Материал помещен в архив

СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Основным документом, регламентирующим порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, является Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З). В соответствии с Законом № 133-З для регистрации прав на недвижимое имущество необходимо наличие двух составляющих:

- факта регистрации имущества у предыдущего собственника либо документов, подтверждающих создание объекта недвижимости;

- представление документов, выражающих содержание сделки (для регистрации имущества, полученного на основании сделки).

Неаккуратность и нерасторопность в ведении бизнеса нередко становится причиной того, что объект недвижимости после завершения строительства эксплуатируется длительное время без государственной регистрации. Возникают и ситуации, когда незарегистрированный объект реализуется второму лицу. При этом второе лицо может его продать и третьему лицу и т.д. На практике встречается и такое, когда у собственника имеются документы, подтверждающие приобретение объекта недвижимости, однако регистрирующий орган отказывает в его регистрации. Причина заключается в том, что регистрации подлежат как первоначальное возникновение права собственности, так и последующие переходы права. Если у регистратора сведения о собственнике недвижимости не совпадают с данными о продавце, логичным является отказ в регистрации.

Как поступить в такой ситуации? Ответ очевиден: зарегистрировать все переходы прав и последнему собственнику надлежащим образом оформить куплю-продажу недвижимости. Однако, во-первых, данная процедура является довольно долгой, и, кроме того, дорогой. Во-вторых, продавца вообще может уже не существовать.

Для разрешения подобной ситуации законодательством предусмотрена особая процедура получения подтверждающего документа. Так, в соответствии со ст.55 Закона № 133-З одним из оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются судебные постановления, устанавливающие право на недвижимое имущество.

Рассмотрение в суде подобных требований осуществляется в двух формах: если спор о праве отсутствует, в суде подлежит рассмотрению заявление неимущественного характера об установлении юридического факта принадлежности имущества на праве собственности; если же имеется спор о праве, то он подлежит разрешению в общеисковом порядке.

Как следует из содержания п.4 постановления Президиума ВХС РБ от 17.12.2007 № 82 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - постановление Президиума ВХС № 82), хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке. В порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) хозяйственный суд рассматривает также заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (приобретательная давность).

При этом предусмотренные ст.235 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) правила о приобретательной давности не могут применяться к лицу, владеющему имуществом на законных основаниях (хозяйственное ведение, оперативное управление, договор аренды, хранения и др.).

Заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества (например, по результатам торгов в процедуре банкротства или если объект недвижимости создан до вступления в силу Закона № 133-З и организация-продавец ликвидирована и т.п.) придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

Указанные требования являются требованиями неимущественного характера и государственная пошлина по ним составляет 10 базовых величин. Если же имеется спор о праве, то государственная пошлина уплачивается по ставкам, предусмотренным для имущественных требований в соответствии с приложением 16 к Особенной части Налогового кодекса РБ.

Пример 1

Хозяйственным судом (решение от 28.01.2008) рассмотрено дело по заявлению индивидуального предпринимателя И. (далее - ИП) об установлении факта, имеющего юридическое значение (факта принадлежности на праве собственности здания специализированного склада).

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом «А» (далее - ЗАО «А») и ИП И. в 2006 г. заключен договор купли-продажи здания склада. Оплата за здание склада произведена покупателем полностью, что подтверждается платежными документами и условиями договора, а также актом приема-передачи здания.

Филиалом республиканского унитарного предприятия (РУП) «Агентство» (далее - Агентство по государственной регистрации, регистратор) отказано ИП И. в регистрации права на приобретенное по договору купли-продажи здание на том основании, что продавцом проданное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке.

Индивидуальный предприниматель И. обжаловал действия регистратора в Агентство по государственной регистрации и получил ответ, в котором предложено обратиться в суд для установления права собственности.

Хозяйственный суд в соответствии с главой 26 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК) рассматривает дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение в сфере предпринимательской или иной хозяйственной (экономической) деятельности. Пунктом 4 постановления Президиума ВХС № 82 установлено, что хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю.

Заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества (например, по результатам торгов в процедуре банкротства, продавец ликвидирован и т.п.) придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

Из представленных суду документов следует, что заявитель является добросовестным приобретателем строения в силу ст.219 ГК, других возможностей получить свидетельство о праве собственности и зарегистрировать строение в органах государственной регистрации у него не имеется.

Проданное здание склада отчуждено с разрешения районного исполнительного комитета (представлено решение районного исполнительного комитета), находилось на балансе и во владении ЗАО «А». У ЗАО «А» имеется свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации сделки и возникновения права аренды на земельный участок. На основании решения областного исполнительного комитета ЗАО «А» ликвидировано и исключено из Единого государственного регистра.

Допрошенный в качестве свидетеля директор и бывший учредитель ЗАО «А» Петров П.П. пояснил, что данный склад был продан ИП И. Денежной суммой, полученной от проданного склада, были погашены долги предприятия. На сегодняшний день данное предприятие ликвидировано. О том, что договор купли-продажи необходимо зарегистрировать, Петров П.П. не знал, а при обращении в настоящее время за регистрацией в Агентство по государственной регистрации ему было отказано. Также получен отказ и в нотариальной конторе, так как предприятие ликвидировано.

