Материал помещен в архив

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ВЗЫСКАНИЯ СТОИМОСТИ ПРОИЗВЕДЕННЫХ АРЕНДАТОРОМ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Введение

При недостатке свободных денежных средств для приобретения в собственность недвижимого имущества в процессе осуществления предпринимательской деятельности субъекты хозяйствования арендуют помещения.

В процессе эксплуатации арендованного имущества, особенно если речь идет о недвижимом имуществе, возникает необходимость проведения изменений как по инициативе арендатора (например, осуществление перепланировки помещения), так и по не зависящим от него причинам (например, установка пожарной сигнализации или системы вентиляции по требованию пожарной службы).

Улучшения арендованного имущества бывают двух видов:

- отделимые - могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, производятся за счет арендатора и являются его собственностью;

- неотделимые - не могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

В договоре аренды необходимо регламентировать порядок проведения неотделимых улучшений и получения документального согласия арендодателя.

Порядок признания расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества зависит от того, получено согласие арендодателя на их осуществление или нет.

В случае согласования своих действий с арендодателем арендатор имеет право требовать от него возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора (п.2 ст.594 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)). Если улучшения произведены без такого согласия, то все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п.3 ст.594 ГК).

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством и закрепляются в договоре аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.577 ГК).

Однако передача имущества в аренду не влечет для собственника ограничения его прав на это имущество, т.е. собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п.2 ст.210 ГК). Следовательно, в продаже имущества, обремененного арендой, нет ничего противозаконного.

Пример из судебной практики

Арендатор обратился в хозяйственный суд Минской обл. с исковым заявлением ко второму арендодателю о взыскании 6 379 138 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, в соответствии с условиями договора от 01.10.2004, заключенного между истцом и первым арендодателем.

Представители истца исковые требования поддержали в полном объеме. По мнению истца, по настоящему делу истцом соблюдены все условия, являющиеся правовым основанием для обращения в суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а именно: улучшения произведены арендатором в отношении арендуемого им недвижимого имущества, являются неотделимыми, произведены за счет арендатора, согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений имеется, договор аренды прекращен. В подтверждение своей позиции истец, ссылаясь на п.1 ст.588 ГК, также указал, что смена арендодателя не имеет в данном случае значения, поскольку в период времени с 2004 г. по 2011 г. во владении и пользовании арендатора находилось одно и то же недвижимое имущество. Пунктом 2 ст.594 ГК предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, и ни один из договоров аренды не предусматривал иного.

Представитель ответчика иск не признал по обстоятельствам, изложенным в отзыве на иск. Согласно доводам отзыва ответчик (второй арендодатель) не имеет никакого отношения к улучшениям арендованного имущества, произведенным истцом в 2004 и 2005 гг. и на возмещение которых претендует истец, поскольку договор аренды в 2004 г. был заключен между истцом и первым арендодателем, договор прекратил свое действие 30 июня 2007 г., после чего истец имел право обратиться за возмещением своих расходов к первому арендодателю. В обоснование возражений ответчик также указал, что между первым арендодателем и истцом было заключено несколько договоров аренды (в 2004, 2007 и 2009 гг.), в период действия последнего ответчик и стал новым собственником арендуемого имущества и стороной по договору - арендодателем и в этот период истец указанных неотделимых улучшений арендованного имущества не производил. По мнению ответчика, в п.6 договора от 01.10.2004 стороны предусмотрели, что действие договора определяется с даты подписания акта приема-передачи арендуемого объекта, акт приема-передачи подписан 1 октября 2004 г., часть работ выполнялась истцом до заключения договора аренды, поэтому истец не вправе требовать возмещения стоимости этих произведенных улучшений, ссылаясь на ст.594 ГК.

По данному делу по инициативе суда открывалась примирительная процедура. В связи с поступившим от сторон ходатайством ввиду недостижения примирения судом дело было возобновлено и назначено к судебному разбирательству.

Из материалов дела следует, что 1 октября 2004 г. между первым арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение площадью 220,122 кв.м (комнаты № 25, 26, 39, 40) в здании с инвентарным № 79/284, расположенном в г.Минске, для использования арендатором его под складские помещения, размещение руководителей и рядовых сотрудников (смешанное). В соответствии с условиями договора срок его действия с 1 октября 2004 г. по 1 сентября 2005 г. В день заключения договора аренды арендуемое помещение передано истцу по акту сдачи-приемки арендованных помещений. Дважды дополнительными соглашениями вышеназванный договор продлевался на 11 месяцев.

В 2007 г. между первым арендодателем и истцом заключен также договор аренды, в соответствии с которым истцу передано нежилое помещение площадью 226,443 кв.м (комнаты № 26, 27, 43, 44, 45, 46) в здании с инвентарным № 79/284, расположенном в г.Минске. Срок действия договора (п.6) - 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи арендуемого объекта. Арендуемое помещение передано истцу по акту сдачи-приемки арендованных помещений от 01.07.2007. Соглашением сторон от 30.05.2008 договор продлевался на 11 месяцев.

Между истцом и первым арендодателем заключен еще один договор аренды от 30.04.2009 сроком на 3 года, в соответствии с которым истцу передано в аренду нежилое помещение площадью 184,10 кв.м (комнаты № 26, 27, 43, 44, 46) в здании с инвентарным № 79/284, расположенном в г.Минске.

По договору купли-продажи от 11.01.2010 здание продано второму арендодателю (ответчику) и передано ему по акту приема-передачи.

Соглашением сторон от 03.04.2011 договор, заключенный в 2009 г., досрочно расторгнут. Арендуемое помещение передано второму арендодателю, являющемуся ответчиком по настоящему делу по акту приема-передачи с примечанием: улучшения комнат № 44, 46 - двери металлические, роллеты электрические, датчики, пульт Аларм, без представления оригиналов документов со стороны арендатора.

Письмом от 12.01.2010 ответчик уведомил истца о том, что новым собственником здания (арендодателем) стало унитарное предприятие (УП) «П» (второй арендодатель). Договор аренды между УП «П» и истцом не заключался.

В исковом заявлении истец указал, что письмами от 02.08.2004, 12.08.2004 истец получил согласие арендодателя на производство работ по улучшению арендуемого помещения, таких как демонтаж деревянных полов, демонтаж бетонных тумб под деревянными полами, насыпь подушки основания бетонных полов, заливка бетонного пола, заливка бетонной рампы. Письмом от 14.09.2005 истцом было запрошено согласие на изготовление и установку навеса над рампой складской комнаты.

В материалы дела истцом представлены договоры подряда на выполнение указанных работ от 12.08.2004, 30.08.2005. Стоимость произведенных неотделимых улучшений в соответствии с расчетом истца - 6 379 138 руб.

31 января 2011 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в помещениях № 44 и 46 (демонтаж деревянных полов, демонтаж бетонных тумб под деревянными полами, насыпь подушки основания бетонных полов, заливка бетонного пола, заливка бетонной рампы, изготовление и установка навеса рампы и т.д.).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на получение согласия на произведенные улучшения арендованного имущества от прежнего собственника (арендодателя), истец обратился в суд с иском, так как, по его мнению, новый собственник (арендодатель) обязан возмещать стоимость неотделимых улучшений.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть первая ст.577 ГК).

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.588 ГК).

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.594 ГК).

В силу ст.6 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК) в хозяйственном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными ст.11 ГК и другими законами.

В соответствии со ст.10 ГК в хозяйственном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст.11 ГК, а также иными способами, предусмотренными законодательством. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Истец в качестве основания возникновения у него права требования с ответчика 6 379 138 руб. сослался на то, что в период аренды нежилого помещения общей площадью 220,122 кв.м, находящегося в здании с инвентарным № 79/284, расположенном в г.Минске, им были произведены неотделимые улучшения арендованного нежилого имущества.

В п.2 договора аренды от 01.10.2004 указано, что арендатор обязан переоборудования арендуемого объекта, вызываемые потребностями арендатора, производить только с письменного разрешения арендодателя, все расходы по переоборудованию арендатор производит за свой счет.

Истец, заявляя требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им в 2004 и 2005 гг., ссылается на договор аренды от 01.10.2004, заключенный истцом с первым арендодателем.

Унитарное предприятие «П» не является стороной указанного договора аренды, дополнительных соглашений к этому договору не заключало, не совершало никаких действий, которые повлекли или могли бы повлечь нарушение прав арендатора (истца).

Таким образом, арендатор необоснованно заявил иск к ответчику - УП «П».

Арендуемое по договору от 30.04.2009 помещение возвращено истцом УП «П» без указаний на наличие в арендуемом помещении перечисленных в исковом заявлении неотделимых улучшений, принадлежащих арендатору, как в самом акте, так и в заключенном между сторонами соглашении от 03.04.2011.

Ходатайств о привлечении в качестве ответчика третьего лица - первого арендодателя истцом в суд не заявлено.

Более того, истец считает, что именно второй арендодатель - надлежащий ответчик, поскольку в период с 1 октября 2004 г. по 3 апреля 2011 г. во владении и пользовании по договорам аренды у арендатора находилось одно и то же недвижимое имущество (причем каждый последующий договор заключался на следующий день после истечения срока действия предыдущего договора аренды), в отношении которого было получено разрешение арендодателя на производство неотделимых улучшений. По мнению истца, смена арендодателя не имеет в данном случае значения.

Однако представленными в дело договорами аренды подтверждается довод ответчика о том, что договоры аренды заключались не на один и тот же объект, а на помещения с разной нумерацией комнат и разной общей площадью объекта аренды, договоры аренды имели разные сроки действия, что при заключении договора аренды от 01.07.2007 имущество арендатору было передано по акту сдачи-приемки и характеризует его как заключение нового самостоятельного договора между первым арендодателем и истцом. При этом каких-либо указаний на произведенные неотделимые улучшения в акте сдачи-приемки от 01.07.2007 нет.

Истцом сделан вывод, что работы по договорам подряда от 12.08.2004 произведены в рамках договора аренды от 01.10.2004, дополнительных соглашений к нему и являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Суд считает обоснованной позицию ответчика о том, что указанные работы были выполнены до заключения договора аренды и данные взаимоотношения сторон не подпадают под действие ст.594 ГК, поскольку в августе 2004 г. договорных отношений как между истцом и первым арендодателем, так и между истцом и ответчиком не имелось.

Кроме того, условиями договора от 01.10.2004 предусмотрено, что действие договора определяется с даты подписания акта приема-передачи, акт приема-передачи, как и договор, подписан 1 октября 2004 г., поэтому произведенные в августе 2004 г. работы в принципе не связаны с договором аренды.

Таким образом, поскольку договорные отношения между истцом и УП «П» в 2004-2005 гг. отсутствовали, по данному делу истец избрал способ защиты, не направленный на восстановление его нарушенного права.

В соответствии с частью второй ст.100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

Согласно части третьей ст.108 ХПК хозяйственный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы лиц, участвующих в деле исходя из заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании 6 379 138 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежит удовлетворению.

Заключение

Вывод таков: если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора аренды, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.

14.10.2011 г.

Зинаида Янович, судья хозяйственного суда Минской области