Материал помещен в архив

АВТОМАТИЧЕСКИЙ ПЕРЕХОД ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА НА НАХОДЯЩУЮСЯ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТЬ

(примечание)

На практике до 1 января 2008 г. регистрация перехода права на земельный участок (либо регистрация прекращения права одного пользователя и возникновения права другого пользователя) осуществлялась на основании документов, предусмотренных законодательством о земле. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, требовалось принятие органом, к компетенции которого относилось изъятие и предоставление земельных участков, решения о передаче права на участок приобретателю либо об изъятии участка у отчуждателя и предоставлении земельного участка приобретателю. С учетом того что в ряде случаев лица, зарегистрировавшие переход права на капитальное строение, не обращались за принятием решения о передаче им земельного участка в дальнейшем, Законом РБ от 20.10.2006 № 170-З п.5 ст.10 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 7 мая 2007 г., далее - Закон) был дополнен частью второй, согласно которой государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение стала возможной только одновременно с регистрацией прав приобретателя на земельный участок. Основанием для обращения приобретателя в компетентный орган являлся зарегистрированный договор, в соответствии с которым право собственности перешло от отчуждателя к приобретателю.

В дальнейшем для сокращения сроков перехода прав на земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, упрощения соответствующих процедур п.12 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), вступившим в силу с 1 января 2008 г., было установлено, что не требуется принятие местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством законсервированное, к другому лицу, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы.

С 1 января 2009 г. вступил в силу КоЗ, ст.55 которого установила дополнительные правила автоматического перехода прав на земельный участок при переходе прав на расположенные на нем объекты недвижимости.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 января 2014 г. следует руководствоваться ст.55 КоЗ с изменениями, внесенными Законом РБ от 04.01.2014 № 107-З. С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться пп.1-121 Указа № 667 в редакции Указа Президента РБ от 26.12.2017 № 463.

В соответствии с п.12 Указа № 667 (в редакции от 11.12.2009 № 622) не требуется принятия местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него в случае оформления правоудостоверяющих документов на приобретенный в установленном законодательством порядке земельный участок, а также в случае перехода права на расположенные на нем капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такие объекты или доли в праве на них.

Таким образом, при приобретении капитального строения, расположенного на земельном участке, и соблюдении иных условий, необходимых для перехода права собственности, государственная регистрация договора об отчуждении капитального строения и государственная регистрация основанного на таком договоре перехода права и перехода права на земельный участок осуществляются одновременно на основании заявления о государственной регистрации, поданного приобретателем капитального строения.

Возможность применения нормы п.12 не ставится Указом № 667 в зависимость от даты подписания договора об отчуждении капитального строения (до или после 1 января 2008 г.), в связи с чем при представлении в организацию по государственной регистрации такого договора, подписанного как до, так и после вступления в силу Указа № 667, регистрация перехода прав на земельный участок может быть осуществлена без принятия местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него.

Буквальное толкование нормы п.12 Указа № 667 позволяет сделать вывод о том, что подобным образом переходит право только на земельный участок, на котором находится отчуждаемое капитальное строение. В случае если наряду с участком, на котором находится здание (сооружение), отчуждателю ранее были предоставлены иные земельные участки, в т.ч. и для целей обслуживания этого капитального строения, права на эти участки могут быть переданы или прекращены только в общем порядке путем издания местным исполнительным комитетом соответствующего решения.

На практике также нередки ситуации, когда право собственности на объект переходит от одного лица к нескольким и, наоборот, от нескольких лиц к одному. Законодательно порядок определения размера долей в праве на земельный участок не урегулирован. На практике участники права общей долевой собственности на капитальное строение составляют и подписывают соглашение об установлении размера долей в праве на земельный участок. Поскольку четких требований к форме и содержанию такого соглашения не установлено, размер доли в праве на земельный участок может быть определен в заявлении о государственной регистрации, подписанном всеми лицами, которые приобретают доли в праве на земельный участок, и лицами, доля в праве которых изменяется. Размер долей также может быть определен в договоре, в соответствии с которым возникает общая долевая собственность на капитальное строение либо на основании которого происходит перераспределение размера долей в праве. В том случае если на основании договора общая долевая собственность на здание (сооружение) прекращается в результате приобретения одним лицом всех ранее зарегистрированных долей в праве собственности, переход права на земельный участок от группы лиц к одному лицу может быть зарегистрирован на основании его заявления.

В случаях осуществления регистрационных действий на основании документов о переходе права на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу организация по государственной регистрации в течение 5 рабочих дней со дня совершения регистрационного действия уведомляет о переходе права землеустроительную службу местного исполнительного комитета и территориальные налоговые органы по месту нахождения земельного участка.

