Материал помещен в архив

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА: НЮАНСЫ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ

Сделки юридических лиц с физическими лицами заключаются довольно часто. В последнее время нередки ситуации, когда юридические лица заключают договоры аренды с физическим лицом, которому принадлежит на праве собственности недвижимость - жилой дом, расположенный на земельном участке. При осуществлении таких сделок нужно помнить о некоторых правилах. Наибольшую сложность вызывают сделки, когда физическое лицо сдает в аренду часть недвижимости (часть жилого дома), которая переведена из жилого фонда в нежилой. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся вопросы и отдельные правовые нюансы такой сделки.

Обязательна ли государственная регистрация заключаемого договора аренды нежилого помещения, принадлежащего физическому лицу

С декабря 2008 г. обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимости законодательством не предусмотрена. Об этом прямо говорится в подп.1.2 п.1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее - Декрет № 24): договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

Такие договоры должны заключаться на срок не менее 3 лет. Однако если арендатор не возражает, то срок может быть менее чем 3 года (подп.1.1 п.1 Декрета № 24).

Обратите внимание! Хотя государственная регистрация договоров аренды необязательна, однако стороны могут принять решение о регистрации такого договора (ст.9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации)). Отказать в проведении такой административной процедуры регистратор не имеет права.

В какие органы необходимо представлять копию договора аренды

Поскольку заключение договора аренды недвижимого имущества влечет у юридического лица обязанность по уплате налога на недвижимость, то следует выполнить требования части четвертой п.3 ст.189 Налогового кодекса РБ (далее - НК), согласно которой организация-арендатор при заключении с физическим лицом договора аренды в течение 30 дней с даты его заключения должна представить в налоговые органы по месту постановки на учет копию такого договора.

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона РБ от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Непосредственно для физических лиц установлена обязанность до установленного в договоре аренды нежилого помещения срока фактического предоставления таких помещений в аренду зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе. В последующем зарегистрированный договор передается в налоговую инспекцию (подп.1.6 п.1 Указа Президента РБ от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 марта 2018 г. часть первая подп.1.6 п.1 Указа № 497 дополнена словами «найм», «найма» Указом Президента РБ от 05.03.2018 № 103.

Обратите внимание! Организация-арендатор в данной ситуации признается налоговым агентом и обязана из суммы арендной платы исчислить, удержать у физического лица-арендодателя и перечислить в бюджет подоходный налог в соответствии со ст.175 НК по ставке 12 %, установленной п.1 ст.173 НК.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2015 г. в соответствии с п.1 ст.173 НК, в редакции Закона РБ от 30.12.2014 № 224-З, ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13 %.

Где можно получить информацию о собственнике

Так как по договору аренды недвижимого имущества арендодателем имеет право выступать его собственник либо иное лицо, наделенное законом или собственником правом сдавать имущество в аренду (например, лицо, имеющее надлежащим образом оформленную доверенность от имени собственника) (ст.579 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)), важно убедиться, что у арендодателя имеются соответствующие правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (капитальное строение, его часть) и на земельный участок, на котором расположена недвижимость, поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, а именно:

• свидетельство о праве собственности на капитальное строение вместе с документом, на основании которого право собственности перешло к правообладателю (как правило, это свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, мены, дарения или акт ввода объекта в эксплуатацию, если регистрировался вновь созданный объект);

• свидетельство о вещном праве на земельный участок, содержащее план границ и ограничения в использовании земельного участка, на котором располагается капитальное строение, вместе с документом, на основании которого вещное право перешло к правообладателю (если вещным правом является аренда, то договор аренды).

Получить актуальную информацию о правообладателе, а также отметки о возможных запретах и обременениях недвижимого имущества можно в республиканской и территориальных организациях по государственной регистрации, которые обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация предоставляется в виде выписки из регистрационной книги. Информация из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним может предоставляться также путем обеспечения дистанционного доступа к этому регистру.

Обращаем внимание на назначение недвижимого имущества

Назначение объекта недвижимого имущества - одна из его основных характеристик. В связи с этим при передаче объекта недвижимости в аренду стороны договора обязаны использовать его по назначению.

Назначение объекта недвижимого имущества определяется целью его создания и дальнейшего использования. При этом использовать недвижимость по назначению обязан не только собственник, но и любой другой законный владелец, например арендатор, если имущество передано ему не только в пользование, но и во временное владение (п.1 ст.578, п.1 ст.586 ГК).

Поэтому договор аренды недвижимого имущества должен содержать указание на его назначение для того, чтобы арендатор использовал арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или его назначением. Назначение имущества, указанное в договоре, должно совпадать с назначением, указанным в правоустанавливающих и технических документах.

При определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении.

Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения, кроме основного назначения здания или сооружения, дополнительно используется назначение такого помещения (помещений) (постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33 «Об утверждении единой классификации назначения объектов недвижимого имущества» (далее - Классификатор)).

Например, помещения, не относящиеся к жилищному фонду, могут иметь назначение производственное, административное, торговое, административно-торговое, складское, санитарно-бытовое и т.д.

