Материал помещен в архив

СУДЕБНОЕ РЕШЕНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПЕРЕХОДА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Согласно ст.7-9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) государственная регистрация недвижимого имущества, государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом влекут возникновение, изменение или прекращение прав у соответствующих лиц (собственника имущества, сторон договора и т.д.).

Статья 55 Закона в качестве одного из оснований для государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество определяет судебное решение.

Хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке.

Хозяйственный суд также в порядке искового производства рассматривает дела о признании права собственности, которые относятся к имущественным искам.

Субъект предпринимательской деятельности, владеющий и длительное время пользующийся объектами недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы, которые не могут быть получены иным способом во внесудебном порядке, вправе обратиться в хозяйственный суд с соответствующим заявлением (исковым заявлением). От формы обращения в суд зависит как вид судебного производства, так и размер подлежащей уплате госпошлины.

Как свидетельствует судебная практика, оценка обстоятельств отсутствия у субъекта хозяйствования правоустанавливающих документов вызывает у судей определенные трудности, что может привести к различным выводам по заявленным требованиям.

Отказ в удовлетворении заявленного требования может лишить участника гражданского оборота возможности последующего законного распоряжения объектом недвижимости.

С оценкой вышеуказанной проблемы столкнулись первая и апелляционная инстанции хозяйственного суда Гродненской области при рассмотрении дела по заявлению торгового общества с ограниченной ответственностью (ТООО) «В» об установлении факта принадлежности недвижимого имущества - турбазы в количестве 11 строений на праве собственности с участием заинтересованных лиц: общества с ограниченной ответственностью (ООО) «П», республиканского унитарного предприятия (РУП) «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Фабула дела

В связи с отсутствием средств и необходимых строительных материалов на производство капитального ремонта строений турбазы «П», находившейся на балансе спорткомитета, и невозможностью эксплуатации базы из-за ветхости строений руководителем исполкома 14 апреля 1992 г. было принято распоряжение о разрешении спорткомитету продажи данной базы.

23 ноября 1992 г. между управлением по разгосударствлению и приватизации государственного имущества и физкультурно-оздоровительным кооперативом (ФОК) «П» был заключен договор выкупа государственного имущества. Физкультурно-оздоровительным кооперативом «П» были приобретены за 2 046 400 руб. соответствующие здания и сооружения турбазы «П» (акт инвентаризации по состоянию на 1 сентября 1992 г.): 6 марта 1995 г. между ФОК «П» и ООО «П» был заключен договор купли-продажи зданий и сооружений турбазы «П», по которому ООО «П» приобрело данную турбазу за 15 000 000 руб. Имущество по акту приема-передачи от 13.03.1995 было передано ООО «П».

В последующем турбаза «П» была приобретена ТООО «В» у ООО «П» на основании договора купли-продажи от 05.07.1999 за 20 000 000 руб. Спустя 8 лет ТООО «В» обратилась с заявлением в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Республиканским унитарным предприятием «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» было отказано ТООО «В» в приеме заявления и документов, представленных для совершения регистрационного действия, перехода права собственности на капитальное строение (турбаза «П») на основании п.5.3 ст.34 Закона в связи с тем, что заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом.

Данным агентством было предложено ТООО «В» представить заявление о государственной регистрации, подписанное двумя сторонами. Обществом с ограниченной ответственностью «П» совместно с ТООО «В» повторно было подано заявление о совершении регистрационного действия.

Извещением от 21.08.2007 регистрирующий орган отказал заявителям в совершении регистрационного действия по причине непредставления всех документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Регистрирующий орган также указал, что государственная регистрация возникновения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества согласно ст.10 Закона.

21 декабря 2007 г. ТООО «В» и ООО «П» регистрирующим органом в третий раз было отказано в совершении регистрационного действия со ссылкой на нарушение заявителями требований ст.10 Закона (последовательность государственной регистрации).

Бывший владелец ООО «П» не имеет возможности представить для государственной регистрации оригиналы документов, выражающие содержание предыдущей сделки (между ФОК «П» и ООО «П»), также не может представить оригиналы документов об отчуждении турбазы «П» первоначальным собственником - Советом народных депутатов - второму владельцу - ФОК «П».

