Материал помещен в архив

ВОПРОС (ГУ «ЦОР»): Что следует понимать под фактическими затратами арендодателя (ссудодателя): затраты на основное и вспомогательное производство либо общепроизводственные и общехозяйственные затраты? Где лучше определить фактические затраты организации: в учетной политике либо в договоре аренды?

ОТВЕТ: Расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:

• произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, - возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг);

• произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, - возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (часть седьмая п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. абзац 1 части седьмой п.4 Положения № 433 после слова «Расходы» дополнен словом «(затраты)» постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88 (далее - постановление № 88).

Следует обратить внимание, что если затраты арендодателя (ссудодателя) не будут классифицированы как затраты по содержанию, эксплуатации и (или) ремонту, то их возмещение осуществляется арендаторами (ссудополучателями) на основании фактических затрат арендодателя (ссудополучателя) без применения прибыли исходя из уровня рентабельности не более 5 %.

Справочно Содержание, эксплуатация недвижимого имущества - техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов (подп.2.7 п.2 Положения № 433). Текущий ремонт - совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств (подп.2.8 п.2 Положения № 433).

Вышеуказанная норма означает, что арендодатель (ссудополучатель) формирует плановый уровень затрат с добавлением прибыли исходя из норматива рентабельности не более 5 % и каждый месяц при составлении калькуляции определяет фактический уровень (показатель) затрат за этот месяц, к которому может быть добавлен показатель прибыли исходя из уровня рентабельности не более 5 %.

При этом следует учесть, что применение тарифов (расчетных затрат) на эксплуатационные расходы по местам общего пользования, то есть определение показателя плановых затрат, является неправомерным в случае, если по условиям договора аренды (ссуды) срок возмещения эксплуатационных расходов установлен на дату, когда еще не сведены фактические затраты, то возможно осуществлять расчеты, например, за первые 2 месяца календарного квартала, на основании плановых затрат (расчетных затрат) с обязательным перерасчетом на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % по результатам квартала (п.15 разъяснений по вопросам применения Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 июня 2018 г. № 433, данных Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь (далее - разъяснения)).

Аналогичным образом исходя из норм п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150, возмещаются и иные фактически понесенные арендодателем (ссудодателем) затраты, в том числе не относящиеся к содержанию, эксплуатации и ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) имущества.

Также размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями (часть вторая п.3 Положения № 433).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. постановлением № 88 п.3 Положения № 433 изложен в новой редакции, изменено название Положения № 433: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги».

Что включается в фактические расходы арендодателя (ссудодателя) при возмещении арендаторами (ссудополучателями) таких затрат, непосредственно Положением № 433 либо иными нормативными актами в настоящее время не определено.

В связи с этим организация-арендодатель (ссудодатель) самостоятельно определяет, что включать в показатель фактических затрат.

В п.17 разъяснений установлено, что Положением № 433 вопрос о том, включаются ли накладные (общехозяйственные) расходы, отчисления в инновационный фонд в состав фактических (расчетных) затрат при определении их размера, предъявляемого к возмещению арендаторам (ссудополучателям), не определен и при включении затрат в состав расходов по выполнению тех или иных работ, оказанию услуг следует руководствоваться существующим в этой области законодательством.

Справочно Законом Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» (далее - Закон № 361-З) даны определения: • законодательство - система нормативных правовых актов, регулирующих общественные отношения; • нормативный правовой акт - официальный документ установленной формы, принятый (изданный) в пределах компетенции уполномоченного государственного органа (должностного лица) или путем референдума с соблюдением установленной законодательством Республики Беларусь процедуры, содержащий общеобязательные правила поведения, рассчитанные на неопределенный круг лиц и неоднократное применение (ст.1).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. взамен Закона № 361-З действует Закон Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах». Законодательство - система нормативных правовых актов, характеризующаяся их внутренней согласованностью, иерархией и обеспечивающая правовое регулирование общественных отношений (п.1 ст.3 Закона № 130-З). Нормативный правовой акт - официальный документ установленной формы, принятый (изданный) нормотворческим органом (должностным лицом) в пределах его компетенции или референдумом с соблюдением предусмотренной законодательством процедуры, который направлен на установление, изменение, официальное толкование, приостановление, возобновление, продление и прекращение действия норм права как общеобязательных правил поведения постоянного или временного характера, рассчитанных на индивидуально не определенный круг лиц и неоднократное применение (п.8 ст.2 Закона № 130-З).