Поэтому, чтобы арендовать помещение у физического лица и использовать его, например, для размещения офисных работников, необходимо убедиться, что жилое помещение переведено в разряд нежилого и, кроме того, произведена регистрация целевого назначения нежилого помещения.

Капитальное строение (здание), половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений, признается жилым домом (п.21 ст.1 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК)). Следовательно, если нежилых помещений в здании больше чем 50 %, то речь необходимо вести о нежилом здании. Поэтому следует убедиться, что целевое назначение такого капитального строения указано верно (согласно Классификатору нежилое здание имеет код 2 20 00).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом  РБ от 04.05.2019 № 185-З: жилой дом - капитальное строение (здание, сооружение), половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений (п.19 ст.1).

Существуют определенные ограничения по использованию помещений

Если заключается договор аренды нежилого помещения (которое ранее было жилым) с последующим предоставлением такого помещения в качестве юридического адреса, то вам следует учесть нормы ст.21 ЖК. Так, в помещениях, переведенных в нежилые, не разрешено размещение промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на окружающую среду, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний. Запрещено в т.ч. размещение: пунктов приема посуды; бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену); автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв.м, предназначенных для телефонизации жилых домов; похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг; дискотек; физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв.м; пунктов временного содержания животных, приютов и гостиниц для животных (пп.4, 9 ст.21 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.21 новой редакции ЖК.

Договор аренды нежилых помещений

Договор аренды капитального строения (его части) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404, ст.622 ГК). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. ст.404 ГК изложена в новой редакции Законом РБ от 17.07.2018 № 135-З. Комментарий см. здесь.

Передача капитального строения (помещения) арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Технические характеристики капитального строения (помещения), отраженные в техническом паспорте на объект, должны соответствовать фактическому состоянию объекта и найти свое отражение в передаточном акте.

Обратите внимание! Передаточный акт доложен содержать: • место и дату составления акта; • регистрационный номер и дату заключения договора аренды; • характеристику состояния передаваемого недвижимого имущества; • сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей; • подписи и печати сторон.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст.578 ГК). К таким данным относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце 14 части первой ст.1 Закона о государственной регистрации.

Например, в аренду сдается нежилая часть капитального строения (здания). Капитальным строением признается любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества (абзац 2 части первой ст.1 Закона о государственной регистрации).

В договорах аренды нежилых помещений в качестве таких данных может быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду (наименование), его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности, а также иные данные о технической характеристике помещения и его физическом состоянии.

Копия технического паспорта (выкопировка из технического паспорта) на помещение прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Регулирование отношений по использованию земельного участка

Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, ГК предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание (сооружение).

Заключая договор аренды нежилого помещения, расположенного на земельном участке, следует обратить внимание на два аспекта: целевое назначение земельного участка и право землепользователя (арендодателя) на земельный участок.

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) (абзац 18 ст.1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле)).

Статья 21 ЖК определяет, что использование помещения, переведенного в нежилое, в качестве нежилого возможно после государственной регистрации в установленном порядке изменения назначения недвижимого имущества (в т.ч. изменения целевого назначения земельного участка при переводе одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые).

Целевое назначение земельного участка - установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей (абзац 42 ст.1 Кодекса о земле).

Если арендодатель - собственник земельного участка, арендатору (по соглашению сторон) может быть предоставлено право аренды или иное право на часть земельного участка, пропорционально арендуемой площади капитального строения (п.2 ст.623 ГК).

Сдача в аренду капитального строения (его части), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка, т.е. если у арендодателя капитального строения (его части) имеются арендные права на земельный участок, то необходимо внимательно изучить договор аренды с собственником земельного участка на предмет запретов и ограничений. При отсутствии таковых арендатору (по соглашению сторон) может быть предоставлено право субаренды на часть земельного участка, пропорционально арендуемой площади капитального строения в пределах срока, указанного в договоре аренды земельного участка.

Если у арендодателя объекта недвижимости есть вещное право на земельный участок в виде пожизненного наследуемого владения, арендатору помещения может быть предоставлено лишь право пользования той частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования по целевому назначению, на весь срок аренды помещения.

Договоры аренды земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении арендодателя, являются недействительными (часть первая ст.48 Кодекса о земле).

Важно помнить о том, что сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.

Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством (ст.49 Кодекса о земле).

Земельный участок следует использовать только в соответствии с его целевым назначением.

Обратите внимание! Целевое использование той части земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения, должно осуществляться в рамках целевого использования земельного участка в целом. Частью 3 ст.15.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за нецелевое использование предоставленного земельного участка в виде наложения штрафа на физическое лицо от 2 до 10 базовых величин, на юридическое лицо - от 20 до 100 базовых величин. Кроме того, при нецелевом использовании земельного участка исполнительно-распорядительным органом в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда земельный участок может быть изъят с прекращением в отношении его всех вещных прав.

21.04.2014

Оксана Савельева, юрист