Торговое общество с ограниченной ответственностью «В» обратилось в хозяйственный суд Гродненской обл. с заявлением об установлении факта принадлежности недвижимого имущества - турбазы «П» в количестве 11 строений на праве собственности ТООО «В». Заявление мотивировано необходимостью регистрации права собственности, в проведении которой отказывает РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Позиция заявителя

Как считает заявитель, установление факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности ТООО «В» порождает юридические последствия для заявителя, не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного хозяйственному суду, законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления данной категории юридических фактов и он не имеет другой возможности получить либо восстановить подлинные документы (договора, передаточные акты, выражающие содержание последней сделки), устанавливающие юридический факт.

Позиции заинтересованных лиц

Заинтересованное лицо - ООО «П» полностью признает факт принадлежности недвижимого имущества за ТООО «В» в связи с заключением между организациями договора купли-продажи и исполнением покупателем (ТООО «В») своих обязательств перед продавцом (ООО «П»).

Заинтересованное лицо - РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в своем отзыве суду первой инстанции просило в удовлетворении заявления отказать, так как установление юридического факта связано с последующим рассмотрением спора о праве, подведомственного хозяйственному суду, и заявитель имеет возможность получить либо восстановить надлежащие документы, устанавливающие юридический факт.

В суде апелляционной инстанции РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» изменило свою позицию, возражений не имело в связи с отсутствием спора о праве.

Выводы судебных инстанций

Решением хозяйственного суда было отказано в удовлетворении заявления ТООО «В» об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности ТООО «В».

В основу обжалуемого решения был положен вывод об отсутствии у заявителя совокупности условий, необходимых для установления юридического факта, предусмотренных ст.232 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК).

Как указал суд первой инстанции, по смыслу и содержанию вышеуказанной статьи установление юридического факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу в судебном порядке возможно, если у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности объектов недвижимости, но он был утрачен, и данный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. При этом суд устанавливает не право собственности, а факт наличия у заявителя документов, подтверждающих принадлежность ему недвижимого имущества на праве собственности.

В обоснование вынесенного решения суд первой инстанции также сослался на непредставление заявителем доказательств, подтверждающих, что он не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие его право собственности на данные объекты.

Торговое общество с ограниченной ответственностью «В» с вынесенным решением суда первой инстанции не согласилось, поскольку посчитало, что оно принято без выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы, содержащиеся в судебном решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст.232 ХПК юридическое лицо вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, при наличии в совокупности следующих условий: согласно законодательству факт подтверждает юридические последствия, т.е. влечет за собой возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности; установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного хозяйственному суду; законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления данной категории юридических фактов; заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, устанавливающие факт.

Согласно абзацу 4 п.4 постановления Президиума ВХС РБ от 17.12.2007 № 82 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

Фактические обстоятельства дела, изложенные заявителем, были подтверждены им соответствующими копиями документов (решениями государственных органов, договорами купли-продажи, актами приема-передачи, инвентаризационными описями, а также аналогичными документами, находящимися в инвентарном деле на данный объект).

Бывший владелец ООО «П» не имеет возможности представить для государственной регистрации оригиналы документов, выражающие содержание предыдущей сделки (между ФОК «П» и ООО «П»), также не может представить оригиналы документов об отчуждении турбазы «П» первоначальным собственником - Советом народных депутатов - второму владельцу - ФОК «П».

В данном случае заявитель - ТООО «В» не имеет другой возможности получить либо восстановить оригиналы правоустанавливающих документов, запрос в архив также не дал положительного результата.

Из представленных документов, в т.ч. выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, 11 технических паспортов на объекты, следует, что заявитель является добросовестным приобретателем турбазы «П».

Предыдущий продавец каких-либо претензий на данный объект недвижимости не имеет.

Апелляционная инстанция пришла к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы, несоответствии изложенных в решении суда первой инстанции выводов обстоятельствам дела, что в силу абзаца 4 части первой ст.280 ХПК явилось основанием для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения требования заявителя об установлении факта принадлежности недвижимого имущества - турбазы «П» в количестве 11 строений на праве собственности ТООО «В».

30.09.2009 г.

Сергей Кулаковский, судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь