Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив
ДОГОВОР ЗАЛОГА В ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ
1. Существенные условия договора залога
2. Предмет залога
3. Оценка предмета залога
4. Форма договора залога
5. Права и обязанности сторон договора залога
6. Виды залога
7. Обращение взыскания на заложенное имущество
8. Прекращение залога
Залог является основным способом обеспечения исполнения обязательств, поскольку в отличие от других (поручительства, банковской гарантии и др.) у залога есть важное преимущество: уже в момент заключения договора должник определяет то имущество, на которое может быть обращено взыскание в случае неисполнения обязательства.
Несмотря на то что широкое распространение залог получил в практике банковского кредитования, однако нет никаких препятствий для его использования и в других сферах деятельности, связанных с финансированием либо коммерческим кредитованием (например, договор залога может сопровождать договор купли-продажи с отсрочкой платежа, лизинга, подряда, поручительства и др.). Залог применяется не только в гражданско-правовых договорах, но также и как способ обеспечения исполнения налоговых (ст.49, 50 Общей части Налогового кодекса РБ (далее - НК)) и таможенных (ст.263 Таможенного кодекса РБ) обязательств.
Согласно ст.1 Закона РБ от 24.11.1993 № 2586-XII «О залоге» (в редакции от 22.12.2005) (далее - Закон № 2586-XII) залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. В соответствии со ст.3 Закона № 2586-XII, а также п.3 ст.315 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) право залога возникает из:
а) договора;
б) актов законодательства.
Однако основным источником все же является договор, поскольку случаев возникновения залога непосредственно из актов законодательства, т.е. без заключения договора, немного:
1) залог товаров, проданных покупателю в кредит, который установлен в пользу продавца (п.5 ст.458 ГК);
2) залог земельного участка или другой недвижимости в обеспечение обязательства плательщика ренты (п.1 ст.558 ГК);
3) залоговое право железной дороги на перевозимый груз в обеспечение уплаты провозных платежей (ст.19 Соглашения о международном железнодорожном грузовом сообщении, заключенного 1 ноября 1951 г.);
4) залог строящихся (приобретаемых) жилых помещений, возникающий у открытого акционерного общества «АСБ Беларусбанк» при льготном кредитовании строительства (приобретения) жилых помещений малообеспеченными трудоспособными гражданами (Указ Президента РБ от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений»).
Существенные условия договора залога
Договор залога обычно заключается в виде отдельного документа, хотя он может являться и составной частью в обеспечиваемом им договоре. В качестве существенных условий договор залога должен содержать (ст.8 Закона № 2586-XII):
а) наименование;
б) местонахождение (местожительство) сторон;
в) вид залога;
г) существо обеспеченного залогом требования;
д) его размер;
е) сроки исполнения обязательств;
ж) состав;
з) стоимость заложенного имущества;
и) любые иные условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон в договоре о залоге должно быть достигнуто согласие.
В п.1 ст.320 ГК перечень существенных условий договора залога несколько корректируется. В частности, вместо указания на вид залога вводится требование указывать сторону, у которой находится предмет залога. Что касается последнего условия, то в отношении него действуют специальные правила. Общим из них является то, что заложенное имущество остается у залогодателя (п.1 ст.319 ГК). Иное может быть установлено договором, за исключением ипотеки и залога товаров в обороте, которые ни при каких обстоятельствах не передаются залогодержателю.
Предметом залога может являться всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права, включая те из них, которые будут приобретены в будущем (п.6 ст.321 ГК), но исключая те, которые:
а) неразрывно связаны с личностью кредитора (например, требования в связи с причинением вреда жизни и здоровью и т.п.);
б) изъяты из оборота либо залог которых запрещен или ограничен.
К числу предметов, изъятых из оборота, в частности, относятся:
1) недра и право пользования ими (часть вторая ст.5 Кодекса Республики Беларусь о недрах), леса и право пользования ими (ст.7 Лесного кодекса РБ), водные объекты (ст.4 Водного кодекса РБ), объекты животного (п.5 ст.26 Закона РБ от 10.07.2007 № 257-З «О животном мире») и растительного мира (ст.6 Закона РБ от 14.06.2003 № 205-З «О растительном мире»);
2) документы государственного и ведомственных архивных фондов (ст.13, 14 Закона РБ от 06.10.1994 № 3277-XII «О Национальном архивном фонде и архивах в Республике Беларусь»);
3) отдельные виды оружия, определенные ст.8 Закона РБ от 13.11.2001 № 61-З «Об оружии».
Кроме того, существует перечень государственного имущества, которое не может быть предметом залога. Этот перечень утвержден Указом Президента РБ от 16.07.1997 № 389 «Об упорядочении залога государственного имущества» и включает развернутые позиции по 35 пунктам, в т.ч.: автодороги общего пользования; железнодорожные пути; природоохранные территории; имущество, использующееся исключительно в целях государственной безопасности; предприятия по добыче и переработке руд ценных металлов и камней; полиграфические предприятия республиканской собственности, издательства; общеобразовательные школы, учебные заведения всех типов, детские дома; объекты инженерной инфраструктуры общего пользования; музеи, библиотеки и др.
Наконец, существуют определенные виды имущества граждан (в случаях, когда они выступают залогодателями, например, при потребительском кредитовании), которые нельзя использовать в качестве предмета залога. Речь идет о Перечне имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (приложение 1 к Гражданскому процессуальному кодексу РБ (далее - ГПК)), включающем, в частности: жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком или небанковской кредитно-финансовой организацией на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры), либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства; одежду и обувь по указанной номенклатуре; мебель и бытовую технику в определенном количестве на каждое лицо или семью; паевые взносы в жилищно-строительный кооператив (если должник не исключается из состава кооператива) и т.п.
К числу объектов, залог которых ограничен, относится имущество, перечисленное в Законе РБ от 15.07.2010 № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства», согласно п.6 ст.8 которого объекты, находящиеся только в собственности государства, не могут быть предметом залога, если иное не установлено актами Президента РБ. Сюда же можно отнести и имущество, подпадающее под действие Закона РБ от 09.01.2006 № 98-З «Аб ахове гiсторыка-культурнай спадчыны Рэспублiкi Беларусь», согласно ст.52 которого запрещается отчуждать или иным образом передавать право собственности на историко-культурную ценность без согласования с Министерством культуры РБ.
При отсутствии в договоре оговорок об ином право залога распространяется не только на сам предмет залога, но и на его принадлежности (например, при залоге автомобиля на запчасти к нему). Напротив, плоды и доходы, которые приносит предмет залога по умолчанию, остаются свободными от залога (например, урожай в случае залога земельного участка). Договором залога можно также предусмотреть, что предметом залога будет являться имущество и имущественные права, отсутствующие в момент заключения договора и которые залогодатель приобретет в будущем (например, при банковском кредитовании приобретения имущества - само это имущество).
Договор залога, как и большинство других способов обеспечения, является акцессорным (т.е. дополнительным) по отношению к обеспечиваемому обязательству. В связи с этим при заключении договора залога необходимо придерживаться его согласованности с обеспечиваемым договором.
Для наглядности и простоты изложения настоящего материала будем исходить из того, что обеспечиваемым залогом обязательством является кредитный договор. Однако порядок заключения договора залога и его нюансы будут рассмотрены с точки зрения организации-кредитополучателя, а не банка.
В частности, дата заключения договора залога должна совпадать с кредитным договором или же быть более поздней. Если договор залога заключен ранее кредитного, то при рассмотрении дела в суде существует риск того, что он может быть признан незаключенным.
Вместе с тем стороны кредитного договора и договора залога могут и не совпадать, поскольку залогодателем вправе выступать и третье лицо (п.1 ст.316 ГК), которому имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения. Для государственных организаций действуют специальные нормативные правовые акты, регламентирующие процедуру получения разрешений и согласования залога.
Так, в силу п.3 ст.276 ГК унитарное предприятие (в т.ч. государственное) не вправе передавать в залог закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения имущество без согласия собственника. Процедура согласования регламентируется, в частности:
1) Указом Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом», которым предусмотрено, что залог зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, устройств, машин, оборудования, транспортных средств, стоимость которых превышает 300 тыс. базовых величин, производится по согласованию с Президентом РБ, а акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ) - по его решению;
2) постановлением Совета Министров РБ от 20.12.2006 № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575».
Залог государственной (республиканской) собственности осуществляется:
- предприятия как единого имущественного комплекса республиканского юридического лица - по решению Совета Министров РБ по согласованию с Президентом РБ;
- недвижимости в виде зданий, сооружений, не завершенных строительством объектов, иной недвижимости (кроме указанной ниже) - по решению Совета Министров РБ по согласованию с Президентом РБ (если стоимость составляет более 300 тыс. базовых величин) или по решению соответствующего республиканского органа государственного управления по согласованию с Советом Министров РБ (если менее этой суммы);
- машин, оборудования, транспортных средств, относящихся к основным средствам, - по решению Совета Министров РБ по согласованию с Президентом РБ (если стоимость составляет более 300 тыс. базовых величин) или же республиканского органа управления, подчиненного Правительству РБ (если менее этой суммы);
- иных транспортных средств, сырья, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, вспомогательного оборудования, запчастей, других материальных ценностей, товаров и продукции - руководителем республиканского юридического лица самостоятельно.
Изложенные выше правила согласования касаются республиканской собственности. Унитарные предприятия, основанные на коммунальной собственности, осуществляют залог переданного им имущества в порядке, определяемом соответствующими решениями местных органов власти и управления.
Что касается учреждений, которые обладают в отношении переданного им имущества правом оперативного управления, то согласно п.1 ст.279 ГК они не могут ни передавать в залог, ни распоряжаться закрепленным за ним имуществом.
Между тем исходя из подп.1.6 п.1 Декрета Президента РБ от 01.03.2010 № 3 «О некоторых вопросах залога имущества» (далее - Декрет № 3) организации, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом РБ, а имущество, находящееся в частной собственности, - с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица.
Из ст.318 ГК следует, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков в результате просрочки исполнения, расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи, расходы по взысканию. Однако эта норма применяется по умолчанию, поэтому в договоре залога можно, к примеру, ограничить применение залога частью долга, предусмотрев для остальной части иное обеспечение. Оценка предмета залога осуществляется по соглашению сторон. Вместе с тем Положение об оценке стоимости гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615 (далее - Положение № 615), предписывает обязательность оценки объектов гражданских прав при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств (подп.21.1 п.21). Несоблюдение этого правила может повлечь недействительность сделки.
Тем не менее постановлением Совета Министров РБ от 24.05.2007 № 669 «О некоторых вопросах применения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615» (далее - постановление № 669) предусмотрено, что такая оценка хотя и является обязательной, но может быть внутренней либо независимой. Если независимая оценка проводится аттестованными оценщиками на основании гражданско-правового договора, то внутренняя оценка проводится самими юридическими или физическими лицами на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения или оценки стоимости аналогичных объектов.
При этом согласно постановлению № 669:
а) внутренняя оценка имущества, передаваемого в залог, проводится собственником этого имущества или лицом, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
б) банк не может выступать в качестве исполнителя независимой оценки передаваемого ему в залог имущества;
в) изменение стоимости предмета залога, указанной в договоре о залоге, осуществляется после проведения обязательной оценки (внутренней либо независимой).
Однако даже в случаях, когда по соглашению сторон может использоваться внутренняя оценка, установлены некоторые ограничения.
По отношению к земельным участкам применяется метод кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенная в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
По отношению к строениям применяется рыночный метод, который производится на основе:
а) расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод);
б) определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);
в) сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам, с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод). Оценка объекта рыночным методом проводится с применением одного или нескольких методов. При применении нескольких методов итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.
Согласно постановлению Совета Министров РБ от 07.05.2007 № 562 «О методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий» используются следующие методы оценки:
а) при ипотеке предприятия как имущественного комплекса - балансовое накопление активов и (или) рыночный метод;
б) при ипотеке объектов, не завершенных строительством, - индексный и (или) рыночный и (или) пересчет валютной стоимости.
Как в первом, так и во втором случае выбор одного из возможных методов определяется договором на проведение независимой оценки.
Другими нормативными актами в части оценочной деятельности являются:
1) Положение № 615;
2) Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 20.12.2007 № 67;
3) государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества», утвержденный постановлением Госстандарта РБ от 14.03.2007 № 15;
4) Положение о порядке оценки стоимости культурных ценностей, утвержденное Указом Президента РБ от 19.04.2007 № 190;
5) Инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 02.05.2008 № 35;
6) Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 31.05.2007 № 31;
7) Положение о порядке проведения аттестации оценщиков, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 05.02.2007 № 148.
Форма договора залога - простая письменная.
Согласно части первой ст.9 Закона № 2586-XII возможно одно исключение: договор о залоге, обеспечивающий бытовой прокат, может заключаться в устной форме с выдачей залогового жетона.