Многие из действующих в настоящее время отраслевых рекомендаций по калькулированию себестоимости продукции (работ, услуг) не являются нормативными правовыми актами в понимании Закона № 361-З и, соответственно, не являются законодательством.

При этом при калькулировании себестоимости работ (услуг) в соответствии с имеющимися различными отраслевыми методическими рекомендациями общехозяйственные и общепроизводственные затраты учитываются при составлении плановых калькуляций.

В качестве нормативного правового акта, обязательного к применению и входящего в понятие «законодательство», можно привести, например, Инструкцию о порядке установления и применения регулируемых цен (тарифов), утвержденную постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 22.07.2011 № 111 (далее - Инструкция № 111).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 августа 2021 г. следует руководствоваться Инструкцией о порядке установления и применения регулируемых цен (тарифов), утв. постановлением МАРТ от 06.08.2021 № 55.

Справочно Инструкция № 111 определяет порядок установления и применения цен (тарифов) на товары (работы, услуги), регулируемых согласно Указу Президента Республики Беларусь от 25.02.2011 № 72.

Отпускные цены (тарифы) на товары (работы, услуги) определяются производителем на основе плановых затрат (себестоимости) на производство и реализацию товаров (работ, услуг), налогов и иных обязательных платежей, установленных законодательством, прибыли, с учетом конъюнктуры рынка и ограничений, установленных государственными органами, осуществляющими регулирование цен (тарифов) (п.4 Инструкции № 111).

Плановые затраты (себестоимость) определяются производителем самостоятельно исходя из принятой учетной политики и отраслевых рекомендаций по планированию, учету и калькулированию себестоимости товаров (работ, услуг), на основе раздельного учета затрат по каждому виду товаров (работ, услуг). При отсутствии раздельного учета затрат по видам товаров (работ, услуг) они распределяются в соответствии с учетной политикой.

Затраты рассчитываются по нормам (нормативам), утверждаемым производителем самостоятельно, если иное не установлено законодательством.

Отпускные цены (тарифы), устанавливаемые производителями, должны быть подтверждены экономическими расчетами (плановой калькуляцией с расшифровкой статей затрат: материальных, трудовых, накладных и пр.) (п.6 Инструкции № 111).

Размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) согласно п.3 Положения № 433 должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми им.

Исходя из вышеизложенных положений законодательства при определении фактического размера затрат, которые предъявляются арендодателем (ссудодателем) к возмещению арендаторам (ссудополучателям), в соответствии с Положением № 433 организация вправе учитывать показатель накладных (общехозяйственных) расходов.

Показатель накладных (общехозяйственных) расходов должен быть подтвержден соответствующим расчетом организации-арендодателя (ссудополучателя) с учетом действующих методических рекомендаций, положений учетной политики организации, содержащей нормы о порядке распределения таких затрат между разными видами деятельности, и т. п.

На основании приведенных требований законодательства, по мнению автора, организация-арендодатель (ссудодатель) вправе при определении показателя фактических затрат учитывать в том числе и часть затрат вспомогательных производств, и часть общепроизводственных и общехозяйственных затрат в доле, приходящейся на отдельных арендаторов (ссудополучателей).

Для придания правомерности и легитимности используемому порядку арендодатель (ссудодатель) вправе указать, что включается в показатель фактических затрат для целей применения Положения № 433, прежде всего в договоре аренды (безвозмездного пользования).

Также аналогичный порядок целесообразно закрепить и в учетной политике арендодателя (ссудодателя), положения которой используются и для целей ценообразования (для расчета показателей себестоимости выпущенных и (или) реализованных продукции, товаров, работ, услуг, имущественных прав).

08.11.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»