Материал помещен в архив

ЧТО ВЛЕЧЕТ ЗА СОБОЙ ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды - наиболее часто заключаемый между субъектами хозяйствования договор. А потому и вопросов, возникающих при исполнении договора аренды, множество.

Казалось бы, практически все вопросы применения данного договора в деятельности субъектов хозяйствования урегулированы законодательно, но практика свидетельствует, что каждый судебный спор по аренде - индивидуален и неповторим.

В качестве примера приведем дело, прошедшее многие инстанции хозяйственного суда, каждая из которых давала свою правовую оценку взаимоотношениям сторон.

Суть дела

По договору аренды от 29.12.2005 (сроком действия до 30 ноября 2006 г.) УП «Д» передало ИП М. нежилое помещение для размещения в нем букмекерской конторы. Помещение было передано по акту передачи помещения.

От ООО «А» 16 января 2007 г. в адрес УП «Д» поступило письмо с просьбой предоставить обществу в аренду нежилое помещение, занимаемое индивидуальным предпринимателем.

В свою очередь, от ИП М. поступило письмо с просьбой расторгнуть заключенный с ней договор аренды от 29.12.2005. В связи с этим между УП «Д» и ИП М. было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 29.12.2005, после чего оформлен акт передачи помещения арендодателю, датированный 31 января 2007 г.

Между УП «Д» (арендодатель) и ООО «А» (арендатор) 1 февраля 2007 г. был подписан договор аренды этих же нежилых помещений (сроком действия до 31 декабря 2007 г.). Цель аренды помещения - размещение в нем букмекерской конторы. Также стороны подписали акт передачи указанного помещения от арендодателя арендатору, датировав его 1 февраля 2007 г.

Но в действительности ИП М. не освобождала арендуемое помещение, а продолжала пользоваться им. Новый арендатор - ООО «А» не претендовал на данное помещение. Более того, УП «Д» как выставляло счета на оплату за аренду помещения ИП М., так и продолжало их выставлять вплоть до июля 2007 г.

В июле 2007 г. УП «Д» в ходе проверки документооборота с арендаторами выяснило, что на его счет продолжают поступать по выставленным им же счетам платежи за пользование помещением не от нового арендатора ООО «А», а от прежнего - ИП М. В связи с этим арендодатель - УП «Д», предварительно направив ООО «А» письмо-предупреждение о досрочном расторжении договора аренды (поскольку арендная плата не поступала, значит, ООО «А» систематически нарушало условия договора по уплате ежемесячной арендной платы), подал в хозяйственный суд иск к ООО «А» о досрочном расторжении договора аренды, взыскании арендной платы за период с февраля по август 2007 г., пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о возмещении расходов по коммунальным платежам. Параллельно с этим арендатор только в августе 2007 г. возвратил ИП М. все ранее уплаченные ею платежи за период действия договора аренды на спорные помещения с ООО «А».

Позиция общества с ограниченной ответственностью «А»

Исковые требования ООО «А» не признало, указав на следующее.

Насчитанная истцом ко взысканию сумма долга вытекает из заключенного договора от 01.02.2007. Однако договор аренды от 01.02.2007 не считается заключенным, а потому исковые требования не подлежат удовлетворению. Так, в силу ст.403 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), если в соответствии с законодательством для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

При этом в силу ст.225 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Таким образом, факт подписания договора аренды и акта передачи помещения еще не означает, что договор аренды заключен. Он может считаться заключенным лишь с даты фактической передачи нежилого помещения в пользование ООО «А».

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что нежилое помещение ООО «А» никогда не передавалось, поэтому договор аренды от 01.02.2007 нельзя считать заключенным, а это является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции, рассмотрев материалы дела и выслушав представителей сторон, исковые требования УП «Д» удовлетворил в полном объеме. При этом судом было указано на следующее.

На основании п.4 постановления Пленума ВХС РБ от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений», поскольку нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с п.1 ст.621 ГК правила § 4 «Аренда зданий или сооружений» главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений.

В силу ст.626 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По акту передачи помещения от 01.02.2007, подписанному обеими сторонами, арендованное имущество было передано ООО «А» в удовлетворительном техническом состоянии.

По мнению суда, представленными доказательствами подтверждается, что имущество в установленном законодательством порядке согласно заключенным договорам и на основании актов передачи было возвращено из аренды индивидуальным предпринимателем и передано новому арендатору; при этом никаких возражений ни прежним, ни новым арендатором не заявлялось. Оснований считать акты передачи формальными у суда не имеется.

Как установлено п.7.4 договора аренды от 01.02.2007, нарушение условий договора сторонами подтверждается актами, составленными с участием уполномоченных представителей сторон. Актов, свидетельствующих о нарушении договора со стороны арендодателя - УП «Д», а также каких-либо обращений ООО «А» в адрес арендодателя по поводу того, что в арендованном им помещении находится другой пользователь, суду не представлено.