Нотариальное удостоверение договора залога обязательно только в случаях, если:
1) сам обеспечиваемый (основной) договор должен быть нотариально удостоверен. Такое нотариальное удостоверение обязательно, в частности, для договора ренты (ст.555 ГК). Однако по соглашению сторон и любой другой договор может быть облечен в нотариальную форму (ст.164 ГК). При этом согласно п.2 ст.67 Закона РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» договор о залоге недвижимости (ипотека) удостоверяется нотариусом по месту нахождения недвижимости. В случае если это предусмотрено договором о залоге, государственный нотариус государственной нотариальной конторы одновременно с удостоверением договора возлагает запрет на отчуждение предмета залога (часть вторая ст.9 Закона № 2586-XII);
2) гражданин Республики Беларусь предоставляет в залог земельный участок. Тем не менее в этом случае вместо нотариуса договор об ипотеке может быть удостоверен регистратором недвижимого имущества. Указанная процедура регламентирована Инструкцией об удостоверении регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 17.11.2004 № 48.
Договор об ипотеке в целях предотвращения признания его недействительным должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Обычно это порядок, установленный Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который распространяется на:
а) земельные участки;
б) капитальные сооружения (здания, сооружения);
в) изолированные помещения (в т.ч. жилые);
г) предприятия как имущественные комплексы;
д) другие виды недвижимого имущества.
Исключение составляют специфические случаи ипотеки, например такие как залог речных (регулируется ст.29 Кодекса внутреннего водного транспорта РБ) или морских судов (регулируется ст.244 и др. Кодекса торгового мореплавания РБ), который регистрируется в Государственном судовом реестре Республики Беларусь или судовой книге.
Кроме того, ст.14 Закона № 2586-XII возлагает на залогодателей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей обязанности:
а) вести книгу записи договоров залога;
б) не позднее чем за 10 дней после регистрации договора залога вносить в книгу запись, содержащую данные, предусмотренные ст.8 Закона № 2586-XII;
в) предоставлять такую книгу для ознакомления лицам, имеющим соответствующие полномочия.
Знать о залоговом обременении имущества весьма важно, поскольку для залога (кроме залога товаров в обороте) характерно так называемое право следования. Суть его изложена в ст.334 ГК, согласно которой в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) от залогодателя к другому лицу к приобретателю переходит и залоговое обременение. Поэтому новый собственник, приобретая имущество, обремененное залоговым правом, о котором он может и не знать, становится на место залогодателя и несет все его обязанности. Кроме того, возможен так называемый последующий залог, когда один и тот же предмет заложен 2 и более раза, что в принципе допускается, если только иное не предусмотрено предшествующими договорами о залоге. Последующий залог лишает последующего залогодержателя многих преимуществ, поскольку его требования удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (п.1 ст.323 ГК).
В случаях когда необходима регистрация договора залога, право залога возникает с момента регистрации такого договора. В остальных же случаях для его возникновения достаточно заключения договора либо передачи предмета залога залогодержателю (ст.322 ГК).
В результате заключения договора залога собственник предмета залога не меняется - им продолжает оставаться залогодатель (иное лицо), но у кредитора-залогодержателя появляется преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества (так называемое право преимущества). Вместе с тем в белорусском законодательстве преимущество это весьма условно. Так, при ликвидации юридического лица (ст.60 ГК), в т.ч. в рамках конкурсного производства (ст.144 Закона РБ от 18.07.2000 № 423-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 423-З)), требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются лишь в четвертую очередь, пропуская вперед как социально значимые платежи (зарплата работников и т.п.), так и требования бюджета. Не меняется ситуация и в случаях, когда должником является физическое лицо: согласно ст.534 ГПК требования по исполнительным документам, обеспеченные залогом, удовлетворяются также в четвертую очередь.
Необходимо также учитывать, что в соответствии со ст.117 Закона № 423-З при рассмотрении судом дела о банкротстве по заявлению управляющего договор о залоге может быть признан недействительным, если он был заключен должником до момента открытия в отношении должника конкурсного производства одновременно с возникновением долга либо непосредственно после его возникновения и если он заключен:
а) в течение 6 месяцев до начала производства по делу о банкротстве или после возбуждения хозяйственным судом производства по делу о банкротстве;
б) с заинтересованным в отношении должника лицом в течение 1 года до начала производства по делу о банкротстве или после возбуждения хозяйственным судом производства по делу о банкротстве, если это лицо или должник не докажут, что должник в это время не был неплатежеспособным и не стал неплатежеспособным вследствие передачи залога.
Права и обязанности сторон договора залога
Лицо, которое владеет заложенным имуществом (независимо о того, кто - залогодатель или залогодержатель), обязано, если иное не предусмотрено законодательством или договором:
1) застраховать за счет залогодателя предмет залога;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в т.ч. для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомить другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
В случае грубого нарушения залогодержателем указанных выше обязанностей, создающего угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога (п.3 ст.324 ГК). Может возникнуть вопрос: почему именно залогодержателем, так как предмет залога может находиться и у залогодателя, однако нарушения с его стороны не дают право залогодержателю требовать прекращения залога? Дело в том, что именно залогодатель несет риск случайной гибели или повреждения заложенного имущества (п.1 ст.325 ГК). Следовательно, не заботясь о заложенном имуществе, он действует вопреки собственным интересам. Кроме того, при гибели (повреждении) предмета залога или в случае, если право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращено по основаниям, установленным законом, согласно ст.326 ГК залогодатель обязан заменить (восстановить) предмет залога. Если залогодатель этого не сделал либо он другим образом утратил предмет залога, залогодержатель вправе досрочно потребовать исполнения обеспеченного залогом обязательства (ст.332 ГК).
Право сторон пользоваться предметом залога зависит от того, передается он залогодержателю или остается у залогодателя. В подавляющем большинстве случаев залог не связан с передачей владения имущества от должника кредитору, поскольку такая передача снижает вероятность погашения кредита (если речь идет о производственных фондах), кроме того, может вызвать дополнительные издержки кредитора (хранение предмета залога и т.п.). Поэтому обычной должна быть ситуация, когда заложенное имущество остается у залогодержателя, который продолжает им владеть и пользоваться, в т.ч. извлекать плоды и доходы. Однако залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду (ссуду) другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (п.2 ст.327 ГК, п.3 ст.50 Общей части НК). Вместе с тем, если иное не определено в договоре, залогодатель вправе самостоятельно обременять такое имущество последующими залогами.
Напротив, если предмет залога требует передачи залогодержателю, то последний вправе им пользоваться лишь в случаях, установленных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. Пункт 3 ст.327 ГК предусматривает возможность выбора сторонами и такого вида залога, когда заложенное имущество передается залогодержателю, который извлекает из него плоды и доходы, направляя их на погашение долга залогодателя перед ним. Если владение передано залогодержателю, то он получает право предъявлять владельческие иски любым третьим лицам, в т.ч. и собственнику (залогодателю):
а) виндикационный иск - об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
б) негаторный иск - иск об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения (в случаях, когда договором ему предоставлено право пользоваться предметом залога).
Существуют специальные правила в части уступки требования по договору о залоге и перевода долга по обязательству, обеспеченному залогом. Уступка прав залогодержателем возможна лишь в случаях, когда новому кредитору одновременно уступлены права по основному обязательству. Это одно из проявлений уже упоминавшегося свойства залога - права следования, которое, однако, не действует в случае ипотеки. Напротив, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.336 ГК).
В случае же если залогодатель переводит долг по обеспечиваемому залогом обязательству на третье лицо, то залоговое право кредитора прекращается. Это объясняется тем, что залогодатель и должник по обеспечиваемому обязательству обычно должны являться одним и тем же лицом. Однако поскольку ГК допускает и залог третьих лиц, то по отдельному соглашению прежний должник может оставаться залогодателем перед кредитором (ст.337 ГК).
В соответствии со ст.6 Закона № 2586-XII договором или законодательством могут быть предусмотрены следующие виды залога:
а) залог, при котором предмет залога остается у залогодателя;
б) залог недвижимости (ипотека);
в) залог товаров в обороте;
г) залог с передачей предмета залогодержателю (заклад);
д) залог прав и ценных бумаг.
Допускается и комбинированный залог, сочетающий в себе разные виды залога.
Залог, при котором предмет залога остается у залогодателя. Согласно ст.34 Закона № 2586-XII предметом залога, который остается у залогодателя, могут быть квартиры, в т.ч. и в многоквартирном доме, транспортные средства и другое имущество.
При принятии в залог квартир необходимо учитывать нормы частей третьей, четвертой ст.123 Жилищного кодекса РБ, требующие согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением, на его залог. Только после того как такое согласие получено, граждане, давшие согласие на залог жилого помещения, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Данный вид залога предусматривает, что все правомочия собственника в отношении предмета залога продолжает осуществлять залогодатель. Однако с целью защиты интересов залогодержателя ст.35 Закона № 2586-XII наделяет залогодержателя в отношении предмета залога такими правами, как:
а) требовать прекращения любого посягательства на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением;
б) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;
в) требовать восстановления или замены заложенной вещи в случае ее утраты или повреждения не по вине залогодержателя или погашения долга (соответствующей части долга) независимо от наступления срока платежа;
г) проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия сохранения заложенного имущества;
д) сделать знак, свидетельствующий о залоге, на индивидуально определенной вещи, выступающей в качестве предмета залога.
Если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя и залогодатель его не восстановил или с согласия залогодержателя не заменил другим имуществом, равным по стоимости, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Дополнительно на залогодателя налагаются следующие обязанности (ст.37 Закона № 2586-XII):
1) принимать все меры, предусмотренные договором о залоге или необходимые для сохранения предмета залога, а также производить капитальный и текущий ремонт;
2) страховать за свой счет оставленный у него предмет залога в полном объеме;
3) в случае утраты или повреждения предмета залога, кроме случая, произошедшего по вине залогодержателя, восстановить или заменить предмет залога вещью стоимостью не ниже поврежденного предмета залога либо погасить долг (соответствующую часть долга) независимо от наступления срока платежа;
4) уведомлять залогодержателя в 10-дневный срок о сдаче предмета залога в аренду, если договором либо законодательными актами не требуется согласия залогодержателя на это;
5) в случае отчуждения предмета залога с согласия залогодержателя досрочно исполнить основное обязательство или перевести на приобретателя предмета залога долг, обеспеченный залогом.
Залог недвижимости (ипотека). По сути это основной вид залога, поскольку земля и имущество, неразрывно связанное с нею (недвижимость), в силу своих физических качеств и, как правило, относительно высокой стоимости считается наиболее надежным обеспечением. Регулируется ипотека Законом РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке», который требует отдельного рассмотрения.
Особые правила действуют в части залога земельных участков. Исходя из ст.50 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, могут быть предметом залога, однако только в качестве обеспечения возврата банковского кредита.
Между тем чаще залог земельных участков сопряжен с залогом объектов недвижимости, находящихся на них. При этом согласно п.3 ст.321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его части. Однако обратное неверно: при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые здания или сооружения, если только в договоре не предусмотрено иное. Поэтому в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохранит право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Это же правило применяется и в случаях, когда здания и сооружения принадлежат третьему лицу: к новому приобретателю участка перейдут права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п.5 ст.321 ГК).
Объектом ипотеки может являться и предприятие как имущественный комплекс. В этом случае ипотека распространяется на все его имущество, включая основные и оборотные фонды, а также другие ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не определено законодательством либо договором (ст.40 Закона № 2586-XII).
Особенностью ипотеки предприятия является то, что при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения субъекта хозяйствования, предусмотренного договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и другим имуществом. В частности, согласно Указу Президента РБ от 22.11.2000 № 605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятий», если залогодатель не исполняет свои обязательства, обеспеченные ипотекой государственных унитарных предприятий, а также предприятий с долей государства в уставном фонде, залогодержатель вправе ввести своих представителей в органы управления залогодателя, а также ограничить его право на распоряжение имуществом. И только в случае, если эти меры не принесут надлежащего результата, он вправе обращать взыскание на заложенное имущество.
Залог товаров в обороте. Этот вид залога применяется к предметам залога, обладающим качествами серийности и быстрой заменимости. Нельзя понимать этот вид залога узко, с использованием бухгалтерского значения термина «товары». Залогодателем могут быть не только торговые организации, но и, например, производственные, а предметом залога согласно п.1 ст.338 ГК могут выступать не только товарные запасы, но и сырье (в т.ч. природные ресурсы), материалы, полуфабрикаты, готовая продукция и т.п.
Основная особенность данного вида залога в том, что в залог принимается товарная масса в целом, а не отдельные предметы. Договор залога товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, другие его родовые признаки, общую стоимость предметов залога, место, в котором они находятся, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога (ст.44 Закона № 2586-XII). Залогодатель вправе свободно распоряжаться заложенным имуществом при условии равноценной замены обеспечения. Также к данному виду залога не применимо право следования: с момента перехода товаров в собственность третьих лиц они перестают находиться в залоге (п.2 ст.338 ГК).
Лишь в случае нарушения залогодателем условий договора залогодержатель вправе наложить на заложенные товары свои знаки и печати и приостановить операции с ними.
Таким образом, залог товаров в обороте удобен прежде всего для залогодателя, так как не ограничивает движение оборотных активов. Определенные выгоды дает он и залогодержателю, упрощая процедуру передачи в залог.
Тем не менее в действующем законодательстве содержится требование об указании вида заложенного имущества, ссылки на родовые признаки недостаточно. Чтобы устранить этот недостаток, Декрет № 3 предусматривает, что передача в залог любого движимого имущества, определенного родовыми признаками, может осуществляться в порядке, установленном законодательными актами для залога товаров в обороте.