Указанное выше правило не действует в случаях, когда при переходе права на расположенный на земельном участке объект недвижимости изменяются целевое назначение земельного участка или вид вещного права на него либо его размер и (или) границы. В такой ситуации регистратор осуществляет государственную регистрацию только договора, после чего на основании проекта отвода этого участка местный исполнительный комитет на основании обращения приобретателя в общем порядке принимает решение о его изъятии у прежнего землепользователя и предоставлении приобретателю (часть третья п.12 Указа № 667).

Изменение вида права может произойти в случае приобретения капитального строения лицом, которому в соответствии с законодательством участок не может принадлежать на том же праве, что и отчуждателю, с учетом видов прав, установленных подп.1.1 п.1 Указа № 667 для различных категорий правообладателей. Так, вид права изменяется при приобретении капитального строения, расположенного на участке, предоставленном отчуждателю в пользование, индивидуальным предпринимателем, иностранным гражданином или юридическим лицом, не являющимися резидентами Республики Беларусь, которым земля не может принадлежать на таком праве. Кроме того, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или иностранный гражданин не могут быть субъектами права пожизненного наследуемого владения или права собственности на земельные участки при приобретении у граждан жилых домов, расположенных на таких участках. В таких случаях местный исполнительный комитет принимает решение о его изъятии у прежнего землепользователя и предоставлении приобретателю без изготовления проекта отвода этого участка (часть третья п.12 Указа № 667).

В дополнение к установленному п.12 Указа № 667 правилу в соответствии с частью первой ст.55 КоЗ при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка. Аналогичное требование содержится в п.6 перечня административных процедур, осуществляемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 21.11.2007 № 1578 (в редакции от 12.05.2009 № 624) (далее - Перечень).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2012 г. действует постановление Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156, которым утвержден новый единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Кроме этого, ст.56 КоЗ устанавливает правила перехода прав на земельные участки при реорганизации юридических лиц. Основным правилом является то, что при реорганизации юридических лиц сохраняется вид права на земельный участок. Так, право частной собственности или аренды на земельный участок, если за право заключения такого договора взималась плата, переходит к созданному в результате реорганизации юридическому лицу в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом. Право аренды, за которое плата не взималась, а также право постоянного или временного пользования на земельные участки, не имеющие капитальных строений, переходят к образованным в результате реорганизации лицам на основании решения исполнительного комитета, принимавшего решение о его предоставлении. В случае если в результате реорганизации происходит деление земельных участков, а также изменяются целевое назначение земельного участка, его размер и границы, на основании проекта отвода этого участка соответствующее решение должно быть принято местным исполнительным комитетом.

Вместе с тем в настоящее время существует ряд ситуаций, в которых возможность применения п.12 Указа № 667 вызывает затруднения. Рассмотрим эти ситуации.

1. Отчуждение изолированного помещения обладателем вещного права на земельный участок или доли в праве на него при условии, если земельный участок был предоставлен (передан) для обслуживания этого помещения или здания (сооружения), в котором оно расположено.

С одной стороны, в п.12 Указа № 667 и ст.55 КоЗ предусмотрена возможность перехода права на земельный участок без принятия местным исполнительным комитетом решения только в случае перехода прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенных на указанном земельном участке, или долей в праве на данные объекты, что позволяет сделать вывод о невозможности перехода прав на землю в случае отчуждения изолированного помещения.

С другой стороны, Государственный комитет по имуществу РБ полагает, что регистрация такого перехода прав возможна в силу того, что изолированное помещение является частью капитального строения (здания, сооружения). При этом если изолированное помещение поступает в общую долевую собственность нескольких лиц либо отчуждатель изолированного помещения сохраняет право или долю в праве на иное изолированное помещение, расположенное в этом капитальном строении, то доли этих лиц в праве на земельный участок могут быть определены указанным выше путем. Правомерность данной точки зрения подтверждается наличием в Перечне п.2, указывающего на возможность осуществления таких регистрационных действий не только в случаях перехода прав на виды объектов недвижимого имущества, указанные в п.12 Указа № 667 и ст.55 КоЗ, но и при переходе прав на изолированные помещения.

2. Возможность регистрации перехода права на земельный участок в случае смены лица, которое будет осуществлять эксплуатацию объекта, не связанной с переходом права собственности, однако затрагивающей иные вещные права (например, закрепление собственником имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, учредителем которых такое лицо является; изъятие учредителем у своего унитарного предприятия или учреждения капитального строения; передача здания (сооружения) из хозяйственного ведения или оперативного управления одного субъекта права другому в пределах одного собственника).