Таким образом, имеются основания полагать, что ИП М. находилась в арендованном ответчиком помещении с его ведома и согласия.

Доводы ответчика о том, что поскольку ИП М. продолжала пользоваться помещением, то договор аренды от 29.12.2005 считается возобновленным на неопределенный срок, суд признал несостоятельными. Ведь в силу ст.592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данном случае договор был расторгнут досрочно по соглашению сторон, имущество - возвращено из аренды и передано в аренду другому субъекту хозяйствования, в связи с чем нет оснований вести речь о продолжении пользования имуществом после истечения срока договора.

Статьей 586 ГК предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Согласно условиям договора от 01.02.2007 имущество передается арендатору во временное пользование без права последующего выкупа, залога, отчуждения и без предоставления права сдачи в субаренду (п.1.4 договора).

Подпунктом 2.2.1 п.2.2 договора аренды от 01.02.2007 стороны предусмотрели право арендодателя проверять правильность использования имущества в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре.

Поскольку индивидуальный предприниматель не представила правовых оснований для нахождения в спорном помещении, арендодатель прекратил ей доступ в данное помещение. Доказательств того, что УП «Д» в течение всего срока действия договора аренды от 01.02.2007 чинило ответчику препятствия в пользовании арендованным имуществом, суду не представлено.

Факт того, что индивидуальный предприниматель уплачивала арендные и коммунальные платежи за пользование помещением, не указывает на заключение с ней нового договора аренды. Как установлено ст.622 ГК, договор аренды здания или сооружения (а соответственно и нежилого помещения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404 ГК).

Кроме того, данные платежи были впоследствии возвращены ИП М. как ошибочно принятые.

Апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «А»

Не согласившись с решением, вынесенным судом первой инстанции, ООО «А» подало апелляционную жалобу. Суть жалобы заключалась в следующем.

Во-первых, по мнению ООО «А», незаконным является вывод суда первой инстанции о том, что между УП «Д» и ООО «А» заключен договор аренды от 01.02.2007, ведь в силу ст.403 и 225 ГК сам факт подписания договора аренды и акта передачи помещений не означает, что договор аренды заключен.

Также ООО «А» не согласилось с выводом суда, который был сделан на основании ст.626 ГК. Так, по мнению ООО «А», в силу ст.626 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным при соблюдении двух условий: помещение должно быть предоставлено его арендатору во владение или пользование, соответствующий документ о передаче - подписан сторонами.

Таким образом, законодательством четко и однозначно определено, что договор аренды является заключенным не с даты подписания договора и акта передачи помещения (как считает суд первой инстанции), а с даты предоставления арендатору помещения во владение и пользование.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что единственные ключи от данного помещения как находились, так и продолжают находиться до настоящего времени у ИП М. Истец даже не пытался каким-то образом получить ключи от помещения у индивидуального предпринимателя для того, чтобы вручить их ООО «А». Возникает вопрос: как тогда истец передал нежилое помещение в пользование обществу?

Также при выездном судебном заседании было установлено, что спорное помещение действительно занимает ИП М. Все документы, оборудование в помещении принадлежат индивидуальному предпринимателю. Какой-либо документации общества в помещении нет.

К материалам дела приобщены многочисленные документы, свидетельствующие, что именно ИП М. занимала до августа 2007 г. спорное помещение. Так, данные документы подтверждают следующее:

- ежемесячно ИП М. регистрировала в инспекции Министерства по налогам и сборам по Фрунзенскому району г.Минска в качестве объекта обложения налогом на игорный бизнес кассу букмекерской конторы, расположенную в арендуемом ею помещении;

- ежемесячно ИП М. уплачивала налог на игорный бизнес, заполняя соответствующие расчеты, где указывается и адрес арендуемого помещения;

- ставки от физических лиц ИП М. принимала, используя кассовый суммирующий аппарат, зарегистрированный в налоговом органе по месту арендуемого помещения.

Ответчик не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что актов, свидетельствующих о нарушении договора со стороны арендодателя, а также каких-либо обращений общества в адрес арендодателя по поводу того, что в арендованном им помещении находится другой пользователь, суду не представлено. Ведь зачем обществу обращаться к УП «Д» с требованием предоставить помещение, составлять соответствующие акты, если ООО «А» не пользуется данным помещением и считает, что договор аренды между обществом и УП «Д» не заключен?

А вывод суда первой инстанции о том, что ИП М. находилась в помещении ответчика с его согласия и ведома, вообще не подтвержден никакими доказательствами и пояснениями. Следовательно, данный вывод суда - ничем не подтвержденное предположение, которое не может быть положено в основу решения суда.