Следует отметить, что в гражданском праве отсутствует четко установленный критерий имущества, определенного родовыми признаками, и этот термин трактуется ситуативно. Пока сложно прогнозировать, по какому пути пойдет практика (прежде всего судебная), но можно отметить, что родовые признаки заложенного имущества определяются прежде всего договором залога, поэтому, по нашему мнению, в нем допустимы формулировки типа «любые товары, находящиеся на складе» или даже «любые основные средства, относящиеся к движимому имуществу».
Указанная норма Декрета № 3 изложена как дозволение, а не как обязанность сторон. В связи с этим, если залогодержатель захочет сохранить за собой право следования, он может заключить договор залога движимого имущества, определенного родовыми признаками, на условиях иных, чем залог товаров в обороте.
В случае нарушения залогодателем условий договора залогодержатель вправе наложить на заложенные товары свои знаки и печати и приостановить операции с ними.
Залог товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю товарораспределительного документа. Речь идет, в частности, о залоге товаров с использованием двойных или простых складских свидетельств в соответствии с Положением о двойных и простых складских свидетельствах, утвержденным постановлением Госкомитета по ценным бумагам РБ от 04.05.2001 № 39/П, а также коносаментов.
Согласно ст.45 Закона № 2586-XII, а также части четвертой ст.150 Банковского кодекса РБ залогодержателю принадлежит право в любое время проверить количество, вид и стоимость заложенного товара, а также условия его хранения. При невыполнении залогодателем условий договора о залоге залогодержателю предоставляется право требовать передачи ему заложенного товара, или оставить товар у залогодержателя под замком либо печатью залогодержателя, или досрочного взыскания долга, обеспеченного залогом.
Залог с передачей предмета залогодержателю (заклад). Это достаточно редкая разновидность залога, поскольку он связан с дополнительными издержками обеих сторон. Вместо передачи предмета залогодержателю может предусматриваться и оставление предмета у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (так называемый твердый заклад).
Как следует из ст.48 Закона № 2586-XII, залогодержатель, если иное не предусмотрено договором о закладе, обязан:
а) принимать меры, необходимые для хранения предмета заклада;
б) немедленно сообщать залогодателю о возникновении угрозы утраты либо повреждения предмета заклада;
в) в соответствии с договором о закладе направлять залогодателю отчеты о пользовании предметом заклада;
г) немедленно возвращать предмет заклада после исполнения залогодателем или третьим лицом обеспеченного закладом обязательства;
д) платить налоги и сборы, связанные с заложенным имуществом, за счет залогодателя;
е) застраховывать предмет заклада на полную его стоимость за счет и в интересах залогодателя;
ж) надлежащим образом сохранять предмет заклада.
Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение предмета залога в размере его действительной стоимости с учетом инфляции (снижения стоимости). При этом залогодатель вправе зачесть требование о возмещении убытков в счет обеспеченного залогом требования (п.2 ст.325 ГК).
Передача имущества в заклад не означает перехода права собственности к залогодержателю. С точки зрения бухгалтерского учета передача в заклад имущества не признается расходом у передающей стороны и доходом у принимающей (п.4 Инструкции по бухгалтерскому учету «Доходы организации», утвержденной постановлением Минфина РБ от 26.12.2003 № 181), а с точки зрения налогообложения - не учитывается при определении облагаемой налогом прибыли в составе затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг) (подп.1.15 п.1 ст.131 Особенной части НК).
Особенности у этого вида залога возникают в том случае, когда в роли залогодержателя выступают ломбарды. Перечислим основные из них:
1) предметом залога в ломбарде является имущество, предназначенное для личного, семейного или домашнего использования;
2) договор залога оформляется выдачей ломбардом залогового билета;
3) ломбард обязан страховать за свой счет в пользу залогодателя предметы залога;
4) должнику предоставляется льготный месячный срок после наступления срока возврата кредита, по истечении которого ломбард на основании исполнительной надписи нотариуса вправе продать предмет залога;
5) в отличие от всех других видов залога, если сумма, вырученная от реализации, недостаточна для полного погашения кредита, требования ломбарда к залогодателю все равно считаются погашенными (п.5 ст.339 ГК).
Детальнее процедура залога ломбардами регулируется Положением о порядке проведения ломбардных операций, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 20.05.1994 № 353.
В настоящее время действует письмо ГНК РБ от 16.02.1998 № 03-01-07/1920 «О налогообложении сумм, выданных взаймы под залог имущества», которым предусмотрено, что если при невозврате в установленный срок суммы займа, обеспеченного залогом имущества, ломбард реализует это имущество, то с даты истечения срока исполнения обязательств перед ломбардом по возврату гражданином займа сумму его следует квалифицировать в качестве дохода гражданина, полученного от реализации принадлежащего ему имущества. В таких случаях ломбард обязан представить налоговым органам по месту своего нахождения сведения о гражданах, получивших заем и не вернувших его в установленный срок.
Залог прав и ценных бумаг. Залог прав как наиболее рискованный вид на практике распространен в наименьшей степени. Чаще всего предметом залога является право по договору (право на получение денежных средств и иных активов, право пользования имуществом и т.п.) (примечание 1), в т.ч. и само право залога (часть первая ст.5 Закона № 2586-XII).
Залог исключительных прав также возможен, однако в ограниченных случаях. Так, по мнению российских специалистов (примечание 2), залог первоначальных авторских прав недопустим, но приемлем залог права на получение авторского вознаграждения. Залог права, подтвержденного патентом (на изобретение и т.д.), возможен. Право на объект промышленной собственности, переданное по лицензионному договору, также может быть заложено лицензиатом с согласия лицензиара. Однако в обоих случаях такие договоры подлежат регистрации. Право на фирменное наименование является неотчуждаемым, поэтому может быть заложено только вместе с самим предприятием. Право на товарный знак свободно отчуждаемо, поэтому при условии регистрации допускается как залог права на товарный знак, так и права пользования им.
Залогодателем права может быть лицо, которому это право принадлежит. При этом для залога права аренды или иного права на чужую вещь необходимо получение согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения (п.3 ст.316 ГК). Срочное право может быть предметом залога только до окончания срока его действия (ст.52 Закона № 2586-XII).
Основные обязанности залогодателя:
1) осуществлять все действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права;
2) не совершать уступки заложенного права;
3) не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права либо уменьшение его стоимости;
4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;
5) сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях со стороны третьих лиц и о претензиях третьих лиц на это право.
При этом залогодержатель имеет право:
а) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные пп.2-4 ст.54 Закона № 2586-XII;
б) в случае неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п.4 ст.54 Закона № 2586-XII, самостоятельно принимать все меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц;
в) вступать в качестве третьего лица в судебное дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве.
Законодательство многих зарубежных стран предусматривает, что при залоге прав оформляется уступка права в пользу залогодержателя. В Республике Беларусь даже не требуется извещать должника по требованию о том, что кредитор передал его (право) в залог. С учетом же еще нематериальной природы залога прав и судебного порядка обращения взыскания залог прав можно назвать юридическим обеспечением при фактическом его отсутствии.
Имущественное право может быть выражено и ценной бумагой. В этом случае она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное (п.4 ст.319 ГК). Правила передачи в залог различных видов ценных бумаг регулируются специальными нормативными правовыми актами.
Обращение взыскания на заложенное имущество
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, на заложенное имущество кредитором может быть обращено взыскание. Для договоров, заключаемых в рамках осуществления предпринимательской деятельности, должник не отвечает за неисполнение своих обязанностей только в случае, если докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п.3 ст.372 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)). Другими словами, для предпринимательских договоров вина должника как основание обращения взыскания на предмет залога, не требуется.
Таким образом, основанием обращения взыскания на заложенное имущество может быть нарушение залогодателем условий обеспечиваемого (т.е. кредитного и т.п.) договора. При этом такое нарушение должно быть значительным, а размер ущерба кредитора соизмерим со стоимостью заложенного имущества, в противном случае в соответствии с п.2 ст.329 ГК в обращении взыскания на предмет залога может быть отказано. Отметим, что в самом договоре залога дополнительных по отношению к кредитному и тому подобному договору условий обращения взыскания на предмет залога содержаться не может.
В Республике Беларусь с 2003 г. существует по сути 2 альтернативные друг другу процедуры обращения взыскания на предмет залога (в т.ч. ипотеки):
1) общая, установленная ГК;
2) специальная (банковская), установленная Декретом Президента РБ от 27.01.2003 № 5 «Об упорядочении реализации заложенного имущества» (далее - Декрет № 5) (утратил силу с момента вступления в силу (4 мая 2010 г.) Декрета Президента РБ от 01.03.2010 № 3 «О некоторых вопросах залога имущества» (далее - Декрет № 3)) и ст.150 Банковского кодекса РБ.
Общая процедура также неоднородна и допускает как судебный, так и внесудебный порядок. Выбор варианта зависит от вида имущества и от соглашения сторон.
Судебный порядок подразумевает под собой обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда (при этом может использоваться как общая процедура искового производства, так и в ряде случаев упрощенная - приказного производства). Это самая многочисленная группа, поскольку судебный порядок применяется во всех случаях по умолчанию. Кроме того, Декретом № 3 определены случаи, когда альтернативные варианты договором не могут быть предусмотрены:
- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
- предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа;
- предметом залога является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;
- предметом залога является имущество, ограниченно оборотоспособное;
- предметом залога является предприятие как имущественный комплекс.
В отношении недвижимости также предусмотрен судебный порядок, однако существует возможность его замены, если после возникновения оснований для обращения взыскания (т.е. после того как срок исполнения обязательства наступил и стало ясно, что должник свое обязательство не исполнит) залогодатель и залогодержатель заключили нотариально удостоверенное соглашение, на основании которого и осуществляется обращение взыскания.
Что касается движимого имущества, то в этом случае принцип свободы договора применяется в значительно большей мере:
1) если предмет залога находится у залогодателя, то судебный порядок применяется, если договором не предусмотрено иное;
2) если предмет залога передан залогодержателю, взыскание производится в порядке, который стороны самостоятельно определили в договоре, если законодательством не установлен иной порядок.
Применительно к ипотеке Закон РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон № 345-З) устанавливает 2 варианта обращения взыскания - судебный и внесудебный. При этом Закон № 345-З не отменяет собой ни общую процедуру, предусмотренную ГК, ни процедуру, установленную Декретом № 3 (примечание 3).
Следует также отметить, что в настоящее время законодательством предусмотрена также возможность взыскания задолженности по нотариально удостоверенным договорам залога на основании исполнительной надписи нотариуса (часть первая ст.25 Закона РБ от 24.11.1993 № 2586-XII «О залоге» (далее - Закон № 2586-XII), п.1 перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов и иных должностных лиц, которым в соответствии с законодательными актами предоставлено право совершать нотариальные действия, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 28.12.2006 № 1737). Однако на практике эта норма иногда трактуется ограничительно. В частности, в разъяснении ВХС РБ от 22.04.2004 № 06-07/1048 «Об обращении взыскания на заложенное имущество» данная норма фактически сведена только к случаям обращения взыскания ломбардами.
В случае судебного порядка как в рамках хозяйственного, так и гражданского процесса взыскание по требованиям залогодержателя может разрешаться как в рамках искового, так и приказного производства. Упрощенное (приказное) производство возможно в тех случаях, когда договор об ипотеке заключен в нотариальной форме (ст.220 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК), ст.394 Гражданского процессуального кодекса РБ (далее - ГПК)). Отметим, что ставки государственной пошлины при обращении в хозяйственный суд с заявлением о возбуждении приказного производства значительно ниже, чем с исковых заявлений (всего от 3 до 5 базовых величин в зависимости от суммы взыскания), тогда как при обращении в общие суды ставки пошлины для искового и приказного производства не дифференцированы (унифицированная ставка составляет 5 % от цены требования).
В соответствии с п.1 ст.40 Закона № 345-З удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предусмотренных самим Законом № 345-З и иными законодательными актами.
При этом следует учитывать, что Закон № 345-З не отменяет действия норм ГК, Декрета № 3, Указа Президента РБ от 22.11.2000 № 605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия», содержащих перечень случаев, когда обращение взыскания осуществляется исключительно на основании решения суда. Большинство из них перечислено в п.3 ст.40 Закона № 345-З.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по предшествующей ипотеке действительно, если оно заключено при наличии письменного согласия на условия этого соглашения всех залогодержателей по всем последующим ипотекам.
Исходя из п.3 ст.40 Закона № 345-З удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном п.1 указанной статьи, не допускается в случае, если:
а) залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно;
б) для ипотеки имущества требуются согласие или разрешение иного лица или государственного органа;
в) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
г) предметом ипотеки являются недвижимые материальные историко-культурные ценности;
д) предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
е) предметом ипотеки является имущество, ограниченно оборотоспособное;
ж) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
В частности, помимо вышеперечисленных случаев внесудебный порядок обращения взыскания не применяется, если объектом ипотеки выступает предприятие как имущественный комплекс (п.1 ст.51 Закона № 345-З).
Внесудебный порядок допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. Такое соглашение может быть одного из 2 видов:
1) предусматривающее реализацию имущества, являющегося предметом ипотеки;
2) договор купли-продажи, предусматривающий приобретение имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержателем для себя.
Затем производится зачет покупной цены и обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Однако второй вариант не допускается в случаях:
а) приобретения залогодержателем земельного участка;
б) если ипотекой был обеспечен банковский кредитный договор.
