907 ГК; пп.12, 13 постановления Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление Пленума ВХС № 1)).

Право арендодателя на объект недвижимости подтверждается соответствующим свидетельством (удостоверением).

Факт регистрации здания (помещения) подтверждается инвентарным номером, содержащимся в техническом паспорте объекта.

Форма договора

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404, часть первая ст.622 ГК).

Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность (часть вторая ст.622 ГК). Это означает, что каждая из сторон будет обязана возвратить другой все полученное по сделке (соответственно арендатор передает объект недвижимости, а арендодатель - полученные суммы арендной платы).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. следует руководствоваться ст.622 ГК в редакции Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З.

Индивидуализация объекта недвижимости

К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце 14 части первой ст.1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Таким образом, в договоре должны быть указаны адрес объекта недвижимости, номер помещения, общая площадь, т.е. данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным (п.1 ст.402, п.3 ст.578 ГК). Желательно также указать инвентарный номер, планировку и назначение изолированного помещения.

При оценке доводов сторон в отношении условия об объекте аренды хозяйственные суды должны принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с выполнением договора (абзац 3 п.9 постановления Пленума ВХС № 1).

Срок аренды

Cрок договора аренды не относится к существенным условиям договора и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.

Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (п.2 ст.581 ГК).

Договоры аренды (субаренды) коммерческой недвижимости на срок менее 3 лет заключаются только с согласия арендатора (подп.1.1 п.1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее - Декрет № 24)). Согласие считается полученным, если арендатор подписал договор.

Арендная плата

Договор аренды коммерческой недвижимости должен предусматривать размер арендной платы. В противном случае договор считается незаключенным.

Арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, если иное не предусмотрено договором (ст.625 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. следует руководствоваться ст.625 ГК в редакции Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З.

В соответствии с Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» арендная плата рассчитывается исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты, только при аренде:

• объектов государственной собственности;

• объектов, собственниками которых являются хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц;

• объектов государственной собственности, объектов, собственниками которых являются хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли.

В арендную плату за вышеуказанные объекты обязательно включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату. Такие расходы оплачиваются отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Следовательно, при сдаче в аренду зданий и помещений, находящихся в собственности негосударственных организаций и индивидуальных предпринимателей, размер арендной платы может рассчитываться и не на основании базовой арендной величины. В этом случае арендная плата может быть выражена в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. При этом оплата должна производиться только в белорусских рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс не установлен сторонами сделки (п.1 ст.298 ГК).

Передача объекта недвижимости

Передача здания (помещения) арендодателем и принятие его арендатором должна осуществляться по передаточному акту.

Обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным только после предоставления его арендатору в фактические владение или пользование и подписания документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (ст.626 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. следует руководствоваться ст.626 ГК в редакции Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З.

В передаточном акте необходимо отразить состояние объекта недвижимости, видимые недостатки (при наличии), передачу принадлежностей (ключей, документов и т.п.).

Если арендодатель не предоставил объект недвижимости в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе потребовать на выбор:

• передачи объекта недвижимости и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

• расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст.582 ГК).

Отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества. При наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору (абзац 3 п.5 постановления Пленума ВХС № 1).

Если для использования объекта аренды арендодатель не передал принадлежности и относящиеся к нему документы, то он не исполнил свою обязанность по передаче арендуемого имущества. При этом на арендаторе лежит обязанность доказать, что отсутствие принадлежностей и относящихся к объекту аренды документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо в значительной степени он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель может считаться исполнившим свою обязанность по передаче объекта аренды, если арендатор фактически пользуется объектом аренды, переданным без принадлежностей и относящихся к нему документов, и пользование имуществом в соответствии с его назначением возможно без принадлежностей и относящихся к нему документов. В этом случае непредставление принадлежностей и документов не может рассматриваться хозяйственными судами как существенное нарушение арендодателем условий договора и являться основанием для его расторжения.

Арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению объекта аренды ввиду отсутствия принадлежностей и относящихся к нему документов, вправе потребовать от арендодателя представления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (часть вторая п.2 ст.582 ГК, п.16 постановления Пленума ВХС № 1).

Регистрация договора аренды

Независимо от срока аренды договоры аренды объектов недвижимости не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Однако если договор аренды предусматривает выкуп объекта недвижимости, то такой договор подлежит государственной регистрации в кадастровом агентстве. В противном случае договор аренды может быть признан судом недействительным по иску приобретателя недвижимости (подп.1.3 п.1 Декрета № 24).

18.05.2012 г.

Александр Жук, юрист-лицензиат, магистр права