Материал помещен в архив

Комментарий 1. Согласно п.4 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, с изменениями и дополнениями (далее - Правила), заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица (в т.ч. индивидуальные предприниматели) Республики Беларусь, других государств.

В соответствии с п.3 Правил:

• генеральный подрядчик - подрядчик, привлекающий по договорам для исполнения отдельных своих обязательств других лиц;

• субподрядчик - лицо, заключившее с генеральным подрядчиком договор о выполнении отдельных видов строительных работ.

Понятие «заказчик в строительной деятельности» содержится в Законе РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»: юридическое или физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 11 ст.1).

Постановлением Совета Министров РБ от 01.04.2014 № 301 внесены изменения в Правила, которыми исключено понятие «государственный заказчик».

В случае проведения подрядных торгов договор заключается по результатам этих торгов.

Закупки при строительстве объектов с 1 января 2014 г. регулируются Указом Президента РБ от 31.12.2013 № 591 «О проведении процедур закупок при строительстве» и Положением о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 31.01.2014 № 88.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. взамен Указа № 591 действует Указ Президента РБ от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве».

Комментарий 2. Исходя из п.10 Правил наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы относятся к существенным условиям договора.

Под видом строительных работ понимается совокупность трудовых процессов, направленных на создание отдельных элементов строящегося объекта (п.3 Правил).

Если предмет договора - выполнение строительных работ, с целью исключения споров между сторонами следует сделать ссылку на чертеж, локальную смету, предусматривающие выполнение данных работ. Если подрядчик выполняет часть объема работы отдельного вида, следует указать место выполнения на объекте (например, штукатурные работы на 1-5-м этажах в 1-м подъезде объекта в соответствии с локальной сметой № ____ или монолитные работы в осях А:И 2-й секции объекта согласно чертежам ___________).

Как следует из п.11 Правил, при строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан стороны дополнительно определяют в договоре в т.ч. такое существенное условие, как особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.

Комментарий 3. Пункт 10 Правил к существенным условиям договора относит указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков. Согласно п.28 Правил подрядчик вправе привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных видов строительных работ, если это предусмотрено договором.

Комментарий 4. Дата начала строительства оформляется заказчиком и подрядчиком актом установления даты начала строительства объекта по форме, приведенной в приложении А технического кодекса установившейся практики «Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Основные положения» (ТКП 45-1.03-122-2008), утвержденного приказом Минстройархитектуры РБ от 24.12.2008 № 481 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/223266/320716) (письмо РНТЦ от 27.04.2011 № 07-994 «Об установлении даты начала и окончания строительства объекта»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2016 г. следует руководствоваться техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 06.11.2015 № 279.

Комментарий 5. Согласно п.10 Правил к существенным условиям договора относятся сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки).

В соответствии с п.1 ст.662 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), если иное не установлено законодательством или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работ. В связи с этим указание в договоре промежуточных сроков направлено, прежде всего, на возможность осуществления контроля за ходом работ и применения мер ответственности к подрядчику, т.е. на защиту интересов заказчика.

Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями подрядных торгов (п.17 Правил).

В исключительных случаях изменение (продление) продолжительности строительства объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского бюджета, производится по согласованию с Министерством архитектуры и строительства РБ (далее - Минстройархитектуры РБ) и Министерством экономики РБ (далее - Минэкономики РБ) (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента РБ или Правительства РБ).

В соответствии с п.3.28 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156, выдачу разрешений на изменение (продление) сроков строительства объектов осуществляет Минстройархитектуры РБ совместно с Минэкономики РБ (по объектам, финансируемым с привлечением средств республиканского бюджета (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента РБ или Правительства РБ)), местные исполнительные и распорядительные органы (по объектам, финансируемым за счет иных источников финансирования, объектам жилищного строительства независимо от источников финансирования) при наличии заявления заинтересованного лица:

• с указанием предложения о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию;

• приложением к нему документов и сведений об объекте строительства, в т.ч. о (об):

- заказчике строящегося объекта;

- генеральном подрядчике;

- источниках финансирования;

- сметной стоимости строительства;

- проектной мощности объекта;

- сроках строительства;

- объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения;

- причинах переноса срока ввода объекта.

При строительстве объектов за счет иных источников, включая объекты жилищного строительства, изменение сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.

Нормативный срок продолжительности строительства объекта продлевается на период оформленной в установленном порядке консервации объекта незавершенного строительства.

В п.13 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263, предусмотрено, что, если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров РБ, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору.

Комментарий 6. В связи с принятием Указа Президента РБ от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 361) с 1 января 2012 г. в Республике Беларусь существенно изменился подход к формированию цен в строительстве.

В соответствии с частью первой подп.1.1 п.1 Указа № 361 (в редакции Указа Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26)) сметная документация на строительство объектов независимо от источников финансирования разрабатывается на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утверждаемых в порядке, определяемом Советом Министров РБ, и цен на ресурсы и (или) на основании укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта или стоимости объектов-аналогов. Сметная стоимость строительства объекта определяется на дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных работ, устанавливаемую заказчиком, застройщиком с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации.

В случае если период с даты начала разработки сметной документации до даты начала строительства (выполнения строительных, специальных, монтажных работ), указанной заказчиком, застройщиком в задании на проектирование, не превышает 6 месяцев, для отражения в сметной документации изменения стоимости строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) в указанный период, а также в период нормативного срока строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) до его (их) завершения используются прогнозные индексы цен в строительстве, утверждаемые Минэкономики РБ. В иных случаях сметная стоимость строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) подлежит корректировке в порядке, определенном Советом Министров РБ.

В развитие Указа № 361 постановлением Совета Министров РБ от 18.11.2011 № 1553 утверждено Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов (далее - Положение), которое определяет порядок формирования неизменной договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства РБ, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства РБ и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов с использованием государственной поддержки.

При строительстве иных объектов решение о порядке (способе) формирования неизменной договорной (контрактной) цены, в т.ч. о применении Положения, принимает заказчик (застройщик).

С учетом того что Положение определяет порядок формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства РБ, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства РБ и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов с использованием государственной поддержки можно констатировать, что в настоящее время случаи корректировки договорной цены по «небюджетным» стройкам (за исключением жилья) не определены. В связи с этим сторонам надлежит включать в договор соответствующие положения о корректировке неизменной цены.

Комментарий 7. Источники и объемы финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год, - существенные условия договора.

Комментарий 8. Для объектов, по которым одним из источников финансирования служат бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц.

Комментарий 9. Генеральный подрядчик предъявляет заказчику единую справку о стоимости работ, выполненных собственными силами и силами субподрядчика.

Постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 13 установлены формы актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ: С-2, С-2а, С-2б, С-2в.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться формами С-2, С-2а, С-2б и С-2в с изменениями, внесенными постановлением Минстройархитектуры РБ от 18.04.2018 № 21.

Формы С-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затратах» и С-3а «Справка о стоимости выполненных работ» установлены постановлением Минстройархитектуры РБ от 17.10.2011 № 48 (далее - постановление № 48).

Другие формы первичных учетных документов могут разрабатываться и утверждаться организациями самостоятельно (подп.1.3 п.1 Указа Президента РБ от 15.03.2011 № 114 «О некоторых вопросах применения первичных учетных документов»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 июля 2014 г. Указ № 114 на основании Указа Президента РБ от 21.07.2014 № 361 утратил силу. Требования к первичным учетным документам определены ст.10 Закона РБ от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности».

Комментарий 10. Для рассмотрения документов пятидневный срок установлен п.55 Правил и изменению по соглашению сторон не подлежит.

Срок для рассмотрения заказчиком документов по неоспариваемой части может определяться сторонами в договоре с целью определения даты возникновения у заказчика обязательства по оплате.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. следует руководствоваться п.55 Правил с учетом изменений, внесенных постановлением Совета Министров РБ от 10.04.2018 № 274 (далее - постановление № 274).

Комментарий 11. В договоре может предусматриваться выплата текущих авансов подрядчику на выполнение строительных работ, планируемых в периоде, принятом за расчетный, а также целевых авансов на приобретение материальных ресурсов. Конкретные размеры авансов (процент авансирования), сроки и порядок их перечисления определяются в договоре с учетом характера объекта, условий строительства и других факторов.

По объектам, финансируемым с привлечением бюджетных средств, размер текущего аванса не должен превышать 50 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце (за вычетом суммы целевого аванса, предполагаемого к освоению в этом месяце).

По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования. Ответственность за нарушение порядка и механизма использования авансовых средств может устанавливаться соглашением сторон.

Пункт 57 Правил предусматривает порядок начисления и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по объектам, финансируемым с привлечением бюджетных средств при невыполнении графика производства работ по вине подрядчика. Сумма отработанного аванса определяется как произведение стоимости фактически выполненных строительных работ на установленный договором процент авансирования. Сумма неотработанного аванса, определяемая как разница между суммой аванса, фактически полученного подрядчиком для выполнения строительных работ в периоде, принятом за расчетный, и суммой отработанного аванса, признается чужими денежными средствами, неправомерно удерживаемыми подрядчиком. Подрядчик за пользование чужими денежными средствами уплачивает в бюджет, из которого осуществляется финансирование строительных работ, проценты, начисленные на сумму неотработанного аванса, в размере ставки рефинансирования Национального банка РБ (далее - Нацбанк РБ), действующей на день подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, выполненных в периоде, принятом за расчетный, на который выдавался аванс. Период пользования чужими денежными средствами определяется с даты получения аванса до даты подписания заказчиком актов сдачи-приемки работ, на которые выдавался аванс. Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается. Текущий аванс считается полностью отработанным, если строительные работы, предусмотренные графиком производства работ, выполнены в полном объеме.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. следует руководствоваться п.57 Правил с учетом изменений, внесенных постановлением № 274.

Комментарий 12. В приложении к Правилам приведен перечень материальных ресурсов, на приобретение которых в договоре может предусматриваться выплата целевых авансов. К ним относятся:

• металлоконструкции, изготовление и поставка которых требуют продолжительного времени (более 30 дней);

• оборудование и материалы наружных и внутренних инженерных систем (системы вентиляции, кондиционирования, лифты, трубы диаметром более 300 мм, кабели 0,4 кВ и более, технологическое оборудование);

• материальные ресурсы, поставка которых зависит от сезонности выполнения работ (грунт, песок, щебень, гравий, тротуарная плитка, борт);

• материальные ресурсы, закупаемые по внешнеторговым контрактам;

• нестандартные строительные конструкции, изготовление которых производится по индивидуальным заказам.

В случае если договором строительного подряда предусмотрена выплата целевого аванса, в таком договоре может быть предусмотрено обеспечение возврата неиспользованного или использованного не по назначению целевого аванса подрядчиком в виде банковской гарантии на сумму не менее суммы целевого аванса (подп.1.13 п.1 Указа № 26).

Комментарий 13. Полученные бюджетные средства в виде целевых авансов должны быть отработаны в течение 3 месяцев с даты их получения, если иное не установлено законодательством.

В постановлении Пленума ВХС РБ от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» (далее - постановление Пленума ВХС № 6) обращено внимание, что порядок и механизм использования аванса, последствия их нарушения, установленные пп.57, 58 Правил, распространяются на объекты, финансируемые с привлечением бюджетных средств, а по объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, размеры авансов, а также их направление и порядок использования могут быть определены соглашением сторон.

Комментарий 14. Как правило, стороны договора строительного подряда предусматривают проведение расчетов непосредственно между собой. Однако на практике стороны включают в договор условие, по которому оплата генподрядчиком субподрядчику будет осуществляться при наступлении определенного события.

В постановлении Пленума ВХС № 6 дано разъяснение, что в соответствии с п.3 ст.660 ГК оплата генподрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генподрядчику, в т.ч. если договор субподряда содержит условие об оплате выполненных работ после наступления определенного события (после оплаты работ заказчиком, выделения денежных средств для оплаты и т.п.), поскольку договор субподряда, как правило, заключается между генеральным подрядчиком и субподрядчиком и заказчик по строительству не является стороной указанного договора. Если договор субподряда содержит условие об оплате выполненных работ после наступления определенного события, срок для оплаты необходимо исчислять в соответствии с п.2 ст.295 ГК, если иное не установлено договором.

При этом необходимо учитывать, что п.3 ст.660 ГК исключается предъявление заказчиком и субподрядчиком друг другу каких-либо требований, связанных с нарушением отдельных договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Комментарий 15. Указанное правило применяется, если иное не установлено договором.

Комментарий 16. Данное положение не распространяется на объекты, полностью финансируемые за счет бюджетных средств.

Комментарий 17. Указанное правило применяется, если иное не определено законодательством или договором.

О порядке расчетов вследствие изменения стоимости работ по отношению к контрактной цене в связи с применением мероприятий, удешевляющих строительство, см. письмо Минстройархитектуры РБ от 06.09.2010 № 04-2-06/2902.

Комментарий 18. Такой срок должен определяться сторонами с учетом обязательства подрядчика после получения от заказчика проектной документации проверить ее комплектность, ознакомиться с ней и при необходимости внести свои предложения в срок, установленный сторонами в договоре, но не более 30 календарных дней.

Комментарий 19. Пунктом 39 Правил установлена обязанность подрядчика по обеспечению материальными ресурсами, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Оборудование, находящееся у заказчика сверх нормативного срока хранения, установленного техническими нормативными правовыми актами, передается заказчиком подрядчику после проведения предмонтажной ревизии и устранения недостатков (дефектов), вызванных длительным хранением. Оплата этих затрат производится за счет средств заказчика.

Комментарий 20. Указанная обязанность заказчика и срок для составления акта установлены п.47 Правил.

Комментарий 21. Данная обязанность заказчика предусмотрена п.17 Правил. Министерство архитектуры и строительства РБ совместно с Минэкономики РБ, местные исполнительные и распорядительные органы в 20-дневный срок выдают разрешение на изменение сроков строительства (согласовывают) или отказывают в согласовании.

В случае получения отказа в согласовании переноса срока окончания строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки.