Соглашения как первого, так и второго типа должны содержать существенные условия, перечисленные в п.5 ст.40 Закона № 345-З:
1) наименование имущества, являющегося предметом ипотеки, на которое обращается взыскание, и стоимость этого имущества;
2) размер требований, обеспеченных ипотекой и подлежащих удовлетворению из стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки;
3) способ реализации имущества, являющегося предметом ипотеки, или условия его приобретения залогодержателем;
4) все предшествующие и последующие ипотеки имущества, являющегося предметом ипотеки, и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Независимо от того, какой порядок применен сторонами, реализация предмета залога в рамках общей процедуры осуществляется с публичных торгов, организуемых в порядке, предусмотренном ст.384-388 ХПК, Инструкцией по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума ВХС РБ от 26.11.2009 № 21 (а если залогодатели-граждане, то ст.514-519 ГПК).
Альтернативная (банковская) процедура обращения взыскания, применяемая на основании Декрета № 5 до вступления в силу Декрета № 3, имела ограниченную сферу действия, поскольку не относилась:
а) к основным средствам залогодателя;
б) к имуществу, подлежащему взысканию на основании решения суда.
Обратим внимание, что банки могут пользоваться и общей процедурой, регламентированной ГК.
Напомним, что к основным средствам, обращение взыскания на которые допускается только на основании судебного решения, относятся: здания, сооружения, включая ведомственные дороги; передаточные устройства, рабочие и силовые машины, механизмы и оборудование; транспортные средства; измерительные и регулирующие приборы и устройства; вычислительная техника, оргтехника; инструмент; производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности; рабочий скот; многолетние насаждения; буферный газ; объекты жилищного фонда, внешнего благоустройства и другие объекты в соответствии с Временным республиканским классификатором основных средств и нормативных сроков их службы, утвержденных постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 № 186 (примечание 4). Cледует отметить, что понятие «основные средства» значительно шире понятия «недвижимое имущество», которое применяется ГК и Законом № 345-З, в т.ч. и в отношении договора об ипотеке.
Суть банковской процедуры согласно ранее действовавшему Декрету № 5 состоит в том, что удовлетворение требования залогодержателя (кредитора) о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества производилось без обращения в суд и проведения публичных торгов на основании нотариально удостоверенного договора залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на предмет залога. Банк был вправе реализовывать такое имущество самостоятельно. При этом договор не мог предусматривать переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю. Таким образом, процедура, установленная Декретом № 5, весьма близка к внесудебному порядку, предусмотренному Законом № 345-З.
В соответствии с порядком расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента РБ от 29.06.2000 № 359 (далее - Порядок расчетов), платежи по исполнению обеспеченных залогом обязательств по банковским кредитам за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества, осуществляются в первоочередном порядке, при этом они имеют приоритет перед другими платежами в рамках первой группы очередности.
В силу подп.1.2 п.1 Декрета № 3 допускается удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. При этом в таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требования залогодержателя и не может предусматриваться переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.
В случаях когда для залога в соответствии с законодательными актами требуется согласие (решение) лица или государственного органа, заключение соглашения, указанного в части первой подп.1.2 п.1 Декрета № 3, возможно только после получения в установленном порядке такого согласия (решения) этого лица или государственного органа.
Фактически Декрет № 3 расширил сферу действия Декрета № 5 за счет того, что:
1) может применяться и к основным средствам;
2) соглашение между залогодателем и залогодержателем может заключаться как после, так и до возникновения просрочки и других оснований для обращения взыскания;
3) Декрет № 3 распространяет свое действие не только на банки, но и на других залогодержателей.
Особенно важным является то, что на сегодняшний день у банков появляется важный инструмент для избежания судебной процедуры, так как нотариально удостоверенное соглашение может заключаться параллельно с кредитным договором, т.е. являться одним из условий предоставления кредита.
Между тем подп.1.3 п.1 Декрета № 3 приводит случаи, когда взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. По сути Декрет № 3 воспроизводит нормы п.3 ст.40 Закона № 345-З, однако в отличие от последнего Декрет № 3 распространяется как на недвижимость, так и на движимое имущество.
В части реализации предмета залога Декрет № 3 развивает положения Декрета № 5 и других актов законодательства в отношении реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд. Он предусматривает возможность продажи заложенного имущества: а) на публичных торгах и б) без их проведения.
На публичных торгах в порядке, установленном актами законодательства, осуществляется продажа имущества залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя с залогодателем.
Однако такая продажа может быть совершена только банком-залогодержателем, если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в т.ч. с расположенными или возводимыми на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями), либо капитальные строения (здания, сооружения) с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения (здания, сооружения), а также имущество, относящееся к основным средствам залогодателя.
Это обусловлено тем, что согласно Указу Президента РБ от 02.06.2009 № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности (примечание 5). При этом Декрет № 3 ограничивает круг продавцов банками-залогодержателями не только в случае реализации земельных участков, но и других основных средств.
Заложенное имущество может быть реализовано по договору купли-продажи без проведения публичных торгов банком-залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением банка-залогодержателя с залогодателем, в случаях удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества (но за исключением земельных участков, основных средств и иного имущества, указанного выше), что было предусмотрено Декретом № 5 и ранее.
В настоящее время действующим законодательством установлена различная приоритетность удовлетворения требований кредиторов:
1) при ликвидации юридического лица (прекращении деятельности индивидуального предпринимателя) требования его кредиторов удовлетворяются в очередности, предусмотренной п.11 Положения о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента РБ от 16.01.2009 № 1 (далее - Декрет № 1);
2) в рамках ликвидационной процедуры - ст.144 Закона РБ от 18.07.2000 № 423-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»;
3) в рамках исполнительного производства - главой 37 ХПК и главой 37 ГПК;
4) в рамках текущей хозяйственной деятельности - Порядком расчетов.
Декрет № 3 изменил очередность, установленную Декретом № 1, перемещая из четвертой в третью группу требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица (прекращающего деятельность индивидуального предпринимателя), за счет и в пределах средств, полученных от реализации заложенного имущества. Таким образом, они становятся в одну группу с задолженностью по платежам в бюджет и государственные целевые внебюджетные фонды.
Вместе с тем это правило не распространяется на случаи ликвидации юридического лица (прекращения деятельности индивидуального предпринимателя) в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве), где по-прежнему сохраняется четвертая группа очередности.
Исходя из п.2 Декрета № 3 договоры о залоге и соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенные до вступления в силу данного Декрета, действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Декрета № 3.
Договор залога прекращается по следующим основаниям:
1) прекращение обеспеченного залогом обязательства;
2) требование залогодателя в случае, когда залогодержатель грубо нарушает обязанности по обеспечению сохранности переданного ему предмета залога;
3) гибель предмета залога, если залогодатель не заменил его другим равноценным имуществом;
4) перевод долга по обеспечиваемому обязательству, если залогодатель не дал согласия отвечать за нового должника;
5) продажа заложенного имущества с торгов.