С учетом изложенного хозяйственный суд удовлетворил заявление ИП И. об установлении факта принадлежности ему на праве собственности здания склада.

Пример 2

Обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «А» было подано в хозяйственный суд заявление об установлении факта принадлежности ему на праве собственности здания комплексно-приемного пункта, приобретенного в 2005 г. по договору купли-продажи объекта коммунальной собственности района на аукционе. Заинтересованным лицом выступал районный исполнительный комитет.

Исследовав материалы дела с участием сторон, хозяйственный суд установил следующее.

Заявителем в 2005 г. был заключен договор купли-продажи объекта коммунальной собственности района на аукционе, в соответствии с которым районный исполнительный комитет продал ООО «А» здание комплексно-приемного пункта. По акту приема-передачи здания в собственность районный исполнительный комитет передал, а ООО «А» приняло вышеуказанное здание. Также районный исполнительный комитет выдал ООО «А» свидетельство о праве собственности на здание комплексно-приемного пункта.

На основании договора купли-продажи поселковый исполнительный комитет принял решение «Об изъятии и предоставлении земельных участков юридическим лицам», согласно которому для содержания и обслуживания здания ООО «А» предоставлен в постоянное пользование земельный участок. Агентством по государственной регистрации было выдано ООО «А» свидетельство о переходе права постоянного пользования на земельный участок.

Решением от 08.07.2008 городской исполнительный комитет признал эксплуатируемый капитальный объект (здание комплексно-приемного пункта), находящийся в хозяйственном ведении, а также на балансе ООО «А», не имеющего акта ввода в эксплуатацию, возможным использовать по назначению в соответствии с Единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33.

Общество с ограниченной ответственностью «А» обратилось в Агентство по государственной регистрации для регистрации сделки и перехода права собственности на указанное здание и получило извещение об отказе в совершении регистрационного действия, поскольку в договоре купли-продажи не указаны сведения о земельном участке, на котором расположено здание, а также государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества; государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.

В справке, выданной Агентством по государственной регистрации, указано, что в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним отсутствуют сведения в отношении спорного капитального строения (здания комплексно-приемного пункта).

Таким образом, спорное здание комплексно-приемного пункта до настоящего времени ни за кем не числится, а в регистрации данного имущества на основании договора купли-продажи ООО «А» отказано. В период с момента заключения указанного договора и до настоящего времени никто не претендовал на здание комплексно-приемного пункта.

В соответствии с п.2 ст.219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В части первой и абзаце 2 части второй ст.231 ХПК предусмотрено, что хозяйственный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности. Хозяйственный суд рассматривает дела об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или гражданину.

В п.4 постановления Президиума ВХС № 82 дано разъяснение о том, что заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

В данном случае хозяйственный суд (решение от 14.10.2008) пришел к обоснованному выводу, что ООО «А» не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности. Поскольку заинтересованное лицо - районный исполнительный комитет с заявленным требованием ООО «А» согласно, данное требование было признано доказанным и удовлетворено.

При выборе формы защиты (реализации) своих прав в хозяйственном суде надлежит помнить о необходимости раздельного предъявления в хозяйственный суд требований, не связанных между собой. В соответствии с абзацем 5 ст.163 ХПК исковое заявление подлежит возврату, если в одном исковом заявлении соединено несколько требований к одному или нескольким ответчикам, когда эти требования не связаны между собой.

Пример 3

Общество с ограниченной ответственностью «Ф» обратилось в суд с исковым заявлением к Агентству по государственной регистрации об установлении факта принадлежности истцу недвижимого имущества на праве собственности.

В ходе изучения судом материалов искового заявления определено, что в заявлении истец просит суд в соответствии со ст.231 ХПК установить факт принадлежности на праве собственности турбазы «П» (в ее составе 11 строений), а также обязать Агентство по государственной регистрации зарегистрировать право собственности истца на вышеуказанные строения.

Статья 7 ХПК содержит перечень форм обращений в хозяйственный суд. Согласно данной статье по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, предусмотрена такая форма обращения, как заявление.

В соответствии с п.5 ст.131 ГК отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним могут быть обжалованы в суд. С учетом содержания ст.7 ХПК по второму требованию ООО «Ф» форма обращения должна быть избрана в виде жалобы.

Таким образом, истцом предъявлены требования, возникающие из различной категории споров, с разной формой обращения в хозяйственный суд.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что предъявленные требования не могут быть рассмотрены в одном производстве, и возвратил исковое заявление на основании абзаца 2 части первой ст.162 ХПК.

По аналогичному основанию определением суда возвращено исковое заявление ООО «Ф» к ответчикам - многопрофильному ООО «П» и РУП «Агентство» о признании права собственности.

В ходе рассмотрения материалов искового заявления судом установлено, что иск фактически содержит требования о признании права собственности, возложении на РУП «Агентство» обязанностей по регистрации перехода права собственности от ООО «П» к ООО «Ф» и выдаче истцу документов, подтверждающих такую регистрацию.

В соответствии с абзацем 6 части второй ст.41 ХПК споры о признании права собственности относятся к категории споров, возникающих из гражданских отношений.