Комментарий 22. В соответствии с подп.1.14 п.1 Указа № 26 подрядчик обязан предоставить заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения в одной из следующих форм:

• зарезервировать на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средства в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. согласно абзацу 2 части первой подп.1.14 п.1 Указа № 26 средства резервируются на специальном счете сроком на 2 года в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ. Исчисление срока резервирования средств начинается с первого дня гарантийного срока эксплуатации объекта (в редакции Указа Президента РБ от 16.08.2018 № 322);

• представить банковскую гарантию;

• заключить договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта. При этом страховые взносы по данному виду страхования не включаются подрядчиком в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, предусматривается в договоре строительного подряда.

В соответствии с Положением о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 01.04.2014 № 299, средства для обеспечения исполнения обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта, резервируются на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта на специальном счете, открываемом подрядчиком по каждому объекту в банке либо небанковской кредитно-финансовой организации.

При отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства подрядчик вправе по истечении 1 года его эксплуатации использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по истечении 2 лет - 30 % от суммы зарезервированных средств, по окончании гарантийного срока - остаток зарезервированных средств и начисленные проценты. Отсутствие результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества подтверждается справкой, подписанной уполномоченными представителями заказчика, застройщика, собственника (владельца) принятого в эксплуатацию объекта строительства и подрядчика.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 июня 2018 г. при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества по истечении 1-го года гарантийного срока эксплуатации объекта подрядчик вправе использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по окончании 2-го года гарантийного срока - остаток зарезервированных средств и начисленные по ним проценты (часть первая п.5 Положения № 299 в редакции постановления Совета Министров РБ от 11.06.2018 № 448).

В случае принятия решения о ликвидации (прекращении деятельности) подрядчика, наличия иных обстоятельств, исключающих его деятельность:

• в период строительства объекта зарезервированные денежные средства и начисленные проценты, находящиеся на специальном счете, перечисляются новому подрядчику, привлеченному в установленном порядке для строительства объекта, на основании договора строительного подряда, заключенного с заказчиком, застройщиком, и акта, подписанного уполномоченными представителями заказчика, застройщика, подрядчика, прекращающего деятельность по строительству объекта, и нового подрядчика;

• до истечения гарантийного срока эксплуатации объекта строительства остаток зарезервированных средств и начисленные проценты подлежат перечислению в местный бюджет базового уровня, бюджет г.Минска по месту нахождения объекта строительства. В этом случае оплата стоимости работ по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, перечисление остатка зарезервированных средств и начисленных процентов подрядчику (за вычетом расходов по оплате стоимости таких работ) производятся соответствующим местным финансовым органом за счет средств местного бюджета, в который был перечислен остаток зарезервированных средств и начисленные проценты со специального счета.

Зарезервированные средства имеют целевое назначение, и расходные операции по специальному счету, кроме вышеуказанных, не допускаются.

Комментарий 23. Срок рассмотрения предложений подрядчика определяется в договоре по усмотрению сторон. Если такой срок в договоре не установлен, он определяется как срок, обеспечивающий своевременное выполнение строительных работ, но не более 1 месяца со дня получения предложения подрядчика.

Комментарий 24. Перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства установлен постановлением Минстройархитектуры РБ от 04.02.2014 № 4.

Отдельные обязанности заказчика по его поручению могут исполняться подрядчиком, если это определено договором.

Комментарий 25. Получить такую документацию необходимо лишь в случае, если условиями договора предусмотрено строительство объекта под ключ.

Комментарий 26. Данная обязанность выполняется лишь в случае, если условиями договора предусмотрено строительство объекта под ключ.

Комментарий 27. Договором обязанность по обеспечению охраны, ограждению, освещению строительной площадки может быть возложена на заказчика.

Комментарий 28. Пунктом 39 Правил установлена обязанность подрядчика по обеспечению материальными ресурсами, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Если сроки хранения оборудования, находящегося у подрядчика, превышают сроки, установленные техническими нормативными правовыми актами, предмонтажная ревизия и устранение недостатков (дефектов) этого оборудования, вызванных длительным хранением, осуществляются за счет средств подрядчика.

Комментарий 29. Указанное положение применяется, если это предусмотрено договором.

Комментарий 30. Стороны в договоре вправе установить иной срок для получения ответа от заказчика.

Комментарий 31. Указанное положение применяется, если это предусмотрено договором.

Комментарий 32. В случае если сторона по договору - генеральный подрядчик, в договоре предусматриваются его обязанности:

• организовать и координировать работу субподрядчиков;

• составлять совместно с заказчиком и субподрядчиками и утверждать графики производства работ, иную обязательную для всех участников строительства документацию по организации строительства и производству работ;

• принимать от субподрядчиков совместно с заказчиком выполненные строительные работы по акту установленной формы и оплачивать эти работы в порядке, определенном договором субподряда;

• нести ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов строительных работ, производимых им и его субподрядчиками.

Комментарий 33. Страхование рисков случайного уничтожения или повреждения объекта является правом подрядчика только в случае, если по условиям договора оно не отнесено к его обязанности.

Комментарий 34. Указанное право действует, если такая выплата предусмотрена договором.

Комментарий 35. Привлечение третьих лиц возможно, если в п.1.2 настоящего договора не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно.

Комментарий 36. Выполнение в таком случае по требованию заказчика демонтажа для проверки скрытых строительных работ, а также последующих технологически связанных с ним строительных работ производится за счет заказчика, а при выявлении нарушений требований проектной документации и технических нормативных правовых актов - за счет средств подрядчика.

Комментарий 37. Акт сдачи-приемки работ, подписанный только одной стороной, может быть признан в судебном порядке недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от его подписания будут признаны судом обоснованными.

Акты сдачи-приемки работ, а также документы, подтверждающие исправление результата строительных работ ненадлежащего качества, хранятся Заказчиком и представляются при приемке в эксплуатацию объекта приемочной комиссии.

Комментарий 38. Законченные строительством и подготовленные к эксплуатации объекты, очереди, пусковые комплексы независимо от способа их возведения и источников финансирования подлежат приемке комиссиями в порядке, определенном Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716, и в соответствии с приказом Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339 «О признании утратившим силу пункта 2 приказа от 27 ноября 2008 г. № 433 и утверждении форм актов и перечня документации» (далее - приказ № 339).

Дата ввода объекта в эксплуатацию определяется на основании акта приемки объекта, законченного строительством.

Приказом № 339 утверждены в т.ч. перечень документации, представляемой приемочной комиссии генеральным подрядчиком (подрядчиком), перечень документации, представляемой приемочной комиссии заказчиком, а также формы акта приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством и акта приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом.

Комментарий 39. Форма гарантийного паспорта объекта строительства утверждена приказом № 339.

Комментарий 40. При заключении договоров стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок.

Гарантийный срок на работы по текущему ремонту, пусконаладочные работы устанавливается не менее 2 лет.

Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика.

Комментарий 41. Данное правило применяется, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий 42. Указанное правило применяется, если иное не предусмотрено договором. В случае завершения строительства объекта (строительных работ) гарантийный срок исчисляется в общем порядке после их сдачи заказчику подрядчиком по новому договору, если иное не определено этим договором.

Комментарий 43. Форма дефектного акта установлена постановлением № 48.

Порядок заполнения организациями дефектного акта определен Инструкцией о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт, утвержденной постановлением № 48.

Согласно данной Инструкции дефектный акт подлежит применению организациями независимо от форм собственности и подчиненности в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества.

Дефектный акт составляется в необходимом количестве экземпляров, но не менее чем по 1 экземпляру для каждой стороны, участвующей в подписании акта.

В случае когда заказчик не является собственником (владельцем) объекта, дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта с привлечением организации, являвшейся заказчиком в период строительства.

В случае когда строительные работы ненадлежащего качества выполнялись разными субподрядчиками, дефектные акты составляются в отношении работ, выполненных каждым субподрядчиком.

Дефектный акт следует отличать от формы С-1 «Дефектный акт», установленной постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 14.

Данная форма применяется организациями для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту, тогда как дефектный акт подлежит применению в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества.

Комментарий 44. Договором может быть предусмотрена обязанность стороны, которая несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта, результата строительных работ, материальных ресурсов либо ответственность за причинение при осуществлении строительной деятельности вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Комментарий 45. Основания и размер ответственности сторон определены в п.87 Правил. При его применении следует учитывать, что:

• установленные Правилами размеры ответственности (законной неустойки - ст.313 ГК) по соглашению сторон могут быть увеличены. Пунктом 87 Правил сторонам не предоставлено право на уменьшение размера законной неустойки, установленной Правилами;

• стороны вправе установить в договоре за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств иные не предусмотренные Правилами виды и размеры ответственности, не противоречащие законодательству (договорную неустойку - п.1 ст.311 ГК).

В п.30 постановления Пленума ВХС № 6 разъяснено, что отсутствуют основания для применения к заказчику ответственности за несвоевременное перечисление средств в случае, если момент возникновения у заказчика денежного обязательства по оплате выполненных работ определить невозможно ввиду отсутствия даты подписания соответствующих документов (актов, справок) и определить дату подписания на основании иных доказательств не представляется возможным.

Правилами не предусмотрено изменение стоимости строительных работ в связи с инфляцией на момент фактических расчетов при нарушении сроков их оплаты.

При нарушении условий договора при строительстве объекта с привлечением бюджетных средств подрядчик несет ответственность в соответствии с порядком расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента РБ от 29.06.2000 № 359, п.9 которого устанавливает, что юридические лица, их обособленные подразделения, индивидуальные предприниматели, получившие за счет средств бюджетов предварительную оплату и не исполнившие или ненадлежаще исполнившие обязательство по поставке товара (продукции), выполнению работ, оказанию услуг в сроки, предусмотренные договорами, уплачивают покупателю (заказчику) за каждый просроченный день пеню с зачислением ее в доход соответствующего бюджета.

