Материал помещен в архив

ДОГОВОР АРЕНДЫ ИЛИ ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ УСЛУГ?

Бюджетные организации не могут напрямую заключать договоры аренды, поскольку не являются собственниками объектов недвижимости; их права на данные объекты ограничены правом оперативного управления, кроме того, доходы от аренды (половину от них) нужно перечислять в бюджет. В такой ситуации некоторые руководители бюджетных организаций прибегают к заключению договора возмездного оказания услуг вместо договора аренды, а иногда фактически к его подмене. В данной статье рассмотрены возможные риски, которые связаны с заключением договоров возмездного оказания услуг вместо договоров аренды.

Нормативная база

Вопросы арендных отношений регулируются:

• Гражданским кодексом РБ (далее - ГК);

• Положением о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150).

Почему надо уплачивать в бюджет половину суммы от договора аренды (недвижимого имущества), а от договора оказания услуг - нет?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст.579 ГК).

Например, исходя из п.1 ст.120 ГК учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично, а права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст.279 ГК. Согласно же п.1 ст.279 ГК учреждение не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему, если иное не установлено законодательными актами.

Порядок сдачи недвижимого имущества в аренду, закрепленного в т.ч. за государственными учреждениями, регулируется:

• в отношении республиканского имущества - Указом № 150;

• в отношении коммунального имущества - решениями соответствующих местных исполнительных и распорядительных органов (например, решение Минского областного Совета депутатов от 21.05.2012 № 159 «О некоторых вопросах аренды имущества, находящегося в собственности Минской области», решение Гомельского городского Совета депутатов от 29.05.2012 № 151 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и т.п.).

Местным органам власти рекомендовано установить порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, и порядок перечисления в местные бюджеты платы за право заключения договоров аренды и средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, аналогичный определенному в Указе № 150 (п.6 Указа № 150).

Так, согласно подп.2.3 п.2 Указа № 150 республиканские учреждения, другие организации, за которыми недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, обеспечивают перечисление в республиканский бюджет 50 % платы (примечание 1) и 50 % средств (примечание 2), если иное не предусмотрено законодательными актами. Заметим, что ранее эти организации должны были перечислять в республиканский бюджет 100 % платы и 50 % средств (п.1 Указа Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (действовал до 1 апреля 2012 г.)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. подп.2.3 п.2 Указа № 150 изложен в новой редакции Указом Президента РБ от 15.11.2016 № 421. Комментарий см. здесь.

В отношении же договоров возмездного оказания услуг обязанности по уплате в бюджет сумм, полученных от такого оказания, законодательством не предусмотрено, так как согласно п.2 ст.279 ГК если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученные от такой деятельности доходы и приобретенное за счет их имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе, если иное не предусмотрено законодательством.

Риски при заключении договора возмездного оказания услуг вместо договора аренды

Риск привлечения к административной ответственности

Неуплата (неполная уплата) в республиканский бюджет платы и средств влечет ответственность, предусмотренную Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) за нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом (подп.2.10 п.2 Указа № 150).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. действует КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Комментарий см. здесь.

В данном случае имеется в виду в т.ч. перечисление в бюджет учреждением, осуществляющим деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества:

• платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее - недвижимое имущество), находящихся в государственной собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды (далее - плата);

• средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества и оставшихся после вычета сумм начисленной амортизации, налогов, сборов и иных обязательных платежей, в т.ч. в государственные целевые бюджетные, а также внебюджетные фонды (далее - средства).

Часть 1 ст.23.27 КоАП устанавливает ответственность должностного лица субъекта хозяйствования, допустившего нарушение законодательства, в размере до 30 базовых величин, юридического лица - в размере от 20 до 200 базовых величин. Более того, предусматривается ответственность не только за неуплату или неполную уплату в бюджет платы и средств, полученных субъектом хозяйствования при сдаче в аренду государственного имущества, но и за иные нарушения законодательства о сдаче в аренду государственного имущества.

Заметим, что практика привлечения к административной ответственности по данной статье не столь большая.