В силу части первой ст.42 ХПК обжалование действий государственного органа или должностного лица, которыми затрагиваются права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной хозяйственной деятельности, относятся к спорам, вытекающим из административных отношений.

Суд пришел к обоснованному выводу, что требования, возникающие из гражданских и административных правоотношений, не могут рассматриваться в одном производстве, поскольку имеют отличия по составу участников, особенностям доказывания.

Вместе с тем обращение с заявлением об установлении юридического факта еще не означает его безусловное установление судом. В ходе рассмотрения может быть установлено наличие возможного спора. Как было отмечено выше, если в отношении недвижимого имущества имеется спор о праве, он подлежит разрешению в исковом порядке. При этом в силу ст.151 ХПК заявление об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности также подлежит оставлению без рассмотрения, если выяснится, что спор возник о праве.

Пример 4

Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда РБ (постановление от 03.04.2006) рассмотрена кассационная жалоба ООО «В» по делу по заявлению ООО «В» к сельскохозяйственному производственному кооперативу «В» (далее - СПК «В»), районному исполнительному комитету, областному исполнительному комитету об установлении факта, имеющего юридическое значение.

Как было определено в ходе рассмотрения жалобы, заявитель обратился в хозяйственный суд с заявлением об установлении факта принадлежности ему на праве собственности здания пилорамы. Определением хозяйственного суда заявление оставлено без рассмотрения.

В обоснование своих требований ООО «В» сослалось на договор купли-продажи здания пилорамы, заключенный с ООО «Х», а также на договор купли-продажи доли СПК «В» в совместной пилораме и на отказ регистрирующего органа в оформлении права собственности на здания.

В то же время, как отметила кассационная коллегия, давая оценку заключенным договорам, суд обоснованно отметил, что неясно, какую долю в совместном владении передал кооператив и кто еще является собственником здания. Также кассационная коллегия правомерно отметила, что обоснованным является вывод о том, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права на недвижимое имущество не служит основанием для признания этого права в порядке искового производства, так как заявитель не лишен права обратиться в хозяйственный суд с соответствующим иском.

Договором не предусмотрено возникновение права собственности на спорное имущество с момента регистрации договора и из его текста не ясно, где находится предмет купли-продажи. Кроме того, нет никаких документов, подтверждающих право собственности ООО «Х» на здание пилорамы.

В связи с изложенным кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.

В случае обращения в суд с исковым заявлением о признании права стороне следует доказать свои требования и опровергнуть возражения ответчика.

Пример 5

Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску индивидуального предпринимателя И. к РУП «С» о признании права собственности на здание проходной.

Как было установлено судом в ходе рассмотрения дела, объект недвижимости продан истцу на торгах, проведенных судебным исполнителем хозяйственного суда, что подтверждается актом.

Решением Витебского городского исполнительного комитета для строительства объекта «Реконструкция помещений под размещение пункта продажи автокрасок с одноэтажной пристройкой», у РУП «А» изъят земельный участок и предоставлен ИП И. в аренду сроком на 6 месяцев, а также предоставлен земельный участок для благоустройства прилегающей территории при строительстве объекта.

Индивидуальным предпринимателем И. объект был возведен своевременно и предъявлен к приемке. В соответствии с актом приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией объект принят и решением городского исполнительного комитета акт приемки объекта в эксплуатацию утвержден. Решением городского исполнительного комитета на основании акта приемки объекта, законченного строительством, из земель города ИП И. для обслуживания пункта продажи автокрасок с одноэтажной пристройкой предоставлен земельный участок в аренду сроком на 5 лет.

После перепланировки приобретенного здания проходной с торгов площадь здания увеличилась.

По обращению ИП И. за государственной регистрацией прекращения права хозяйственного ведения и перехода права собственности на здание проходной Агентство по государственной регистрации в регистрации отказало в связи с несоответствием результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель И. с момента приобретения недвижимого имущества на торгах не обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на него, и до настоящего времени это имущество является собственностью Республики Беларусь и находится в хозяйственном ведении РУП «С».

Поскольку право собственности на проданное имущество за продавцом в установленном порядке не было зарегистрировано, возник спор о праве.

В соответствии со ст.219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.220 ГК право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством.

В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

Согласно ст.224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

В силу ст.522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 55 Закона № 133-З предусмотрено, что судебные решения, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, являются основанием для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Учитывая то обстоятельство, что в соответствии со ст.283 ГК имущество истцом приобретено возмездно, он является добросовестным приобретателем, имущество правомерно выбыло из владения РУП «С», истец произвел реконструкцию проходной в соответствии с действующим законодательством, хозяйственным судом за истцом было признано право собственности на указанное помещение (решение от 21.03.2008).

Завершая настоящий материал, необходимо отметить, что судебный порядок признания прав (установления фактов), необходимый для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, все же должен являться исключительной мерой. Добросовестный приобретатель при заключении договора обязан проверить наличие правоустанавливающих документов, а также своевременно обратиться за государственной регистрацией недвижимости.

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс РБ в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом РБ от 30.12.2018 № 159-З.

15.07.2010 г.

Сергей Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»