Исходя из буквального толкования п.12 Указа № 667, не устанавливающего конкретно вид права нового владельца капитального строения, регистрация перехода права на земельный участок возможна в случае перехода права на расположенные на нем объекты недвижимости. Следовательно, при возникновении или прекращении иных вещных прав без перехода права собственности на объект регистрация перехода права на земельный участок, считаем, не будет возможной.

Позиция Государственного комитета по имуществу РБ такова, что в указанных случаях регистрация осуществляться должна. Данное мнение представляется верным в связи с тем, что в ситуации с переходом, например, права хозяйственного ведения от одного унитарного предприятия к другому, принадлежащему тому же собственнику, на основании п.12 Указа № 667 регистрация должна осуществляться, а остальные случаи являются схожими, в связи с чем по аналогии должны осуществляться те же действия.

3. Отсутствие критериев для установления регистратором изменения целевого назначения, размера участка и (или) его границ, вызывающее трудности в применении нормы п.12 Указа № 667 в полном объеме.

Как правило, земельный участок предоставляется для целей строительства и (или) обслуживания капитального строения. Регистратор при государственной регистрации создания земельного участка вносит в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним информацию о цели его предоставления и о целевом назначении такого земельного участка. Сведения о цели предоставления вносятся в регистр исходя из текста решения уполномоченного органа об изъятии и предоставлении земельного участка, а о целевом назначении - в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33 (далее - Единая классификация). Согласно Единой классификации все назначения земельных участков, предоставляемых (передаваемых) для размещения объектов недвижимости, начинаются словами «земельный участок для размещения» и соответственно охватывают все цели предоставления такого участка: строительство, обслуживание, строительство и обслуживание. Вместе с тем в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации, являющемся документом, удостоверяющим право на земельный участок, указывается цель предоставления. Таким образом, если капитальное строение, отчуждаемое в соответствии с договором, завершено строительством и расположено на земельном участке, который ранее был предоставлен только для строительства или для строительства и обслуживания этого здания, можно сделать вывод о том, что назначение земельного участка меняется, поскольку после ввода объекта в эксплуатацию на земельном участке будет осуществляться только обслуживание этого здания (сооружения).

Поскольку в большинстве случаев регистраторы не обладают специальными познаниями в области землеустройства, без доведения до их сведения четких критериев определения ситуаций, в которых должны изменяться границы и (или) размер участка, регистраторы будут совершать регистрацию перехода права на участок одновременно с переходом права на капитальное строение без принятия местным исполнительным комитетом соответствующего решения.

В целях наиболее полной реализации норм п.12 Указа № 667 и ст.55 КоЗ, приведения в соответствие с ними иных положений законодательства, а также дальнейшего упрощения реализации землепользователями и землевладельцами своих прав, полагаем, необходимо выполнить следующее:

1) дополнить нормы указанием на отсутствие необходимости принятия местным исполнительным комитетом решения о передаче права на земельный участок, предоставленный для обслуживания изолированного помещения, либо на участок, предоставленный (переданный) в общее долевое право собственникам помещений в капитальном строении, при отчуждении такого помещения либо доли в праве собственности на него;

2) рассмотреть возможность их дополнения нормой, предусматривающей, что регистрация перехода права на земельный участок осуществляется также в случае возникновения и (или) прекращения вещных прав, без перехода права собственности на капитальное строение и основаниями для такой регистрации являются документы, на основании которых такие вещные права возникают и (или) прекращаются;

3) перейти к использованию при выдаче свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации формулировок о назначениях земельных участков в соответствии с Единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, что косвенно предусмотрено подп.3.1 п.3 ст.24 Закона, с целью минимизации дальнейших обращений в местный исполнительный комитет по вопросам передачи прав на земельный участок, с максимально полным установлением критериев, при которых имеет место изменение границ и (или) размера земельного участка;

4) дополнить ст.192 Особенной части Налогового кодекса РБ указанием на то, что плательщиками земельного налога наряду с юридическими и физическими лицами, которым земельные участки предоставлены во владение, пользование либо в собственность, являются лица, к которым такие права перешли в связи с переходом к ним прав на объекты недвижимости (либо долей в праве на них), расположенные на этих земельных участках.

Примечание. В соответствии со ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле от 04.01.1999 № 226-З (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20 октября 2006 г.) (утратил силу с 1 января 2009 г. в связи с принятием Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее - КоЗ)) при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения.

15.02.2011 г.

Максим Лашкевич, заместитель директора по правовым вопросам совместного общества с ограниченной ответственностью «СИ плюс» (инженерная и проектная организация)