Также ООО «А» не согласилось с решением суда первой инстанции о взыскании денежных средств. Так, суд взыскал с общества арендную плату по август 2007 г. включительно, в то время как в материалах дела имеется акт, составленный истцом, из которого усматривается, что еще в июле 2007 г. истец прекратил доступ в спорное нежилое помещение. Арендная плата является платой за пользование нежилым помещением. Если по инициативе истца доступ в помещение прекращен с июля 2007 г., тогда на каком основании суд взыскивает арендную плату за июль-август 2007 г.?

Суд первой инстанции взыскал сумму задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам. В то же время УП «Д» возвратило индивидуальному предпринимателю лишь суммы арендной платы. До настоящего времени суммы по коммунальным и эксплуатационным услугам ИП М. не возвращены.

Следовательно, истец дважды получил денежные средства по коммунальным и эксплуатационным услугам.

Также судом взысканы пеня за несвоевременную уплату арендной платы, сумма оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, в то время как вины ООО «А» в несвоевременной оплате не было. Так, все счета на оплату выставлялись и направлялись истцом ИП М. Истец обществу счета никогда не направлял, что было подтверждено представителями истца в судебном заседании.

Более того, истец при указании периода начисления пени исходил из даты выставления счета в адрес ИП М. Но опять же, счета в адрес ООО «А» никогда не выставлялись.

Постановление суда апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении иска УП «Д», исходя из следующего.

Для осуществления деятельности (игорный бизнес) по адресу, который указан в подписанном договоре аренды с истцом, ООО «А» должно было получить соответствующую лицензию. Поскольку органы милиции не дали ООО «А» положительного заключения по вопросам, которые относятся к их компетенции, общество не получило лицензию для осуществления деятельности по данному адресу. В связи с этим, как пояснил директор общества в судебном заседании апелляционной инстанции, представитель УП «Д» был поставлен в известность сотрудником общества о том, что ООО «А» в помещении, указанном в договоре, не нуждается. Доказательством того, что УП «Д» было известно об указанном обстоятельстве, служит следующее. Счета-фактуры на возмещение расходов по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам по спорному помещению выписывались и вручались арендодателем ИП М. (только за февраль счет был выписан на ООО «А», но вручен по-прежнему ИП М.). Индивидуальным предпринимателем оплачены арендная плата и коммунальные платежи за период с февраля по июнь 2007 г.

Суд апелляционной инстанции в постановлении сослался на нормы ст.626, части второй ст.403 и ст.225 ГК, на которые также в своих доводах опиралось ООО «А», и сделал вывод, что исходя из вышеизложенных положений законодательства, поскольку на самом деле помещение ООО «А» не передавалось и в данном помещении находилась ИП М., договор аренды от 01.02.2007 между УП «Д» и ООО «А» не является заключенным. Следовательно, в удовлетворении требований о расторжении договора и взыскании арендной платы, пени и процентов за пользование денежными средствами, а также о возмещении расходов по коммунальным платежам истцу было отказано.

Постановление Кассационной коллегии

Кассационная коллегия установила следующее. В соответствии со ст.288 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно ст.309 ГК встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. На основании ст.577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату.

Исходя из анализа указанных норм, можно сделать вывод, что обязательству арендатора вносить плату за пользование имуществом корреспондирует встречное обязательство арендодателя предоставить арендатору имущество в фактическое пользование. Непредоставление имущества арендатору не влечет для него возникновения обязательства вносить плату за пользование этим имуществом.

Поскольку истец (арендодатель) ограничился подписанием акта передачи нежилого помещения, не предоставив ответчику реальной возможности пользоваться данным помещением, у ответчика не возникло денежных обязательств перед истцом. Соответственно у истца не возникло право требовать взыскания с ответчика арендных и иных платежей, а также досрочного расторжения договора аренды, поскольку ответчик, не имея возможности занять нежилое помещение и не пользуясь им, не допустил нарушения обязательств по внесению арендной платы, что в силу ст.590 ГК могло стать основанием для предъявления требования УП «Д» о досрочном расторжении договора аренды.

Основанный на п.2 ст.403 ГК вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 01.02.2007 не заключен, так как помещение фактически не передано ответчику, является ошибочным. Договор аренды является консенсуальным и согласно п.1 ст.403 ГК признается заключенным в момент получения оферентом акцепта. Действия ответчика, направившего истцу письменное предложение заключить договор аренды нежилого помещения, и истца, согласившегося заключить с ответчиком договор аренды, позволяют считать подписанный ими договор заключенным. Однако к фактическому исполнению договора ни истец, ни ответчик впоследствии не приступили.

Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда РБ оставила жалобу УП «Д» без удовлетворения, решение апелляционной инстанции без изменения, исправив мотивировку отказа в иске.

01.04.2009 г.

Элла Онуфриевич, адвокат

Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»