Материал помещен в архив

Чем заказчик в строительстве отличается от застройщика

Юлия Амельченя
кандидат юридических наук, доцент, медиатор

08.02.2022

Автор сравнил правовой статус заказчика и застройщика и разъяснил, в чем их отличия.

Заказчик и застройщик в строительстве

В общих нормах гражданского законодательства не различают такого субъекта, как застройщик. Так, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться п.1 ст.696 ГК в ред. Закона от 13.11.2023 № 312-З.

Аналогично определяются субъектный состав, права и обязанности, ответственность сторон исходя из участия в отношениях заказчика и подрядчика в Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

Застройщик как субъект правоотношений при строительстве появляется в специальных нормативных правовых актах.

Одновременно правовой статус заказчика и застройщика в строительстве регламентирован Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Комментарии см. здесь.

Сравним правовой статус заказчика и застройщика согласно абз.12, 13 ч.1 ст.1 Закона. Отличия выделены жирным шрифтом.

Справочно Подрядчик в строительной деятельности - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абз.24 ч.1 ст.1 Закона). Строительная деятельность (строительство) - деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в том числе оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ (абз.41 ч.1 ст.1 Закона).

Таким образом, принципиальное отличие между заказчиком и застройщиком в том, что:

• для заказчика обязательно привлечение подрядчика, что предполагает невозможность заказчику осуществлять строительство самостоятельно. Заказчик также имеет право выбора в части привлечения или непривлечения инженера (инженерной организации) (в некоторых случаях, в частности, если финансирование бюджетное, есть особенности по реализации этого права);

• для застройщика допускается самостоятельное осуществление строительства с правом привлекать для выполнения отдельных видов работ подрядчиков, но при участии инженера (инженерной организации).

Обратите внимание! Если застройщик строит объект без привлечения подрядчика, он исполняет одновременно и функции заказчика (п.5 Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. следует руководствоваться Инструкцией № 4 с изменениями, внесенными постановлением Минстройархитектуры от 02.05.2024 № 37.

Вместе с тем законодатель, характеризуя функции заказчика, застройщика, исходит из их тождественности, поскольку такие функции установлены для двух субъектов на основании норм законодательства.

Заказчик, застройщик выполняют функции:

• на предпроектной (предынвестиционной) стадии по возведению, реконструкции, реставрации объекта строительства;

• в области освоения строительной площадки;

• в области обеспечения проектной документацией;

• в области организации строительства;

• в области финансирования, учета и отчетности;

• в области материально-технического обеспечения;

• в области приемки законченных строительством объектов;

• в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов;

• иные функции, предусмотренные законодательством в п.1 перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства (приложение к постановлению № 4).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. следует руководствоваться вышеназванным перечнем в ред. постановления № 37.

Тем самым подчеркивается открытый характер функций указанных субъектов. За ненадлежащее исполнение функций заказчик, застройщик несут ответственность (п.8 Инструкции).

Конкретные обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в том числе договора строительного подряда (ч.2 п.3 Инструкции).

Кто определяет заказчика, застройщика

Заказчик, застройщик определяются актами Президента, Совмина, иных органов государственного управления, также решениями государственных организаций при финансировании строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов.

Обратите внимание! Такими актами (решениями) может быть предусмотрена обязанность заказчика осуществлять строительную деятельность без привлечения инженера (инженерной организации) (п.1 ст.55 Закона), что соответствует нормам абз.12 ст.1 Закона, определяющим правовой статус заказчика.

При этом заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию (п.2 ст.55 Закона; ч.3 п.2 Инструкции).

В зависимости от объекта строительства действуют специальные нормы выбора заказчика (застройщика), такие как, например, в Положении о порядке организации и проведения конкурсов по выбору заказчика (застройщика) по строительству многоквартирных жилых домов, за исключением жилых домов повышенной комфортности, в г. Минске и областных центрах, утв. постановлением Совмина от 10.09.2013 № 798.

Кроме того, при строительстве жилых домов для граждан, строящих жилые помещения с господдержкой, действует такой субъект, как государственный заказчик, которым являются коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству облисполкомов и Минского горисполкома, их дочерние унитарные предприятия (п.2 Положения о государственном заказчике по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, утв. постановлением Совмина от 20.02.2007 № 224).

Как заказчик, застройщик заключают договоры с подрядчиками и поставщиками товаров при строительстве

Если товары (работы, услуги) приобретаются с привлечением полностью или частично бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов, то регулирование соответствующих закупок предполагается на основании законодательства о государственных закупках.

При этом госзакупки проводятся для нужд заказчика, являющегося получателем таких средств. В то время как денежные средства, получаемые генподрядчиком в рамках исполнения договора госзакупки, заключенного по результатам процедуры госзакупки, становятся его собственными, следовательно, руководствоваться законодательством о государственных закупках при приобретении за счет указанных средств товаров (работ, услуг) генеральному подрядчику не требуется (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

При приобретении товаров (работ, услуг) для строительства за счет иных средств, кроме указанных выше, на основании абз.35 подп.4.4 п.4 Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» не применяются установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. подп.4.4 п.4 Декрета № 7 утратил силу Строительным кодексом.

Как уже было отмечено выше, Закон устанавливает, что заказчик строит с привлечением подрядчика, следовательно, выполнять самостоятельно строительные работы заказчик не вправе.