На основании п.71 части первой ст.3.30 Процессуально-исполнительного кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях полномочиями на составление протоколов об административных правонарушениях, предусмотренных ст.23.27 КоАП, согласно постановлению Госкомимущества РБ от 29.08.2012 № 34 «О наделении полномочиями на составление протоколов об административных правонарушениях и подготовку дел об административных правонарушениях к рассмотрению» наделен Государственный комитет по имуществу РБ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. действует Процессуально-исполнительного кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 92-З. Комментарий см. здесь. С 11 марта 2021 г. действует постановление Госкомимущества РБ от 19.02.2021 № 2 «О наделении полномочиями».

Срок наложения административного взыскания составляет не позднее 3 лет со дня его совершения и 6 месяцев со дня его обнаружения (п.4 части 1 ст.7.6 КоАП).

Риск признания договора возмездного оказания услуг притворной сделкой

Притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна (п.2 ст.171 ГК). К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

При притворной сделке воля сторон при ее совершении направлена на установление иных гражданско-правовых отношений, чем те, которые предусмотрены сделкой (абзац 3 п.15 постановления Пленума ВХС РБ от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок»).

Таким образом, если государственное учреждение и его партнер по сделке для прикрытия договора аренды заключат договор возмездного оказания услуг, договор хранения и т.п., то это будет притворной сделкой.

Сравнение договора аренды и договора возмездного оказания услуг

Для того чтобы разграничить понятия договора аренды и договора оказания услуг, давайте рассмотрим их главные особенности.

Заметим, что отнесение договора к одному из названных видов осуществляется не по его названию, а по его содержанию. Так, название договора не имеет принципиального значения по сравнению с его содержанием. Важно грамотно оформить условия договора. Для того чтобы договор возмездного оказания услуг не был признан притворной сделкой, в нем не должно быть, в частности, следующих условий:

• обязанности по передаче имущества (если это только не инструменты, необходимые исполнителю для оказания услуг), которое четко индивидуализировано (например, точно указаны его площадь, местонахождение (адрес, приложенный план, на котором выделено его местонахождение и т.п.));

• обязанности уплаты арендной платы.

Также к договору не прилагается акт приема-передачи имущества. Таким образом, ключевым моментом в данном случае является отсутствие выбытия (хоть и временного) государственного имущества.

Подтверждением заключения договора оказания услуг является документ, удостоверяющий, что исполнителем были оказаны определенные в договоре услуги. Данный документ, как правило, оформляется в форме акта об оказании услуг (акт приемки-передачи услуг, акт сдачи-приемки и т.д.). Необходимо отметить, что напрямую действующее законодательство не требует его составления, но этот документ может пригодиться и при общении с налоговыми органами, и при доказательстве отсутствия притворности сделки (договора возмездного оказания услуг).

Учитывая изложенное, исполнителю рекомендуется предусмотреть в договоре условие о составлении акта об оказании услуг.

При согласовании условия об обязательности составления и подписания акта об оказании услуг сторонам необходимо определить в договоре следующее:

• форму акта об оказании услуг, порядок его составления и подписания (сроки составления и подписания акта, перечень лиц, уполномоченных подписывать акт);

• содержание акта об оказании услуг.

Примечание 1. Плата за право заключения договора аренды.

Примечание 2. Средства, полученные от сдачи в аренду имущества и оставшиеся после вычета сумм начисленной амортизации, подлежащих уплате (исчисляемых) налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, в т.ч. в государственные целевые бюджетные, а также государственные внебюджетные фонды.

Примечание 3. Согласно постановлению Совета Министров РБ от 13.03.2013 № 172 «Об установлении размера базовой арендной величины» базовая арендная величина с 1 апреля 2013 г. составляет 86 000 руб.

Обратите внимание, что с 1 апреля 2014 г. на основании постановления Совета Министров РБ от 19.03.2014 № 231 размер базовой арендной величины изменен и равен 102 000 руб.

От редакции «Бизнес-Инфо» С размерами базовой арендной величины можно ознакомиться здесь.

18.03.2014

Владимир Самосейко, юрист