Материал помещен в архив

ВОПРОС (ОАО «БГС): Арендатор имеет задолженность по арендной плате. Оставив свое имущество и не сдав арендованные площади, он скрылся.

Правомерно ли будет удержание имущества арендатора с последующей его реализацией арендодателем в счет погашения задолженности за арендную плату и коммунальные платежи?

ОТВЕТ: Неправомерно.

Данный вопрос не является предметом правового регулирования Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

В данной ситуации арендодателю необходимо руководствоваться требованиями гражданского законодательства.

Так, согласно п.1 ст.310 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Вышеуказанные нормы применяются, если договором не предусмотрено иное.

При этом требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст.340 ГК).

Порядок реализации заложенного имущества определен ст.331 ГК.

Так, реализация заложенного имущества, на которое в соответствии с частью первой п.1 ст.330 ГК обращено взыскание по решению суда, производится в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве, если ГК и другими актами законодательства не установлен иной порядок (п.1 ст.331 ГК).

Заложенное имущество, на которое обращено взыскание без обращения в суд в соответствии с частью второй п.1 и п.2 ст.330 ГК, реализуется:

1) на публичных торгах в порядке, установленном актами законодательства:

- залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя с залогодателем, за исключением нижеприведенного случая;

- залогодержателем, если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), либо капитальные строения (здания, сооружения) с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения (здания, сооружения), а также иное имущество, относящееся к основным средствам залогодателя;

2) по договору купли-продажи без проведения публичных торгов банком-залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением банка-залогодержателя с залогодателем, в случае удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества, за исключением имущества, указанного в предыдущем абзаце (п.2¹ ст.331 ГК).

Как видим, прямой нормы о возможности реализации имущества арендатора, удерживаемого арендодателем, ГК и иные нормативные правовые акты не предусматривают, следовательно, удержание имущества арендатора с последующей его реализацией арендодателем в счет погашения задолженности за арендную плату и коммунальные платежи будет неправомерным.

21.01.2019

Виктор Статкевич, аудитор, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании Revera Consulting Group, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»