Размер пени рассчитывается исходя из процентной ставки, равной 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка РБ, действующей на день исполнения обязательства, за исключением поставок товаров (продукции), выполнения работ, оказания услуг военного назначения по государственному оборонному заказу, увеличенной в:

• 25 раз, - от суммы неисполненной части обязательства по поставке товара (продукции);

• 10 раз, - от суммы неисполненной части обязательства по выполнению работ, оказанию услуг.

При поставке товаров (продукции), выполнении работ, оказании услуг военного назначения по государственному оборонному заказу размер пени рассчитывается от суммы предварительной оплаты исходя из процентной ставки, равной 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка РБ, действующей на день исполнения обязательства.

Договором может быть установлен больший размер такой пени.

Взыскание территориальными органами Министерства финансов РБ пени в бесспорном порядке с зачислением ее в доход соответствующего бюджета осуществляется на основании письменного обращения покупателя (заказчика).

В соответствии с п.1 ст.365 ГК, п.86 Правил с виновной стороны в пользу другой стороны подлежат возмещению убытки в части, не покрытой неустойкой. Убытки, составляющие расходы заказчика на устранение недостатков собственными силами либо с привлечением третьих лиц в порядке, предусмотренном ст.368, подп.3) п.1 ст.676 ГК, подлежат возмещению подрядчиком в части, не покрытой неустойкой, предусмотренной п.85 Правил за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в т.ч. выявленных в период гарантийного срока).

При этом соглашением сторон могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Кроме того, Указом № 26 предусмотрена ответственность в виде штрафа:

• за необеспечение должностным лицом заказчика, застройщика в строительной деятельности, индивидуальным предпринимателем, являющимся заказчиком, застройщиком в строительной деятельности, исполнения обязательств, предусмотренных договором строительного подряда, при возведении, реконструкции, капитальном ремонте, реставрации, благоустройстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местного бюджетов, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства РБ, кредитов банков Республики Беларусь, выданных под гарантии Правительства РБ, областных, Минского городского исполнительных комитетов (далее - бюджетные средства), а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемого в полном объеме за счет средств иностранных инвесторов), выразившееся в немотивированном (необоснованном) отказе от подписания документов, подтверждающих выполнение строительных, специальных, монтажных работ, или нарушении сроков проведения расчетов за выполненные и принятые в установленном порядке работы либо необоснованном нарушении сроков поставки материальных ресурсов, поставка которых договором возложена на заказчика, застройщика, и повлекшее превышение сроков выполнения работ или приемки выполненных работ, - в размере от 2 до 10 базовых величин (п.4 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. норма п.4 Указа № 26 перенесена в часть 1 ст.21.20 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) Законом РБ от 04.01.2016 № 351-З (далее - Закон № 351-З);

• необеспечение должностным лицом подрядчика в строительной деятельности, индивидуальным предпринимателем, являющимся подрядчиком в строительной деятельности, исполнения обязательств, предусмотренных договором строительного подряда, при возведении, реконструкции, капитальном ремонте, реставрации, благоустройстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет бюджетных средств, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемого в полном объеме за счет средств иностранных инвесторов), выразившееся в превышении установленных в договоре (графике производства работ) сроков сдачи строительных, специальных, монтажных работ или объекта в эксплуатацию, - в размере от 2 до 10 базовых величин (п.5 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. норма п.5 Указа № 26 перенесена в часть 2 ст.21.20 КоАП Законом № 351-З;

• подписание должностным лицом заказчика, застройщика, подрядчика в строительной деятельности либо индивидуальным предпринимателем, являющимся заказчиком или подрядчиком в строительной деятельности, акта сдачи-приемки строительных, специальных, монтажных работ, выполненных с нарушениями требований проектной документации, технических нормативных правовых актов, или акта приемки объекта в эксплуатацию с такими нарушениями - в размере от 2 до 10 базовых величин (п.6 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. норма п.6 Указа № 26 перенесена в часть 5 ст.21.6 КоАП Законом № 351-З;

• не предусмотренное законодательством отступление заказчиком, застройщиком, подрядчиком в строительной деятельности в заключенных договорах от существенных условий, сформированных по результатам проведения процедур закупок, при возведении, реконструкции, капитальном ремонте, реставрации, благоустройстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет бюджетных средств, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемого в полном объеме за счет средств иностранных инвесторов), повлекшее увеличение стоимости строительства объекта и (или) сроков выполнения строительных, специальных, монтажных работ либо сроков сдачи работ или объекта в эксплуатацию, - в размере от 2 до 10 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 10 до 100 базовых величин, а на юридическое лицо - от 50 до 500 базовых величин (п.7 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. норма п.7 Указа № 26 перенесена в ст.21.21 КоАП Законом № 351-З;

• невыполнение, несвоевременное выполнение подрядчиком в строительной деятельности обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта, если такие обязательства предусмотрены в договоре строительного подряда, - на индивидуального предпринимателя - от 10 до 100 базовых величин, а на юридическое лицо - от 50 до 500 базовых величин (п.8 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. норма п.8 Указа № 26 перенесена в часть 3 ст.21.20 КоАП Законом № 351-З.

Комментарий 46. Не допускается изменение по соглашению сторон существенных условий договора, на основании которых определялся победитель подрядных торгов, за исключением случаев реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора, необходимости изменения сроков строительства объекта (выполнения строительных работ), существенного увеличения стоимости строительства объекта (выполнения строительных работ) вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства.

Комментарий 47. Перечень предусмотренных п.76 Правил оснований, по которым договор строительного подряда может быть расторгнут по соглашению сторон до завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) по предложению одной из сторон договора, не является исчерпывающим, поскольку согласно подп.76.3 п.76 Правил по соглашению сторон договор подряда может быть расторгнут и по другим основаниям. При этом любая из сторон вправе заявлять в хозяйственный суд требования о расторжении или изменении договора по общим правилам, предусмотренным ст.420 и 421 ГК, в связи с существенным нарушением договора другой стороной либо существенным изменением обстоятельств, а также в иных случаях, установленных законодательством или договором.

Комментарий 48. Случаи одностороннего отказа заказчика от исполнения договоров строительного подряда и последствия их расторжения предусмотрены пп.2-4 ст.669, п.3 ст.670, п.3 ст.676 ГК.

Подпунктом 79.1 п.79 Правил определен перечень случаев одностороннего отказа заказчика от исполнения договора, которые могут быть предусмотрены в договоре по соглашению сторон.

Согласно п.80 Правил в случае заявления одной из сторон одностороннего отказа от его исполнения предусмотрена необходимость составления акта о прекращении договорных отношений с учетом требований, установленных в п.78 Правил. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором, заинтересованная сторона направляет другой стороне в письменном виде (заказным письмом с уведомлением). В двухнедельный срок с даты получения другой стороной уведомления сторонами составляется акт о прекращении договорных отношений с учетом требований, установленных в п.78 Правил.

Комментарий 49. Случаи одностороннего отказа подрядчика от исполнения договоров строительного подряда и последствия их расторжения предусмотрены п.3 ст.670, п.2 ст.672 и п.3 ст.700 ГК.

Подпунктом 79.2 п.79 Правил определен перечень случаев одностороннего отказа подрядчика от исполнения договора, которые могут быть предусмотрены в договоре по соглашению сторон.

Необходимость составления акта о прекращении договорных отношений с учетом требований, установленных в п.78 Правил, предусмотрена и в случае заявления одной из сторон одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно п.80 Правил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором, заинтересованная сторона направляет другой стороне в письменном виде (заказным письмом с уведомлением). В двухнедельный срок с даты получения другой стороной уведомления сторонами составляется акт о прекращении договорных отношений с учетом требований, установленных в п.78 Правил.

Комментарий 50. Фиксация в акте на момент расторжения договора объема фактически выполненных подрядчиком строительных работ не позволит заказчику оставить акты на указанные работы без рассмотрения и оплаты, а также исключит в будущем неправомерные ссылки заказчика на выполнение данных работ третьим лицом. Кроме того, на стадии оформления акта стороны имеют возможность выявить наличие выполненных подрядчиком дополнительных объемов работ и оформить их в установленном порядке.

При наличии между сторонами разногласий в отношении объемов, стоимости и качества работ бесспорную часть следует зафиксировать в акте, а по спорной части - детально прописать позицию каждой из сторон. В частности, если спор идет об объемах, надлежит подробно отразить виды и перечень выполненных работ, место выполнения (например, секцию, подъезд, корпус, этажи, строительные оси и т.п.), а также указать, в чем конкретно заключаются разногласия.

Комментарий 51. Указание в акте перечня и стоимости передаваемой заказчику исполнительной документации позволит сторонам избежать споров о составе и количестве переданной документации: заказчику будет легче потребовать недостающую документацию, а подрядчику доказать со своей стороны факт надлежащего исполнения обязательства по передаче.

В случае если на дату оформления акта исполнительная документация подрядчиком не передана или передана не в полном объеме, сторонам следует зафиксировать перечень подлежащей передаче документации и установить срок для ее представления.

Комментарий 52. Указание в акте перечня и стоимости имущества заказчика, не использованного подрядчиком при выполнении строительных работ на объекте, отвечает интересам обеих сторон.

Кроме того, в интересах заказчика в акте целесообразно, помимо перечня имущества заказчика, не использованного подрядчиком при выполнении строительных работ, указать и перечень фактически имеющегося в наличии имущества.

Фиксация одновременно двух указанных позиций позволит заказчику безотлагательно воспользоваться положениями ст.668 ГК и предъявить требование о взыскании стоимости утраченного имущества. В соответствии со ст.668 ГК подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленного заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда.

Подрядчик, в свою очередь, имея согласованные с заказчиком перечень и стоимость неиспользованных материалов заказчика, сможет избежать спора о стоимости удерживаемого имущества при наличии перед ним задолженности за выполненные работы. Как указано в ст.666 ГК, при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в силу ст.340 ГК результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

Комментарий 53. Сторонам целесообразно в акте о расторжении договора не только определить данный перечень, но и решить дальнейшую судьбу данного имущества либо определить порядок и сроки оформления передачи указанных материалов заказчику, выплаты компенсации в пользу подрядчика, уменьшения целевого аванса на стоимость передаваемых заказчику материалов и т.п. Закрепление перечня имущества подрядчика, подлежащего вывозу со строительной площадки, отвечает интересам подрядчика, поскольку избавляет его при возникновении спора в будущем от обязанности доказывать факт оставления своего имущества на переданной заказчику строительной площадке.

Вместе с тем сторонам следует согласовать место хранения имущества, ответственность за его сохранность и при согласии сторон плату за хранение и дату, до которой имущество подлежит вывозу со строительной площадки, а также последствия неисполнения подрядчиком обязательства по освобождению строительной площадки.

Комментарий 54. Практическое значение закрепления в акте о расторжении договора наличия либо отсутствия гарантийных обязательств подрядчика по выполненным работам очевидно в случае консервации или прекращения строительства объекта.

В силу п.70 Правил при сдаче заказчику законсервированных или прекращенных строительством объектов (строительных работ) гарантийный срок не устанавливается, если иное не определено договором подряда. В случае завершения строительства указанных объектов (строительных работ) гарантийный срок исчисляется в общем порядке после их сдачи заказчику подрядчиком по новому договору подряда, если иное не предусмотрено этим договором.

Таким образом, от оснований прекращения договорных отношений между сторонами (строительные работы на объекте прекращаются либо происходит замена подрядчика) зависит установление либо неустановление гарантийного срока на выполненные работы.

Представляется, что включение в акт условия о неустановлении гарантийного срока отвечает интересам подрядчика.

Комментарий 55. Сторонам рекомендуется зафиксировать следующие данные:

• показания приборов учета воды, тепло- и электроэнергии;

• размер перечисленных авансов с указанием суммы целевых авансов;

• размер перечисленных денежных средств за выполненные строительно-монтажные работы;

• стоимость переданных материалов (не относящихся к материалам заказчика) в счет финансирования объекта;

• размер денежных средств, перечисленных третьим лицам, зачтенных в счет финансирования подрядчика, и т.д.

Помимо передачи подрядчиком заказчику исполнительной документации в двустороннем акте следует закрепить обязанности подрядчика:

• по возврату всей полученной от заказчика проектно-сметной документации;

• передаче заказчику перечня субподрядных организаций с заверенными копиями субподрядных договоров.

При наличии претензий по качеству выполненных работ в акте о расторжении договора следует указать порядок, способ и сроки устранения дефектов.

До 18 сентября 2012 г. на практике дискуссионным оставался вопрос, считается ли договор расторгнутым, если стороны не достигли соглашения по отдельным положениям, подлежащим отражению в акте о расторжении? Постановление Пленума ВХС № 6 разъяснило, что если двусторонний акт в порядке, установленном п.78 Правил, не подписан или подписанный сторонами двусторонний акт не содержит согласованные ими обязательства, связанные с расторжением договора, установленные п.78 Правил, но стороны в соответствии с п.77 Правил пришли к соглашению о расторжении договора строительного подряда, то договор считается расторгнутым. В случае возникновения между сторонами спора, связанного с исполнением обязательств, вытекающих из расторжения договора строительного подряда, заинтересованная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с соответствующим требованием в защиту своих прав и законных интересов.

Комментарий 56. В соответствии с частью второй п.2 ст.10 ГК до обращения в суд с иском по спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, обязательно предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено ГК, иными законодательными актами или договором. Порядок предъявления претензии устанавливается законодательством или договором.

Пунктом 6 приложения «Претензионный порядок урегулирования спора» к Хозяйственному процессуальному кодексу РБ установлен месячный срок для уведомления о результатах рассмотрения претензии со дня ее получения, если иной срок не установлен законодательством или договором.

С целью сокращения периода досудебного урегулирования в договоре предлагается установить более короткий, чем установленный законом, срок для уведомления о результатах рассмотрения претензии.

21.05.2014

Татьяна Бакаева, адвокат