Материал помещен в архив

ВОПРОС (КУРЭП «ЖРЭУ»): Арендуемое имущество представляет собой встроенное в многоквартирный жилой дом нежилое помещение.

Арендатор собственными силами и за счет своих средств производит текущий ремонт как внутри арендуемого помещения, так и снаружи (своей части фасада, части цоколя, козырька), обработку подвальных помещений, в частности, дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию и пр.

Обязан ли арендатор возмещать расходы, связанные с покраской (ремонтом) цоколя, фасада оставшейся части жилого дома и санитарной обработкой подвальных помещений жилого дома?

ОТВЕТ: Обязан.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150, далее - Положение № 150).

Порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги приведен в Положении, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433, постановление № 433). Постановление № 433 принято в целях исполнения требований Указа № 150 и является нормативным правовым актом, обязательным для исполнения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

Действие Указа № 150 не распространяется на государственный жилищный фонд (п.7 Указа № 150).

Аналогичная норма предусмотрена и в п.2 Положения № 433, где также установлено, что действие Положения № 433 не распространяется на государственный жилищный фонд.

Справочно На частный жилищный фонд действие Положения № 433 также не распространяется, так как данные правоотношения не являются предметом правового регулирования Указа № 150.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

• коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц) (п.2 ст.10 Жилищного кодекса Республики Беларусь, далее - ЖК).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе:

• жилые помещения социального пользования;

• служебные жилые помещения;

• жилые помещения в общежитиях;

• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения коммерческого использования;

• другие жилые помещения (п.3 ст.10 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Нормы пп.2 и 3 ст.10 старой редакции содержатся в пп.2 и 3 ст.10 новой редакции ЖК. Изменен состав жилищного фонда.

Исходя из вышеуказанных определений и терминов, в случае сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) нежилых помещений в жилом доме либо части общего имущества, находящегося в жилом доме (например, в подъезде, на крыше и т. п.), такое имущество не будет относиться к государственному жилищному фонду и, соответственно, на него будут распространяться требования Положения № 433, так как размер арендной платы по этому общему имуществу должен формироваться в соответствии с Положением № 150.

Справочно Данный вывод также подтверждается п.6 разъяснений по вопросам применения Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433, данных Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь (далее - разъяснения), которым установлены порядок и методика определения размеров отдельных видов расходов и которыми, в частности, разъяснено, что при аренде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах целесообразно предусматривать в договорах аренды обязанность арендаторов по внесению платы за капитальный ремонт в соответствии с установленным порядком.

Лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями, относятся к местам общего пользования (подп.2.4 п.2 Положения № 433).

Справочно Конструктивные элементы - фундаменты, наружные стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостка вокруг жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п.28 ст.1 ЖК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. согласно п.26 ст.1 новой редакции ЖК конструктивные элементы - фундаменты, стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостки вокруг жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) и иные элементы.   Внешние конструктивные элементы - это конструктивные элементы, расположенные вне помещения. Примерами иных помещений и объектов, расположенных за пределами недвижимого имущества, предназначенных для его эксплуатации, могут быть повысительные насосные станции, тепловые узлы, трансформаторные подстанции, центральные тепловые пункты и др. (п.19 разъяснений).

Возможность освобождения арендаторов (ссудополучателей) или отдельных арендаторов (ссудополучателей) от возмещения затрат (части затрат) по содержанию и обслуживанию, ремонту мест общего пользования в случае, если они самостоятельно (собственными силами и за счет собственных средств) производят текущий ремонт как внутри арендуемого помещения, так и определенной наружной части капитального строения (здания, сооружения) (части фасада, цоколя, ремонт козырька, обработку подвальных помещений, в частности, дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, и прочих частей недвижимого имущества, непосредственно примыкающих в арендуемой площади), то есть расходов по содержанию и обслуживанию «оставшейся» части мест общего пользования, Положением № 433 либо иными нормативными правовыми актами не предусмотрена. Такие затраты должны возмещаться (распределяться) на всех арендаторов (ссудополучателей), в том числе на лиц, указанных в вопросе.

23.11.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»