Если торги признаны несостоявшимися, стороны вправе заключить отдельное соглашение, по которому залогодержатель покупает заложенное имущество и включает его в счет покупной цены. Если стороны этой возможностью не воспользовались, то назначаются повторные торги. В случае если и они признаны несостоявшимися, то залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользовался этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
Примечание 1. Могут ли быть предметом залога другие так называемые вещные права? В отношении одних из них, таких как сервитут (п.2 ст.269 ГК), ГК прямо указывает, что нет, тогда как других, таких как доля в общей собственности (п.2 ст.249), - да. Доля в уставном фонде общества с ограниченной ответственностью (общества с дополнительной ответственностью) также может закладываться, если иное не определено уставом, но другие участники наделены при этом правом преимущественной покупки (ст.92 ГК).
Примечание 2. Богатырев Ф.О. Залог прав // Актуальные проблемы гражданского права. Вып.4. - М., 2002. - С.194-195.
Примечание 3. См. также: письмо ВХС РБ от 24.08.2004 № 03-25/2263 «О взыскании задолженности по кредитам»; письмо ВХС РБ от 26.07.2002 № 03-25/1583 «Об удовлетворении требований залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда».
Примечание 4. См. п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118. Дополнительно о составе основных средств см.: главу 2 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6).
Примечание 5. Постановлением Совета Министров РБ от 28.10.2008 № 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки» установлены соответствующие особенности реализации земельных участков, выставленных на торги. Такого рода публичные торги (торги) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, проводятся:
1) судебными исполнителями в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание по решению суда;
2) банками-залогодержателями, залогодателями либо специализированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание на основании такого соглашения;
3) банками-залогодержателями от имени залогодателей в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.
30.11.2010 г.
Сергей Овсейко, кандидат юридических наук
От редакции: В Указ Президента РБ от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» на основании указов Президента РБ от 06.08.2010 № 410 (с 18 февраля 2011 г.) и от 12.01.2012 № 26 (с 19 апреля 2012 г.) внесены изменения и дополнения.
С 18 февраля 2011 г. постановление Госкомимущества РБ от 20.12.2007 № 67 «Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества» на основании постановления Госкомимущества РБ от 19.01.2011 № 11 утратило силу.
С 18 февраля 2011 г. постановление Госкомимущества РБ от 31.05.2007 № 31 «О некоторых вопросах кадастровой оценки земель» на основании постановления Госкомимущества РБ от 19.01.2011 № 10 утратило силу.
С 1 марта 2011 г. государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества», утвержденный постановлением Госстандарта РБ от 14.03.2007 № 15, на основании постановления Госстандарта РБ от 20.01.2011 № 2 утратил силу.
С 25 апреля 2011 г. Указ Президента РБ от 22.11.2000 № 605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия» на основании Указа Президента РБ от 19.04.2011 № 166 утратил силу.
С 1 июня 2011 г. постановление Госкомимущества РБ от 02.05.2008 № 35 «Об утверждении Инструкции о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности» на основании постановления Госкомимущества РБ от 07.02.2011 № 19 утратило силу.
В Гражданский процессуальный кодекс РБ от 11.01.1999 № 238-З на основании законов РБ от 03.07.2011 № 285-З (с 23 июля 2011 г.) и от 04.01.2012 № 337-З (с 19 марта 2012 г.) внесены изменения и дополнения.
С 23 июля 2011 г. в Хозяйственный процессуальный кодекс РБ от 15.12.1998 № 219-З на основании Закона РБ от 03.07.2011 № 285-З внесены изменения и дополнения.
С 1 сентября 2011 г. в Декрет Президента РБ от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» на основании Декрета Президента РБ от 27.06.2011 № 5 внесены изменения и дополнения.
С 12 октября 2011 г. в перечень государственных предприятий, организаций, учреждений и государственного имущества, которые не могут являться предметом залога, утвержденный Указом Президента РБ от 16.07.1997 № 389, на основании Указа Президента РБ от 30.09.2011 № 439 внесены изменения.
С 20 ноября 2011 г. в постановление Совета Министров РБ от 28.12.2006 № 1737 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов и должностных лиц, которым в соответствии с законодательными актами предоставлено право совершать нотариальные действия» на основании постановления Совета Министров РБ от 11.11.2011 № 1518 внесены изменения и дополнения.
С 27 ноября 2011 г. в Закон РБ от 14.06.2003 № 205-З «О растительном мире» на основании Закона РБ от 17.05.2011 № 260-З внесены изменения и дополнения.
С 18 декабря 2011 г. Закон РБ от 06.10.1994 № 3277-XII «О Национальном архивном фонде и архивах в Республике Беларусь» на основании Закона РБ от 25.11.2011 № 323-З утратил силу.
С 14 декабря 2011 г. в Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» на основании Закона РБ от 03.06.2011 № 271-З внесены изменения и дополнения.
В постановление Совета Министров РБ от 20.12.2006 № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575» на основании постановлений Совета Министров РБ от 30.11.2011 № 1621 (с 14 декабря 2011 г.) и от 03.10.2012 № 905 внесены изменения и дополнения.
В Инструкцию о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденную постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6, на основании постановления Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минстройархитектуры РБ от 30.09.2011 № 162/101/45 внесены изменения и дополнения.
С 1 января 2012 г. постановление Минэкономики РБ от 21.11.2001 № 186 «Об утверждении Временного республиканского классификатора основных средств и нормативных сроков их службы» на основании постановления Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161 утратило силу.
С 1 января 2012 г. в п.2 Положения о порядке оценки стоимости культурных ценностей, утвержденного Указом Президента РБ от 19.04.2007 № 190, на основании Указа Президента РБ от 30.12.2011 № 621 внесены дополнения.
С 17 января 2012 г. Указ Президента РБ от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» на основании Указа Президента РБ от 06.01.2012 № 13 утратил силу.
С 29 января 2012 г. постановление Минфина РБ от 26.12.2003 № 181 «Об утверждении Инструкции по бухгалтерскому учету «Доходы организации» на основании постановления Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 утратило силу.
С 1 июня 2012 г. в ст.8 Закона РБ от 13.11.2001 № 61-З «Об оружии» на основании Закона РБ от 04.05.2012 № 360-З внесены изменения и дополнения.
С 6 июля 2012 г. Указ Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» на основании Указа Президента РБ от 04.07.2012 № 294 утратил силу.
С 17 августа 2012 г. в Закон РБ от 09.01.2006 № 98-З «Аб ахове гiсторыка-культурнай спадчыны Рэспублiкi Беларусь» на основании Закона РБ от 08.05.2012 № 374-З внесены изменения и дополнения.